Indexmiete Gewerbemietvertrag

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Alles zum Thema: Indexmiete im Gewerbemietrecht und Wohnmietrecht

Was ist eine Indexmiete?

Die Indexmiete ist sowohl für Wohnraummietverträge wie auch für Gewerbemietverträge möglich und bezeichnet die Form, wie im laufenden Mietverhältnis die geschuldete Miete angepasst wird.

Als Vermieter haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die vereinbarte Miete zu erhöhen und anzupassen. Sie haben die Möglichkeit, sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Darüber hinaus können Sie jedoch auch bereits im Mietvertrag vereinbaren, unter welchen Voraussetzungen die Miete angepasst wird: Staffelmiete und Indexmiete.

Im Gegensatz zur Staffelmiete orientiert sich die Indexmiete an den Lebenshaltungskosten der deutschen privaten Haushalte. Die Indexmiete stellt ein geeignetes Mittel für jeden Vermieter dar, die geschuldete Miete anzupassen, ohne an komplizierte gesetzliche Regelwerke und Grenzen gebunden zu sein.

Eine Indexmiete kann durch eine sogenannte Indexklausel wirksam im Mietvertrag vereinbart werden. Damit eine solche Klausel wirksam und zulässig ist, gilt es jedoch einige Dinge zu beachten. Um hierbei eine anfängliche Hilfe zu bieten, werden im nachfolgenden einige der wichtigsten Themen, welche es zu beachten gibt, behandelt.

Wie funktioniert die Indexmiete?

Bei Vereinbarung der Indexmiete im Mietvertrag (Wohnen und Gewerbe) orientiert sich die geschuldete Miete an den Verbraucherpreisen. Konkret bedeutet dies, dass sich die Kaltmiete immer dann erhöht, wenn die Verbraucherpreise und Lebenshaltungskosten steigen. Hierbei ist es nicht notwendig, dass die Indexmiete bereits im Mietvertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vereinbart wurde.

Als Vermieter haben Sie jederzeit die Möglichkeit, mit Einvernehmen Ihres Mieters Regelungen über eine Mietpreisanpassung nachträglich in den Mietvertrag aufzunehmen und hierdurch die Indexmiete zu vereinbaren.

Im Rahmen einer solchen Vereinbarung steht es Ihnen frei, jede Änderung des Verbraucherpreisindexes für eine Mietpreisanpassung zu nutzen oder aber zu vereinbaren, dass zunächst eine bestimmte Änderung des Verbraucherpreisindexes (zum Beispiel Steigerung des Verbraucherpreisindexes um mindestens 3 %) vorliegen muss, bis eine Anpassung des Mietpreises erfolgen kann.

Weiterhin unterscheidet man in Bezug auf die Indexklauseln oder auch Gleitklauseln zwischen echten und unechten Klauseln.

Es handelt sich um eine unechte Klausel, wenn es zur Anpassung der Miete weitere Handlungsschritte der Parteien bedarf. Dies ist z.B. der Fall, wenn man lediglich festlegt, dass bei einer bestimmten (in der Klausel festzulegenden) Änderung erneut über die Höhe und Angemessenheit der Höhe verhandelt wird. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig.

Vereinbaren die Parteien jedoch, dass sich die Miete gleichlaufend, also unmittelbar und automatisch, zur Bezugsgröße ändert, so handelt es sich um eine echte Gleitklausel.
Diese sind grundsätzlich gem. § 1 PreisKlG unzulässig. Es darf an dieser Stelle bereits gesagt sein, dass es hierzu selbstverständlich Ausnahmen gibt und auch solch eine Klausel zulässig und wirksam sein kann.

Praxishinweis für Vermieter

Sie sind nicht verpflichtet, bei Änderung der Lebenshaltungskosten gegenüber Ihrem Mieter diese Preisänderung auch durchzusetzen. Sie können auch Mieterhöhungen aussetzen und haben die Möglichkeit, auch bei Steigerung des Verbraucherpreisindexes von einer Mieterhöhung abzusehen. Sie können auch den zurückliegenden Zeitraum in die Berechnung Ihrer Mieterhöhung mit aufnehmen, wenn sich der Verbraucherpreisindex verändert hat. Sie sind nicht verpflichtet, die Mieterhöhung auf das aktuelle Jahr zu beschränken.

Wie berechnet sich die Indexmiete?

Grundsätzlich erhöht sich die geschuldete Kaltmiete aus dem Mietvertrag, wenn die Lebenshaltungskosten ansteigen. Sie dürfen als Vermieter jedoch nicht die geschuldete Kaltmiete exakt der Veränderung des Verbraucherpreisindexes gleichsetzen. Für die Berechnung der Indexmiete kommt es darauf an, dass diese in einem prozentualen Verhältnis zu den gestiegenen Haushaltskosten steht.

Die von der Rechtsprechung anerkannte Berechnungsmethode der neuen, gestiegenen Indexmiete berechnet sich wie folgt:

(Neuer Index    ./.     Alter Index)      x       100 – 100           =             prozentuale Indexsteigerung

Die prozentuale Indexsteigerung definiert den Prozentsatz, um den die Nettokaltmiete erhöht werden darf. Diese Formel gilt insbesondere dann, wenn es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Wohnraum Mietvertrag handelt.

Berechnungsbeispiel:

Index Alt (2018):           102,9

Index Neu (2022):        117,3

(117,3    ./.    102,9)    x    100 – 100    =    13,99 %

In diesem Berechnungsbeispiel, dass auf korrekten Indexzahlen beruht, wäre eine Mieterhöhung der Kaltmiete von insgesamt 13,99 % möglich.

Maßgeblich ist daher zum einen der Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Zum anderen muss der zum Zeitpunkt der Mieterhöhung geltende Verbraucherpreisindex herangezogen werden. Beide Indexwerte erhalten Sie monatlich aktualisiert beim statistischen Bundesamt. Mit diesen beiden Wertindikatoren können Sie gemäß vorstehender Berechnungsformel die prozentuale Indexsteigerung errechnen, die sodann den Erhöhungsbetrag der Kaltmiete festgelegt.

Damit bezüglich der Berechnung der Indexänderung keine Fehler auftreten empfiehlt es sich, bereits im Mietvertrag die Berechnungsmethode zu beschreiben und wie oben aufgezeigt, zu beachten, dass zwischen einer Änderung in Punkten und einer Änderung in Prozenten unterschieden werden muss.

Würde man entgegen dem angeführten Beispiel einfach die Punkteänderung als Steigerung in Prozenten widergeben, so kann dies zu einer unangemessenen Benachteiligung und Unwirksamkeit der Klausel führen. Anhand des oben aufgeführten Beispiels wird verdeutlicht, wie Sie anhand von (Prozent-) Punkten zur prozentualen Änderung gelangen. Auch empfiehlt sich eine Vereinbarung im Mietvertrag, welche Bezugsgröße zugrunde gelegt wird.

Praxishinweis für Vermieter

Bei der Vermietung von gewerblichen Räumlichkeiten sind Sie berechtigt, anstelle der Indexmiete folgende Preisanpassungsklauseln zu vereinbaren: Umsatz- oder Gewinnbeteiligungsklausel, Spannungsklausel, Kostenelemente Klausel oder Leistungsvorbehaltsklausel. Bei diesen gewerblichen Vertragsklauseln handelt es sich um Regelungen, die eine Preisanpassung unabhängig von einer Indexmiete oder ähnlichem ermöglichen.

Mieterhöhung bei der Indexmiete

Wie Sie als Vermieter die Miete erhöhen können

Man unterscheidet in Bezug auf die Indexklauseln oder auch Gleitklauseln zwischen echten und unechten Klauseln. Es handelt sich um eine unechte Klausel, wenn es zu Anpassung der Miete weitere Handlungsschritte der Parteien bedarf. Dies ist z.B. der Fall, wenn man lediglich festlegt, dass bei einer bestimmten (in der Klausel festzulegenden) Änderung, erneut über die Höhe und Angemessenheit der Höhe verhandelt wird. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig.

Vereinbaren die Parteien jedoch, dass sich die Miete gleichlaufend, also unmittelbar und automatisch, zur Bezugsgröße ändert, so handelt es sich um eine echte Gleitklausel.

Diese sind grundsätzlich gem. § 1 PreisKlG unzulässig. Es darf an dieser Stelle bereits gesagt sein, dass es hierzu selbstverständlich Ausnahmen gibt und auch solch eine Klausel zulässig und wirksam sein kann.

Der Vorteil der Indexmiete liegt für Sie als Vermieter klar auf der Hand: Sie sind nicht verpflichtet, schwierige gesetzliche Hürden zu überwinden. Fakt ist jedoch auch, dass Sie als Vermieter nicht schlichtweg untätig bleiben dürfen, um eine erhöhte Miete zu erhalten. Sie müssen Ihr Erhöhungsverlangen in schriftlicher Form gegenüber dem Mieter anzeigen. Ihre Erhöhungserklärung gegenüber dem Mieter unterliegt nach § 126 Abs. 1 BGB der Schriftform. Schriftform bedeutet, dass die Erhöhungserklärung eigenhändig durch Unterschrift unterzeichnet sein muss.

Folgende Mindestinhalte sollten in der Erhöhungserklärung enthalten sein:

– Darstellung der Änderung des Preisindexes durch Gegenüberstellung ursprünglicher Preisindex und aktueller Preisindex

– Darstellung der ursprünglich geschuldeten Miete

– Darstellung der Mieterhöhung durch Angabe eines Geldbetrages (Eurobetrag)

Praxishinweis für Vermieter

Eine rückwirkende Mieterhöhung ist bei der Indexmiete im Gewerberaummietrecht, anders als im Wohnraummietrecht, möglich.

Aufgrund der allgemeinen Verjährungsvorschriften sollten Sie trotzdem immer die Veränderung des vereinbarten Index im Auge behalten und auch bestehende Mietverträge nochmals überprüfen.

Auch ist es so, dass allein die Unzulässigkeit einer Indexklausel und ein daraus resultierendes Verbot nach § 1 PreisKlG nicht zwingend zur Unwirksamkeit führt. Dies erscheint auf den ersten Blick widersprüchlich und kann zur Verwirrung führen.

Deshalb hilft hier ein Blick in § 8 PreisKlG, welcher besagt, dass die Unwirksamkeit der Preisklausel erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes eintritt. Dies bedeutet, dass zunächst ein Gericht über die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Klausel entscheiden muss und etwaige Mietzahlungen nicht zurückgefordert werden können.

Gleiches gilt natürlich auch für den Vermieter, wenn der Mieter aufgrund der Indexklausel berechtigt war, die Miete zu mindern und später gerichtlich die Unzulässigkeit festgestellt wird – auch hier kann dieser nicht nachträglich weitere Mietzahlung fordern oder aufgrund einer Indexänderung eine Mietanpassung fordern.

Aufgrund dessen ist es bereits bei der Erstellung der Klausel unerlässlich, von einem Expertenteam beraten zu werden.

Unwirksame Klauseln der Indexmiete im Gewerberaummietvertrag

Auch, wenn im Gewerberaummietrecht grundsätzlich sämtliche Vertragsinhalte frei verhandelbar sind, gibt es verschiedene Vertragsklauseln oder Konstellationen, die zu einer Unwirksamkeit der Indexmietklausel im Gewerbemietvertrag führen.

Eine Unwirksamkeit ist immer dann anzunehmen, wenn eine Partei unangemessen benachteiligt wird, was bei folgenden Konstellationen grundsätzlich der Fall ist:

  • Einseitige Erhöhungsmöglichkeit im Mietvertrag

Sollte der Mietvertrag eine Vereinbarung dahingehend enthalten, dass sich die Indexmiete nur dann verändert (erhöht), wenn der zugrunde liegende Verbraucherpreisindex steigt, so handelt es sich hierbei um eine unangemessene Benachteiligung des Gewerbemieters.

Auch der Mieter muss die Möglichkeit haben, von einer Mietreduzierung Gebrauch machen zu können. Sollte diese Möglichkeit ausgeschlossen sein, ist die Indexklausel im Gewerbevertrag unwirksam. Vorsicht bedarf es hierbei insbesondere im Hinblick auf eine Kombination aus einer Staffelmiete und einer Preisindexklausel.

Wie bereits erwähnt, darf laut dem PreisKlG die andere Partei nicht unangemessen benachteiligt werden, insbesondere darf eine Indexänderung nicht einseitig z.B. nur zu einer Erhöhung führen.

Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass es als Vermieter nicht ausreichend ist, lediglich einen Klauselzusatz einzufügen, wonach sich die Miete entsprechend der Änderung auch vermindern kann. Vielmehr muss dies auch tatsächlich möglich sein.

Deshalb ist bei einer Kombination von Staffelmiete und Indexmiete besondere Vorsicht geboten. So kann es der Fall sein, dass aufgrund einer nach oben ausgerichteten Staffelmiete der Mietzins tatsächlich nie sinken, sondern nur steigen kann und so trotz des Klauselzusatzes eine unangemessene Benachteiligung der anderen Partei die Folge sein kann.

Als Vermieter ist es für Sie deshalb vorteilhafter, da rechtssicherer, einen Zusatz zu vereinbaren, dass die Indexvereinbarung nach der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung greift.

  • Einseitige Marktmietklausel

Eine sogenannte Marktmietklausel ist eine vertragliche Klausel, wonach sich die Parteien nach gewisser Vertragslaufzeit dazu verpflichten, die geschuldete Miete zu überprüfen. Die Parteien des Gewerbemietvertrages treffen also die Vereinbarung, dass nach einer bestimmten Dauer des Mietverhältnisses die geschuldete Miete überprüft wird, um diese beispielsweise an äußere Umstände anzupassen.
Auch bei einer einseitigen Marktmietklausel geht die aktuelle Rechtsprechung von einer unwirksamen Vertragsklausel aus. Einseitig ist eine solche Marktmietklausel, wenn lediglich Erhöhungen berücksichtigt werden.

  • Falsche Kombination von Indexmiete und Staffelmiete

Sie können mit Ihrem Mieter die Vereinbarung treffen, dass grundsätzlich eine Staffelmiete geschuldet ist, dessen Staffelung sich an der Veränderung des Verbraucherpreisindexes orientiert. Eine solche Vereinbarung ist dann unwirksam, wenn die Staffelmiete lediglich das Mindestmaß einer Anpassung definiert und sich die Anpassung der Kaltmiete zusätzlich zur Staffelmiete an der Indexmiete orientiert, wenn die Indexmiete eine weitere Mieterhöhung rechtfertigen würde.

  • Nichteinhaltung der Langfristigkeit

Damit die Indexklausel zulässig und wirksam ist, muss insbesondere auch das Erfordernis der Langfristigkeit beachtet werden. Hier darf auf §§ 2 I 1, 3 I PrKG verwiesen werden, wonach der Mietvertrag mindestens eine Dauer von 10 Jahren aufweisen muss oder der Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern.

Vorteile der Indexmiete für Vermieter – Handlungstipps

Wir empfehlen in den meisten Fällen jedem Vermieter für Gewerberaum: Vereinbaren Sie die Indexmiete!

Bei Vereinbarung der Indexmiete sind das Erhöhungsverlangen sowie die Erhöhungsvoraussetzungen der geschuldeten Kaltmiete von entsprechender Einfachheit und Übersichtlichkeit geprägt.

Sie benötigen von Ihrem Mieter keine Mieterhöhungserlaubnis oder Zustimmung zur Mieterhöhung. Es genügt, die Mieterhöhung förmlich gegenüber dem Mieter anzuzeigen. Die wirksam angezeigte Mieterhöhung tritt sodann automatisch in Kraft. Die reine Information an den Mieter führt also unmittelbar zur Mieterhöhung.

Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, die Miete anzupassen. Sie können auch mehrere Jahre mit der Mieterhöhung aussetzen und erst nach längerer Zeit ein entsprechendes Erhöhungsverlangen an den Mieter richten. Sie sind daher völlig flexibel und in Ihren Handlungsmöglichkeiten frei.

Unsere Hilfe für Gewerbevermieter bei der Indexmiete

Wir unterstützen alle Vermieter dabei, einen vermieterfreundlichen Gewerbemietvertrag mit einer Indexmietklausel zu erstellen, die von der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung bestätigt und anerkannt wurde und dadurch bereits gerichtlich auf die Wirksamkeit der Klausel hin geprüft worden ist.

Sie erhalten von unseren Rechtsexperten individuelle Handlungsempfehlungen, die wir aus gerichtlichen Verfahren im Gewerberaummietrecht gewonnen haben. Unsere Mandanten profitieren nicht nur von einem spezialisierten Team aus erfahrenen Rechtsanwälten, sondern auch von deren Prozesserfahrung aus dem Immobilienrecht.

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Jeder Mensch hat ein Recht auf sein Recht. Die Durchsetzung von bestehenden Ansprüchen darf kein Luxus für finanzstarke Personen sein, sondern eine Selbstverständlichkeit. Aus diesem Grund bieten wir unterschiedliche Kostenmodelle an. Wir sind fair und ehrlich, sprechen Sie uns gerne an.

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