Home > Rechtsgebiete > Energierecht > Dachpachtverträge im Energierecht
Inhalt:
- Dachvermietung und Nutzungsverträge für Photovoltaikanlagen
- Wesentliche Vertragsbestandteile bei der Dachflächenvermietung
2.1. Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien
2.2. Praxishinweis
2.3. Vertragslaufzeit
2.4. Praxishinweis
2.5. Risiken & Haftung
2.6. Entgelte & laufende Kosten - Wer soll Anlagenbetreiber sein?
- Wie wir unsere Mandantschaft beraten – Ihr Anwalt für Energierecht
Der Dachpachtvertrag und der Mietvertrag für Dachflächen
Dachvermietung und Nutzungsverträge für Photovoltaikanlagen
Die Vermietung oder Verpachtung von Dachflächen für die Herstellung von Strom aus Photovoltaikanlagen gewinnt mittlerweile wieder enorme Bedeutung. Aufgrund der stark gestiegenen Strompreise sowie der künftig wohl anhaltenden enormen Energiekosten eignet sich insbesondere für kleine und mittlere Unternehmen das Konzept der Eigenstromversorgung.
Die Nutzung vorhandener Dachflächen zur Erzeugung von Photovoltaik-Strom ist eine gute und günstige Gelegenheit, einen Großteil der erforderlichen Strommenge selbst herzustellen.
Aus unserer Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, dass insbesondere landwirtschaftliche Betriebe, Gewerbetreibende oder Logistikunternehmen in der Lage sind, erforderliche Strommengen selbst zu erzeugen. Sie ersparen sich hierdurch einen Großteil der Stromkosten durch nicht mehr erforderlichen Stromeinkauf.
Doch auch die Wohnungswirtschaft erfreut sich zunehmend daran, die Eigenstromversorgung mit der Errichtung von Ladeinfrastruktur (Elektromobilität) zu verbinden.
Wesentliche Vertragsbestandteile bei der Dachflächenvermietung
Wir möchten zunächst ausdrücklich davor warnen, im Internet erhältliche Mustertexte für Verträge zu verwenden.
Zum einen besteht hierbei die Gefahr, dass diese zumindest teilweise veraltet sein können. Die aktuelle Rechtsprechung muss insbesondere in dem schnelllebigen Bereich des Energierechts beachtet werden. Sollten Sie veraltete oder unwirksame Verträge verwenden, so laufen sie Gefahr, dass Sie in den wesentlichen Vertragsbestandteilen eine Vertragslücke haben, die erhebliche Rechtsfolgen nach sich ziehen kann.
Ein guter Vertrag sollte die wesentlichen Vertragsbestandteile transparent und ausreichend regeln. Überflüssige Vereinbarungen, die sich ohnehin aus dem Gesetz ergeben können, müssen nicht nochmals wiederholt in einen Vertrag aufgenommen werden.
Folgende Vertragsbestandteile sollten bei einem Dachflächenmietvertrag jedoch zwischen den Parteien individuell und konkret vereinbart werden, um die Interessen und Ansprüche der Vertragsparteien ausreichend zu berücksichtigen:
a. Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien
Der Kern des Nutzungsvertrages sind die Rechte und Pflichten des Mieters oder Pächters sowie des Vermieters bzw. Verpächters. Von der Rechtsprechung wurde mittlerweile geklärt, dass es sich bei diesen Verträgen der Rechtsnatur nach um einen Mietvertrag handelt, BGH Urteil vom 08.03.2018 XII ZR 129/19. insofern kommt es nicht auf eine Benennung des Vertrages an, vielmehr entscheidend ist eine konkrete und rechtlich ausreichende Definition der Vertragsinhalte.
Der Umfang der Nutzungsmöglichkeit sollte sich insbesondere für den Pächter bzw. Mieter aus dem Vertrag heraus ergeben, da er ein umfassendes Nutzungsrecht zur Bewirtschaftung der Photovoltaikanlage besitzen muss. Hierzu gehören neben der Errichtung und dem Betrieb der Photovoltaikanlage auch ein umfangreiches Zugangsrecht, dass durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit geregelt sein sollte.
Den Parteien ist daher dringend zu empfehlen, folgende Vertragsklausel in den Nutzungsvertrag aufzunehmen:
- „Wechsel des Grundstückseigentümers“
Der Eigentümer verpflichtet sich für den Fall, dass er beabsichtigt, das Eigentum am Vertragsgrundstück zu übertragen, in den Kaufvertrag folgende Klausel aufzunehmen: „Der Erwerber tritt in alle Verpflichtungen ein, die sich aus dem Nutzungsvertrag vom … [Datum des Abschlusses dieses Vertrages] zwischen … [Nutzerin] und … [Eigentümer] nebst etwaigen Nachträgen sowie den im Grundbuch eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten ergeben.“
Durch Vereinbarung einer solchen Klausel sind insbesondere die Rechte des Mieters / Pächters hinreichend gewahrt.
Praxishinweis
Es besteht die Möglichkeit, dass die Parteien innerhalb des Vertrages das Nutzungsrecht regeln und definieren. Auch hieraus ist der Mieter/ Pächter natürlich berechtigt, das Grundstück entsprechend der Vereinbarung zu nutzen.
Sollte jedoch der Vermieter/ Verpächter das Grundstück veräußern, so wären unter Umständen die Nutzungsrechte gegenüber dem neuen Eigentümer eingeschränkt, da die im Vertrag enthaltenen Vereinbarungen lediglich zwischen den Parteien gelten.
Durch Eintragung der Nutzungsmöglichkeit und des Nutzungsumfangs im Grundbuch haben diese Rechte gegenüber Dritten dauerhaft bestand.
b. Vertragslaufzeit
Die Vertragslaufzeit des Nutzungsvertrages sollte eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren enthalten. Hierdurch wird zugunsten beider Vertragsparteien entsprechende Sicherheit gewährleistet. Die Investition der Photovoltaikanlage kann innerhalb dieses Zeitraums amortisiert sein, der Mieter oder Pächter kann von einer langfristigen Vertragslaufzeit ausgehen.
Praxishinweis
Beiden Vertragsparteien ist zu empfehlen, eine Verlängerungsoption der Vertragslaufzeit von mindestens einer fünfjährigen Verlängerungsdauer zu vereinbaren. Es besteht somit die Möglichkeit, nach Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit eine Option zu ziehen und die Vertragslaufzeit entsprechend zu verlängern.
Üblich ist es teilweise, dieses Optionsrecht in zweifacher Form zu gewähren, so dass eine Gesamtvertragslaufzeit des Dachpachtvertrages von 20 Jahren möglich ist.
c. Risiken und Haftung
Die Haftung und die Risiken der Anlage können zwischen den Parteien frei vereinbart werden. Es ist jedoch die Ausnahme, dass die Haftung und das Risiko des Anlagenbetriebs auf diejenige Partei übertragen wird, welche die Anlage nicht betreibt. Die Parteien müssen sich daher zwangsläufig darüber einig werden, wer als Anlagenbetreiber fungieren soll.
Insbesondere eine verschuldensunabhängige Haftung sollte ausdrücklich geregelt werden, um künftige Streitigkeiten bei etwaigem Schadenseintritt zu vermeiden.
d. Entgelte und laufende Kosten
Eine weitere wesentliche Regelung innerhalb des Vertrages sollten die laufenden Kosten sein:
- Wer investiert in die Anlage?
- Wer trägt die laufenden Kosten?
- Wer versichert den Anlagenbetrieb?
Diese Fragestellungen spiegeln sich grundsätzlich in der Höhe einer möglichen Pachtzahlung oder Miete wieder. Es besteht die Möglichkeit, dass der Vermietende sämtliche Kosten und Entgelte für den Mieter übernimmt, der Mieter im Gegenzug jedoch eine deutlich höhere Mietzahlung an den Vermieter leisten muss. Sollte hingegen der Mieter bzw. Pächter selbst als Anlagenbetreiber auftreten wollen, hat er zumindest die laufenden Kosten zu tragen.
Unabhängig von einer Vereinbarung hinsichtlich der laufenden Unterhaltungskosten der Photovoltaikanlage muss vor Abschluss des Dachpachtvertrages oder Dachflächenmietvertrages Einigung darüber erzielt werden, wer die Anlageninvestition durchführen soll.
Wer soll Anlagenbetreiber sein?
Aus energierechtlicher Sicht ist es maßgeblich, wer der Anlagenbetreiber der Photovoltaikanlage ist. Der Betreiber einer Photovoltaikanlage ist gemäß § 3 Nr. 2 Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2023) derjenige, der unabhängig vom Eigentum die Anlage für die Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien nutzt. Es kommt daher gemäß gesetzlicher Definition auf das Kriterium der Anlagenutzung an.
Grundsätzlich nutzt derjenige die Anlage, der sie auch betreibt. Betreiber einer Photovoltaikanlage wiederum ist u.a. gemäß dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 04.11.2015 derjenige, der die laufenden Kosten, die Risiken des Anlagenbetriebs sowie das wirtschaftliche Risiko der Anlage trägt.
Es kommt also nicht darauf an, wer Eigentümer der Photovoltaikanlage ist, sondern vielmehr darauf, wer das wirtschaftliche Risiko trägt und die energierechtlichen Pflichten aus dem EEG, dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) sowie dem Stromsteuerrecht (StromStG und StromStV) erfüllen muss.
Umgekehrt bedeutet dies für die Parteien des Pacht- oder Mietvertrages, dass beispielsweise der Verpächter bzw. Vermieter in die PV-Anlage investieren kann, diese käuflich erwirbt und Eigentümer bleibt, um sie im Anschluss an den Pächter/ Mieter durch einen Nutzungsvertrag zu verpachten. Der Verpächter oder Vermieter erhält hierdurch eine gute Möglichkeit, mit guter Rendite in eine Photovoltaikanlage zu investieren.
Folgende Verpflichtungen muss der Anlagenbetreiber einer Photovoltaikanlage erfüllen:
- Anmeldung der Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur sowie beim zuständigen Netzbetreiber
- Anmeldung der Photovoltaikanlage beim zuständigen Gewerbeamt sowie beim Finanzamt
- Anmeldung der Anlage beim Hauptzollamt
Wie wir unsere Mandantschaft beraten – Ihr Anwalt für Energierecht
Unsere Mandantschaft im Energierecht sind überwiegend Wohnungsbauunternehmen, Inhaber und Betreiber von Betriebsstätten, Lagerhallen und Logistikzentren sowie mittelständische Gewerbetreibende, die ihren Strombedarf überwiegend zur Tageszeit haben.
Wir erstellen für Sie die erforderlichen Verträge und alle damit im Zusammenhang stehenden Vereinbarungen. Insbesondere werden im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Dachflächen sowie der Nutzung von Photovoltaikanlagen folgende vertraglichen Grundlagen benötigt:
- Dachpachtvertrag / Dachflächenmietvertrag / Nutzungsvereinbarung
- Kaufvertrag über Anlagenteile und technische Ausrüstung
- Stromliefervertrag
- Stromeinspeisungsvertrag
- Werkverträge Anlagenbau
Wir übernehmen für Sie das gesamte Vertragsmanagement und die Erstellung notwendiger Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), Absichtserklärungen / Letter Of Intend (LOI) sowie Geheimhaltungsvereinbarungen (NDA).
Wir unterstützen Sie bei anstehenden Vertragsverhandlungen. Auch bereits bestehende Verträge bringen wir für Sie auf den aktuellen Stand und pflegen geänderte oder aktualisierte Rechtsprechung ein (Optimierung von Verträgen).
Verschiedene Kostenmodelle im Überblick
Was kostet mich die Mandatierung bei Streich & Kollegen?
Jeder Mensch hat ein Recht auf sein Recht. Die Durchsetzung von bestehenden Ansprüchen darf kein Luxus für finanzstarke Personen sein, sondern eine Selbstverständlichkeit. Aus diesem Grund bieten wir unterschiedliche Kostenmodelle an. Wir sind fair und ehrlich, sprechen Sie uns gerne an.
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Ein weiteres Vorgehen entscheiden wir gemeinsam.
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
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Bei Kostenübernahme durch den Prozessfinanzierer ist eine vollständige außergerichtliche und gerichtliche Vertretung und Durchsetzung Ihrer Interessen abgedeckt.
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Das sagen unsere glücklichen Mandanten
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Ein Rechtsstreit ist eine lästige und unangenehme Sache. Der ohnehin schon gefüllte Alltag bietet vielen Menschen nicht auch noch Raum und Zeit für unzählige Telefonate, Internetrecherche oder das Verfassen von Schriftsätzen.
Lassen Sie uns das für Sie tun. Ihre einzige Aufgabe: Geben Sie uns alle nötigen Informationen und Dokumente, die wir für die Bearbeitung brauchen. Lehnen Sie sich anschließend zurück, wir kümmern uns darum.
