Home > Rechtsgebiete > Baurecht > Der Baustopp
Inhalt:
- Was versteht man unter einem Baustopp?
- Baustopp Rechtsgrundlage
- Vorläufiger Baustopp
- Mündlicher Baustopp
- Ungerechtfertigter Baustopp
- Welche Ursachen kann es für einen Baustopp geben?
6.1 Praxishinweis für Auftraggeber - Die häufigsten Gründe für einen Baustopp
- Was tun bei einem Baustopp?
- Wie kann man einen Baustopp erwirken?
- Baustopp mittels Eilantrag
- Baustopp wegen fehlender Baugenehmigung
- Baustopp trotz Baugenehmigung
- Das Bauamt – Die zentrale Rolle beim Baustopp
- Baustopp wegen Nachbarn
- Wie Sie als Bauherr bei einem Baustopp richtig reagieren
15.1 Praxishinweis für Auftraggeber und Bauherren - (Wie) Kann man einen Baustopp aufheben?
- Was sind die Folgen von einem Baustopp?
17.1 Praxishinweis für Auftraggeber - Was kostet ein Baustopp?
Was versteht man unter einem Baustopp?
Der Baustopp ist eine behördliche Anordnung der zuständigen Baubehörde, mit der diese die Baumaßnahmen einstweilen einstellt. Der Baustopp wird auch als Baueinstellungverfügung bezeichnet und stellt einen behördlichen Verwaltungsakt dar.
Ein Baustopp kann unterschiedlichste Gründe haben: der Bauherr bzw. der Bauunternehmer beachtet die vorgegebenen Auflagen und Baubedingungen nicht, verstößt gegen baurechtliche Vorschriften oder erbringt eine solch mangelhafte Bauleistung, dass ein Weiterbau unzumutbar ist.
Baustopp Rechtsgrundlage
Als Rechtsgrundlage für einen Baustopp können verschiedene gesetzliche Regelungen in Betracht kommen. Maßgeblich für einen Baustopp ist der Verstoß gegen eine behördliche oder gesetzliche Anordnung, Auflage oder Genehmigung.
Soweit das Bauvorhaben nicht mit dem Regelungsgehalt einer Baugenehmigung oder den weiteren Ausführungsvorschriften übereinstimmt, stellt dies die Rechtsgrundlage für einen Baustopp dar.
Vorläufiger Baustopp
Der vorläufige Baustopp muss von einem endgültigen Baustopp unterschieden werden. Der vorläufige Baustopp wird von der Behörde angeordnet, wenn die Baueinstellung lediglich vorübergehend notwendig ist.
Maßgeblich ist hierbei eine Einzelfallbetrachtung, ob der zu dem Baustopp führende Grund beseitigt werden kann oder es sich um eine endgültige und dauerhafte Rechtsverletzung handelt.
Mündlicher Baustopp
Ein Baustopp kann mündlich ausgesprochen werden, muss jedoch im Nachhinein in schriftlicher Form bestätigt werden, da es sich um einen Verwaltungsakt handelt und die Klagefrist gemäß § 58 VwGO erst mit schriftlicher Belehrung beginnt.
Ungerechtfertigter Baustopp
Ein ungerechtfertigter Baustopp führt zu einem Schadensersatzanspruch, wie bereits zuletzt vom BGH mit Urteil vom 13.10.2016 (IX ZR 129/15) nochmals bestätigt. Wird also ein Baustopp vorschnell oder unbegründet eingereicht und angeordnet, kann der Betroffene Schadensersatzansprüche verlangen, der alle Positionen umfasst, die aufgrund des Baustopps entstanden sind (Bauverzug, Mehrkosten, Ansprüche des Mieters u.Ä.). Anspruchsgegner ist derjenige, der den Baustopp erwirkt hat.
Welche Ursachen kann es für einen Baustopp geben?
Der Baustopp kann darauf zurückzuführen sein, dass gegen gesetzliche Bestimmungen und Bauauflagen innerhalb der Baugenehmigung verstoßen wird. Sofern der Bau einen rechtswidrigen Zustand erlangt oder droht, einen solchen zu erreichen, ist die Baubehörde berechtigt, verhindernde Maßnahmen zu ergreifen.
Im Rahmen der ständig laufenden Bauüberwachung ist das Bauunternehmen daher verpflichtet, sämtliche Bauauflagen und Genehmigungsbeschränkungen mit den erbrachten Bauleistungen vor Ort abzugleichen.
Nicht nur die Baubehörde selbst kann einen Baustopp erwirken. Auch der Nachbar, der Auftraggeber oder ein sonstiger am Bau Beteiligter hat die Möglichkeit, durch eine sogenannte einstweilige Verfügung einen Baustopp zu erwirken.
Handelt es sich beispielsweise um derart mangelhafte Werkleistungen, die von Auftraggeberseite nicht abgenommen werden können, so empfiehlt es sich einen Baustopp zu erwirken, um weitere Baumängel zu vermeiden.
Je nach Art des Baustopps wird dieser in unterschiedlicher Form ausgesprochen. Handelt es sich um einen Baustopp durch die Gemeinde, so wird dieser als Verwaltungsakt gegenüber dem betroffenen Auftraggeber bekannt gegeben.
In diesem Fall ist die Baubehörde diejenige, die den Baustopp ausspricht. Sollte es sich um einen Baustopp im Rahmen einer einstweiligen Verfügung handeln, so ist das Gericht derjenige, der den Baustopp gegenüber dem Bauunternehmer deklariert und anordnet.
Praxishinweis für Auftraggeber
Sollten Sie als Auftraggeber mit Ihrem Bauunternehmer im Streit stehen, da dieser vorhandene Baumängel nicht einsieht und diese nicht beseitigen möchte, so empfehlen wir dringend die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Dieses Beweisverfahren hat ihren Kern darin, dass ein Sachverständiger die Bauleistungen technisch und wirtschaftlich bewertet und begutachtet.
Um die Vertuschung vorhandener Baumängel zu vermeiden, empfehlen wir dringend, nicht nur das selbstständige Beweisverfahren anzustrengen, sondern parallel einen Baustopp zu erwirken. Andernfalls laufen Sie Gefahr, dass der Sachverständige später lediglich eingeschränkt oder gar nicht mehr vorhandene Mängel begutachten kann.
Die häufigsten Gründe für einen Baustopp
Gründe für einen Baustopp lassen sich nur schwer in allen Einzelheiten aufführen. Dabei gibt es häufigste Ursachen, die einen Baustopp nach sich ziehen können:
– Bauen ohne Baugenehmigung:
Jeder Bau oder wesentliche Umbau eines Bestandsobjekts bedarf einer Baugenehmigung bzw. Änderungsgenehmigung. Sollte diese nicht vorliegen, handelt es sich um einen sogenannten „Schwarzbau“.
– Missachtung der Bauauflagen in der Baugenehmigung:
Soweit die Nebenbestimmungen oder Bauauflagen nicht oder nur teilweise eingehalten werden, ist die Baubehörde berechtigt, eine Einstellungsverfügung auszusprechen.
– Gravierende Baumängel:
Wenn die Baumängel so gravierend sind, dass sie eine Gefährdung für die am Bau Beteiligten darstellen, werden die Baumaßnahmen unter Zwang eingestellt.
– Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften:
Missachtung des Bebauungsplans, naturschutzrechtliche Belange oder Verstoß nachbarrechtlicher Abstandsregelungen sorgen für einen Baustopp.
– Unzureichende Sicherheitsvorkehrungen:
Soweit die Baustelle keine oder nur unzureichende Sicherheitsvorkehrungen enthält, kann hierauf eine Baueinstellung gestützt werden.
– Verwendung von gefährlichen Baustoffen und nicht zugelassenen Materialien:
Insbesondere bei Fehlen der CE-Bezeichnung oder Gefahrstoffkennzeichnung kann mit einer Baueinstellung gerechnet werden.
Was tun bei einem Baustopp?
Die Folge des Baustopps ist die sofortige Einstellung aller Arbeiten. Wir empfehlen jedem Bauherrn, der von einem Baustopp betroffen ist, die Arbeiten einzustellen und die Gründe des Baustopps zu überprüfen. Als Bauherr können Sie innerhalb eines Monats nach Zugang Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung (Baustopp) erheben, wenn dieser zu Unrecht ausgesprochen wurde. Ob ein Baustopp rechtmäßig erfolgt, ergibt sich aus der jeweiligen Landesbauordnung (LBO).
Wie kann man einen Baustopp erwirken?
Ein Baustopp, auch Baueinstellungsverfügung genannt, kann durch Antrag bei der zuständigen Baubehörde erwirkt werden. Diese überprüft daraufhin die Baugenehmigung und ob die dort enthaltenen Inhalte und Auflagen vom Bauherrn Beachtung finden.
Baustopp mittels Eilantrag
Ein Baustopp mittels Eilantrag kann durch eine sogenannte einstweilige Verfügung erfolgen. Hierbei handelt es sich um ein Eilverfahren, das über das zuständige Gericht geführt wird. Das Gericht prüft in einem Kurzverfahren, ob mögliche Verstöße gegen Rechtsvorschriften oder sonstige Gefahren auf der Baustelle vorliegen. Im Vordergrund steht die Prüfung, ob nachbarschützende Vorschriften verletzt werden: Abstandsregelungen zum Nachbarn, Einhaltung von Immissionsgrenzwerten (Lärm und Gerüche) oder diesen gleichstehenden Regelungsbereichen.
Baustopp wegen fehlender Baugenehmigung
Bei einem Baustopp wegen fehlender Baugenehmigung handelt es sich um eine endgültige Baueinstellungsverfügung. Der Bauherr ist nur berechtigt, ein Bauvorhaben umzusetzen, das dem Inhalt der vorliegenden Baugenehmigung entspricht. Liegt keine Baugenehmigung vor, handelt es sich um einen „Schwarzbau“. Der Baustopp wird so lange angeordnet, bis unter Umständen eine Genehmigung der Baubehörde vorliegt.
Baustopp trotz Baugenehmigung
Bei einem Baustopp trotz Baugenehmigung empfehlen wir in jedem Fall, innerhalb der Monatsfrist nach Bekanntgabe des Baustopps Widerspruch zu erheben. Dieser muss inhaltlich hinreichend begründet werden, weshalb es durchaus zu empfehlen ist, einen Rechtsanwalt mit der Begründung des Widerspruchs zu beauftragen.
Das Bauamt – Die zentrale Rolle beim Baustopp
Der Baustopp wird durch das zuständige Bauamt oder – bei Einreichung einer einstweiligen Verfügung als Eilantrag – durch das zuständige Gericht erlassen. Das Bauamt übernimmt hierbei eine zentrale Rolle, wenn es darum geht, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften zu überprüfen sind. Das Bauamt kann auch einen endgültigen Baustopp aussprechen.
Baustopp wegen Nachbarn
Der Nachbar eines Bauvorhabens kann einen Baustopp erwirken, wenn er der Auffassung ist, dass das Bauvorhaben gegen geltendes Recht verstößt. Hierbei kann es sich um einen Verstoß gegen Abstandsregelungen oder sonstige Auflagen handeln. Oder er kann einen Baustopp erwirken, weil z.B. durch das Bauvorhaben Schäden am eigenen Grundstück oder Gebäude entstehen. Nicht selten kommt es vor, dass durch Tiefbau- und Gründungsarbeiten Beschädigungen an Nachbargebäuden auftreten (Rissbildungen, Absenken des Grundstücks u.a.), deren Fortgang durch Einreichung eines Baustopps mittels einstweiliger Verfügung verhindert werden kann und sollte.
Wie Sie als Bauherr bei einem Baustopp richtig reagieren
Als Bauherr sind Sie der Verantwortliche des Bauverfahrens und damit Adressat der Baueinstellungsverfügung, wenn die Gemeinde einen Baustopp aufgrund einer Rechtsverletzung ausspricht. Sie sind als Bauherr verpflichtet, sämtliche Baumaßnahmen umgehend einzustellen und dafür Sorge zu tragen, dass keine weiteren Baumaßnahmen fortgesetzt werden. Sollten Sie hiergegen verstoßen, so droht Ihnen ein empfindliches Bußgeld, dass die Behörde nach freiem Ermessen festlegen kann.
In ähnlicher Weise verhält es sich, wenn ein Baubeteiligter über eine einstweilige Verfügung eine gerichtliche Antwort erwirkt, die den Baustopp zum Gegenstand hat. Auch dieser gerichtlichen Anordnung sollten Sie zwingend Folge leisten, andernfalls droht Ihnen ein erhebliches Zwangsgeld.
Beachten Sie als Bauherr, dass Sie trotz Baustopp folgende Maßnahmen und Tätigkeiten auf der Baustelle durchführen dürfen:
- Durchführung von Sicherungsmaßnahmen und Befestigung loser Teile auf der Baustelle
- Aufräumen und sämtliche Maßnahmen, die nicht als Bauleistung gewertet werden können und keinen Baufortschritt verursachen
- Anbringung von Hinweisschildern und Warnungen, die Baustelle nicht betreten zu dürfen
Praxishinweis für Auftraggeber und Bauherren:
Sollten Sie eine Baueinstellungsverfügung erhalten haben, so sorgen Sie schnellstmöglich dafür, dass keine weiteren Bauleistungen erfolgen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, dass die Behörde sämtliche Materialien und Maschinen beschlagnahmen kann. Es droht Ihnen ein Zwangsgeld von bis zu € 50.000,00. Im Übrigen sollten Sie die Baueinstellungsverfügung genau lesen, da diese die entsprechenden Einstellungsgründe enthält. Sollten die Gründe in der Verfügung nicht zutreffen, so haben Sie die Möglichkeit, innerhalb von vier Wochen nach Bekanntgabe der Verfügung Widerspruch einzulegen.
(Wie) Kann man einen Baustopp aufheben?
Ein Baustopp kann durch Einlegung des Widerspruchs aufgehoben werden. Die Dauer der Aufhebung hängt von den Gründen des Baustopps ab. Die Baubehörde überprüft die Gründe des Baustopps bzw. ob die Baueinstellungsgründe noch vorliegen oder ob das Bauvorhaben den einschlägigen Vorschriften entspricht. Sobald dies (wieder) der Fall ist, wird der Baustopp aufgehoben.
Was sind die Folgen von einem Baustopp?
Folge des Baustopps ist in erster Linie der Stillstand auf der Baustelle, bis die Gründe des Baustopps beseitigt und abgestellt sind. Es ist nicht nur ärgerlich, dass der Baustopp für einen Stillstand auf der Baustelle sorgt. Vielmehr sind die damit einhergehenden zusätzlichen Kosten und Verzugskosten eine weitaus größere Folge der erteilten Baueinstellungsverfügung.
Grundsätzlich gilt hinsichtlich der Kosten des Baustopps das Verursacherprinzip: derjenige, der für den Baustopp letztendlich verantwortlich ist, hat die damit einhergehenden Kosten zu tragen. Diese Kosten des Baustopps können aus unterschiedlichsten Kostenpositionen bestehen, die allesamt vom Verursacher zu tragen sind:
- Verzugskosten und Mehrkosten durch spätere Ausführung
- unter Umständen personelle Engpässe
- gestiegene Materialpreise
- Schadensersatzansprüche bei fahrlässiger Verursachung des Baustopps.
Praxishinweis für Auftraggeber
Soweit Sie mit Ihrem Vertragspartner die Regelungen der VOB/B vereinbart haben, können beide Parteien des Bauvertrages nach § 6 Abs. 7 VOB/B den Bauvertrag kündigen, wenn der Baustopp länger als drei Monate andauert.
Was kostet ein Baustopp?
Die Kosten eines Baustopps können nur schwer vorhergesagt werden, da auch die Dauer des Baustopps selbst unterschiedlich lange andauern kann. Sollte der Baustopp Gründe enthalten, die nicht nachvollziehbar oder schlichtweg unzutreffend sind, so legen Sie als Bauherr schnellstmöglich Widerspruch ein, um nicht unnötig Zeit zu verlieren. Beseitigen Sie schnellstmöglich die in der Einstellungsverfügung enthaltenen Gründe des Baustopps, damit dieser wieder aufgehoben werden kann. Eine konkrete Bezifferung der Baustoppkosten kann pauschal nicht getroffen werden.
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