Mietkaution Rückzahlung
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Mietkaution Rückzahlung
Wofür kann die Mietkaution verwendet werden?
Oder auch mit Sicherheit genannt ist eine Sicherheit, die der Mieter gegenüber dem Vermieter leisten muss. Grundsätzlich wird die Kaution vor Beginn des Mietverhältnisses an die Vermieterseite geleistet, damit diese vor Mietschäden abgesichert ist.
Ob der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen darf oder nicht ist davon abhängig, ob das Mietverhältnis noch andauert oder bereits beendet ist. Während der Vertragslaufzeit ist der Vermieter nicht berechtigt, auf die hinterlegte Mietkaution zuzugreifen.
Dies hat den Hintergrund, dass die Mietkaution für eingetretene Schäden und offene Zahlungsforderungen gedacht ist, die nach Beendigung des Mietvertrages vom Mieter an den Vermieter zu leisten sind.
Nach Beendigung des Mietvertrages kann die Kaution vom Vermieter verwertet werden. Der Vermieter ist berechtigt, die vorhandene Mietkaution zum Ausgleich eingetretener Mietschäden zu verwenden:
- Ausgleich offener Mietrückstände
- Einbehalt für künftige Betriebskostennachzahlung
- Ausgleich und Beseitigung von Schäden am Mietgegenstand
Dieser Grundsatz gilt für den Bereich des Wohnraummietrechts wie auch für den gewerblichen Bereich. Den Parteien des Mietvertrages steht es jedoch jederzeit frei, Vereinbarungen über die Mietkaution zu treffen. Eine Pflicht zur Hinterlegung einer entsprechenden Mietsicherheit besteht nicht.
Die Mietkautionshöhe sowie die Art der zu leistenden Kaution sind zwingend im Mietvertrag schriftlich festzuhalten. Für eine wirksame Kautionsvereinbarung ist es erforderlich, dass diese Klausel bereits im Mietvertrag vorhanden ist.
Mietkaution beim Wohnraummietvertrag
Im Wohnraummietvertrag darf die Höhe der Mietkaution nach § 551 Abs. 1 BGB grundsätzlich maximal drei Monatsmieten betragen. Die Betriebskosten werden in diesen Betrag nicht mit eingerechnet, so dass als Berechnungsgrundlage die Nettokaltmiete heranzuziehen ist. Es steht den Parteien selbstverständlich frei, diesen Kautionsbetrag auch geringer anzusetzen.
Praxishinweis für Vermieter
Wir empfehlen Ihnen als Vermieter in jedem Falle, den maximal möglichen Kautionsbetrag in Höhe von drei Monatsnettomieten als Kaution zu verlangen. Mietschäden, Beschädigungen am Mietobjekt und ausstehende Betriebskostennachzahlungen summieren sich oftmals auf einen hohen Betrag, der eine entsprechende Absicherung erforderlich macht.
Der Mieter ist hierbei nach § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, insgesamt drei Teilzahlungen zu leisten. Die Fälligkeit dieser Teilzahlungen ist jedoch ebenfalls gesetzlich festgelegt: die erste Rate hat zu Beginn des Mietverhältnisses zu erfolgen, die weiteren Teilzahlungen sind zum Zeitpunkt der jeweils fällig werdenden Mieten zu bringen.
Als Alternative zu einer Barkaution steht dem Mieter auch eine sogenannte Mietkautionsbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung zur Verfügung. Hierbei handelt es sich um eine Bankbürgschaft, die die Kautionsabsicherung zugunsten des Vermieters übernimmt.
Praxishinweis für Vermieter
Der Vorteil einer Bankbürgschaft ist, dass sie als Vermieter das erhaltene Geld nicht gesondert anlegen und verwalten müssen. Die Sicherheit durch eine Bankbürgschaft ist gleichwertig anzusetzen mit derjenigen durch Barleistung.
Mietkaution beim Gewerbemietvertrag
Im Gewerbemietvertrag besteht vollständige Vertragsfreiheit, die nicht mit einem Wohnraummietvertrag vergleichbar ist. Da es sich hierbei um vollwertige Kaufleute und damit um gleichberechtigte Parteien handelt, ist der im Wohnraummietrecht gängige Mieterschutz nicht anzuwenden. Die Höhe der Mietkaution sowie die Art der Anlage stehen zur freien Disposition.
In Gewerbemietverträgen ist es üblich, dass die Kautionshöhe an die Bonität des Unternehmens gekoppelt wird. Als Berechnungsgrundlage wird hierbei der Bonitätsindex des Gewerbemieters herangezogen (Creditreform). Bei Veränderung bzw. Verschlechterung des Bonitätsindexes des Mieters kann der Vermieter eine erhöhte Mietkaution auch während des laufenden Mietverhältnisses fordern.
Praxishinweis für Vermieter
Sie können mit Ihrem Mieter vereinbaren, dass er beispielsweise eine Mietkaution in Höhe von € 50.000,00 zu leisten hat. Diese Mietkaution ist an einen konkreten Bonitätsindex-Punktestand gekoppelt, verbunden mit der Vereinbarung, dass Sie als Vermieter eine Erhöhung der Mietsicherheit um bis zu drei Monatsmieten verlangen können, sofern sich der Bonitätsindex um einen gewissen Betrag auf der Punkteskala verschlechtert.
Der Vorteil für Sie als Vermieter liegt darin, dass eine unter Umständen schlechter werdende Bonität des Mieters und das damit einhergehende Risiko eines Zahlungsausfalls durch eine erhöhte Kautionszahlung abgefedert wird.
Bei der Berechnung der Heizkosten bzw. der Kosten der Versorgung mit Warmwasser ist zu beachten, dass gesetzlich definiert ist, dass diese Betriebskostenabrechnung mindestens zu
50 %, maximal jedoch zu 70% verbrauchsabhängig zu erfolgen hat. Der verbleibende Anteil ist jeweils nach Wohnfläche abzurechnen.
Wie wird die Mietkaution richtig angelegt?
Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch nach § 551 Abs. 3 Satz 3BGB, die Mietkaution insolvenzfest anlegen zu lassen. Der Vermieter unterliegt also einer Anlagepflicht, die Kaution auf ein separates Konto zu hinterlegen, das vom Vermögen des Vermieters getrennt und damit gesichert ist.
Wann bekommt man als Mieter die Kaution zurück?
Grundsätzlich hat der Vermieter so lange einen Anspruch auf die Kaution, bis sämtliche künftigen Zahlungsansprüche gegenüber dem Mieter erloschen oder erledigt sind. Etwaige offene Mietrückstände sowie die Verwendung für möglicherweise eingetretene Beschädigungen am Mietgegenstand werden regelmäßig sehr schnell festgestellt.
Die Betriebskostenabrechnung kann jedoch beispielsweise etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen, sodass der Vermieter diesbezüglich in jedem Falle den Einbehalt der Kaution verlangen kann. Dies gilt zumindest für einen Teil der Mietkaution.
Die Rechtsprechung geht von einer angemessenen Überlegungsfrist aus und gestattet dem Vermieter einen Zeitraum von 3-6 Monaten, bis er die Mietkaution an den Mieter zur Auszahlung bringen muss. Hierbei ist der Einzelfall entscheidend, eine starre Fristenregelung gibt es nicht. Im Einzelfall kann diese Frist auch bis zu 12 Monate betragen, sofern die Betriebskostenabrechnung noch nicht erstellt.
Die Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 BGB mit Ablauf von sechs Monaten nach Übergabe des Mietgegenstandes an den Vermieter. Dies ist daher in auch der längst mögliche Zeitpunkt, innerhalb dessen der Vermieter die Mietkaution zurückgehalten darf.
Nach Ablauf dieser sechsmonatigen Frist kann der Mieter die Kaution fordern. Dieser Anspruch besteht grundsätzlich in Höhe des noch ausstehenden Kautionsbetrages inklusive der zugehörigen Zinsen.
Sollte während des bestehenden Mietverhältnisses ein Eigentümerwechsel auf Vermieterseite stattfinden, so geht die mietgegenständliche Kaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der neue Eigentümer bzw. Erwerber des Mietgegenstandes muss die Kaution vom Verkäufer einfordern, da er in das bestehende Mietverhältnis nach § 566 BGB eintritt.
Der Rückforderungsanspruch des Mieters hinsichtlich der Kaution unterliegt Verjährungsfrist. Sollte die Rückzahlung der Kaution nicht innerhalb dieser Verjährungsfrist geltend gemacht worden sein, kann der Mieter seinen Anspruch künftig nicht mehr durchsetzen. Der Vermieter dürfte in diesem Fall die Kaution einbehalten.
Praxishinweis für Mieter
Für den Fall, dass Sie als Mieter die Kündigung eingereicht haben, sind Sie nicht berechtigt, die bis zur Beendigung des Vertrages fälligen Mieten mit der bereits geleisteten Kaution zu verrechnen. Die Mietkaution hat den Sinn und Zweck, Ansprüche des Vermieters für Schäden und Zahlungsrückstände abzudecken, die nach Vertragsbeendigung noch bestehen. Aus diesem Grund dürfen Sie als Mieter nicht verlangen, dass noch ausstehende Mieten bis zur Vertragsbeendigung mit der Mietkaution abgegolten werden („Abwohnen“ der Kaution).
Die Kaution zurückfordern
Wie wir Ihnen dabei helfen, an Ihr Geld zu kommen
Manchmal kommt es vor, dass Vermieter die Kaution Ihrer Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses zu Unrecht und zu lange einbehalten.
Es gibt klare Regelungen, wofür und wie lange Vermieter die Kaution einbehalten dürfen. Sind in Ihrem Fall die Beweggründe unklar, oder unrechtmäßig, sollten Sie als Mieter handeln, bevor eine Verjährung Ihren Anspruch auf Ihr Geld vernichtet.
Auf Wunsch überprüfen wir Ihre Situation und beraten Sie zu einem weiteren Vorgehen. Bei der Rückforderung können wir Ihnen behilflich sein. Sprechen Sie uns an und lassen Sie sich dazu von uns kostenlos beraten.
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Jeder Mensch hat ein Recht auf sein Recht. Die Durchsetzung von bestehenden Ansprüchen darf kein Luxus für finanzstarke Personen sein, sondern eine Selbstverständlichkeit. Aus diesem Grund bieten wir unterschiedliche Kostenmodelle an. Wir sind fair und ehrlich, sprechen Sie uns gerne an.
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Das sagen unsere glücklichen Mandanten
Die Anwälte der Kanzlei sind auf ihren Gebieten außerordentlich kompetent und die Mitarbeiter sehr zuvorkommend. Ich habe mich sehr gut aufgehoben und betreut gefühlt. Danke dafür! Sie bekommen meine beste Empfehlung!
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Die Kanzlei Streich und Kollegen
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Wir bieten sowohl Verbraucherinnen und Verbrauchern als auch Unternehmerinnen und Unternehmern eine erstklassige und umfangreiche Angebotspalette, in die unser gesamtes Know-How einfließt.
Ganz egal, wo Sie leben – wir sind bei Ihnen und für Sie da.
Alleingänge gibt es bei uns nicht. Bei entscheidenden Schritten, die maßgeblich den Erfolg Ihrer Mandatierung beeinflussen, arbeiten wir bewusst im Vier-Augen-Prinzip. So können wir verschiedene Blickwinkel ausleuchten und Risiken minimieren.
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Unser Service
Ein Rechtsstreit ist eine lästige und unangenehme Sache. Der ohnehin schon gefüllte Alltag bietet vielen Menschen nicht auch noch Raum und Zeit für unzählige Telefonate, Internetrecherche oder das Verfassen von Schriftsätzen.
Lassen Sie uns das für Sie tun. Ihre einzige Aufgabe: Geben Sie uns alle nötigen Informationen und Dokumente, die wir für die Bearbeitung brauchen. Lehnen Sie sich anschließend zurück, wir kümmern uns darum.
