Indexmiete Gewerbemietvertrag

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Was ist eine Indexmiete?

Die Indexmiete ist sowohl für Wohnraummietverträge wie auch für Gewerbemietverträge möglich und bezeichnet die Form, wie im laufenden Mietverhältnis die geschuldete Miete angepasst wird.

Als Vermieter haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die vereinbarte Miete zu erhöhen und anzupassen. Sie haben die Möglichkeit, sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Darüber hinaus können Sie jedoch auch bereits im Mietvertrag vereinbaren, unter welchen Voraussetzungen die Miete angepasst wird: Staffelmiete und Indexmiete.

Im Gegensatz zur Staffelmiete orientiert sich die Indexmiete an den Lebenshaltungskosten der deutschen privaten Haushalte. Die Indexmiete stellt ein geeignetes Mittel für jeden Vermieter dar, die geschuldete Miete anzupassen, ohne an komplizierte gesetzliche Regelwerke und Grenzen gebunden zu sein.

Wie funktioniert die Indexmiete?

Bei Vereinbarung der Indexmiete im Mietvertrag (Wohnen und Gewerbe) orientiert sich die geschuldete Miete an den Verbraucherpreisen. Konkret bedeutet dies, dass sich die Kaltmiete immer dann erhöht, wenn die Verbraucherpreise und Lebenshaltungskosten steigen. Gesetzliche Grundlage ist die Regelung des § 557b BGB.

Nach § 557b Abs. 1 BGB ist es notwendig, dass Sie mit Ihrem Mieter die Indexmiete in schriftlicher Form vereinbaren. Hierbei ist es nicht notwendig, dass die Indexmiete bereits im Mietvertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vereinbart wurde. Als Vermieter haben Sie jederzeit die Möglichkeit, mit Einvernehmen Ihres Mieters Regelungen über eine Mietpreisanpassung nachträglich in den Mietvertrag aufzunehmen und hierdurch die Indexmiete zu vereinbaren.

Im Rahmen einer solchen Vereinbarung steht es Ihnen frei, jede Änderung des Verbraucherpreisindexes für eine Mietpreisanpassung zu nutzen oder aber zu vereinbaren, dass zunächst eine bestimmte Änderung des Verbraucherpreisindexes (zum Beispiel Steigerung des Verbraucherpreisindexes um mindestens 3 %) vorliegen muss, bis eine Anpassung des Mietpreises erfolgen kann.

Sie berechnet sich die Indexmiete?

Grundsätzlich erhöht sich die geschuldete Kaltmiete aus dem Mietvertrag, wenn die Lebenshaltungskosten ansteigen. Sie dürfen als Vermieter jedoch nicht die geschuldete Kaltmiete exakt der Veränderung des Verbraucherpreisindexes gleichsetzen. Für die Berechnung der Indexmiete kommt es darauf an, dass diese in einem prozentualen Verhältnis zu den gestiegenen Haushaltskosten steht.

Die von der Rechtsprechung anerkannte Berechnungsmethode der neuen, gestiegenen Indexmiete berechnet sich wie folgt:

(Neuer Index    ./.     Alter Index)      x       100 – 100           =             prozentuale Indexsteigerung

Die prozentuale Indexsteigerung definiert den Prozentsatz, um den die Nettokaltmiete erhöht werden darf. Diese Formel gilt insbesondere dann, wenn es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Wohnraum Mietvertrag handelt.

Berechnungsbeispiel:

Index Alt (2018):           102,9

Index Neu (2022):        117,3

(117,3    ./.    102,9)    x    100 – 100    =    13,99 %

In diesem Berechnungsbeispiel, dass auf korrekten Indexzahlen beruht, wäre eine Mieterhöhung der Kaltmiete von insgesamt 13,99 % möglich.

Maßgeblich ist daher zum einen der Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Zum anderen muss der zum Zeitpunkt der Mieterhöhung geltende Verbraucherpreisindex herangezogen werden. Beide Indexwerte erhalten Sie monatlich aktualisiert beim statistischen Bundesamt. Mit diesen beiden Wertindikatoren können Sie gemäß vorstehender Berechnungsformel die prozentuale Indexsteigerung errechnen, die sodann den Erhöhungsbetrag der Kaltmiete festgelegt.

Mieterhöhung bei der Indexmiete

Wie Sie als Vermieter die Miete erhöhen können

Der Vorteil der Indexmiete liegt für Sie als Vermieter klar auf der Hand: Sie sind nicht verpflichtet, schwierige gesetzliche Hürden zu überwinden. Fakt ist jedoch auch, dass Sie als Vermieter nicht schlichtweg untätig bleiben dürfen, um eine erhöhte Miete zu erhalten. Sie müssen Ihr Erhöhungsverlangen in schriftlicher Form gegenüber dem Mieter anzeigen. Ihre Erhöhungserklärung gegenüber dem Mieter unterliegt nach § 126 Abs. 1 BGB der Schriftform. Schriftform bedeutet, dass die Erhöhungserklärung eigenhändig durch Unterschrift unterzeichnet sein muss.

Folgende Mindestinhalte sollten in der Erhöhungserklärung enthalten sein:

– Darstellung der Änderung des Preisindexes durch Gegenüberstellung ursprünglicher Preisindex und aktueller Preisindex

– Darstellung der ursprünglich geschuldeten Miete

– Darstellung der Mieterhöhung durch Angabe eines Geldbetrages (Eurobetrag)

Ihr Mieter muss der Mieterhöhungserklärung nicht zustimmen. Nach Zugang der wirksamen Erhöhungserklärung schuldet Ihr Mieter automatisch die erhöhte Indexmiete ab dem übernächsten Monat. Stellen Sie beispielsweise die Mieterhöhungserklärung am 10. März zu, so greift die Mieterhöhung ab dem darauffolgenden Monat Mai; Ihr Mieter schuldet ab Mai die erhöhte Indexmiete.

Mieter beruft sich auf Preissenkungen – Was tun als Vermieter?

Sollten die Verbraucherpreise sinken, so hat Ihr Mieter grundsätzlich die Möglichkeit, sich auf die sinkenden Lebenshaltungskosten zu berufen. Die daran anknüpfende Kaltmiete reduziert sich bei sinkenden Verbraucherpreisen ebenfalls.

Hierbei ist jedoch zu beachten: Ebenso wie bei der Erhöhung der Indexmiete gilt auch bei der Reduzierung der Indexmiete, dass sich diese nicht automatisch an den Verbraucherpreisindex anpasst. Ihr Mieter muss aktiv auf Sie zugehen und eine entsprechende Erklärung abgeben, in welcher Höhe sich die geschuldete Kaltmiete reduziert, wie sich diese Kaltmiete berechnet und ab welchem Zeitpunkt diese reduzierte Kaltmiete geschuldet ist.

Fristen bei der Indexmiete im Gewerberaummietvertrag

Als Vermieter müssen Sie auch bei der Vereinbarung einer Indexklausel gesetzliche Fristen beachten. Sie haben grundsätzlich einmal im Jahr die Möglichkeit, die Indexmiete anzupassen. Nach § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB muss die Indexmiete für zumindest zwölf Monate unverändert bleiben. Dies bedeutet: Die Frist einer Indexmieterhöhung beträgt daher 12 Monate. Die erhöhte Indexmiete ist nach Zugang der Mieterhöhungserklärung erstmals zum übernächsten Monat fällig. Auch diese Frist müssen Sie als Vermieter beachten.

Unwirksame Klauseln der Indexmiete im Gewerberaummietvertrag

Auch wenn im Gewerberaummietrecht grundsätzlich sämtliche Vertragsinhalt frei verhandelbar ist, gibt es verschiedene Vertragsklauseln oder Konstellationen, die zu einer Unwirksamkeit der Indexmiete Klausel im Gewerbemietvertrag führen.

Eine Unwirksamkeit ist immer dann anzunehmen, wenn eine Partei unangemessen benachteiligt wird, was bei folgenden Konstellationen grundsätzlich der Fall ist:

• Einseitige Erhöhungsmöglichkeit im Mietvertrag

Sollte der Mietvertrag eine Vereinbarung dahingehend enthalten, dass sich die Indexmiete nur dann verändert (erhöht), wenn der zugrunde liegende Verbraucherpreisindex steigt, so handelt es sich hierbei um eine unangemessene Benachteiligung des Gewerbemieters. Auch der Mieter muss die Möglichkeit haben, von einer Mietreduzierung Gebrauch machen zu können. Sollte diese Möglichkeit ausgeschlossen sein, ist die Indexklausel im Gewerbevertrag unwirksam.

• Einseitige Marktmietklausel

Eine sogenannte Marktmietklausel ist eine vertragliche Klausel, wonach sich die Parteien nach gewisser Vertragslaufzeit dazu verpflichten, die geschuldete Miete zu überprüfen. Die Parteien des Gewerbemietvertrages treffen also die Vereinbarung, dass nach einer bestimmten Dauer des Mietverhältnisses die geschuldete Miete überprüft wird, um diese beispielsweise an äußere Umstände anzupassen.
Auch bei einer einseitigen Marktmietklausel geht die aktuelle Rechtsprechung von einer unwirksamen Vertragsklausel aus. Einseitig ist eine solche Marktmietklausel, wenn lediglich Erhöhungen berücksichtigt werden.

• Falsche Kombination von Indexmiete und Staffelmiete

Sie können mit Ihrem Mieter die Vereinbarung treffen, dass grundsätzlich eine Staffelmiete geschuldet ist, dessen Staffelung sich an der Veränderung des Verbraucherpreisindexes orientiert. Eine solche Vereinbarung ist dann unwirksam, wenn die Staffelmiete lediglich das Mindestmaß einer Anpassung definiert und sich die Anpassung der Kaltmiete zusätzlich zur Staffelmiete an der Indexmiete orientiert, wenn die Indexmiete eine weitere Mieterhöhung rechtfertigen würde.

Vorteile der Indexmiete für Vermieter – Handlungstipps

Wir empfehlen in den meisten Fällen jedem Vermieter für Gewerberaum: Vereinbaren Sie die Indexmiete!

Bei Vereinbarung der Indexmiete sind das Erhöhungsverlangen sowie die Erhöhungsvoraussetzungen der geschuldeten Kaltmiete von entsprechender Einfachheit und Übersichtlichkeit geprägt.

Sie benötigen von Ihrem Mieter keine Mieterhöhungserlaubnis oder Zustimmung zur Mieterhöhung. Es genügt, die Mieterhöhung förmlich gegenüber dem Mieter anzuzeigen. Die wirksam angezeigte Mieterhöhung tritt sodann automatisch in Kraft. Die reine Information an den Mieter führt also unmittelbar zur Mieterhöhung.

Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, die Miete anzupassen. Sie können auch mehrere Jahre mit der Mieterhöhung aussetzen und erst nach längerer Zeit ein entsprechendes Erhöhungsverlangen an den Mieter richten. Sie sind daher völlig flexibel und in Ihren Handlungsmöglichkeiten frei.

Unsere Hilfe für Gewerbevermieter bei der Indexmiete

Wir unterstützen alle Vermieter dabei, einen vermieterfreundlichen Gewerbemietvertrag mit einer Indexmietklausel zu erstellen, die von der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung bestätigt und anerkannt wurde und dadurch bereits gerichtlich auf die Wirksamkeit der Klausel hin geprüft worden ist.

Sie erhalten von unseren Rechtsexperten individuelle Handlungsempfehlungen, die wir aus gerichtlichen Verfahren im Gewerberaummietrecht gewonnen haben. Unsere Mandanten profitieren nicht nur von einem spezialisierten Team aus erfahrenen Rechtsanwälten, sondern auch von deren Prozesserfahrung aus dem Immobilienrecht.

Wir arbeiten stets im Vier-Augen-Prinzip, so dass wir einen direkten Erfahrungsaustausch innerhalb des Teams gewährleisten können. Durch das Vier-Augen-Prinzip können wir unseren Mandanten gegenüber eine dauerhafte und zügige Rechtsberatung und Prozessführung gewährleisten.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten