Bauabnahme

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Die Bauabnahme

Was ist die Bauabnahme und welche Bedeutung hat sie?

Die Bauabnahme ist innerhalb eines Bauverfahrens die wichtigste zeitliche Zäsur zwischen dem sogenannten Erfüllungsstadium und der beginnenden Gewährleistungsphase. Innerhalb der Gesetze besteht keine Definition der sogenannten Bauabnahme.

Die Rechtsprechung betrachtet diese jedoch als Annahme der vom Bauunternehmer erbrachten Werkleistungen durch den Auftraggeber, der die erbrachten Bauleistungen als fachgerecht, mangelfrei und vertragsgerecht anerkennt.

Mit der Bauabnahme gilt die Bauleistung als vertraglich erbracht und das Bauvorhaben ist beendet.
Die hier behandelte Bauabnahme durch den Bauherrn ist nicht zu verwechseln mit der behördlichen Bauabnahme durch das Bauamt. Auf letztere wird vorliegend nicht näher eingegangen, da es sich um eine Besonderheit des öffentlichen Baurechts handelt.

Der Bauunternehmer ist berechtigt, ab dem Zeitpunkt der Abnahme die Schlussrechnung für seine Leistung zu stellen. Nach § 640 BGB ist die Abnahme Fälligkeitsvoraussetzung für den vereinbarten Werklohn. Die Rechtsfolgen der Bauabnahme lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Die Beweislastumkehr

Grundsätzlich ist der Unternehmer verpflichtet, bis zur Bauabnahme den Beweis zu erbringen, dass seine Leistung fachgerecht, vollständig und mangelfrei ist. Diese Beweislast kehrt sich mit Bauabnahme um. Nach erfolgter Abnahme ist der Auftraggeber in der Bringschuld und hat die Beweislast dafür, dass die erbrachte Leistung mangelhaft oder nicht fachgerecht erfolgt ist.

Kurz und knapp bedeutet dies: bis zur Bauabnahme muss der Unternehmer die Güte seiner Leistung beweisen, ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme muss der Auftraggeber Mängel nachweisen.

Übergang der Gefahrtragung

Der Auftragnehmer als Bauunternehmer trägt das Risiko des Untergangs seiner erbrachten Leistungen bis zum Zeitpunkt der Abnahme. Sollte also die erbrachte Leistung durch Wettereinflüsse untergehen, durch andere Gewerke beschädigt werden oder in sonstiger Weise einen nicht geschuldeten Zustand aufweisen, so muss der Auftragnehmer seine Erfüllung wiederholen und die geschuldeten Leistungen neu erbringen.

Dieses Risiko geht mit der Abnahme auf den Auftraggeber über. Sollte das Werk also nach Abnahme untergehen oder beschädigt werden, so trägt der Auftragnehmer keine weitere Haftung, der Auftraggeber hat ab der Bauabnahme hierfür einzustehen.

Gewährleistungsbeginn

Dem Auftraggeber stehen bezüglich der Gewährleistungsmängel Gewährleistungsrechte zu. Sollte also nach erfolgter Abnahme Mängel am Bauwerk auftreten, so kann der Auftraggeber seine Rechte nach § 634 BGB durchsetzen:

• Nacherfüllungsanspruch
• Ersatzvornahme durch einen Drittunternehmer
• Rücktritt vom Vertrag oder Minderung des Werklohns
• Schadensersatz und Aufwendungsersatzansprüche

Diese Rechte entstehen zugunsten des Auftraggebers erst nach erfolgter Bauabnahme.

Vergütungsanspruch  des Auftragnehmers

Der Auftragnehmer ist zwar berechtigt, Abschlagszahlungen gemäß des Leistungsstandes auf der Baustelle vom Auftraggeber zu fordern. Die Schlussrechnung kann der Auftragnehmer jedoch erst nach erfolgter Bauabnahme stellen, der Auftraggeber ist zur Zahlung verpflichtet.

Welche Abnahmeformen gibt es?

Soweit der Auftraggeber die Werkleistungen des Unternehmers als fachgerecht und vertragsgerecht sowie mangelfrei akzeptiert, spricht man von einer Bauabnahme. Diese ist zwar im Gesetz (BGB und VOB/B) geregelt, jedoch erkennt die Rechtsprechung weitere Abnahmeformen an, die im Gesetz nicht ausdrücklich fixiert sind. Folgende Abnahmeformen lassen sich voneinander unterscheiden:

Förmliche Bauabnahme

Die förmliche Bauabnahme ist die strengste Variante einer möglichen Abnahme von Bauleistungen. Zum einen ist erforderlich, dass die Parteien des Bauvertrages eine gemeinsame Baustellenbegehung durchführen, bei der die erbrachte Leistung vor Ort begutachtet wird.

Zum anderen ist zwingende Voraussetzung für eine förmliche Abnahme, dass ein Abnahmeprotokoll erstellt und angefertigt wird, dass sämtliche Mängel enthält. Das Abnahmeprotokoll sollte von den Parteien des Bauvertrages nach Durchführung der Abnahme unterzeichnet werden.

Ausdrückliche Bauabnahme

Bei der ausdrücklichen Bauabnahme erklärte Auftraggeber gegenüber dem Auftragnehmer, dass er mit der Leistung einverstanden ist und diese als fachgerecht und vertragsgerecht akzeptiert.

Eine bestimmte Form ist bei der ausdrücklichen Abnahme nicht vorgesehen, weshalb sie auch in mündlicher Form erfolgen kann. Sie erfordert jedoch, dass aus der Erklärung des Auftraggebers eindeutig hervorgeht, dass er die Leistung als fachgerecht akzeptiert.

Konkludente Bauabnahme

Die konkludente Bauabnahme ist eine Abnahmeform, bei der durch schlüssiges Verhalten des Auftraggebers eine Abnahme angenommen werden kann. Eine ausdrückliche Abnahmeerklärung ist nicht notwendig, vielmehr lässt das Verhalten des Auftraggebers eine Abnahme vermuten. Dies kann in Form der vollständigen Bezahlung der Schlussrechnung oder durch Einzug in die Immobilie erfolgen.

Die konkludente Abnahme vermutet, dass der Auftraggeber die Leistung stillschweigend als im Wesentlichen vertragsgerecht akzeptiert hat, wenn keine wesentlichen Vertragsleistungen mehr ausstehen und er ausreichend Zeit zur Prüfung des Werks hatte. Die Länge der Prüfungsfrist hängt immer vom Einzelfall ab. Welcher Zeitraum als angemessen anzusehen ist, hängt von den Umständen, insbesondere der Art und des Umfangs eines Werks ab. Die Prüfungsfrist kann wenige Werktage lang sein (dies nahm die Rechtsprechung bei der Reparatur eines Wasserrohrs an). Geht es um den Einzug in ein Wohnhaus, ist eine Prüfungsfrist deutlich länger zu bemessen (etwa sechs bis acht Wochen).

Abnahmefiktion

Sowohl die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) als auch die Regelungen der VOB/B sehen eine sogenannte Abnahmefiktion vor: nach § 640 Abs. 2 BGB gilt ein Werk als vom Besteller abgenommen, wenn der Unternehmer eine Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller diese Frist hat fruchtlos verstreichen lassen.

Ebenso gilt die Bauleistung des Unternehmers nach § 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B als abgenommen, wenn zwischen den Parteien schlichtweg keine Abnahme erfolgt ist und zwölf Werktage verstrichen sind, nachdem der Bauunternehmer schriftlich die Fertigstellung der Leistungen gegenüber dem Auftraggeber angezeigt hat.

Die Abnahmefiktion soll von Gesetzes wegen dafür Sorge tragen, dass die Rechtsbeziehung zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer hinsichtlich der geschuldeten Erfüllung nach gewisser Zeit als beendet gilt.

Abnahmefiktion bei fehlender Abnahmeerklärung

Soweit zwischen den Parteien eines Bauvertrages nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist, gelten die Regelungen des BGB. Danach gilt die Werkleistung nach § 640 BGB bereits dann als abgenommen, wenn der Bauunternehmer seine Leistung fertig gestellt hat und dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat, diese jedoch fruchtlos verstrichen ist.

Die Regelungen der Abnahmefiktion sind im Rahmen der VOB/B ebenfalls enthalten, jedoch differenzierter zu betrachten. Nach § 12 Abs. 5, Nr.1 VOB/B gilt eine Leistung als abgenommen, wenn mit Ablauf von zwölf Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung keine Abnahme von den Parteien des Bauvertrages verlangt wird.

Im Gegensatz zu den Regelungen des BGB enthält die VOB/B eine konkrete Frist, die zwangsläufig ablaufen muss, damit von einer Abnahmefiktion ausgegangen werden kann.

Hiervon abzugrenzen ist die konkludente Abnahme, die in § 12 Abs. 5, Nr. 2 VOB/B geregelt ist. Soweit der Auftraggeber die Leistung in Benutzung genommen hat, gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Nutzung als erfolgt.

Ist der Auftraggeber ein Verbraucher, dann tritt die Abnahmefiktion nur dann ein, wenn der Auftragnehmer (Unternehmer) über die rechtlichen Folgen nach § 640 Abs. 2 BGB einer nicht erklärten bzw. ohne Mängel verweigerten Abnahme hinweist. Der Hinweis hat in Textform zu erfolgen. Gemäß § 650 o BGB darf von diesem Erfordernis nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden.

Was ist bei der Bauabnahme zu beachten?

Aufgrund der weitreichenden Rechtsfolgen einer Bauabnahme sollten Bauherr(en) und Auftragnehmer eine förmliche Abnahme vereinbaren und je nach Umfang des Bauvorhabens die Vorgehensweise im Bauvertrag regeln. Die Abnahmevereinbarung regelt im Wesentlichen den Abnahmeprozess als auch die Abnahmekriterien.

Der Abnahmeprozess läuft schrittweise ab: Zunächst bietet der Auftragnehmer das geschuldete Werk dem Auftraggeber zur Abnahme an. Anschließend prüft der Auftragnehmer bzw. sein Sachverständiger das Werk und erstellt das Abnahmeprotokoll. Schließlich erfolgt die Erteilung der Abnahme, die Abnahme mit Vorbehalt oder die Abnahmeverweigerung.

Die Abnahmekriterien sind vertraglich festgelegte Anforderungen an die Werkleistung. Beispielsweise stellt ein Leistungsverzeichnis (kurz: LV) ein solches Abnahmekriterium dar. Die Abnahmevereinbarung kann Vor- und Nachteile für Bauherren haben. Sie ist aber wichtig, wenn man beim Fehlen der dort festgelegten Kriterien eine Nacherfüllung einfordern und gegebenenfalls die Abnahme verweigern will.

Kann der Auftraggeber die Abnahme verweigern?

Der Auftraggeber kann die Abnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel der Fertigstellung der erbrachten Leistungen entgegenstehen. Maßgeblich hierbei ist also, dass es sich nicht um unwesentliche Mängel handelt, sondern die Leistung durch wesentliche Baumängel beeinträchtigt ist.

In der Beratungspraxis stellt dies die häufigste Ursache für gerichtliche Verfahren dar: die Parteien streiten darüber, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und ob dieser als wesentlich oder unwesentlich zu bewerten ist. Letztendlich ist die Bewertung der Baumängel eine Einzelfallentscheidung.

Kriterien, die für eine Mangelbewertung herangezogen werden können, sind zum einen der Umfang der Mangelbeseitigungsmaßnahmen sowie zum anderen die Kosten, die mit der Mangelbeseitigung einhergehen.

Ebenso sollte die Auswirkung der vorhandenen Mängel sowie das Maß der Beeinträchtigung betrachtet werden, um den Baumangel rechtlich bewerten zu können.

Was sind Mängel bei der Bauabnahme?

Ein Baumangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand des Bauwerks nach Abschluss der Arbeiten vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Als Baumangel gilt jede Abweichung vom Soll-Zustand, unabhängig davon, ob sie positiv oder negativ abweicht und wie sich hierdurch der Wert des Bauwerks beeinflusst.

Wie eingangs erwähnt, sind insbesondere wesentliche Mängel von erhöhter Relevanz, da sie rechtliche Folgen für die Bauabnahme haben. Die Wesentlichkeit oder Erheblichkeit eines Baumangels kommt dadurch zustande, dass das Bauwerk wegen des Mangels nicht wie vertraglich vereinbart oder nicht zweckentsprechend verwendet werden kann.

Auch eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik kann die Wesentlichkeit begründen.
Ob eine Leistung vertragsgemäß, das heißt mangelfrei ist, richtet sich gemäß § 633 Abs. 2 BGB danach, ob es die vereinbarte Beschaffenheit hat:

– die Bauleistung ist für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nutzbar, oder im Vertrag festgelegte Verwendung nutzbar

– die Bauleistung ist für die gewöhnliche Verwendung nutzbar und weist die für das Werk typischen Beschaffenheit auf, die der Bauherr erwarten kann.

Hiervon zu unterscheiden sind sogenannte „versteckte Baumängel“. Bei versteckten oder auch verdeckten Mängeln wird gesprochen, wenn der Mangel erst nach Abnahme festgestellt wird.
Alle Mängel, ob bekannt oder nicht, unterliegen der gesetzlichen Gewährleistungsfrist. Daher kann der Bauherr nur durch eine sorgfältige Objektbegehung – am besten mit Unterstützung eines Sachverständigen – verhindern, dass Mängel erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist entdeckt werden.

Etwas Anderes gilt jedoch bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Eine Arglist wird angenommen, wenn der Auftragnehmer den Mangel schon in der Bauausführung kennt und er weiß, dass dieser für das Bauwerk bedeutsam ist. Teilt der Bauunternehmer einen solchen Mangel nicht spätestens bei der Abnahme mit, wird die für Arglist geltende allgemeine Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren bedeutsam. Für den Beginn der Frist kommt es darauf an, wann der Auftraggeber von dem Mangel Kenntnis erlangt hat. Dem Unternehmer ist die positive Kenntnis des Mangels erst nachzuweisen, was praktisch in den seltensten Fällen gelingt .

Mindestangaben für ein Abnahmeprotokoll

Unabhängig davon, ob sie innerhalb des Bauvertrages die Regelungen des BGB oder der VOB/B vereinbart haben, sollte ein Abnahmeprotokoll zwingend folgende Mindestbestandteile enthalten:

• Ort und Zeit der Bauabnahme
• Zeugen und Beteiligte der Bauabnahme
• vollständig erbrachte, mangelfreie Leistungen
• festgestellte Mängel
• Vorbehalt etwaiger Vertragsstrafen
• klare Abgrenzung zwischen abgenommenen Leistungen und der Abnahmeverweigerung bestimmter Positionen aufgrund vorhandener Mängel
• konkrete Fristsetzung zur Beseitigung vorhandener Mängel

Die Unterschrift der Parteien am Ende des Abnahmeprotokolls ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht Wirksamkeitsvoraussetzung einer förmlichen Abnahme. Ausreichend hierbei ist es, wenn der Auftraggeber selbst das Abnahmeprotokoll unterzeichnet.

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