Immobilienkaufvertrag
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Inhalt:
- Wie sieht ein guter Immobilienkaufvertrag aus?
1.1 Praxishinweis für Käufer - Der Haftungsausschluss beim Immobilienkauf
2.1 Praxishinweis für Verkäufer - Der Immobilienkauf eines vermieteten Objekts
3.1 Praxishinweis - Welche Arten von Immobilienkäufen gibt es?
4.1 Kauf zur Eigennutzung
4.2 Investorenmodell
4.3 Praxishinweis für Investoren
4.4 Erbpacht
4.5 Verkauf auf Rentenbasis - Wie läuft der Immobilienkauf in der Praxis ab?
5.1 Praxishinweis - Was darf eine Immobilie kosten?
6.1 Praxishinweis - Wer erstellt einen Kaufvertrag für eine Immobilie?
- Was kostet ein Kaufvertrag vom Anwalt für Immobilienrecht?
- Welche Kosten entstehen dem Käufer einer Immobilie?
- Wie viel Eigenkapital benötigt man beim Kauf einer Immobilie?
10.1 Praxishinweis für Käufer - Immobilienkaufvertrag ohne Notar?
- Besonderheiten beim Immobilienkauf
12.1 Eigentumswohnung
12.2 Neubau von Bauträger
12.3 Neubau Kaufvertrag von Bauherren
Wie sieht ein guter Immobilienkaufvertrag aus?
Mit dem Kaufvertrag verpflichten sich die Parteien des Vertrages gemäß § 433 BGB zum einen, das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen, zum anderen ist der Kaufpreis Zug-um-Zug an den Verkäufer zu entrichten. Ein guter Immobilienkaufvertrag enthält alle notwendigen Vertragsbestandteile und ist klar und transparent aufgebaut.
Es sollten folgende Mindestbestandteile im Vertrag enthalten sein:
- Konkrete Bezeichnung von Verkäufer und Käufer
- Kaufpreis
- Fälligkeit des Kaufpreises (konkretes Datum)
- hinreichende Beschreibung der Immobilie
- Benennung vorhandener und bekannter Mängel
- Auflistung etwaiger mitverkaufter beweglicher Sachen (Inventar, Heizöl o.ä.)
- Datum der Schlüsselübergabe
Praxishinweis für Käufer
Die Fälligkeit des Kaufpreises ist ein entscheidendes Datum für Sie als Immobilienkäufer. Der Verkäufer hat ab dem genannten Fälligkeitstermin Anspruch auf den Kaufpreis. Sollten Sie den Kaufpreis nicht fristgerecht bezahlen, sind Sie verpflichtet, weitere Zinsen auf den Kaufpreis zu entrichten.
Soweit der Immobilienkauf durch eine Darlehensfinanzierung einer Bank gedeckt ist, müssen Sie zwingend darauf achten, dass die Bank vor Unterschrift des Kaufvertrages den vereinbarten Fälligkeitstermin des Kaufpreises bestätigt.
Sollte die Bank aus internen oder sonstigen Gründen noch nicht in der Lage sein, den Kaufpreis zu überweisen, so geht das gegenüber dem Verkäufer zu ihren (Käufer)-Lasten.
Wir empfehlen jedem Käufer, mitverkauftes Inventar (z.B. Möbel, Küche, Gartengeräte u.ä.) in den Kaufvertrag aufzunehmen und mit einem Kaufpreis zu beziffern. Als Käufer reduzieren Sie durch das mitverkaufte Inventar die Grunderwerbsteuer und können hierdurch ein wenig Geld sparen.
Sollten dem Verkäufer Mängel am Objekt bekannt sein, so ist er zwingend verpflichtet, den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hinzuweisen. Unterlässt er diese Hinweispflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig.
Der Haftungsausschluss beim Immobilienkauf
In nahezu jedem Immobilienkaufvertrag ist ein sogenannter Haftungsausschluss enthalten. Mit dem Haftungsausschluss wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel oder Rechtsmängel ausgeschlossen. Dies führt dazu, dass der Käufer zu einem späteren Zeitpunkt entstandene oder entdeckte Mängel nicht beim Verkäufer geltend machen kann. Es ist daher jedem Verkäufer zu empfehlen, einen Haftungsausschluss zu vereinbaren.
Praxishinweis für Verkäufer
Verschweigen Sie als Verkäufer bekannte Mängel gegenüber dem Käufer oder dem Immobilienmakler, so greift der Haftungsausschluss nicht.
Soweit ein bekannter Mangel arglistig bewusst verschwiegen wird, kann der Käufer trotz Haftungsausschluss einen Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer durchsetzen.
Bleiben Sie als Verkäufer also stets transparent und ehrlich, um keine späteren Probleme bezüglich vorhandener Immobilienmängel zu bekommen.
Der Immobilienkauf eines vermieteten Objekts
Sollte die Immobilie an eine dritte Person vermietet sein, so treten sie als Käufer und neuer Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis unverändert ein. Sie werden gemäß § 566 BGB automatisch neuer Vermieter. Dies hat zur Folge, dass sämtliche Vereinbarungen, die zwischen dem Mieter und dem ursprünglichen vorherigen Vermieter (Eigentümer) vereinbart wurden, auch zwischen dem Mieter und dem neuen Vermieter gelten.
Praxishinweis
Sollte zugunsten des Mieters ein Wohnrecht vereinbart sein, so ist dies grundsätzlich als Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzutragen. Als Käufer der Immobilie haben Sie somit vor Abschluss des Kaufvertrages die Möglichkeit, etwaige Nutzungsrechte am Objekt vorab einzusehen.
Grundsätzlich gelten getroffene Vereinbarungen lediglich und ausschließlich zwischen den Parteien dieser Vereinbarung. Sobald ein Recht im Grundbuch verankert ist, gilt dieses auch gegenüber unbeteiligten Dritten.
Hiervon ist eine Ausnahme zu machen: sollte beispielsweise ein Wohnrecht zwischen dem Mieter und dem ursprünglichen Vermieter individualvertraglich vereinbart worden sein, so gilt dieses auch gegenüber dem neuen Vermieter (Käufer), wenn der Käufer hierüber in Kenntnis gesetzt wurde und entsprechende Unterlagen hierzu erhalten hat.
Eine Eintragung im Grundbuch ist dann nicht notwendig, da der Käufer als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter eintritt.
Welche Arten von Immobilienkäufen gibt es?
Kauf zur Eigennutzung
Es werden verschiedene Arten von Immobilienkäufen unterschieden. Ein überwiegender Teil der Käufer möchte die Immobilie zur Eigennutzung erwerben. Der Käufer zieht in diesen Fällen allein oder mit seiner Familie in das erworbene Objekt ein. Ebenfalls unter die Rubrik der Eigennutzung gehört der Fall, dass der Käufer die Immobilie dauerhaft an eine Person vermieten möchte.
Investorenmodell
Ein weiterer Großteil der Immobilienkäufer möchte das Objekt als Investor erwerben. Dies betrifft zum einen den Erwerb von unbebauten Grundstücken, um diese später in bebautem Zustand vollständig zu vermieten oder zu veräußern. Der Erwerb von nicht ausgebauten Dachböden gehört ebenso zum Investorenmodell wie der Ankauf von mangelhaften oder alten Gebäuden, die nach Renovierung und umfänglicher Sanierung weiter veräußert werden sollen.
Praxishinweis für Investoren
Auch wenn sich mit dem Investorenmodell schnell gutes Geld verdienen lässt, sollte ein Blick auf die Steuer geworfen werden. Sofern ein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Ankauf weiterveräußert wird, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an.
Es handelt sich hierbei schlichtweg um die Einkommensteuer, die der Verkäufer für die ersten zehn Jahre nach Ankauf zu bezahlen hat. Die Spekulationssteuer verringert sich jedes Jahr um 10 %, sodass von folgender Staffelung ausgegangen werden kann:
- Verkauf innerhalb eines Jahres nach Ankauf 100%
- Verkauf nach zwei Jahren nach Ankauf 80%
- Verkauf nach fünf Jahren nach Ankauf 50%
- Verkauf nach zehn Jahren nach Ankauf 0%
Hiervon gibt es eine Ausnahme: sollten Sie das Objekt selbst bewohnt haben, so fällt die Einkommensteuer (Spekulationssteuer) überhaupt nicht an, wenn der Verkauf erst drei Jahre nach Ankauf getätigt wird.
Erbpacht
Eine weitere Variante eines Immobilienkaufvertrages, der im Grunde genommen kein Kaufvertrag ist, ist die Form des Erbbaurechts. Umgangssprachlich wird dieses Erbbaurecht auch als Erbpacht bezeichnet. Der Käufer erwirbt hierbei das Grundstück nicht käuflich, sondern pachtet dieses lediglich.
Die Dauer der Erbpacht ist in den überwiegenden Fällen über viele Jahre angelegt, sodass zumindest zwei Generationen auf Käuferseite vom Erbpachtrecht profitieren. Der Vorteil bei der Erbpacht ist, dass das Grundstück nicht käuflich erworben werden muss und daher regelmäßig preislich etwas günstiger ist.
Der Nachteil liegt darin, dass kein Eigentum am Grundstück erworben ist und der Käufer/Erbpächter eine monatliche Pachtgebühr entrichten muss.
Verkauf auf Rentenbasis
Grundsätzlich erhält der Verkäufer der Immobilie den vereinbarten Kaufpreis ausbezahlt. Bei einem Immobilienkauf auf Rentenbasis verhält sich dies anders: der Verkäufer erhält nicht den Kaufpreis als Zahlung. Die Parteien des Vertrages haben sich darüber verständigt, dass der Käufer monatliche Zahlungen an den Verkäufer leistet, die dieser als sogenannte Rente erhält.
Bei dem Immobilienkauf auf Rentenbasis handelt es sich daher schlichtweg um eine besondere Zahlungsmodalität, die zwischen den Parteien vereinbart wurde.
Wie läuft der Immobilienkauf in der Praxis ab?
Wenn sich die Parteien des Vertrages über alle wesentlichen Vertragsbestandteile einig sind, wird der Kaufvertrag im Entwurf an die Parteien übersandt. Beide Parteien haben nunmehr die Möglichkeit, den Vertragsvorentwurf abzuändern und Anpassungen vorzunehmen. Es sollten zu diesem Zeitpunkt sämtliche Fragen mit dem involvierten Rechtsanwalt oder Notar geklärt werden.
Praxishinweis
Sollten sich nach Erstellung des Entwurfs die Parteien gegen einen Kauf bzw. Verkauf entscheiden, so ist der Notar berechtigt, eine sogenannte Entwurfsgebühr für den Kaufvertrag abzurechnen. Sie sollten daher im Auge behalten, dass durch Erstellung des Kaufvertrages bereits Kosten ausgelöst werden, die auch dann zu bezahlen sind, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
Wenn ein Verbraucher am Immobilienkaufvertrag beteiligt ist, muss zwangsläufig zwischen dem Erhalt des Vertragsentwurfs und der späteren Beurkundung eine Dauer von zumindest 14 Tagen liegen.
Im Anschluss kommt es zur notariellen Beurkundung des Vertrages. Diese findet gemeinsam mit dem Notar in dessen Räumlichkeiten statt. Sollte ein Makler involviert sein, nimmt dieser regelmäßig ebenfalls am Termin Teil. Der Notar verliest die Vertragsurkunde laut, sodass beide Parteien des Vertrages die Möglichkeit haben, nochmals den Vertrag nachzuvollziehen und mögliche Fragen zu klären.
Im Anschluss unterzeichnen die Parteien den Kaufvertrag. Hiermit ist eine rechtliche Bindung eingetreten, der Käufer hat sich zur Bezahlung des Kaufpreises und der Verkäufer zur Übertragung des Eigentums am Objekt verpflichtet. Die Finanzierungsbestätigung der Bank sollte daher zwingend vor dem Beurkundungstermin beim Grundbuch vorliegen, da sich der Käufer mit Unterzeichnung des Vertrages zur Bezahlung des Kaufpreises verpflichtet.
Da die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch viele Monate in Anspruch nehmen kann, werden dessen Rechte durch Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert. Der Notar übersendet eine Fassung des Kaufvertrages an das Finanzamt, die Grunderwerbsteuer wird fällig.
Bei Eintritt des im Vertrag vereinbarten Fälligkeitszeitpunktes ist der Kaufpreis zu entrichten und das Objekt an den Käufer durch Schlüsselübergabe sowie alle dazugehörigen Unterlagen zu übergeben. Hiermit ist die Abwicklung des Kaufvertrages abgeschlossen. Sobald der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist (hierfür ist das Grundbuchamt zuständig) wird die Vormerkung im Grundbuch gelöscht und durch Eintragungsbekanntmachung die neue Eigentümerstellung eingetragen.
Was darf eine Immobilie kosten?
Grundsätzlich besteht Vertragsfreiheit, was bedeutet, dass die Parteien des Immobilienkaufvertrages einen Kaufpreis völlig frei vereinbaren können. Diese Vertragsfreiheit hat jedoch ihre Grenzen. Wird beispielsweise ein deutlich zu geringer Kaufpreis vereinbart (gemessen am ortsüblichen Marktwert der Immobilien), so besteht die Gefahr, dass das zuständige Finanzamt bezüglich der Grunderwerbsteuer Einwendungen erhebt und die Steuerbelastung aus einem marktüblichen Verkehrswert berechnet.
Praxishinweis
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass die Parteien des Immobilienkaufvertrages einen geringeren Kaufpreis im Vertrag vereinbaren, um Kaufnebenkosten und Steuern zu sparen. Es wird dann mündlich zusätzlich vereinbart, dass der Käufer einen weiteren Betrag an den Verkäufer direkt entrichtet. Dass es sich hierbei um Steuerhinterziehung und ein strafbares Verhalten handelt, sollte jedem klar sein.
Ein weiterer Aspekt ist jedoch, dass bei einem beurkundungspflichtigen Immobilienkaufvertrag grundsätzlich sämtliche Vereinbarungen schriftlich im Vertrag festgehalten und im Anschluss notariell beurkundet werden müssen. Sofern die Parteien mündliche Nebenabreden treffen, führt dies dazu, dass der gesamte Vertrag gemäß § 311b BGB vollständig unwirksam wird.
Der Kaufpreis einer Immobilie sollte sich am ortsüblichen Marktwert orientieren. Es handelt sich hierbei um den Verkehrswert der Immobilie. Soweit dieser nicht ausgemacht werden kann, empfiehlt es sich, einen Gutachter oder sonstigen Fachmann hinzuzuziehen, der das Kaufobjekt zuvor bewertet.
Wer erstellt einen Kaufvertrag für eine Immobilie?
Der Kaufvertrag für eine Immobilie kann entweder vom Notar erstellt werden oder von einem spezialisierten Rechtsanwalt. Als beratende Immobilienrechtskanzlei betreuen wir unsere Mandantschaft seit vielen Jahren dabei, wenn es darum geht, einen Immobilienkaufvertrag zu erstellen oder einen Vertragsentwurf zu überprüfen.
Wir helfen Ihnen als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie und unterstützen Sie dabei, einen idealen Vertragsentwurf aufzusetzen. Der Fokus hierbei liegt daran, dass die individuellen Bedürfnisse der Parteien im Vertrag juristisch fachgerecht und transparent enthalten sind. Vertragliche Widersprüche und unwirksame Vertragsformulierungen werden durch alternative Anpassungen ergänzt.
Was kostet ein Kaufvertrag vom Anwalt für Immobilienrecht?
Die Prüfung oder Erstellung eines Immobilienkaufvertrages richtet sich nach Umfang und Aufgabenstellung. Ein Immobilienkauf für eine Wohnung ist vom Umfang her deutlich geringer, als ein Bauträgergrundstück, das sowohl die Kaufverpflichtung als auch eine Bauverpflichtung enthält. Nach kostenloser Erstberatung bewerten wir das vorliegende Vertragswerk und vereinbaren mit unserer Mandantschaft einen individuellen Pauschalpreis.
Welche Kosten entstehen dem Käufer einer Immobilie?
Der Käufer einer Immobilie hat nicht nur den Kaufpreis zu bezahlen, sondern auch die durch den Kauf entstehenden Kaufnebenkosten zu entrichten. Es handelt sich hierbei in erster Linie um die Notarkosten sowie die Grundbuchkosten. Diese Kosten orientieren sich als Abrechnungsgrundlage am Kaufpreis des Objekts, die daraus entstehenden Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt ergeben sich aus den dazugehörigen Gebührentabellen.
Die Kaufnebenkosten sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch.
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Ebenso schwanken die Maklerkosten zwischen 3 % und 8 % je nach Bundesland.
Der Immobilienkäufer hat für die Notar- und Grundbuchkosten einen Betrag von ca. 2 % aus dem Kaufpreis zu entrichten.
Sofern ein Makler für den Immobilienkauf zu bezahlen ist, kann der Käufer einer Immobilie damit rechnen, dass die Kaufnebenkosten insgesamt ca. 10 % bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. Sollte das Objekt zuvor durch einen Sachverständigen oder Gutachter bewertet worden sein (Beispielsweise bezüglich vorhandener Mängel oder zur Ermittlung des Verkehrswertes) so sind diese Kosten zusätzlich hinzuzurechnen.
Wie viel Eigenkapital benötigt man beim Kauf einer Immobilie?
Je nach Marktlage und Finanzierung der Bank schwankt die Höhe des Eigenkapitals, das ein Käufer einer Immobilie mitbringen muss. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass regelmäßig ca. 10 % bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital vom Käufer zu entrichten sind. Die finanzierende Bank übernimmt somit ca. 85 % bis 90 % des Kaufpreises. In der Praxis läuft dies regelmäßig in der Form ab, dass der Immobilienkäufer zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu entrichten hat. Je nach Kreditinstitut könnte zusätzliches Eigenkapital gefordert werden.
Praxishinweis für Käufer
Möchten Sie sich das Eigenkapital für den Immobilienkauf ersparen oder haben Sie dieses nicht zur Verfügung, so können Sie folgende Vertragsgestaltungen mit dem Verkäufer vereinbaren:
- Der Verkäufer übernimmt die Kaufnebenkosten und der Kaufpreis wird um die Höhe der Kaufnebenkosten erhöht. Hierdurch werden die Kaufnebenkosten in den Kaufpreis eingepreist. Soweit Sie als Käufer mit der finanzierenden Bank vereinbaren, dass der Kaufpreis vollständig finanziert wird, gelangen Sie in dieser Form in die Lage, dass Sie keine weiteren Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu entrichten haben – die Kaufnebenkosten sind bereits im Kaufpreis enthalten.
- Sie können als Käufer der Immobilie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass die zu bringenden Kaufnebenkosten bzw. das geforderte Eigenkapital auf ein Sicherheitskonto bei der finanzierenden Bank hinterlegt wird. Sobald dieser hinterlegte Betrag im Rahmen der Finanzierung an die Bank ausgeglichen ist, kann die Bank diesen hinterlegten Geldbetrag an Sie wieder freigeben. Sie erhalten hierdurch die Gelegenheit, das hinterlegte Geld entweder neu einzusetzen oder schlichtweg zurückzuerhalten. Bei dieser Variante müssen Sie zwar das geforderte Eigenkapital zunächst an die Bank entrichten, erhalten dieses jedoch nach ca. fünf Jahren wieder zurück. Das Eigenkapital ist damit nicht in Ihrer Immobilie „verschwunden“.
Immobilienkaufvertrag ohne Notar?
Da es sich bei einem Immobilienkaufvertrag um eine große Aufwendung handelt und daher ein wirtschaftlich sensibler Bereich ist, handelt es sich hierbei um ein beurkundungsbedürftiges Rechtsgeschäft. Der Kaufvertrag ist daher ein formbedürftiges Geschäft, das nur bei einem Notar durchgeführt werden kann. Die notarielle Beurkundung ist Pflicht.
Besonderheiten beim Immobilienkauf
Eigentumswohnung
Der Kaufvertrag einer Eigentumswohnung umfasst die Eigentumsübertragung des sogenannten Sondereigentums. In einem Mehrfamilienhaus, in dem mehrere Wohn- oder Geschäftseinheiten vorhanden sind, umfasst ein einzelner Kaufvertrag meist lediglich als Kaufgegenstand eine einzelne Wohnung. Der Käufer und neue Eigentümer der Eigentumswohnung tritt mit dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung in die bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Die WEG verwaltet das sogenannte Gemeinschaftseigentum, das aus den allgemein zugänglichen Flächen wie beispielsweise dem Eingangsbereich, dem Treppenhaus, der Tiefgarage oder dem allgemein zugänglichen Gartenbereich besteht. Der Käufer der Eigentumswohnung ist für das Sondereigentum an der Wohnung allein verantwortlich.
Neubau von Bauträger
Bei einem Kaufvertrag mit einem Bauträger besteht die Besonderheit darin, dass der Bauträger nicht nur die Übertragung des Eigentums am Neubau schuldet, sondern auch die Errichtung der Immobilie übernimmt. Ein Bauträger liefert die Grundstücke und die Immobilien, die er selbst darauf errichtet. Im Gegensatz zu einem Immobilienkaufvertrag über eine Bestandswohnung oder ein Haus wird bei einem Kaufvertrag mit einem Bauträger der Kaufgegenstand zunächst errichtet und das Eigentum daran nach Abschluss der Baumaßnahmen an den Käufer übertragen.
Neubau Kaufvertrag von Bauherren
Bei dem sogenannten Bauherrenmodell schließen sich mehrere Bauherren als Auftraggebergemeinschaft zusammen, um ein Bauvorhaben zu realisieren. Der Vorteil einer solchen Baugemeinschaft liegt darin, dass die Baukosten je Quadratmeter deutlich günstiger ausfallen können, als dies bei einem Einzelkauf einer Neubauwohnung bei einem Bauträger der Fall ist. Die Bauherren verbinden sich bis zum Abschluss der Baumaßnahmen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese GbR kann selbstständig Verträge mit dem Bauträger schließen und die Haftung übernehmen.
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