Mietvertrag

Home  >  Rechtsgebiete  >  Mietrecht > Mietvertrag im Mietrecht 

Der Mietvertrag im Mietrecht

Diese Seite bietet alle Informationen zum Mietvertrag. Dies gilt für Gewerbemietrecht, wie auch für Wohnraummietrecht. Viele Vertragsinhalte sind identisch. Unterschiede haben wir für Sie inklusive Praxistipps explizit herausgestellt.

Warum brauche ich einen vermieterfreundlichen Mietvertrag?

Vermieterfreundliche Regelungen in einem Mietvertrag sind notwendig, um den weitreichenden Mieterschutz der gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einzugrenzen und hierdurch den Interessen des Vermieters besser gerecht zu werden.

Für alle Regelungen, die Sie nicht in Ihrem Mietvertrag vereinbaren, greifen die gesetzlichen Grundlagen der §§ 535 – 580a BGB. Diese gesetzlichen Regelungen sind insbesondere im Wohnungsmietrecht aufgrund des hoch gehaltenen Mieterschutzes in den meisten Bereichen mieterfreundlich formuliert.

Wir empfehlen daher jedem Vermieter, alle wesentlichen Rahmenbedingungen und Eckdaten eines Vertrages in einem schriftlichen Vertrag niederzufassen, um die Vermieterinteressen bestmöglich zu wahren. Dies gilt sowohl für den Wohnraummietvertrag wie auch für den Gewerbemietvertrag, wobei die Parteien eines Gewerbemietvertrages weitaus mehr Möglichkeiten haben, mietvertragliche Vereinbarungen zu treffen.

Innerhalb des Wohnraummietrechts sind die Grenzen der vertraglichen Möglichkeiten durch das Gesetz stark reglementiert. Das Mietrecht in Deutschland ist daher grundsätzlich mieterfreundlich ausgestaltet.

Mietvertrag erstellen lassen

Wir erstellen schnell und rechtssicher Ihren Mietvertrag

„Wir empfehlen Ihnen als Vermieter, einen individuellen Mietvertrag erstellen oder einen länger bestehenden Vertrag prüfen zu lassen. Viele kostenlose Vertragsmuster im Internet erwecken den Eindruck der Vollständigkeit, berücksichtigen jedoch nicht die aktuelle Rechtslage.“

Unsere Kanzlei blickt stolz auf über 30 Jahre Erfahrung bei der Erstellung von Mietverträgen zurück. Wir beraten Vermieter im Wohnungsmietrecht wie auch im Gewerbemietrecht, sodass bereits bei Erstellung der Mietverträge die Interessen unserer Mandanten zur vollsten Zufriedenheit Berücksichtigung finden.

Wir erstellen für Sie den richtigen Mietvertrag für Ihre Immobilie nach ihren Vorgaben und Wünschen:

• Rechtliche Prüfung des Sachverhalts durch unsere erfahrenen Rechtsanwälte
• Finale Besprechung mit einem Anwalt
• Handlungsempfehlung für künftiges Vorgehen
• Alle Vertragstypen, wie z.B. Mietvertrag Wohnung, Mietvertrag Gewerbe, Mietvertrag Einfamilienhaus, Mietvertrag Garage und alle anderen Verträge nach Ihren Bedürfnissen und Wünschen.

Was braucht man alles für einen Mietvertrag?

Als Vermieter sollten Sie die relevanten Unterlagen eines Mietvertrages vorliegen haben. Hierzu gehören neben dem schriftlichen Mietvertrag ein Übergabeprotokoll zu Mietbeginn, das Abnahmeprotokoll bei Mietvertragsende sowie eine SCHUFA Auskunft des Mieters.

Welche Angaben dürfen im Mietvertrag nicht fehlen und was ist zu beachten?

Laut Gesetz kann ein Mietvertrag auch in mündlicher Form geschlossen werden, da keine bestimmten Formvorgaben bestehen.

Zu beachten ist hierbei jedoch, dass ein Mietvertrag zumindest die wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten muss. Hierzu gehören neben der Bezeichnung der Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) auch eine konkrete Definition des Mietgegenstandes (Adresse und Lage des Mietobjekts) sowie Angaben über die geschuldete Miete (Kaltmiete und Betriebskosten). Die übrigen Regelungsbereiche würden sich theoretisch aus dem Gesetz ergeben, wobei nochmals darauf hingewiesen wird, dass diese Regelungen überwiegend mieterfreundlich ausgestaltet sind.

Ein Mietvertrag kommt auch dann in mündlicher Form zustande, wenn sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig geworden sind. Selbst der Mietbeginn müsste zwischen den Parteien nicht ausdrücklich vereinbart werden.

Durch Schlüsselübergabe an den Mieter würde der Vermieter zum Ausdruck bringen, dass er das Mietobjekt an den Mieter überlassen möchte. Zu beachten hierbei ist jedoch, dass ein Mietvertrag automatisch für unbestimmte Zeit geschlossen wird, wenn die Parteien das Mietverhältnis für eine längere Zeit als ein Jahr vereinbaren wollen. Sollten Sie als Vermieter daher den Vertrag lediglich für eine bestimmte Zeit abschließen wollen, so ist dies zwingend in Schriftform durchzuführen.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Das Gesetz kennt grundsätzlich lediglich eine Art von Mietvertrag. Die Bezeichnung Mietvertrag ist in diesem Zusammenhang als Oberbegriff zu verstehen, der sich jedoch zum einen in den Wohnraummietvertrag und den Gewerbemietvertrag unterteilen lässt, zum anderen nach der Dauer des Mietverhältnisses sowie nach den Möglichkeiten einer Mietpreisanpassung unterschieden wird. 

Da im gewerblichen Mietrecht kein Mieterschutz besteht, können Sie mit Ihrem Gewerbemieter grundsätzlich sämtliche vertraglichen Grundlagen und Vereinbarungen frei verhandeln. Auch die Vertragslaufzeit kann völlig frei vereinbart werden. Aus diesem Grund gelten die nachstehenden Ausführungen sowohl für das Wohnraummietrecht wie auch für das Gewerbemietrecht.

Unbefristeter Mietvertrag

Insbesondere im Wohnraummietrecht gilt der unbefristete Mietvertrag als Standardvertrag. Die Parteien des Vertrages vereinbaren in den überwiegenden Fällen den Beginn des Mietverhältnisses. Im Übrigen beinhaltet der Standardmietvertrag die Regelung, dass das Mietverhältnis „für unbestimmte Zeit geschlossen wird“. Die Beendigung der Mietverträge richtet sich in diesem Fall vorrangig nach den vertraglichen Vereinbarungen; sofern solche nicht gesondert vorliegen, nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Befristeter Mietvertrag

Der befristete Mietvertrag wird auch als Zeitmietvertrag bezeichnet. Der maßgebliche Unterschied zu einem unbefristeten Mietvertrag liegt darin, dass die vertraglich vereinbarte Laufzeit des Mietverhältnisses automatisch endet und es keiner Kündigung bedarf.

Möchten Sie als Vermieter einen solchen Zeitmietvertrag verwenden, so müssen Sie zwingend die Zulässigkeitsvoraussetzungen beachten:

Der Befristungsgrund als Zulässigkeitsvoraussetzung

Nach § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis nur unter engen Bedingungen auf eine bestimmte Zeit beschränkt werden. Als Befristungsgrund können Sie mit dem Mieter vereinbaren, dass nach Ablauf der Mietzeit

• das Mietobjekt durch Sie als Vermieter persönlich oder durch Ihre Familienangehörigen genutzt werden soll (Eigenbedarf)

Sofern Sie das Mietobjekt als Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz nutzen möchten, wäre dies ebenfalls vom Eigenbedarf gedeckt. Um den Eigenbedarf als Befristungsgrund wirksam zu vereinbaren, ist es zusätzlich erforderlich, dass ein konkreter Zeitpunkt des Eigenbedarfs vereinbart wird.

• das Mietobjekt wesentlich verändert oder instandgesetzt werden soll, folglich also Umbaumaßnahmen stattfinden werden, die während des Bestehens des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden

Einzelne kleinere Maßnahmen oder Reparaturen sind nicht dazu geeignet, eine Instandsetzung in diesem Sinne zu begründen. Es muss sich vielmehr um erhebliche Umbaumaßnahmen ohne einen vollständigen Abriss des Mietobjekts handeln.

• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden sollen

Der klassische Fall einer Person, die zu einer Dienstleistung verpflichtet ist, ist ein Arbeitnehmer im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses, dem eine Werkswohnung zur Verfügung gestellt werden soll, zum Beispiel ein Hausmeister oder Hausverwalter.

Der Befristungsgrund muss bereits bei Abschluss des Mietvertrages entweder im Mietvertrag selbst schriftlich benannt sein oder als Anhang zum Mietvertrag wirksam geschlossen werden. Sollte die Befristung in unzulässiger Weise zwischen Ihnen und dem Mieter vereinbart werden oder sollten Sie als Vermieter nicht in der Lage sein, einen Nachweis über den benannten Befristungsgrund zu erbringen, so gilt das Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz BGB als mit einer unbefristeten Laufzeit geschlossen.

Nicht ausreichend für einen vereinbarten Befristungsgrund wäre es, wenn dieser beispielsweise nach wenigen Wochen oder Monaten wieder entfällt. Es muss sich daher bei dem Befristungsgrund um einen dauerhaften Grund handeln, der einer weiteren Vermietung des Mietobjekts entgegensteht.

Mietvertrag mit Mindestlaufzeit

Ein Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit ist dadurch geprägt, dass die Parteien des Vertrages das ordentliche Kündigungsrecht innerhalb des vereinbarten Zeitraums ausschließen.

Als Vermieter haben Sie hierdurch die Sicherheit, dass Ihr Mieter für die fest vereinbarte Mindestlaufzeit als Mieter bestehen bleibt. Diese Vertragsvariante ist insbesondere dann von Vorteil, wenn Sie als Vermieter ein Renditeobjekt haben, das dauerhaft vermietet sein soll. Durch Vereinbarung einer Mindestlaufzeit ersparen Sie sich Verwaltungsaufwand sowie ständige Neuvermietungen.

In der täglichen Beratungspraxis kommt in diesem Zusammenhang stets die Frage auf, ob das Mietverhältnis trotz Mindestmietdauer während dieser Laufzeit gekündigt werden kann. Grundsätzlich wird lediglich die ordentliche Kündigung ausgeschlossen, eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund kann sowohl von Mieter seither wie auch von Vermieterseite ausgesprochen werden.

Der Vermieter kann daher nach §§ 543, 569 BGB auch bei einem Mietvertrag mit Mindestmietdauer den Vertrag wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen. Auch die weiteren Kündigungsgründe einer außerordentlichen Kündigung wie beispielsweise die Nichtentrichtung der Mietkaution oder Gewaltanwendung gegenüber Mitbewohnern oder dem Vermieter können als Kündigungsgrund dienen. Ebenso bestehen die außerordentlichen Kündigungsgründe zugunsten des Mieters.

Hierzu gehören beispielsweise auch die geplante Familienerweiterung durch Nachwuchs oder der Umzug an einen anderen Arbeitsort aus beruflichen Gründen.

Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag enthält eine klare Definition der Mietpreisveränderung. In einem solchen Staffelmietvertrag ist bereits die jährliche Erhöhung des Mietpreises schriftlich fixiert. Für den Vermieter stellt sich hieraus der Vorteil dar, dass er kein aufwändiges Mieterhöhungsverfahren durchlaufen oder ein ausdrückliches Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Vermieter äußern muss. Nicht nur in Wohnraummietverträgen sondern auch in Gewerbemietverträgen findet sich immer wieder eine solche Regelung.

Letztendlich ist es eine Einzelfallbetrachtung, welche Vertragsart gewählt werden sollte. Wir besprechen Ihre individuelle Ausgangssituation und empfehlen Ihnen ganz konkret, in welcher Form und mit welchem Inhalt Sie einen Mietvertrag abschließen sollten – egal ob es sich um einen Wohnraummietvertrag oder um einen Gewerbemietvertrag handelt.

Indexmietvertrag

Die Bezeichnung Indexmietvertrag nimmt Bezug auf die Vereinbarung über den Mietpreis eines Mietobjekts. Ein Indexmietvertrag liegt dann vor, wenn der Mietpreis nicht wie gewöhnlich pro Quadratmeter der Mietfläche vereinbart wird, sondern sich an den Lebenshaltungskosten des statistischen Bundesamts orientiert. Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die Miethöhe am Verbraucherpreisindex. Konkret bedeutet dies, dass bei einer Absenkung des Verbraucherpreisindexes der Mietpreis in gleichem Umfang sinkt. Ebenso verhält es sich bei einer Erhöhung.

Zu beachten hierbei ist, dass der Vermieter nicht an eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex zwingend gebunden ist. Es erfolgt daher nicht etwa eine gesetzliche automatisierte Anpassung des Mietpreises, der Vermieter muss diese Anpassung vielmehr gegenüber seinem Mieter ankündigen und geltend machen. Eine Verpflichtung hierzu besteht für den Vermieter jedoch nicht. Der Vermieter ist allerdings lediglich berechtigt, maximal einmal pro Jahr eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex vorzunehmen.

Unwirksame oder überraschende Klauseln sind unwirksam.

Zu beachten ist, dass eine Indexmietklausel unwirksam ist, wenn diese lediglich die Erhöhung der Miete vorsieht. Eine wirksame Indexmietklausel muss eine Anpassung des Mietpreises in beide Richtungen beinhalten.

Wir empfehlen jedem Vermieter, einen Indexmietvertrag zu vereinbaren. Der Vorteil liegt hier klar auf der Hand: Unabhängig von weiteren Voraussetzungen des Mietspiegels orientiert sich der Mietpreis allein am Verbraucherpreisindex, unabhängig davon, ob weitere Mieterhöhungsbedingungen vorliegen. Als einziges begrenzendes Kriterium ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB zu erwähnen, wonach die Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 % betragen darf.

Was ist ein vermieterfreundlicher Wohnraum – Mietvertrag?

„Nicht jeder Mietvertrag deckt die Interessen der Parteien des Vertrages ab. Als Vermieter sollten Sie zwingend darauf achten, dass sich Ihre Interessen im vorhandenen Mietvertrag wiederfinden.“

So haben Sie beispielsweise die Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag mit Ihrem Mieter zu vereinbaren, wenn Sie in absehbarer Zeit die Wohnung anderweitig verwenden wollen.

Diese Klauseln sollten Sie als Vermieter in jedem Falle beachten, wobei diese Aufzählung nicht abschließend zu verstehen ist:

• Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter

Sofern eine solche Vereinbarung im Mietvertrag nicht enthalten ist, tragen Sie als Vermieter die gesamten Betriebskosten des Mietobjekts allein. Eine klare und transparente Regelung sollte hier die Umlage dieser Betriebskosten auf die Mieter in angemessener Höhe regeln. Für eine wirksame Betriebskostenumlage kommt es auf den Wortlaut der Formulierung im Mietvertrag an.

• Vermeidung von starren Fristenregelungen

Hinsichtlich der Vereinbarung von Schönheitsreparaturen und Renovierungsmaßnahmen hat der BGH zwischenzeitlich entschieden, dass eine uneingeschränkte Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist und gegen geltendes AGB-Recht verstößt, BGH Urteil vom 18.03.2015 VIII ZR 185/14. Maßgeblich für eine wirksame Vereinbarung von Schönheits- und Renovierungsmaßnahmen ist daher die Erforderlichkeit, die sich am Grad der Abnutzung orientieren.

• Kostentragung von Kleinreparaturen

Sie haben das Recht und die Möglichkeit, Ihrem Mieter im Rahmen der sogenannten Kleinreparaturregelung Kleinstbeträge für Einzelreparaturen aufzuerlegen. Zu beachten ist hierbei, dass die Gesamtkosten dieser Kleinreparaturen der Höhe nach begrenzt sein müssen, damit die Klausel wirksam ist. Als maximale Grenze wird hier eine Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete bzw. ein Höchstbetrag von 150,00 € festgesetzt, BGH Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88.

Was ist ein vermieterfreundlicher Gewerbemietvertrag?

• Vereinbarung einer „Dach-und-Fach-Klausel“

Vereinbaren Sie mit Ihrem Gewerbemieter, dass er nicht nur für die Schönheitsreparaturen aufzukommen hat, sondern auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu tragen hat. Durch Vereinbarung dieser „Dach-und-Fach-Klausel“ übertragen Sie die Verantwortung über die laufende Instandhaltung des Mietobjekts auf den Mieter. Dieser hat sodann auch die dazugehörigen Kosten zu tragen. Auch in formularmäßigen Mietverträgen, die dem AGB-Recht unterliegen, sind solche Vereinbarungen mit Einschränkungen wirksam, BGH NZM 2005, 863.

• Vereinbarung einer Ausschlussfrist bei Einwänden gegen die Betriebskostenabrechnung

Im gewerblichen Mietrecht haben Sie die Möglichkeit, Ihrem Mieter eine deutlich verkürzte Frist zur Erhebung von Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung aufzuerlegen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, bei dem zwingend eine Frist von zwölf Monaten zur Erhebung von Einwendungen gilt, hat der BGH entschieden, dass eine Frist von drei Wochen im unternehmerischen Verkehr als angemessen und nicht als zu kurz zu betrachten ist. Dies gilt zumindest bei individuell ausgehandelten Mietverträgen.

Voraussetzung ist, dass der Vermieter seinen Mieter bereits bei Fristbeginn – also innerhalb der Betriebskostenabrechnung – nochmals erneut darauf hinweist, dass bei entsprechendem Untätigbleiben des Mieters dieser nach Ablauf der Einwendungsfrist mit seinen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist.

Ob eine solch kurze Frist auch innerhalb von Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann, ist aktuell umstritten.

• Konkrete Bezeichnung der Betriebskosten

In unserer alltäglichen Beratungspraxis kommt immer wieder das Problem auf: Der Vermieter benennt die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten völlig unzureichend oder auslegungsfähig. Dies führt dazu, dass die Gerichte die Umlage dieser undefinierten Betriebskosten abweisen, mit der Begründung, dass eine konkrete Zuordnung der einzelnen Kostenpositionen innerhalb des Objekts zu der dazugehörigen Betriebskostenabrechnung nicht erfolgen kann.

Wir empfehlen daher Ihnen als Vermieter: Legen Sie ein besonderes Augenmerk auf die Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, damit eine solche mietvertragliche Klausel wirksam ist.

• Konkurrenzschutz beachten

Sie sind als Vermieter verpflichtet, gegenüber Ihrem Mieter einen Konkurrenzschutz aufzubauen. Konkret bedeutet dies, dass Sie einem Konkurrenzschutz unterliegen, auch wenn diese nicht innerhalb des Gewerbemietvertrages vereinbart wurde. Dieser sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz verpflichtet Sie als Vermieter, bereits ansässige Mieter vor branchengleicher Konkurrenz zu schützen.

Konkret bedeutet dies: Sie sind nicht berechtigt, Mietobjekte in direkter Umgebung zu Ihren bereits bestehenden Mietern an deren Konkurrenz zu vermieten, OLG Brandenburg Urteil vom 25.11.2014 6 U 117/13.

Was kostet ein Mietvertrag bei einem Anwalt?

Im Rahmen der Beauftragung zwischen Mandant und Rechtsanwalt sind die Parteien grundsätzlich frei, was die Vereinbarung der Vergütung anbelangt. Sofern der Rechtsanwalt mit seinem Mandanten keine Vergütungsvereinbarung trifft, entsteht bei Erstellung eines Mietvertrages oder Mietaufhebungsvertrages eine Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG. Abrechnungsgrundlage hierbei ist der Streitwert bzw. Gegenstandswert, den die Rechtsprechung bei einer unbestimmten Vertragslaufzeit grundsätzlich einer Vertragsdauer von drei Jahren bemisst und sich daher beispielhaft wie folgt berechnet:

Aus dem Streitwert in Höhe von € 48.600,00 würde eine Geschäftsgebühr in Höhe von brutto € 2.002,41 zu Gunsten des Anwalts entstehen.

Da diese Kosten oftmals nicht im Verhältnis zum Aufwand stehen, vereinbaren wir mit unseren Mandanten häufig einen kostengünstigeren Pauschalbetrag, der die gesamte Tätigkeit des Rechtsanwalts umfasst. Unsere Mandantschaft erhält hierdurch klare Kostensicherheit- und Transparenz. Als Vermieter und Mandant wissen Sie so stets, was Sie die Prüfung oder Erstellung des Mietvertrages kostet.

Sprechen Sie uns gerne an, Sie erhalten unverbindlich ein kostenfreies Angebot für die Erstellung oder Prüfung Ihres Mietvertrages.

Was müssen Vermieter in 2023 beachten?

Mit Datum vom 25.11.2022 hat der Bundesrat darüber entschieden, dass die CO2-Abgabe für das Heizen zwischen dem Vermieter und dem Mieter im Rahmen eines Stufenmodells aufgeteilt werden. Das Gesetz tritt zum 01.01.2023 wirksam in Kraft.

Maßgeblich für die Beteiligung des Vermieters ist die energetische Gebäudequalität.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der Vermieter umso mehr zur Kasse gebeten wird, je schlechter die Immobilie energetisch aufgestellt ist.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass Sie als Vermieter für die Heizkosten Ihres Mieters ebenfalls aufzukommen haben. Als maximale Beteiligung kommen gemäß dem aktuellen Gesetzentwurf Mehrkosten bzw. Zuzahlungen bis zu 90 % für den Vermieter in Betracht.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten