Die Maklerprovision

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Was ist eine Maklerprovision?

Unter Maklerprovision wird das Entgelt für die erfolgreiche Vermittlungsleistung eines Maklers bezeichnet. Dieser Begriff gilt für nahezu alle Maklertätigkeiten (Vermittlung von Grundstücksgeschäften, Versicherungen, Bausparverträge, Finanzierungen, Zustandekommen von Ehen usw. Lediglich für Handelsmakler werden üblicherweise andere Begriffe verwendet).

Besteht ein genereller Provisionsanspruch?

Nein! Sofern individuell nichts oder nichts anderes vereinbart wurde, gilt die Regelung des § 652 BGB. Danach entsteht ein Lohnanspruch des Maklers nur und erst dann, wenn seine Tätigkeit erfolgreich war, er also für das Zustandekommen des Vertrages ursächlich war. Wenn der vermittelte Vertrag unter einer Bedingung abgeschlossen wird, dann wird die Provision erst bei Eintreten der Bedingung fällig. Im Übrigen sind dem Makler Aufwendungen (für Werbungskosten, Erstellung des Exposés, Ortsbegehungen mit Interessenten, etc.) nur dann zu ersetzen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Gesetzlich ist dies aber nicht vorgesehen.

Welche Provision ist üblich?

Das Gesetz enthält keine Aussage über die Höhe des Provisionsanspruchs. § 653 BGB bestimmt lediglich, dass ein Maklerlohn stillschweigend als vereinbart gilt, wenn die dem Makler übertragene Tätigkeit den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Sofern die Höhe nicht ausdrücklich vereinbart wurde, gilt der übliche Lohn als vereinbart. Bei Vermittlung von Immobilienkaufverträgen liegt der „übliche Lohn“ bei ca. 7% – 8% der Kaufsumme zuzüglich Mehrwertsteuer.

Hat ein Mieter den Makler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt, schuldet er maximal zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer als Provision. Bei Beauftragung des Maklers durch den Vermieter gilt diese Grenze nicht.

Berechnung der Maklerprovision als Beispiel

Durch den Verkauf einer Immobilie kommt eine Kaufsumme von 500.000€ zustande. Es wurde eine Maklerprovision in Höhe von 4,8% der Kaufsumme inkl. Mehrwertsteuer vereinbart, die von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen bezahlt werden soll. Somit trägt jeder der Beteiligten 2,4% der Maklerprovision, also 500.000 x 0,024 = 12.000€ pro Partei.

Wer muss die Maklerprovision zahlen?

Zunächst gilt die Regel, dass derjenige, der einen anderen beauftragt, diesen für seine (Dienst-)Leistungen zu bezahlen hat. Diese Regelung folgt dem sogenannten Bestellerprinzip. Im Übrigen muss im Immobilienbereich klar zwischen unterschiedlichen Ausgangslagen differenziert werden.

1. Handelt es sich um die Vermittlung eines Kaufvertrages zwischen Unternehmern, also Personen, die für ihr Unternehmen handeln, sind Vereinbarungen darüber, wer den Makler zu bezahlen hat, Verhandlungssache.
2. Ist bei dem vermittelten Kaufvertrag hingegen ein Verbraucher beteiligt, also eine Person, die nicht für ihr Unternehmen handelt, gilt seit dem 23.12 2020 gemäß §§ 656 b ff. BGB Folgendes:

Der Maklerlohn kann nicht mehr einseitig dem Käufer auferlegt werden. Beide Vertragsparteien schulden die Provision in gleicher Höhe. Verzichtet der Makler gegenüber dem Verkäufer auf seine Provision, hat dies zur Folge, dass er auch vom Käufer keine Provision fordern kann.

Das Besteller–Prinzip

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, der ist für die Entrichtung der Maklerprovision verantwortlich. Im Falle von Wohnraummietverträgen gilt dies gleichermaßen für Mieter als auch für Vermieter. Beauftragt ein Mieter bei der Suche nach einer geeigneten Wohnung einen Makler, so muss dieser auch die Provision bei Abschluss des Mietvertrages an den Makler entrichten.

Maklerprovision bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien

Hier befreit kein Gesetz den Gewerbemieter von der Pflicht zur Entrichtung der Provisionszahlung. Diese ist im gewerblichen Umfeld auch nicht auf maximal 2 Monatsmieten begrenzt und kann je nach Lage, Größe der Immobile, Gewerbeart und Umsatz auch deutlich höher ausfallen. Der gewerbliche Mieter kann im Falle einer anfallenden Provision diese jedoch steuerlich geltend machen.

Doppelte Provisionszahlungen an verschiedene Makler

Der Immobilienmakler hat einen Anspruch auf Provisionszahlung, wenn er gemäß § 652 BGB erfolgreich einen Vertrag (Kaufvertrag oder Mietvertrag) vermittelt hat. Für den juristischen Laien klingt dies zunächst einfach. Sollte ein Maklerauftrag vom Kunden gekündigt worden sein, so ist der Makler nicht weiter mit seiner Leistung beauftragt. Ein Vergütungsanspruch sollte daher aus juristischer Laiensicht nicht mehr bestehen. Diese Auffassung ist jedoch weit gefehlt!

Ausreichend für den Vergütungsanspruch des Immobilienmaklers ist es, wenn dieser zumindest mit ursächlich dafür ist, dass die späteren Parteien des Vertrages einen erfolgreichen Vertragsschluss landen. Auch wenn dem Makler zwischenzeitlich der Auftrag entzogen worden ist, kann er dennoch die vereinbarte Provision von seinem Auftraggeber verlangen, wenn der Makler zumindest ursächlich für den späteren Vertragsschluss mitgewirkt hat. Dies wurde zuletzt vom Oberlandesgericht (OLG) Koblenz mit Urteil vom 24.6.2012 2 U 1025/10 bestätigt.

Nicht ausreichend hingegen für einen Vergütungsanspruch ist, wenn der Makler irgendeine Maklertätigkeit ausgeführt hat. Sollte offensichtlich sein, dass der Makler letztendlich keinerlei kausale Tätigkeit für den Vertragsschluss der Parteien erbracht hat, so steht ihm folglich auch kein Vergütungsanspruch zu. Es muss eine sogenannte vertragsadäquate Kausalität angenommen werden können. Diese liegt vor, wenn der Immobilienmakler maßgeblich auf den Vertragsschluss eingewirkt hat, für diesen mitursächlich war, da er für den Vertragsschluss wesentliche Leistungen erbracht hat.

Hinzu kommt, dass eine gewisse zeitliche Komponente erfüllt sein muss. Sollte also ein Vertragsschluss stattgefunden haben, der beispielsweise 5 Jahre nach Vertragsbeendigung des Auftragsverhältnisses zum Makler zurückliegt, so muss ein Vergütungsanspruch zugunsten des Maklers sicherlich verneint werden.

Ist die Provision verhandelbar?

Provisionen sind grundsätzlich frei verhandelbar. Das Gesetz geht lediglich davon aus, dass im Zweifel die ortsübliche Provision geschuldet ist. Wie hoch diese ist, wird nicht näher bestimmt, variiert jedoch stark zwischen den Bundesländern und einzelnen Städten/ Regionen.

Wann ist die Bezahlung der Provision fällig?

Die Fälligkeit der Maklerprovision setzt grundsätzlich voraus, dass der Makler seine Tätigkeit erfolgreich durchgeführt hat, zwischen den Parteien also wirksam der Vertrag abgeschlossen wurde. Scheitern seine Bemühungen, entsteht kein Provisionsanspruch.

Der Immobilienmakler wird nach seinem erfolgreich abgeschlossenen Vermittlungsauftrag eine ordentliche Rechnung über die fällige Provision mit Angabe einer Zahlungsfrist stellen.

Was kann ich als Makler tun, wenn der Kunde die Provision nicht zahlt?

Provisionsrechnungen sollten grundsätzlich, wie alle Rechnungen, ein bestimmtes Zahlungsziel benennen. Verstreicht dieser Termin, genügt eine Mahnung, um den Schuldner in Verzug zu setzen, wobei dieses Verzugsschreiben wiederum ein konkretes Zahlungsdatum beinhalten muss.

Nach erfolglosem Ablauf dieser Frist befindet sich der Schuldner im Verzug mit der Folge, dass er alle verzugsbedingten Mehrkosten, die dem Makler entstehen (z.B. Anwalts-, Gerichtskosten, Verzugszinsen etc.) zu tragen hat.

Kann man die Maklerprovision umgehen?

Versuche, den Makler um seinen Lohn zu prellen, bestehen häufig darin, nach Zustandekommen des Kontakts zwischen Verkäufer und Käufer jeglichen Kontakt mit dem Makler abzubrechen und die Verhandlungen mit der anderen Partei zu verschweigen bis hin zum eigenmächtigen Bestreiten eines Vertragsabschlusses.

Den Makler trifft zwar die Beweislast dafür, dass seine Vermittlungstätigkeit ursächlich für den Vertragsabschluss war. Ihm steht allerdings ein Auskunftsanspruch zu, ferner spricht der zeitliche Zusammenhang zwischen der Vermittlungstätigkeit und dem Vertragsabschluss dafür, dass seine Arbeit erfolgreich war und damit auch sein Provisionsanspruch entstanden ist. Teilweise nimmt die Rechtsprechung auch bei Zeiträumen von ca. einem Jahr, gerechnet ab dem Ende der Tätigkeit des Maklers eine ursächliche Wirkung des Maklers für das Zustandekommen eines Vertrages an.

Der Verkauf platzt kurzfristig, obwohl der Notartermin bereits feststand

Platzt der Vertragsabschluss, obwohl alles unterschriftsreif vorbereitet war, geht der Makler trotz seiner vielleicht großen Vorarbeit leer aus. Der Anspruch des Maklers setzt den tatsächlichen Abschluss des Vertrages voraus.

Bewirken die vom Makler zusammengebrachten Parteien den Vertragsabschluss unter Ausschaltung des Maklers, so findet eine unrechtmäßige Benachteiligung des Maklers statt. Dieser ist in diesem Fall leider in der Beweispflicht, dass die Parteien nur durch sein Einwirken zueinandergefunden haben und der Vertragsschluss durch seine Tätigkeiten verursacht wurde.

Binnen eines realistischen und naheliegenden Zeitraumes gibt die Rechtsprechung dieser Annahme eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit und der Makler hat durchaus die Möglichkeit, seine rechtmäßige Provision nachzufordern.

Je nachdem, wie der Makler „ausgeschaltet“ wurde, können durchaus strafrechtlich relevante Handlungen vorliegen, beispielsweise Betrug.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten