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Gewährleistung im Baurecht: Voraussetzungen und Rechte des Auftraggebers

Grundlegende Voraussetzung für das Entstehen der Gewährleistungsrechte des Auftraggebers ist die erfolgte Bauabnahme. Erst mit erfolgter Abnahme der Werkleistungen entstehen die Gewährleistungsrechte des Auftraggebers.

Maßgeblich hierbei ist zunächst, ob der zugrundeliegende Bauvertrag eine Vereinbarung nach den Regelungen des BGB enthält oder ob die VOB/B vereinbart wurde. Nach § 634 BGB kann der Auftraggeber Gewährleistungsrechte gegenüber dem Auftragnehmer durchsetzen, wenn die Werkleistungen mangelhaft sind. Zunächst hat der Auftragnehmer das Recht, Nacherfüllung zu leisten.

Dies bedeutet, dass er zunächst die Gelegenheit haben muss, sein mangelhaftes Werk selbst wiederherzustellen und vorhandene Mängel fachgerecht und dauerhaft zu beseitigen.

Sollte die vom Auftraggeber hierfür gesetzte Frist fruchtlos verstreichen, so entstehen zugunsten des Auftraggebers weitere Möglichkeiten: er kann die Mangelbeseitigung durch einen Dritten vornehmen lassen (Ersatzvornahme), er kann vom Vertrag zurücktreten und den Werklohn mindern und parallel hierzu Schadensersatzansprüche durchsetzen.

Nach § 13 VOB/B stehen dem Auftraggeber die gleichen Rechte zu. Im Einzelfall sind jedoch besondere Regelungen im Rahmen der VOB/B zu beachten.

Wie man als Auftraggeber bei Gewährleistungsmängeln konkret vorgeht

Als Auftraggeber sollten Sie gegenüber Ihrem Auftragnehmer eine Mangelanzeige durchsetzen, wenn Sie innerhalb der Gewährleistungsfrist Baumängel entdecken. Sie müssen Ihren Auftragnehmer darüber in Kenntnis setzen, welche Mängel in welchen Bereichen der erbrachten Bauleistungen vorhanden sind, wie sich diese Mängel auswirken und ihn hierbei gleichzeitig unter schriftlicher Fristsetzung auffordern, eine Mangelbeseitigung durchzuführen.

Praxishinweis für Bauherren

Fordern Sie den Bauunternehmer schriftlich unter Fristsetzung auf, vorhandene Baumängel und Schlechtleistungen auszubessern und fertig zu stellen. Maßgeblich ist hierbei eine fachgerechte und dauerhafte Mangelbeseitigung. Sie müssen dem Bauunternehmer eine angemessene Frist setzen.

Die Angemessenheit der Fristsetzung orientiert sich am Ausmaß des Mangels und muss im Einzelfall betrachtet werden. Es gilt jedoch hierbei zu beachten: eine unter Umständen zu kurz gesetzte Frist ist nicht unwirksam, sondern verlängert sich automatisch auf eine angemessene Fristlänge.

Wir empfehlen daher jedem Bauherrn, eine Frist zur Mangelbeseitigung von mindestens zehn Tagen zu setzen. Sollte diese Frist unangemessen kurz sein, wird sie sich automatisch verlängern.

Wenn die Mangelbeseitigung fehlschlägt

Nach Ablauf der gesetzten Frist haben Sie als Bauherr das Recht, einen Drittunternehmer mit der Mangelbeseitigung zu beauftragen. Die hiermit entstehenden Kosten können Sie im Anschluss gegenüber Ihrem Vertragspartner (Bauunternehmer) durchsetzen.

Ebenso haben Sie die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten und Schadensersatzansprüche durchzusetzen.

Verjährung der Gewährleistung

Die Dauer der Gewährleistungszeit beträgt bei Anwendung der im BGB verankerten Vorschriften für Bauleistungen, die an einem Bauwerk durchgeführt wurden, insgesamt fünf Jahre. Soweit Sie mit Ihrem Bauunternehmer einen VOB/B-Bauvertrag geschlossen haben, haben Sie eine verkürzte Verjährungsfrist hinsichtlich der Gewährleistungsansprüche von vier Jahren zu berücksichtigen.

Die Gewährleistungszeit beginnt mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme zu laufen.

Praxishinweis für Bauherren

Führen Sie in jedem Fall ein schriftliches Bauabnahmeprotokoll, auch wenn Sie keine förmliche Bauabnahme vereinbart haben. Sie sollten transparent und ausdrücklich nachweisen können, zu welchem Zeitpunkt eine Bauabnahme erfolgt ist, so dass der Beginn der Verjährungsfrist Ihrer Gewährleistungsrechte klar definiert werden kann.

Hemmung der Verjährung

Die Verjährung der Gewährleistungsrechte kann durch eine sogenannte Hemmung unterbrochen werden. Die Verjährung wird durch folgende Umstände gehemmt:

  • Ernsthafte Verhandlungen mit dem Auftragnehmer
    Diese werden von der Rechtsprechung dann als ernsthafte Verhandlung anerkannt, wenn beide Parteien aufeinander zu gehen und ernsthaft eine Lösung in Betracht ziehen. Sollte sich der Auftragnehmer bereit erklären, vorhandene Mängel zu begutachten, um einen Lösungsansatz zur Mangelbeseitigung zu erzielen, so kann hierin in jedem Fall eine verjährungshemmende Verhandlung gesehen werden.
  •  Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens
    Hierunter kann zum einen die Erstellung eines Mahnbescheides gesehen werden, wenn es um die Durchsetzung einer Zahlungsforderung geht. Im übrigen eignet sich jedes gerichtliche Verfahren (selbstständiges Beweisverfahren oder gerichtliche Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsrechte) dazu, eine Verjährungshemmung herbeizuführen.

Die Hemmung der Verjährung hat zur Folge, dass die Verjährungsfrist angehalten wird. Nach Beseitigung des hemmenden Ereignisses (beispielsweise nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens) läuft die noch ausstehende Verjährungsdauer zu Ende, bis die Regelverjährung der vier Jahre (VOB/B) bzw. der fünf Jahre (BGB) abgelaufen ist.

Praxishinweis für Bauherren

In der Regel wird der Bauvertrag vom Bauunternehmer gestellt, den Sie als Bauherr letztendlich akzeptieren können. Achten Sie darauf, dass die Regelung des § 641 Abs. 3 BGB im Bauvertrag nicht ausgeschlossen ist.

Denn nach § 641 Abs. 3 BGB sind Sie als Bauherr berechtigt, das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten einzubehalten, soweit ein Mangel vorliegt. Dies stellt ein erhebliches Druckmittel gegenüber dem Bauunternehmer dar, mit dem Sie Ihre Mängelrechte durchsetzen können.

Soweit diese Regelung im Bauvertrag ausgeschlossen ist, haben Sie kein Zurückbehaltungsrecht.

Gewährleistungsansprüche bei Insolvenz der Baufirma

Sollte der Bauunternehmer in die Insolvenz geraten, so ist er handlungsunfähig. Gewährleistungsansprüche unterliegen ebenso wie alle übrigen übernommenen Verpflichtungen den Handlungspflichten des Unternehmers. Sollte jedoch das Unternehmen des Bauunternehmers in die Insolvenz geraten sein, so gehen auch Ihre Gewährleistungsansprüche als Bauherr unter.

Praxishinweis für Bauherren

Vereinbaren Sie deshalb im Bauvertrag einen entsprechenden Sicherheitseinbehalt bzw. treffen Sie eine Vereinbarung über eine Gewährleistungsbürgschaft. Hierdurch können Sie zwar nicht die Gefahr einer Insolvenz eindämmen, jedoch Ihre Mängelrechte und Gewährleistungsrechte entsprechend absichern.

Gewährleistungsbürgschaft

Bei der Gewährleistungsbürgschaft übernimmt der Bürge die Haftung für bestehende Gewährleistungspflichten des Bauunternehmers. Sollte das Bauunternehmen daher in wirtschaftliche Schieflage geraten, haben Sie als Bauherr die Möglichkeit, über die Gewährleistungsbürgschaft den Bürgen mit der Mangelbeseitigung in Anspruch zu nehmen.

Vereinbaren Sie in jedem Fall mit dem Bauunternehmer, dass eine Gewährleistungsbürgschaft in den Bauvertrag aufgenommen wird. Wir begleiten Sie dabei, entsprechende Vertragsformulierungen zu erstellen, vorhandene Verträge anzupassen und Klauseln zu definieren, die die Rechte beider Vertragsparteien bestmöglich absichern.

Die Höhe der Gewährleistungsbürgschaft beträgt zumeist 5 % der Auftragssumme.

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Das sagen unsere glücklichen Mandanten

Ich kann die Kanzlei und vor allem Herrn Finn Streich voll und ganz weiterempfehlen. Der Kontakt zur Kanzlei ist sehr nett und auf Augenhöhe. Herr Streich hat sich immer zu den vereinbarten Terminen gemeldet und in den bisherigen Themen hat Herr Streich für uns immer die besten Ergebnisse durchgesetzt. Vielen Dank an dieser Stelle! Wir empfehlen Sie gerne weiter!

Marcus L.

In einem komplizierten Verfahren standen uns die Herren Streich und Ihr Team mit Sachverstand und Kompetenz erfolgreich zur Seite
Klasse Arbeit, vertrauensvolle Zusammenarbeit!!

I. F.

Zum einen wurde mein Fall sehr schnell und professionell von Hr. Wittke bearbeitet und zum anderen hat er mich sehr gut beraten. Ich kann mich nur bedanken und Streich & Kollegen und insbesondere Hr. Wittke weiterempfehlen.

Navid N.

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Wir bieten sowohl Verbraucherinnen und Verbrauchern als auch Unternehmerinnen und Unternehmern eine erstklassige und umfangreiche Angebotspalette, in die unser gesamtes Know-How einfließt.

Ganz egal, wo Sie leben – wir sind bei Ihnen und für Sie da.

Alleingänge gibt es bei uns nicht. Bei entscheidenden Schritten, die maßgeblich den Erfolg Ihrer Mandatierung beeinflussen, arbeiten wir bewusst im Vier-Augen-Prinzip. So können wir verschiedene Blickwinkel ausleuchten und Risiken minimieren.

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Unser Service

Ein Rechtsstreit ist eine lästige und unangenehme Sache. Der ohnehin schon gefüllte Alltag bietet vielen Menschen nicht auch noch Raum und Zeit für unzählige Telefonate, Internetrecherche oder das Verfassen von Schriftsätzen.

Lassen Sie uns das für Sie tun. Ihre einzige Aufgabe: Geben Sie uns alle nötigen Informationen und Dokumente, die wir für die Bearbeitung brauchen. Lehnen Sie sich anschließend zurück, wir kümmern uns darum.

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