Bauvertrag prüfen lassen

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Bauvertrag prüfen

Alles zum Thema: Bauvertrag und Bauträgervertrag prüfen lassen

1. Was ist ein Bauvertrag?

Der Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten des Bauherrn als Auftraggeber sowie die des Unternehmers als Auftragnehmer. Nach § 631 BGB verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung der versprochenen und vereinbarten Werkleistung, der Auftraggeber zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung. Der Bauvertrag enthält als Mindestinhalte alle maßgeblichen und für den Bauablauf wesentlichen Vertragsbestandteile: Art der zu erbringenden Leistung, Preise, Ausführungstermine.

Neben dem klassischen Bauvertrag gibt es weitere Vertragsarten, die mit dem Bau einer Immobilie zusammenhängen. Es gibt den Generalunternehmervertrag (GU-Vertrag), bei dem der Generalunternehmer als Ansprechpartner des Bauherrn die Einzelgewerke (Subunternehmer) beauftragt und koordiniert. Des Weiteren existiert der Bauträgervertrag, bei dem der Bauträger als Unternehmer zum Einen das Grundstück an den Bauherrn veräußert und zum anderen die Bauleistungen auf diesem Grundstück erbringt. Diese Vertragsart ist eine Kombination aus Kaufvertrag und Bauvertrag.

Unsere Beratungspraxis zeigt uns täglich, dass jeder Bauherr vor Abschluss eines Bauvertrages diesen prüfen lassen sollte. Irrelevant hierbei ist, ob es sich um einen Fertighaus-Bauvertrag, Bauwerksvertrag oder einen völlig standardisierten Hausbauvertrag handelt – bei jedem Vertrag besteht ein erhebliches wirtschaftliches Risiko, wenn die Rechte und Ansprüche des Bauherrn nicht ausreichend Berücksichtigung finden.

2. Der Bauvertrag nach den Regelungen der VOB/B

Die Parteien des Bauvertrages haben die Möglichkeit, die Regelungen über die Vergabe- und Verordnung für Bauleistungen (VOB/B) zu vereinbaren. Hierbei handelt sich es sich um formulierte Vertragsbestandteile, die dem Bauvorhaben zugrunde gelegt werden. Diese Regelungen sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu qualifizieren und ersetzen überwiegend die werkvertraglichen Regelungen des BGB. Für einen wirksamen Einbezug der VOB/B muss diese zum einen ausdrücklich im Vertrag als Vertragsgrundlage benannt werden, zum anderen muss diese in Textform bei einem Verbraucher als Auftraggeber an diesen bei Abschluss des Vertrages übergeben werden.

3. Die 6 gängigsten und teuersten Fallstricke – das ist zu beachten

• Fehlende Angabe von Bauzeiten und Ausführungsterminen
• Fehlende Vertragsstrafe bei Bauverzug
• Unzureichende Klarstellung des zu erbringenden Leistungs-Solls
• Fehlerhafte oder nachteilige Regelungen über die Bauabnahme
• Keine klaren Regelungen bei Baukostenerhöhung trotz Pauschalpreisvereinbarung
• Fehlende Regelungen über den Umgang mit höherer Gewalt (z.B. schlechtes Wetter, Corona-Pandemie, o.Ä.)

4. Was gilt – VOB oder BGB?

Grundsätzlich gilt immer das BGB, soweit die Parteien keine andere Vereinbarung im Vertrag geregelt haben. Die im Bauvertrag wichtigen Punkte lassen sich als wesentliche Vertragsbestandteile benennen und zusammenfassen:

• Vertragsgegenstand
• Preis
• Termine und Fristen
• Abschlagszahlungen
• Vertragsbeendigung

Ob diese Vertragsbestandteile durch das BGB geregelt werden sollen oder ob die VOB/B Vertragsgrundlage werden soll, hängt vom Willen der Parteien des Bauvertrages ab. Eine pauschale Beantwortung, welche Vertragsgrundlage besser ist, gibt es nicht. Sollten die Parteien die VOB/B vereinbaren wollen, so ist zwingende Voraussetzung, dass im Vertrag ausdrücklich aufgeführt ist, dass die VOB/B gelten soll.

Bei einem Bauvertrag mit Verbrauchern als Auftraggeber bzw. Bauherrn muss die VOB/B zusätzlich noch händisch übergeben werden. Andernfalls ist die VOB/B nicht wirksam einbezogen worden mit der Folge, dass wiederum die Regelungen des BGB gelten.

5. Wann ist ein Bauvertrag nichtig?

Ein Bauvertrag ist dann nichtig, wenn er treuwidrig und rechtlich unwirksam ist. Grundlegend für den Bauvertrag sind zunächst die Regelungen des BGB, es sei denn, es werden ausdrücklich Änderungen oder Regelungen der VOB/B vereinbart. Dennoch darf keine Vertragspartei entgegen der gültigen Gesetze benachteiligt werden.

6. Bauvertrag kündigen als Auftragnehmer

Der Auftragnehmer (Bauunternehmer) kann den Bauvertrag ebenso aus wichtigem Grund kündigen, wie auch der Auftraggeber. Dies kann z.B. eine Unzumutbarkeit der Fertigstellung für den Unternehmer sein.

Die Argumente, die hierfür sprechen, sind jedoch äußerst diskutabel und unterliegen der gründlichen Einzelfallprüfung. Ein nennenswertes Beispiel wäre die schlechte (Abschlags-)Zahlungsmoral des Auftraggebers oder eine Behinderung der Arbeit durch diesen.

7. Bauvertrag kündigen als Verbraucher

Der Verbraucher (Auftraggeber, Bauherr) kann jederzeit den Bauvertrag kündigen. Entweder der Bauvertrag wird frei gekündigt, oder aus wichtigem Grund.

Bei einer freien Kündigung sind keine besonderen Angaben von Gründen nötig, jedoch werden Kosten anfallen, die nicht zwingend unerheblich sind. Der Auftragnehmer (Bauunternehmer) wird Verdienstausfälle, bereits erbrachte Leistungen oder im Voraus beschaffte/bestellte Materialien abrechnen. Streitigkeiten, die möglicherweise vor Gericht enden, sind hier beinahe vorprogrammiert.

Eine Kündigung aus wichtigem Grund hingegen erfordert, wie der Name bereits sagt, wirklich triftige Gründe.

Diese können Pflichtverletzungen durch den Bauunternehmer sein, wie z.B. keine oder konstant schlechte Leistungserbringung, die Nichteinhaltung von vertraglich vereinbarten Terminen und Zeiträumen, ungerechtfertigte Kostenerhöhungen, o.Ä.

8. Was ist VOB/A, VOB/B oder VOB/C

VOB/A = Dieses Regelwerk beschäftigt sich mit der öffentlichen Ausschreibung von geplanten öffentlichen Projekten. Hierbei geht es also um das Vergaberecht von Projekten, für die sich Bauunternehmen jeweils bewerben können.

VOB/B = Diese enthält Regelungen zur Bauausführung von Bauprojekten und deren vertraglichen Grundlagen, wie im BGB, jedoch mit bestimmten Unterschieden im Detail.

VOB/C = Das Reglement dient der Übersicht über technische Baustandards, Ausführungsrichtlinien und (DIN-)Normen.

9. Fehlerhafter Vertrag: Folgen für Bauherren

Durch Fehler in Bauverträgen entstehen den Kunden an allererster Stelle zunächst unnötige Kosten. Diese können beispielsweise entstehen durch verlängerte Bauzeiten, Nachträge, (Bau-)Schäden und Schadensersatzforderungen des Bauunternehmers.

10. Bauvertrag prüfen lassen – Kosten?

Die Kosten für einen Rechtsanwalt werden in der Regel nach der Tabelle des RVG (Rechtsanwalts-Vergütungs-Gesetz)  ermittelt. Grundlage für die Abrechnung ist hierbei der Gegenstandswert oder auch Streitwert genannt. In diesem Falle wäre hier die Bausumme ausschlaggebend für die Abrechnung.

Der Arbeitsumfang kann ebenso nach individueller Absprache im Stundenlohn abgerechnet werden. Dieser Arbeitsumfang ist jedoch für den Verbraucher schwer im Voraus abzuschätzen, da keine Kostendeckelung nach oben erfolgt.

Als dritte Variante lässt sich der Pauschalpreis benennen. Bei dieser Abrechnungsvariante wird zwischen der Kanzlei und dem Mandanten eine Pauschalsumme vereinbart, mit der sämtliche Tätigkeiten abgegolten sind. Hierbei erhält der Mandant eine maximale Kostensicherheit.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten