Gewerbemietvertrag Konkurrenzschutz
Rechtsfrage stellen
Home > Rechtsgebiete > Gewerbemietrecht > Gewerbemietvertrag Konkurrenzschutz
Konkurrenzschutz im Gewerberecht
Was ist Konkurrenzschutz bei der Gewerbemiete?
Unter dem Konkurrenzschutz bei der Gewerbemiete wird die Verpflichtung des Gewerbevermieters verstanden, seinen Mieter vor Konkurrenten zu schützen. Der Konkurrenzschutz kann im Gewerbebereich im Mietvertrag vereinbart werden, es besteht hierzu jedoch keine Verpflichtung.
Die Parteien des Mietvertrages sind frei, ob sie diesbezüglich entsprechende Regelungen vereinbaren. Doch auch wenn der Gewerbemietvertrag keine Regelung über einen Konkurrenzschutz enthalten sollte, ist der Vermieter von Gesetzes wegen verpflichtet, den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz zu beachten.
Wie weit ein Konkurrenzschutz zu Gunsten eines Gewerbemieters besteht, ob dieser unter Umständen eingeschränkt ist oder überhaupt nicht gegeben ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es handelt sich hierbei stets um eine Einzelfallbetrachtung.
Voraussetzung des Konkurrenzschutzes
Voraussetzung für einen bestehenden Konkurrenzschutz ist in erster Linie, dass eine Konkurrenzsituation zwischen Gewerbemietern vorhanden sein muss. Hiervon ist auszugehen, wenn der später folgende Gewerbebetrieb in derselben Branche wie der bereits bestehenden Gewerbemieter tätig ist oder die gleiche Dienstleistung anbietet.
In persönlicher Hinsicht muss der Schutzbereich des Konkurrenzschutzes eines Mieters eröffnet sein. Konkret bedeutet dies, dass der Mieter maßgeblich auf die Umsätze aus der Gewerbefläche angewiesen ist, was grundsätzlich bei jedem Gewerbetreibenden angenommen werden kann.
Insbesondere der Einzelhandel, Lokale und Gaststätten oder aber Friseure, Nagelstudios oder ähnliche Gewerbetreibende sind darauf angewiesen, dass die Kundschaft vor Ort die Leistungen in Anspruch nimmt.
Eine Konkurrenzsituation kann daher zunächst ausgeschlossen werden, wenn der Gewerbetreibende nicht auf örtliche Umsätze angewiesen ist, weil er beispielsweise einen Onlinehandel betreibt oder eine räumliche Nähe des Konkurrenzbetriebes nicht gegeben ist.
Hinsichtlich der örtlichen Nähe wird von der Rechtsprechung vorausgesetzt, dass sich der Konkurrenzbetrieb auf demselben Flurstück des bereits vorhandenen Mieters, mindestens jedoch auf dem Nachbargrundstück ansiedeln muss.
Die Parteien des Gewerbemietvertrages können eine konkrete und ausdrückliche Regelung über einen bestehenden Konkurrenzschutz des Mieters treffen. In vielen Gewerbemietverträgen ist dies eine gängige Vertragskomponente zugunsten des Gewerbemieters.
Der Inhalt einer solchen Vertragsklausel enthält die Regelung, dass der Vermieter sich verpflichtet, Konkurrenzsituationen seines Mieters zu vermeiden und eingetretene oder bestehende Konkurrenzsituationen zu entschärfen.
Sollte eine solche ausdrückliche Vertragsregelung nicht vorhanden sein, so tritt als weitere Voraussetzung hinzu, dass eine konkrete Geschäftstätigkeit bzw. ein konkreter Geschäftszweck im Gewerbemietvertrag vereinbart sein muss, wenn sich der Mieter auf den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz beziehen möchte. Dem Vermieter muss bekannt sein, was die Geschäftstätigkeit des Gewerbemieters ist, damit er eine Konkurrenzsituation vermeiden kann.
Sollte der Gewerbemietvertrag lediglich die Bezeichnung der Gewerberäume benennen, ohne dass der Geschäftszweck des Mieters innerhalb des Vertrages aufgeführt ist, könnte es für den Mieter unter Umständen durchaus schwierig sein, sich auf eine Konkurrenzsituation zu berufen und Ansprüche gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.
Wer genießt den Konkurrenzschutz gegenüber dem Vermieter?
In zeitlicher Hinsicht ist der bereits vorhandene Mieter derjenige, der den Konkurrenzschutz genießt und diesen gegenüber seinem Vermieter durchsetzen kann.
Auch Freiberufler, Selbstständige oder Angehörige freier Berufe können von einem vertraglichen oder gesetzlichen (vertragsimmanenten) Konkurrenzschutz profitieren. Typische Beispiele für solche Berufsgruppen sind beispielsweise Ärzte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater oder Physiotherapeuten.
Welche Rechte hat der Gewerbemieter bei Konkurrenz?
Besteht zu Lasten des vorhandenen Gewerbemieters eine Konkurrenzsituation, so wird hierunter von der aktuellen Rechtsprechung ein entsprechender Mietmangel verstanden.
Die Folge des Mietmangels ist die Möglichkeit des Mieters, eine entsprechende Mietminderung gegenüber dem Vermieter durchzusetzen. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Umfang der Beeinträchtigung ab und muss je nach Einzelfall gesondert geprüft und bewertet werden.
Je größer die Auswirkungen der vorhandenen Konkurrenzsituation sind, desto höher ist der Mietminderungsanspruch zu bewerten. Als maßgebliches Entscheidungskriterium wird vom Bundesgerichtshof (BGH) der eingetretene Gewinnverlust des Gewerbemieters herangezogen, BGH Urteil vom 10.10.2012 XII ZR 117/10.
Dies bedeutet damit auch, dass der Gewerbemieter nicht von der Stunde Null an seine Miete mindern darf, sondern hierbei zunächst abzuwarten hat, welchen Gewinnverlust er konkret zu verzeichnen hat. Der Mieter ist hierbei durch Vorlage entsprechender betriebswirtschaftlicher Auswertungen oder ähnlicher Dokumente beweisbelastet.
Darüber hinaus hat der Gewerbemieter das Recht, von seinem Vermieter die Beseitigung der bestehenden Konkurrenzsituation zu verlangen. Sollte der Vermieter untätig bleiben, können Sie als Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage erheben. Der Vermieter hat hier unter Umständen die Verpflichtung, das Mietverhältnis mit dem nachfolgenden Konkurrenten zu beenden.
Je nach Ausmaß der Konkurrenzsituation kann diese auch eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn ein Festhalten am Gewerbemietvertrag nicht mehr zumutbar ist.
Praxishinweis für Vermieter
Haben Sie als Vermieter eine Hausverwaltung mit der Betreuung Ihres Mietobjektes beauftragt und führt die Hausverwaltung auch eine Neuvermietung durch, so wird Ihnen als Vermieter das Handeln der Hausverwaltung zugerechnet.
Treffen Sie daher im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung mit der Hausverwaltung eine entsprechende Regelung, wonach die Hausverwaltung bei Pflichtverletzung hinsichtlich des Konkurrenzschutzes einen Schadensersatzanspruch des Mieters ausgleicht. bzw. diesen übernimmt. Andernfalls bleiben Sie als Vermieter selbst auf dem Schaden sitzen.
Bundesgerichtshof: Ausschluss von Konkurrenzschutz und Betriebspflicht mit Sortimentsbindung unwirksam (BGH Urteil vom 26.02.2020 XII ZR 51/19).
Der Bundesgerichtshof hat kürzlich über den Inhalt eines Gewerbemietvertrages entschieden und festgehalten, dass der Vermieter stets einem Konkurrenzschutz unterliegt. Dies gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Parteien über Konkurrenzschutz im Vertrag keine Vereinbarung getroffen haben.
Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag, dass der Mieter einer Betriebspflicht seines Gewerbes mit Sortimentsbindung (das Anbieten konkreter Waren) unterliegt, ist unwirksam, wenn im Gewerbemietvertrag gleichzeitig der Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist.
Grundsätzlich steht es den Parteien frei, den Konkurrenzschutz auszuschließen. Eine solche Klausel ist wirksam. Wird jedoch der Konkurrenzschutz vertraglich ausgeschlossen und der Mieter gleichzeitig mit einer Sortimentsbindung verpflichtet, so führt dies zu einer unangemessenen Benachteiligung des Gewerbemieters.
Der Gewerbemieter muss stets die Möglichkeit haben, sein Sortiment anzupassen. Die Vereinbarung dieser beiden Klauseln unabhängig voneinander kann jedoch wiederum wirksam sein.
Verschiedene Kostenmodelle im Überblick
Was kostet mich die Mandatierung bei Streich & Kollegen?
Jeder Mensch hat ein Recht auf sein Recht. Die Durchsetzung von bestehenden Ansprüchen darf kein Luxus für finanzstarke Personen sein, sondern eine Selbstverständlichkeit. Aus diesem Grund bieten wir unterschiedliche Kostenmodelle an. Wir sind fair und ehrlich, sprechen Sie uns gerne an.
0 EUR
Festpreis
Kostenmodelle
Erstberatung
Rechtsschutz
Prozessfinanzierung
Pauschalpreis
Honorarvereinbarung
Was Sie von
uns erhalten
Wir führen eine rechtliche Bewertung Ihrer Angelegenheit durch.
Sie erhalten eine Zusammenfassung bestehender möglicher Ansprüche sowie eine verbindliche Handlungsempfehlung.
Ein weiteres Vorgehen entscheiden wir gemeinsam.
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
Die außergerichtliche Beratung und Vertretung ist ebenso im Leistungsumfang enthalten wie die gerichtliche Durchsetzung Ihrer Interessen.
Durch Einbindung unseres Kooperations-Partners BLS Consulting GmbH können mögliche Prozessrisiken übernommen werden.
Bei Kostenübernahme durch den Prozessfinanzierer ist eine vollständige außergerichtliche und gerichtliche Vertretung und Durchsetzung Ihrer Interessen abgedeckt.
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Interessenvertretung.
Zu unserem Leistungsumfang gehören die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung Ihrer Rechte sowie fortlaufende Begleitung durch verbindliche Telefontermine.
Wir bieten vollumfängliche Rechtsberatung in allen Angelegenheiten.
Die Honorarbasis gilt für alle außergerichtlichen Beratungstätigkeiten und Dienstleistungen.
Unser Preis
0 EUR
0 EUR
Die Kostenabwicklung erfolgt durch die Versicherung im Rahmen des Versicherungsvertrages.
Kein Kostenrisiko
Bei Obsiegen erhält der Prozesskosten-finanzierer eine vorab vereinbarte Erlösbeteiligung.
Pauschal
Die Pauschalvergütung erfolgt unabhängig von Aufwand und Dauer des Mandats zu transparent vereinbarten Konditionen.
Kosten nach Aufwand
Die Abrechnung erfolgt mittels transparenter Zeiterfassung und Nachweis der geleisteten Tätigkeiten.
Verschiedene Kostenmodelle im Überblick
Was kostet mich die Mandatierung bei Streich & Kollegen?
Jeder Mensch hat ein Recht auf sein Recht. Die Durchsetzung von bestehenden Ansprüchen darf kein Luxus für finanzstarke Personen sein, sondern eine Selbstverständlichkeit. Aus diesem Grund bieten wir unterschiedliche Kostenmodelle an. Wir sind fair und ehrlich, sprechen Sie uns gerne an.
0 EUR
Erstberatung
Wir führen eine rechtliche Bewertung Ihrer Angelegenheit durch. Sie erhalten eine Zusammenfassung bestehender möglicher Ansprüche sowie eine verbindliche Handlungsempfehlung. Ein weiteres Vorgehen entscheiden wir gemeinsam.
Rechtschutz
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Die außergerichtliche Beratung und Vertretung ist ebenso im Leistungsumfang enthalten wie die gerichtliche Durchsetzung Ihrer Interessen.
Prozessfinanzierung
Durch Einbindung unseres Kooperations-Partners BLS Consulting GmbH können mögliche Prozessrisiken übernommen werden. Bei Kostenübernahme durch den Prozessfinanzierer ist eine vollständige außergerichtliche und gerichtliche Vertretung und Durchsetzung Ihrer Interesseren abgedeckt.
Festpreis
Pauschalpreis
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Interessenvertretung. Zu unserem Leistungsumfang gehören die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung Ihrer Rechte sowie fortlaufende Begleitung durch verbindliche Telefontermine.
Honorarvereinbarung
Wir bieten vollumfängliche Rechtsberatung in allen Angelegenheiten. Die Honorarbasis gilt für alle außergerichtlichen Beratungstätigkeiten und Dienstleistungen.
Das sagen unsere glücklichen Mandanten
Wir möchten uns insbesondere bei Frau A.R. bedanken, Top Anwältin, sowohl menschlich als auch fachlich, sehr kompetent und empfehlenswert. Sie hat uns außergerichtlich vertreten zu unserer vollsten Zufriedenheit. Wir hätten uns keine bessere Anwältin für unseren Fall vorstellen können. Durch ihre kompetente Beratung und Herangehensweise konnten wir eine Forderung der Gegenseite erheblich minimieren.
Die Anwälte der Kanzlei sind auf ihren Gebieten außerordentlich kompetent und die Mitarbeiter sehr zuvorkommend. Ich habe mich sehr gut aufgehoben und betreut gefühlt. Danke dafür! Sie bekommen meine beste Empfehlung!
Die Kanzlei Streich & Kollegen betreut uns bereits seit vielen Jahren bei umfangreichen Immobilienprojekten. Mit der Zusammenarbeit sind wir äußerst zufrieden und empfehlen die Kanzlei besonders in bau- und mietrechtlichen Angelegenheiten weiter.
Die Kanzlei Streich und Kollegen
Anwaltliche Rechtsberatung im
Vier-Augen-Prinzip
Gute Rechtsberatung muss für alle Menschen verfügbar und bezahlbar sein. Jeder hat ein Recht auf sein Recht und dafür setzen wir uns ein.
Wir bieten sowohl Verbraucherinnen und Verbrauchern als auch Unternehmerinnen und Unternehmern eine erstklassige und umfangreiche Angebotspalette, in die unser gesamtes Know-How einfließt.
Ganz egal, wo Sie leben – wir sind bei Ihnen und für Sie da.
Alleingänge gibt es bei uns nicht. Bei entscheidenden Schritten, die maßgeblich den Erfolg Ihrer Mandatierung beeinflussen, arbeiten wir bewusst im Vier-Augen-Prinzip. So können wir verschiedene Blickwinkel ausleuchten und Risiken minimieren.
Zeit ist Geld
Zuverlässige und kompetente Rechtshilfe JETZT und nicht irgendwann. Sie haben keine Zeit, wochenlang auf einen Termin zu hoffen. Bei uns können Sie sofort selbst entscheiden, wann und wie es losgeht. Sie haben die volle Kostenkontrolle von Anfang an.
Ihr Vorteil
Unsere Stärke ist die Bündelung von Kompetenzen, manchmal auch rechtsgebietübergreifend. Wir versprechen Ihnen eine transparente und kostenschonende Arbeitsweise und fortlaufende Betreuung mit verbindlichem Informationsfluss.
Unser Service
Ein Rechtsstreit ist eine lästige und unangenehme Sache. Der ohnehin schon gefüllte Alltag bietet vielen Menschen nicht auch noch Raum und Zeit für unzählige Telefonate, Internetrecherche oder das Verfassen von Schriftsätzen.
Lassen Sie uns das für Sie tun. Ihre einzige Aufgabe: Geben Sie uns alle nötigen Informationen und Dokumente, die wir für die Bearbeitung brauchen. Lehnen Sie sich anschließend zurück, wir kümmern uns darum.
