Maklervertrag

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Der Maklervertrag

Der Maklervertrag regelt die vertragliche Beziehung zwischen dem Kunden und dem Makler selbst als Dienstleister. Der Makler schuldet eine entsprechende Vermittlungstätigkeit gegenüber dem Kunden und erhält im Erfolgsfall eine Maklerprovision.

In der Regel sind Wohnungen, Grundstücke oder Gewerbeeinheiten Gegenstand des Maklervertrages. Damit der Makler eine Vermittlungsprovision verlangen kann, sollte diese vor Beginn der Tätigkeiten des Maklers ausdrücklich und transparent vereinbart werden. Der Maklervertrag kann sich hierbei auf die Vermietung oder auch auf den Verkauf von Immobilien beziehen.

In den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind lediglich Vorschriften über den Maklerlohn und die Vergütung enthalten. Weitere Regelungen enthält das Gesetz nicht. Dies hat zur Folge, dass alle weiteren wesentlichen Vertragsbestandteile und wichtigen Aspekte in einem Maklervertrag geregelt werden müssen.

Maklervertrag erfordert Textform

Seit Ende des Jahres 2020 ist es vorgeschrieben, dass der Maklervertrag in Textform geschlossen wird. Dies bedeutet konkret, dass der Maklervertrag nicht in mündlicher Form geschlossen werden kann, sondern zumindest in Form einer E-Mail oder sonstigen Niederschrift geschlossen werden muss.

Wir empfehlen hierbei ausdrücklich, einen voll umfassenden Maklervertrag mit allen Rechten und Pflichten zu erstellen, da hierdurch die Interessen der Parteien bestmöglich abgedeckt sind. Das Textformerfordernis gilt sowohl bei der Vermietung wie auch bei einem Verkauf einer Immobilie.

Wir beraten unsere Mandanten bei der Erstellung des Maklervertrages und unterstützen sie dabei, einen rechtssicheren Maklervertrag mit allen wesentlichen und zentralen Aspekten zu erstellen. Auch bereits bestehende Maklerverträge prüfen wir für unsere Mandanten, um unvorhergesehene Fallstricke oder rechtliche Hürden zu vermeiden.

Der einfache Maklerauftrag

Der „einfache“ Maklerauftrag bietet beiden Parteien den größtmöglichen Spielraum, die Immobilie am Markt zu platzieren. Sowohl der beauftragte Makler als auch der Kunde haben beide parallel die Möglichkeit, die Immobilie an einen Interessenten (Käufer oder Mieter) zu vermitteln.

Der Makler erhält lediglich dann eine Maklerprovision, wenn er die Immobilie selbst an einen Interessenten vermittelt. Sollte der Kunde bei einem einfachen Maklerauftrag die Immobilie selbst vermieten bzw. verkaufen, so steht dem Makler hieraus kein Provisionsanspruch zu.

Der Alleinauftrag

Im Gegensatz zum einfachen Maklerauftrag enthält der Alleinauftrag die Besonderheit, dass ausschließlich der beauftragte Makler das Recht und die Möglichkeit hat, die Immobilie am Markt anzubieten. Der Kunde selbst ist zwar ebenfalls berechtigt, die Immobilie zu verkaufen bzw. zu vermieten.

Nicht gestattet ist es jedoch dem Kunden, einen weiteren Makler neben dem bereits beauftragten Makler zu verpflichten. Der Alleinauftrag des Maklers räumt dem beauftragten Maklerbüro ein exklusives Recht zur Vermittlung ein.

Der qualifizierte Maklerauftrag

Der qualifizierte Maklerauftrag ist eine spezielle Variante eines Maklerauftrages, bei der der Kunde als Auftraggeber verpflichtet ist, sämtliche Interessenten an den Makler weiterzuleiten. Der Kunde ist daher nicht berechtigt, die Immobilie eigenständig zu vermitteln.

Sollten sich Interessenten z.B. auch aus dem Bekanntenkreis oder Freundeskreis beim Auftraggeber melden und Interesse anzeigen, so ist er verpflichtet, diese Personen an den Makler weiterzuleiten.

Der Immobilienmakler erhält hierdurch die Möglichkeit, in jedem Falle eine Maklerprovision zu verdienen.

Das Widerrufsrecht des Auftraggebers im Maklervertrag

Auch bei einem Maklervertrag gelten seit Einführung der Verbraucherrichtlinie die Regelungen des allgemeinen Verbraucherschutzes, die gesetzlichen Regelungen über die Widerrufsmöglichkeiten sind daher seit dem 13.06.2014 auf den Maklervertrag vollständig anzuwenden.

Grundlegende Voraussetzung für das Bestehen eines Widerrufsrechts des Auftraggebers ist es zunächst, dass es sich um einen sogenannten Verbrauchervertrag handelt. Der Auftraggeber muss Verbraucher (überwiegend Privatpersonen), der Makler muss Unternehmer sein.

Dies ist insbesondere bei dem Verkauf oder der Vermietung von Wohnraum der Fall, wohingegen bei Gewerbeflächen eine überwiegende Wahrscheinlichkeit bestehen sollte, dass auch der Auftraggeber ein Unternehmer ist. Soweit es sich um einen Verbrauchervertrag handelt, steht dem Auftraggeber ein Widerrufsrecht zu, wenn es sich nach § 312 b BGB um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag oder nach § 312 c BGB um einen Fernabsatzvertrag handelt.

Ein Vertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, liegt vor, wenn bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers der Vertrag an einem Ort geschlossen wird, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist.

Ein Fernabsatzvertrag liegt vor, wenn der Vertragsschluss ausschließlich über Telefon, E-Mail oder per Brief erfolgt.

Der Auftraggeber als Verbraucher hat ein Widerrufsrecht für eine Dauer von insgesamt 14 Tagen nach Abschluss des Vertrages, sofern der Makler den Auftraggeber über die Widerrufsmöglichkeiten umfassend aufgeklärt hat.

Die Widerrufsbelehrung muss schriftlich erfolgen und der Auftraggeber muss gegenüber dem Makler bestätigen, dass er über sein Widerrufsrecht aufgeklärt worden ist.

Kündigung Maklervertrag und Rechtsfolgen

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich jederzeit gekündigt werden. Das Kündigungsrecht des Kunden ist jedoch dann eingeschränkt, wenn es sich um einen befristeten Maklervertrag handelt, was in der Praxis die Regel ist.

Ein befristeter Maklervertrag endet mit Zeitablauf automatisch, kann jedoch ebenfalls gekündigt werden. Eine Kündigung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestvertragslaufzeit erfolgt.

Ein unbefristeter Maklervertrag kann jederzeit ohne weitere Begründung gekündigt werden.

Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist unabhängig vom geschlossenen Maklervertrag jederzeit möglich. Nach § 626 BGB ist hierfür ein wichtiger Grund Voraussetzung dafür, um fristlos kündigen zu können. Bei einem solchen wichtigen Grund mag eine eigentliche Pflichtverletzung stattgefunden haben.

Dies ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn der Immobilienmakler besipielsweise seine vertraglichen Hauptleistungspflichten (das Bewerben des Objekts, Durchführung von Besichtigungsterminen) erheblich verletzt.

Soweit der Maklervertrag durch den Kunden gekündigt wird, hat der Immobilienmakler Aufwendungsersatzansprüche, soweit dieser bereits mit der Vermarktung und dem Vertrieb begonnen hat. Der Immobilienmakler hat sogar Anspruch auf die vereinbarte Vermittlungsprovision, wenn nach Kündigung des Maklervertrages ein Kaufvertrag mit einem Interessenten zustande kommt, den der Immobilienmakler ursprünglich vermittelt hat.

Provisionsansprüche des Maklers: Voraussetzungen und Grenzen

Bei wirksamer Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers steht ihm gegenüber seinem Auftraggeber ein Provisionsanspruch zu. Maßgeblich dafür, dass der Provisionsanspruch entsteht, ist die Kausalität der Maklerleistung. Dies bedeutet konkret, dass die Maklerprovision dann zu entrichten ist, wenn der Immobilienmakler zumindest mit ursächlich für einen erfolgreichen Vertragsabschluss gewesen ist. Nach ständiger Entsprechung wird die Mitursächlichkeit bereits dann angenommen, wenn durch die Tätigkeit des Maklers die Vertragsbereitschaft eines Vertragspartners erhöht worden ist.

Unter folgenden Voraussetzungen kann der bereits verdiente Maklerlohn wieder erlöschen:

1. Der zugrunde liegende Vertrag wird wirksam angefochten.
2. Der Verbraucher macht von seinem Widerrufsrecht fristgerecht Gebrauch.
3. Eine aufschiebende Bedingung, die dem Hauptvertrag zugrunde liegt und unter die der Vertragsschluss gestellt wurde, tritt nicht ein (zum Beispiel die Zustimmung zum Kaufabschluss eines Miteigentümers).
4. Der Kunde hatte bereits Kenntnis von der Gelegenheit des Vertragsabschlusses bevor der Immobilienmakler den Kunden darauf angesprochen hat (Vorkenntnis des Kunden über das Objekt sowie über den potenziellen Vertragspartner).
5. Vorhandensein bestehender Interessenskonflikte durch Verflechtung: soweit der Makler nicht als unabhängiger Dritter hinsichtlich des vermittelten Geschäfts angesehen werden kann, ist er persönlich in das zugrunde liegende Hauptgeschäft verflochten, mit der Folge, dass ein Interessenskonflikt des Maklers und damit kein Anspruch auf die Maklerprovision besteht.
6. Der Makler verhält sich gegenüber dem Kunden grob treuwidrig. Dies wäre dann der Fall, wenn er einem Käufer Konsequenzen androht, sollte dieser nicht unverzüglich eine Provisionsvereinbarung unterschreiben. Eine Nötigung oder Zwang zum Vertragsabschluss durch den Immobilienmakler ist unzulässig und der Makler verliert dadurch seine Provisionsansprüche.

    

Zwei Makler beauftragt – muss der Kunde zweimal bezahlen?

Das Ergebnis vorweg: Beauftragt der Kunde zwei unterschiedliche Makler, die beide mit demselben Objekt betraut waren, so muss er auch beide Immobilienmakler bezahlen.

Reservierungsgebühr im Maklervertrag

In der Vergangenheit war es üblich, dass der Makler eine sogenannte Reservierungsgebühr vom Kaufinteressenten oder Mietinteressenten fordert, wenn dieser sich das betreffende Objekt reservieren lässt. Die Rechtsprechung hat mittlerweile anerkannt, dass Reservierungsgebühren oder sonstige Aufwandsentschädigungen zugunsten des Immobilienmaklers nicht vereinbart werden dürfen.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist eine Vereinbarung über die Entrichtung der Reservierungsgebühr eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB und daher unwirksam, vgl. BGH Urteil vom 23.09.2010 III ZR 21/10.

Der Immobilienmakler kann eine solche Reservierungsgebühr daher nicht verlangen.

Wird jedoch ein individueller Vertrag zwischen dem Immobilienmakler und dem Auftraggeber ausgehandelt, so kann im Einzelfall eine Wirksamkeit einer Vertragsklausel über die Entrichtung einer Reservierungsgebühr für wirksam erachtet werden.

Schadensersatz und Haftung Makler

Aufklärungspflichten Makler

Ein Immobilienmakler ist zur Aufklärung über Umstände der Immobilie gegenüber einem potenziellen Mieter oder Käufer ebenso verpflichtet, wie der Verkäufer oder Vermieter selbst. Der Makler muss daher bei konkreter Nachfrage des Kunden sämtliche Fragen vollständig und richtig beantworten. Der Immobilienmakler darf ebenso keine Angaben ins Blaue hineintätigen, wenn er keine Kenntnis oder kein vollständiges eigenes Bild hat.

Der Immobilienmakler ist jedoch auch dann zur Aufklärung verpflichtet, wenn der Kunde keine ausdrücklichen Fragen stellt. Die Aufklärungspflicht geht so weit, dass der Immobilienmakler über alle Tatsachen aufklären muss, die für den Vertragsschluss wesentlich und relevant sind und ein Kriterium der Kaufentscheidung des Kunden sein können.

Die Aufklärungspflicht des Immobilienmaklers reicht so weit, wie seine eigene Kenntnis tatsächlich ist oder sein müsste. Er hat sich daher vor Vermittlung an einen Kunden über die Immobilie zu informieren und alle wesentlichen Umstände aufzuklären. Hierzu gehört insbesondere die Historie einer Immobilie, Zeitpunkte wesentlicher Sanierungen und Umstände über wertmindernde Merkmale der Immobilie.

Prospekthaftung im Maklerrecht

Eine Ausnahme hiervon ist die sogenannte Prospekthaftung des Immobilienmaklers, die immer dann gegeben ist, wenn der Makler Kenntnis darüber hat, dass verwendete Informationen falsch sind oder er zumindest erhebliche Zweifel an der Richtigkeit der Informationen hat.

In diesen Ausnahmefällen ist der Makler durchaus verpflichtet, weitere Erkundungsmaßnahmen durchzuführen, um die Richtigkeit der Angaben zu überprüfen. Unterlässt er dies, so haftet er für die Angaben im Exposé oder in sonstiger öffentlicher Werbung und kann zum Schadensersatz herangezogen werden.

Die Schwierigkeit in der Beratungspraxis liegt regelmäßig darin, dass der Käufer einer Immobilie die Beweislast für die Pflichtverletzung des Immobilienmaklers trägt. Er muss daher die positive Kenntnis des Immobilienmaklers über die falschen oder unrichtigen Angaben sowie sein pflichtwidriges Verhalten nachweisen und unter Beweis stellen.

Der Immobilienmakler haftet für seine Angaben, die er gegenüber dem Kunden während der Vermittlungstätigkeit offenlegt. Soweit ihm ein pflichtwidriges Verhalten vorgeworfen werden kann, ist er zum Schadenersatz verpflichtet.

Pflichtwidriges Verhalten des Immobilienmaklers, das letztendlich zu einem Schadenersatz führen kann, liegt in der Praxis überwiegend in der Verletzung der Aufklärungspflicht gegenüber dem Kunden. Letztendlich lassen sich hierbei im Wesentlichen 4 Fallkategorien zusammenfassen, die zu einer Haftung des Maklers führen können:

1. Der Immobilienmakler beantwortet konkrete Fragestellungen des Kunden unvollständig oder falsch.
2. Der Immobilienmakler verletzt seine Aufklärungspflicht dahingehend, dass er z.B. ihm bekannte Mängel an der Immobilie bewusst verschweigt und darauf hofft, dass der Kunde keine diesbezüglichen Fragen stellt. Hierin liegt die Pflichtverletzung darin, dass er den Kunden über wesentliche Tatsachen der Immobilie nicht selbstständig aufklärt.
3. Die Beantwortung der Fragestellungen durch den Immobilienmakler erfolgt in der Weise, dass sie bei dem Kunden Fehlvorstellungen hervorruft und dieser ein falsches Bild vom Vermittlungsobjekt bekommt, was letztendlich seine Kaufentscheidung maßgeblich beeinflusst hat.
4. Der Immobilienmakler erfährt nachträglich, dass Angaben im Exposé unrichtig oder unvollständig sind und korrigiert diese nicht nachträglich.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten