Bauherrengemeinschaft

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Was ist eine Bauherrengemeinschaft?

Eine Bauherrengemeinschaft oder auch Baugemeinschaft genannt ist ein Zusammenschluss von mehreren Personen, die den gemeinsamen Zweck verfolgen, ein gemeinsames Objekt errichten zu lassen. In der Regel handelt es sich bei diesen Bauobjekten um ein Mehrfamilienhaus oder um Reihenhäuser, die von den Bauherren errichtet werden, um sie später selbst zu bewohnen. Doch auch Renditeobjekte, die vordergründig für eine spätere Vermietung oder den Verkauf errichtet werden, können wunderbar im Rahmen einer Baugemeinschaft errichtet und anschließend vermarktet werden.

Sinn und Zweck der Bauherrengemeinschaft ist es, Immobilienprojekte zu vergünstigten Preisen umzusetzen und von Preisvorteilen zu profitieren. Je größer ein Bauvorhaben ausfällt, desto günstiger ist die Umsetzung je gebautem Quadratmeter. Die Kostenvorteile und Ersparnisse liegen bei ca. 25 %, wobei das Einsparungspotenzial je nach Bauvorhaben abweicht. Die Gesamtkosten des Bauvorhabens sind jedoch in Summe deutlich geringer, da beispielsweise auch Architektenkosten, Planungskosten sowie Kosten der Grunderwerbsteuer günstiger ausfallen. Es ist daher durchaus ratsam, wenn sich Bauherren zusammenschließen, um das Bauprojekt des späteren Eigenheims gemeinsam umzusetzen.

Wie funktioniert eine Bauherrengemeinschaft?

In der Praxis funktioniert eine Bauherrengemeinschaft überwiegend in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Es schließen sich die Bauherren als Mitglieder der GbR zusammen und erwerben Miteigentumsanteile am Grundstück. Die Bauherrengemeinschaft stellt daher eine eigene Rechtsfigur dar, die aus den vorhandenen Bauherren als Gesellschafter der GbR besteht und die Objektumsetzung (Ankauf des Grundstücks und Beauftragung der Bauleistungen) in Auftrag gibt.

Wenn Sie sich als Bauherr mit anderen Bauherren gemeinsam zusammenschließen, gibt es neben der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) weitere Möglichkeiten, die Bauherrengemeinschaft durch eine andere Rechtsform zu organisieren: die Bauherrengemeinschaft kann als Genossenschaftsmodell, als Verein oder auch als Kapitalgesellschaft betrieben werden. Die Form der GbR ist jedoch die gängigste Rechtsformwahl in der Praxis.

Bei den Bauprojekten handelt es sich überwiegend um Mehrfamilienhäuser, Renditeobjekte zur späteren Vermietung oder um mehr Generationenhäuser. Die Bauherrengemeinschaft kann das Projekt nach freien Vorstellungen planen und umsetzen lassen.

Wichtig zu wissen ist hierbei, dass stets die Gesellschaft selbst – also bspw. die GbR – als Auftraggeberin fungiert. Sie ist die Vertragspartnerin, die die Verträge mit den baubeteiligten Personen (Architekt, Rechtsberatung, Auftragnehmer) schließt. Um dies gewährleisten zu können, sollte daher wie folgt vorgegangen werden:

1. Gründung der GbR

Zunächst sollte die GbR gegründet werden. Hierfür ist ein Gesellschaftsvertrag notwendig, der alle notwendigen Inhalte und Regelungen enthält. Innerhalb dieses Gesellschaftsvertrages sollte klar geregelt werden, dass jeder Gesellschafter nur für seinen eigenen Anteil privat haftet.

Rein gesellschaftsintern ist diese Haftungsbegrenzung möglich, nicht hingegen im Geschäftsverkehr gegenüber Dritten. Es sollte ebenfalls geregelt werden, wie die Zahlungsströme verlaufen, welche Rücklagen gebildet werden und wie mit spontanen Rechnungen oder einer Nachschusspflicht umgegangen wird.

Ob der Gesellschaftsvertrag notariell beurkundet werden muss, hängt davon ab, ob die GbR gleichzeitig auch einen Grundstückserwerb vornehmen soll.

2. Einrichtung von Bankkonten und Einzahlungen

Als nächstes sollte die Eröffnung eines GbR-Bankkontos erfolgen. Dieses sollte auch von allen Gesellschaftern mit einem Kapitalgrundstock bedient werden, so dass ein Startkapital in ausreichendem Umfang vorhanden ist.

3. Beginn der Planungs- und Bauphase

Im Anschluss kann mit der Bauplanung und der Bauumsetzung begonnen werden. Die Beauftragung erfolgt durch die GbR an die Unternehmen.

4. Bauabnahme und Baubeendigung

Nach fachtechnisch korrekter und vollständiger Fertigstellung erfolgt die Bauabnahme. Bei Abschluss eines Bauträgervertrages erfolgt dann im Anschluss die Auflassung der Miteigentumsanteile an die einzelnen Gesellschafter. Diese werden im Grundbuch im Rahmen der Teilungserklärung als Eigentümer eingetragen und bilden von dann an eine Wohnungseigentümergemeinschaft – eine WEG. Diese sollte dann eine Hausverwaltung engagieren, die die Abrechnung der allgemeinen Hausverwaltung und bei Bedarf auch des Sondereigentums übernimmt.

Aus rechtlicher Sicht erwirbt jeder Bauherr bzw. Gesellschafter einen Miteigentumsanteil an dem zu bebauenden Grundstück. Dieser Miteigentumsanteil ist nach Fertigstellung der Bauphase derjenige, der ihm als Sondereigentum in der Teilungserklärung zugeordnet wird.

Wie funktioniert eine Bauherrengemeinschaft? Wie interagiert sie mit Vertragspartnern? (Baufirma, Architekt, Grundbuchamt,…?)

Vorteile einer Bauherrengemeinschaft

Der Vorteil einer GbR liegt darin, dass die Gründung dieser Gesellschaftsform mit praktisch keinen Kosten verbunden ist. Der Gesellschaftsvertrag der GbR bedarf keiner notariellen Form und es muss von den Gesellschaftern kein Mindest-Stammkapital eingezahlt werden. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts stellt daher die formal unkomplizierteste und günstigste Form dar, eine Bauherrengemeinschaft zu gründen.

Die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der GbR im Überblick

• Die Bauherren werden Gesellschafter der GbR
• Die Bauherren haften mit den Privatvermögen
• Die Gesellschaft (GbR) tritt im Außenverhältnis als Auftraggeber auf
• Kein Mindeststammkapital erforderlich
• Kostenersparnisse bei Projektumsetzung: bis ca. 25 %

Wie viele Personen müssen mindestens in einer Bauherrengemeinschaft sein?

Um eine Bauherrengemeinschaft gründen zu können, müssen zumindest zwei verschiedene Personen Gesellschafter der Bauherrengemeinschaft sein. Aus wirtschaftlicher Sicht lässt sich jedoch sagen, dass die Rentabilität und Wirtschaftlichkeit einer Bauherrengemeinschaft mit der Anzahl der Mitglieder steigt: je mehr Bauherren sich zu einer Bauherrengemeinschaft zusammenschließen, desto günstiger wird die Bauumsetzung pro Kopf.

Wie findet man eine Bauherrengemeinschaft und wie tritt man ein?

Eine Bauherrengemeinschaft entsteht meist durch Interessenverbündete, die auf einem einheitlichen Grundstück gemeinsame Baumaßnahmen beauftragen möchten. So ist davon auszugehen, dass bereits zum Gründungszeitpunkt feststeht, wer Bauherr und damit Gesellschafter der Bauherrengemeinschaft sein wird.

Doch es besteht die Möglichkeit, dass auch zu einem späteren Zeitpunkt ein Gesellschafter aus der Gesellschaft wieder austritt oder einer neu hinzutritt. Hier ist seit Januar 2024 nach dem neuen MoPeG zu beachten, dass auch der später hinzutretende Gesellschafter für Altverbindlichkeiten der bestehenden Gesellschaft haftet.

Der Eintritt eines neuen Gesellschafters in die bestehende Bauherrengemeinschaft (GbR) funktioniert nur mit Zustimmung der anderen Gesellschafter und erfordert – je nach Gesellschaftsvertrag – eine Vertragsanpassung.

Hat eine Bauherrengemeinschaft auch Nachteile?

Der Nachteil einer Bauherrengemeinschaft liegt darin, dass alle Bauherren das Risiko der Bauumsetzung gemeinschaftlich tragen. Soweit ein Bauherr ein Bauvorhaben allein umgesetzt, trägt er nur für das eigene Gebäude das Risiko.

Bei der Bauherrengemeinschaft haften die Mitglieder persönlich für das gesamte Objekt und tragen daher eine Mitverantwortung für Risiken, die nicht nur ihr eigenes Objekt betreffen. Eine Entscheidungsfindung kann unter Umständen länger dauern, da mehrere Bauherren entscheidungsbefugt sind.

Im Ergebnis muss jedoch an dieser Stelle betont werden, dass wir in den häufigsten Fällen empfehlen, große Bauvorhaben im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft umzusetzen, da die Vorteile klar überwiegen.

Ziele der Bauherrengemeinschaft

Die Ziele einer Bauherrengemeinschaft können vielfältig sein, liegen jedoch auf der Hand. Durch Bündelung der gleich gelagerten Interessen der Bauherren innerhalb einer Gesellschaft können viele Entscheidungswege vereinfacht werden, da der vertretungsberechtigte Gesellschafter der Bauherrengemeinschaft als Sprachrohr nach außen auftritt und der Bauunternehmer hierdurch nicht gezwungen ist, mit jedem einzelnen Bauherrn individuell zu verhandeln.

In der Praxis besteht eine Bauherrengemeinschaft aus mindestens drei verschiedenen Bauherren, oftmals sind es jedoch deutlich mehr. Gemeinsam kann die Bauherrengemeinschaft von deutlichen Einsparungspotenzialen bezüglich der Baukosten profitieren. Auch aus haftungsrechtlichen Gründen empfiehlt es sich, die Interessen der Bauherren im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft als GbR zu bündeln.

Gründung der Bauherrengemeinschaft als GbR

Aus rechtlicher Sicht bedarf die Gründung einer GbR grundsätzlich keines schriftlichen Gesellschaftsvertrages. Es genügt, dass sich die Bauherren als Gesellschafter mündlich dazu verpflichten, ein gemeinsames Ziel (Umsetzung des Bauvorhabens) zu verfolgen.

Zur Vereinfachung der Umsetzung, der Organisation sowie zum besseren Verständnis für die Mitgesellschafter empfiehlt es sich jedoch, einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag zu schließen. Mit Abschluss des Gesellschaftsvertrages ist die GbR bereits gegründet.

Wie wird eine Bauherrengemeinschaft aufgelöst?

Bereits bei Gründung der Bauherrengemeinschaft ist zu klären, ob diese lediglich für die Dauer der Bauphase gegründet werden soll, oder ob diese auch für den späteren Betrieb des Objekts fungieren soll.

Soweit die Bauherrengemeinschaft lediglich für die Gründung und den Bau selbst herangezogen werden soll, wird diese durch Wegfall des Zwecks automatisch von Gesetzes wegen aufgelöst: mit Abschluss der Baumaßnahmen und Übergabe des Objekts an die Bauherrengemeinschaft (Bauabnahme) gilt der Zweck gemäß § 740a BGB als erreicht, so dass die Bauherrengemeinschaft aufgelöst wird.

Vorhandene Guthaben und/oder ausstehende Forderungen der Gesellschaft müssen zwischen den Gesellschaftern der Baugemeinschaft nach § 740b BGB auseinandergesetzt werden, weitere Maßnahmen sind nicht notwendig.

Kann man auch einzeln aus der Gemeinschaft wieder austreten?

Ja, als Gesellschafter kann man durch Kündigung aus der Gesellschaft austreten. Dies führt dazu, dass die Gesellschaftsanteile des Austretenden den übrigen Gesellschaftern zufließt. Soweit im Gesellschaftsvertrag nichts anderes geregelt ist, ist die Kündigung gemäß § 725 MopeG unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ablauf des Kalenderjahres möglich.

Kann man von der Bauherrengemeinschaft ausgeschlossen werden? Welche Gründe könnte dies rechtfertigen?

Ja, im Gesetz ist unter der Regelung des § 723 MoPeG normiert, dass folgende Gründe zum Ausschluss eines Gesellschafters führen:

1. Tod
2. Austritt durch Kündigung des Gesellschafters selbst
3. Eröffnung Insolvenzverfahren über das Vermögen des betroffenen Gesellschafters
4. Kündigung durch Privatgläubiger des Gesellschafters
5. Vorliegen eines wichtigen Grundes

Grundsätzlich können in Gesellschaftsvertrag weitere wichtige Gründe normiert werden, die zum Ausschluss eines Gesellschafters führen können.

Ein wichtiger Grund ist stets dann gegeben, wenn das Verbleiben des Betroffenen als Gesellschafter nicht mehr zumutbar ist und Gründe vorhanden sind, die ein Festhalten an der Geschäftsbeziehung mit dem Betroffenen untragbar machen.

Dies ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn der Gesellschafter seine vertraglichen wesentlichen Verpflichtungen erheblich verletzt hat, § 725 Abs. 2 MoPeG.

Kosten und Steuern der Bauherrengemeinschaft

Die Gründungskosten einer Bauherrengemeinschaft sind verhältnismäßig gering und im Verhältnis zu den anfallenden Baukosten zu vernachlässigen. Da eine notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrages nicht notwendig ist, reduzieren sich die Gründungskosten auf die Erstellung des Gesellschaftsvertrages sowie das Einrichten eines gemeinsamen Bankkontos.

Für Bauherrengemeinschaften gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, Steuereinsparungen umzusetzen. Da es sich hierbei um eine spezielle Materie handelt, empfehlen wir, einen darauf spezialisierten Steuerberater als Projektpartner mit einzubeziehen. Im Rahmen unseres Kontaktnetzwerkes verfügen wir über verschiedene Ansprechpartner, die bei steuerlichen Fragestellungen behilflich sein können. Sprechen Sie uns bei Interesse gerne an.

Werden Bauherrengemeinschaften staatlich gefördert bzw. subventioniert?

Die Subventionierung und Förderung von Baugruppen hängen maßgeblich davon ab, welche Möglichkeiten durch gesetzliche Regelungen geschaffen wurden. Diese werden meist auf Länderebene oder innerhalb der Kommunen getroffen, so dass die Möglichkeit der staatlichen Förderung maßgeblich davon abhängt, wo das Bauvorhaben umgesetzt werden soll. Allgemein lässt sich jedoch sagen, dass nahezu jede Kommune Zuschuss- und Fördermöglichkeiten bietet, die in Form von vergünstigten Darlehen oder anderen (verlorenen – also nicht zurückzahlbaren) Zuschüssen umgesetzt werden.

Wie wir unsere Mandanten bei der Bauherrengemeinschaft unterstützen

Wir unterstützen unsere Mandantschaft dabei, eine geeignete Bauherrengemeinschaft zu gründen und begleiten auf Wunsch das gesamte Bauvorhaben bis hin zum Einzug. Durch unsere jahrelange Erfahrung im Bereich des Gesellschaftsrechts sowie des privaten Baurechts sind wir in der Lage, individuelle und geeignete Bauherrenmodelle gemeinsam mit unseren Mandanten zu erarbeiten und umzusetzen.

Im Einzelnen begleiten wir unsere Mandantschaft mit folgenden Leistungen:

• Umfassende Gründungsberatung
  Wir beraten unsere Mandantschaft umfassend über Handlungsmöglichkeiten und Handlungsalternativen unter konkreter Bezugnahme auf das individuelle Bauprojekt. Gemeinsam erarbeiten wir die Vor- und Nachteile verschiedener Umsetzungsvarianten und sprechen unsere Handlungsempfehlung aus. Bevor die Gründung der Gesellschaft erfolgt, sollten sämtliche rechtlichen, tatsächlichen und steuerlichen Aspekte beleuchtet und bewertet werden. Sie erhalten von uns ein schriftliches Kurzgutachten inklusive dazugehöriger Handlungsempfehlung als Entscheidungshilfe. Bei darüber hinausgehenden Fragen sind wir selbstverständlich für Sie da.

• Erstellung der für die Gründung benötigten Verträge
  Wir erstellen den der Bauherrengemeinschaft zugrundeliegenden Gesellschaftsvertrag

• Rechtliche Begleitung
  Wir bieten ihnen als Bauherrengemeinschaft eine vollumfängliche baubegleitende Rechtsberatung und stehen Ihnen bei rechtlichen Schwierigkeiten tatkräftig zur Seite. In diesem Fall entlasten wir Sie als Bauherrengemeinschaft durch Übernahme der Kommunikation mit Vertragspartnern oder weiteren Baubeteiligten.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten