Home > Rechtsgebiete > Mietrecht > Mietminderung im Mietrecht
Inhalt:
- Die Mietminderung
- Voraussetzungen für eine Mietminderung
2.1. Praxishinweis für Vermieter - Mietminderung durchsetzen
3.1. Praxishinweis für Vermieter - Gründe für eine Mietminderung
- Mietminderung berechnen
5.1. Praxishinweis für Vermieter
5.2. Praxishinweis für Vermieter - Hilfe bei der Mietminderung durch einen Anwalt
Mietminderung Mietrecht
Die Mietminderung
Die Mietminderung ist das Recht und die Möglichkeit des Mieters, die vertraglich vereinbarte und geschuldete Miete zu reduzieren, wenn der Mietgegenstand einen Mangel aufweist. Hierbei kann es sich um einen konkreten Mangel innerhalb des Mietobjekts handeln, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt.
In der Praxis sind dies überwiegend Mietmängel in Form von Schimmel, Ungeziefer oder ähnliche die Nutzung einschränkende Mangelerscheinungen.
Eine weitere Möglichkeit, von einem Mietmangel auszugehen, ist der Umstand, dass im Mietvertrag eine konkrete Eigenschaft zugesichert wurde, diese jedoch tatsächlich nicht gegeben ist. Haben die Parteien mietvertraglich also einen konkreten Nutzungszweck oder eine sonstige Eigenschaft vereinbart, die tatsächlich nicht oder nur eingeschränkt gegeben ist, so berechtigt dieser Umstand ebenfalls zur Mietminderung.
Voraussetzungen für eine Mietminderung
Grundsätzliche Voraussetzung für die Durchsetzung einer Mietminderung ist das Bestehen eines Mietmangels. Entweder weist das Mietobjekt konkrete Mietmängel auf oder eine mietvertraglich vereinbarte und zugesicherte Eigenschaft ist tatsächlich nicht gegeben. Grund der Mietminderung ist daher eine Abweichung des vertraglich und geschuldeten Soll-Zustandes vom konkreten Ist-Zustand.
Folgende Voraussetzungen müssen vom Mieter erfüllt werden, damit eine Mietminderung durchgesetzt werden kann:
- Vorliegen eines Minderungsgrundes (Mangel)
- Mietmangel lag zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe noch nicht vor
- Schriftliche Anzeige beim Vermieter und Ankündigung der Mietminderung
- Angabe der Höhe der Mietminderung und Begründung
Praxishinweis für Vermieter
Bewerten Sie den vom Mieter vorgebrachten Mietmangel dem Grunde und der Höhe nach. Sollte der Mieter den Mietmangel selbst verursacht haben (Beschädigung der Mietsache oder Ähnliches) so berechtigt dies den Mieter nicht, die Miete zu mindern. Machen Sie sich vor Ort ein eigenes Bild vom angezeigten Mangel und vertrauen Sie nicht auf die reine Anzeige durch den Mieter.
Mietminderung durchsetzen
Der Mieter ist verpflichtet, den Mietmangel unverzüglich gegenüber dem Vermieter anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die schriftliche Anzeige, so ist er nicht berechtigt, die Mietminderung durchzusetzen.
Eine nachträgliche Mietminderung ist aus diesem Grund nicht möglich. Der Vermieter muss die Gelegenheit und Möglichkeit haben, den Mietmangel zu beseitigen. Sollte der Mieter daher die Anzeige verspätet vorbringen, so ist er nicht berechtigt, für den zurückliegenden Zeitraum die Miete zu mindern.
Praxishinweis für Vermieter
Hatte der Mieter bereits zum Zeitpunkt des Einzugs Kenntnis vom Mangel oder wurde der Mangel sogar im Mietvertrag benannt, so kann sich der Mieter später nicht auf das Vorliegen des Mangels berufen. Eine Mietminderung ist in diesem Fall ausgeschlossen.
Wichtig hierbei ist zu beachten, dass der Mietmangel zu einer Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit führen muss. Sollte die Nutzung nicht eingeschränkt sein, ist es höchst kritisch zu betrachten, ob ein Minderungsanspruch überhaupt besteht.
Da sich das Recht der Mietminderung bereits ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt und in § 536 BGB geregelt ist, genügt es, wenn der Mieter den Mietmangel und die Mietminderung ankündigt. Das Recht zur Mietminderung selbst ergibt sich bereits aus dem Gesetz, sodass keine weiteren Voraussetzungen hinzutreten müssen.
Das Recht zur Mietminderung erlischt grundsätzlich zu dem Zeitpunkt, ab dem der Mietmangel behoben und beseitigt ist.
Gründe für eine Mietminderung
Da es sich bei der Mietminderung stets um eine Einzelfallbetrachtung handelt, muss jeder Mietmangel gesondert bewertet werden. Eine pauschale Betrachtungsweise und eine pauschale Berechnung der möglichen Minderungshöhe ist daher lediglich eingeschränkt möglich. In der Praxis kann man sich auf bereits ergangene Gerichtsurteile beziehen, wobei diese lediglich einen Richtwert geben können.
Die Höhe der Mietminderung ist grundsätzlich vom Umfang und Ausmaß des Mangels sowie von der Dauer der Beeinträchtigung abhängig. Handelt es sich beispielsweise um einen dauerhaften Mangel, der unter Umständen verstärkt zur Nachtzeit auftritt, so ist der Anspruch auf Mietminderung sicherlich deutlich höher, als wenn es sich um einen marginalen Mangel handelt, der zur Tageszeit auftritt, wenn der Mieter nicht einmal im Haus ist. In diesem Fall könnte sich der Anspruch auf null reduzieren, da keine Beeinträchtigung gegeben wäre.
Beispielhaft lassen sich folgende Minderungshöhen und Minderungsgründe wie folgt zusammenfassen, wobei es sich hierbei um eine einfache Darstellung handelt, die nicht als abschließende Aufzählung herangezogen werden darf:
| Minderung wegen Feuchtigkeit in Wohnbereichen | 5% |
| Minderung wegen keiner oder schlechter Wasserversorgung | 10% |
| Mietminderung wegen Heizungsausfall im Winter | 70% |
| Minderung wegen Ungeziefer und/oder Mäusen in der Wohnung | 100% |
| Minderung wegen vollständigem Heizungsausfall | 100% |
Da es zusätzlich darauf ankommt, welcher Raum einer Wohnung oder eines Mietobjekts von einem Mangel betroffen ist, wurde von der Rechtsprechung eine Übersicht für Minderungshöhen hinsichtlich festgelegter Räumlichkeiten entwickelt:
| Mangel im Bereich Gäste WC | 3% |
| Mangel im Abstellraum | 7% |
| Mangel im Bereich Badezimmer oder Küche | 12% |
| Mangel im Schlafzimmer | 18% |
| Mangel im Wohnzimmer | 28% |
Mietminderung berechnen
Die Berechnung der Mietminderung ist durch die Kriterien des Mangels selbst, durch die Dauer des auftretenden Mangels sowie durch den betroffenen Bereich innerhalb des Mietobjekts zu definieren. Sollte der Mieter unberechtigterweise zu viel Miete mindern, so begibt er sich in die Gefahr, einen Zahlungsrückstand zu provozieren, der den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstandes berechtigt. Wir empfehlen daher dringend, bei der Mietminderung sowie für die Berechnung einer Mietminderung einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Praxishinweis für Vermieter
Der Mieter hat die Mangelbeseitigung in jedem Falle zu dulden. Sollte er den Vermieter daran hindern, den Mangel beseitigen zu können, so hat er in der Folge nicht weiter das Recht, die Miete zu mindern.
Die Berechnungsgrundlage einer Mietminderung ist grundsätzlich die vereinbarte Warmmiete. Dies bedeutet, dass die im Mietvertrag vereinbarte Kaltmiete zuzüglich der geschuldeten Betriebskostenvorauszahlung herangezogen wird, um hieraus die Minderungsquote zu berechnen, vgl. BGH Urteil vom 06.04.2005 XII ZR 225/03.
Sollte der Mieter trotz Kenntnis des Mietmangels sowie trotz Ankündigung einer Mietminderung die Miete in vollständiger Höhe vorbehaltlos weiter bezahlen, so ist eine spätere Mietminderung zwar nicht ausgeschlossen, die vorbehaltlos gezahlte Miete kann jedoch vom Vermieter nicht zurückverlangt werden, BGH Urteil vom 16.07.2003 VII ZR 274/02.
Praxishinweis für Vermieter
Wir empfehlen Ihnen als Vermieter dringend, den angezeigten Mangel unverzüglich zu beseitigen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, hat der Mieter unter Umständen das Recht, von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Der Mieter darf also bei fruchtloser Aufforderung zur Mangelbeseitigung die Mietminderung selbst durchsetzen und zuzüglich einen dreifachen bis fünffachen Betrag der Minderungsquote einbehalten, bis der Mangel behoben ist, vgl. BGH Urteil vom 07.05.1982 V ZR 90/81.
Hilfe bei der Mietminderung durch einen Anwalt
Was wir für Sie tun können
Als Mieter unterstützen wir Sie dabei, ihr Recht zur Mietminderung durchzusetzen.
Wir unterstützen Sie konkret dabei,
- Eine wirksame und formal korrekte Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter zu erstellen
- Die bestmögliche Mietminderung zu berechnen unter Beachtung der aktuellen Rechtsprechung und Hinzuziehung der relevanten Berechnungsdetails
- Die Mietminderung sowie damit zusammenhängende Rechte und Ansprüche durchzusetzen
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Was kostet mich die Mandatierung bei Streich & Kollegen?
Jeder Mensch hat ein Recht auf sein Recht. Die Durchsetzung von bestehenden Ansprüchen darf kein Luxus für finanzstarke Personen sein, sondern eine Selbstverständlichkeit. Aus diesem Grund bieten wir unterschiedliche Kostenmodelle an. Wir sind fair und ehrlich, sprechen Sie uns gerne an.
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