Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Rechtsfrage stellen
Home > Rechtsgebiete > Mietrecht > Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Inhalt:
- Was sind Schönheitsreparaturen?
- Wer schuldet die Schönheitsreparaturen?
2.1. Praxishinweis für Vermieter - Wann müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
3.1. Praxishinweis für Vermieter - Instandhaltung und Instandsetzung
- Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
5.1. Schönheitsreparatur bei unrenovierter Wohnung
5.2. Strenge Anforderungen an die Schönheitsreparaturen
5.2. Verpflichtung zur Heranziehung von Fachkräften
5.3. Starre Fristenregelung im Mietvertrag
5.4. Verpflichtung zu Maßnahmen, die keine Schönheitsreparatur darstellen
Schönheitsreparaturen und Instandhaltung
Was sind Schönheitsreparaturen?
Unter Schönheitsreparaturen werden Renovierungsarbeiten des Mietobjekts verstanden, die durch den gewöhnlichen Mietgebrauch notwendig werden. In der Praxis wird hierdurch insbesondere das Tapezieren und Streichen von Wänden und Heizkörpern verstanden, ebenso die Reinigung von Fußböden.
Schönheitsreparaturen lassen sich wie folgt zusammenfassen, wobei die Auflistung nicht abschließend ist:
- Streichen der Wände in neutralen Farben
- Tapezieren (soweit notwendig)
- Neulackierung von Türen, Fenstern, Heizkörpern
- Verschließen von Bohrlöchern
- Ausbesserung von kleinen Rissen im Mauerwerk
- Sämtliche Maßnahmen, die nicht als Instandhaltung zu qualifizieren sind
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.01.2010, VIII ZR 48/09) gehört beispielsweise das Abschleifen von Parkett, die Erneuerung von Teppichböden oder das Streichen von Außenwänden und Fußleisten nicht zu den Schönheitsreparaturen und wird daher als Instandsetzung definiert.
Es muss daher eine Abgrenzung vorgenommen werden, ob es sich bei den notwendigen Maßnahmen um Schönheitsreparaturen handelt, oder ob es sich hierbei vielmehr um eine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts und damit um eine Beschädigung handelt. Eine Beschädigung ist grundsätzlich auch vom Mieter zu ersetzen. Instandsetzungsmaßnahmen sind im Wohnraummietvertrag jedoch vom Vermieter zu leisten.
Wer schuldet die Schönheitsreparaturen?
Nach § 535 BGB ist grundsätzlich der Vermieter für den Erhalt und den Zustand des Mietobjekts verantwortlich. Sollten die Parteien des Mietvertrages keine Vereinbarung getroffen haben, wer für Schönheitsreparaturen aufzukommen hat, so ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, diese auszuführen.
Zwingende Voraussetzung dafür, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, ist die Übergabe des Mietobjekts in vollständig renoviertem Zustand. Sollte die Wohnung nicht in renoviertem Zustand übergeben worden sein, so kann der Mieter hierfür eine angemessene Ausgleichsentschädigung vom Vermieter erhalten. Auch in diesem Fall ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam. Sollten beide Voraussetzungen nicht gegeben sein, dürfte in den überwiegenden Fällen die Schönheitsreparaturklausel (Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter) unwirksam sein.
Nach ständiger Rechtsprechung gilt eine Wohnung als renoviert, wenn die Gesamtschau des gesamten Objekts einen renovierten Eindruck vermittelt. Konkret bedeutet dies, dass nicht jede Wand neu gestrichen werden muss, wenn es nicht erforderlich ist. Leichte Gebrauchsspuren sind unbedeutend, solange der Gesamteindruck des Objekts als renoviert bezeichnet werden kann.
Praxishinweis für Vermieter
Sie haben durchaus die Möglichkeit, Ihren Mietern die Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) stellt hierbei immer höhere Anforderungen an eine wirksame Vertragsklausel, mit der die Verpflichtung auf den Mieter übertragen wird. Lassen Sie sich anwaltlich bei der Erstellung einer wirksamen Vertragsklausel beraten.
Wann müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
Bei wirksamer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat dieser die Reparaturen nach objektiver Notwendigkeit zu leisten. Auch während des bestehenden Mietverhältnisses ist dieser zur Durchführung der Schönheitsmaßnahmen verpflichtet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt wieder in den ursprünglichen, zum Zeitpunkt des Erhalts der Mietsache befindlichen Zustand zurückzuversetzen.
Durch einen gewöhnlichen Mietgebrauch entstehen Abnutzungen und Verschleiß. Diese muss ein Mieter durch Schönheitsreparaturen korrigieren. Auch die Reparatur von darüber hinaus gehenden Beschädigungen sind Mietersache.
Praxishinweis für Vermieter
Sollte sich Ihr Mieter weigern, entsprechende Maßnahmen durchzuführen, so ist Eile geboten! Ihre Ansprüche zur Durchführung der Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung etwaiger Schäden beträgt nach § 548 BGB 6 Monate gerechnet ab Übergabe des Mietobjekts. Sollte die Frist fruchtlos verstreichen, so ist Ihr Anspruch verjährt und Sie können diesen nicht weiter gegenüber dem Mieter durchsetzen.
Instandhaltung und Instandsetzung
Unter der Instandhaltung versteht die gängige Rechtsprechung diejenigen Kosten, die mit der dauerhaften Wartung und dem Erhalt des Mietobjekts zum bestimmungsgemäßen Gebrauch zusammenhängen. Hierunter fallen die typischen Schönheitsreparaturen. Hiervon abzugrenzen sind die Instandsetzungsarbeiten.
Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die zur Reparatur von beschädigten Gegenständen des Mietobjekts erbracht werden müssen. Die Instandsetzung geht daher zwangsläufig über die Instandhaltung und damit auch über die Schönheitsreparaturen hinaus, da es um die Wiederherstellung eines Zustandes und nicht nur um dessen Erhaltung geht.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Schönheitsreparatur bei unrenovierter Wohnung
Es kommt häufig vor, dass der Mieter eine unrenovierte Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs erhält und der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses von seinem Mieter fordert, die Wohnung zu renovieren. Der Mieter ist lediglich dann verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn er selbst auch eine renovierte Wohnung zum Zeitpunkt des Mietbeginns erhalten hat.
Strenge Anforderungen an die Schönheitsreparaturen
Sollte im Mietvertrag vereinbart sein, dass der Mieter Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen in einem strengen Rahmen einzuhalten und durchzuführen hat, der vom Vermieter vorgegeben wurde, so ist eine solche Klausel unwirksam. Konkret könnte es sich hierbei um vorgegebene Farben, Tapeten oder sonstige Materialien handeln, die der Mieter zwingend bei Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verwenden hat. Eine solche Klausel im Mietvertrag ist unwirksam.
Verpflichtung zur Heranziehung von Fachkräften
Dem Mieter muss die Möglichkeit gewährt werden, Schönheitsreparaturen selbstständig durchzuführen. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen, ist unwirksam.
Starre Fristenregelung im Mietvertrag
Eine starre Fristenregelung im Mietvertrag zur Ausführung von vorgegebenen Schönheitsreparaturen ist ebenfalls unwirksam. Sollte der Mieter durch eine Regelung im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Räume ausführen zu müssen, so ist eine solche Vertragsklausel nicht gültig. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sollte daher stets an die Erforderlichkeit und die Notwendigkeit geknüpft werden, die sich am aktuellen Zustand des Mietobjekts orientieren.
Verpflichtung zu Maßnahmen, die keine Schönheitsreparatur darstellen
Sollte im Mietvertrag eine Auflistung von „Schönheitsreparaturen“ vorhanden sein, die als Instandhaltungsmaßnahmen zu bewerten sind, so ist eine solche Klausel unwirksam.
Die Folge von unwirksamen Regelungen im Mietvertrag über die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist, dass diese keine Anwendung finden. Stattdessen wird die gesetzliche Regelung herangezogen, wonach der Vermieter wiederum in der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen sein dürfte.
Verschiedene Kostenmodelle im Überblick
Was kostet mich die Mandatierung bei Streich & Kollegen?
Jeder Mensch hat ein Recht auf sein Recht. Die Durchsetzung von bestehenden Ansprüchen darf kein Luxus für finanzstarke Personen sein, sondern eine Selbstverständlichkeit. Aus diesem Grund bieten wir unterschiedliche Kostenmodelle an. Wir sind fair und ehrlich, sprechen Sie uns gerne an.
0 EUR
Festpreis
Kostenmodelle
Erstberatung
Rechtsschutz
Prozessfinanzierung
Pauschalpreis
Honorarvereinbarung
Was Sie von
uns erhalten
Wir führen eine rechtliche Bewertung Ihrer Angelegenheit durch.
Sie erhalten eine Zusammenfassung bestehender möglicher Ansprüche sowie eine verbindliche Handlungsempfehlung.
Ein weiteres Vorgehen entscheiden wir gemeinsam.
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
Die außergerichtliche Beratung und Vertretung ist ebenso im Leistungsumfang enthalten wie die gerichtliche Durchsetzung Ihrer Interessen.
Durch Einbindung unseres Kooperations-Partners BLS Consulting GmbH können mögliche Prozessrisiken übernommen werden.
Bei Kostenübernahme durch den Prozessfinanzierer ist eine vollständige außergerichtliche und gerichtliche Vertretung und Durchsetzung Ihrer Interessen abgedeckt.
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Interessenvertretung.
Zu unserem Leistungsumfang gehören die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung Ihrer Rechte sowie fortlaufende Begleitung durch verbindliche Telefontermine.
Wir bieten vollumfängliche Rechtsberatung in allen Angelegenheiten.
Die Honorarbasis gilt für alle außergerichtlichen Beratungstätigkeiten und Dienstleistungen.
Unser Preis
0 EUR
0 EUR
Die Kostenabwicklung erfolgt durch die Versicherung im Rahmen des Versicherungsvertrages.
Kein Kostenrisiko
Bei Obsiegen erhält der Prozesskosten-finanzierer eine vorab vereinbarte Erlösbeteiligung.
Pauschal
Die Pauschalvergütung erfolgt unabhängig von Aufwand und Dauer des Mandats zu transparent vereinbarten Konditionen.
Kosten nach Aufwand
Die Abrechnung erfolgt mittels transparenter Zeiterfassung und Nachweis der geleisteten Tätigkeiten.
Verschiedene Kostenmodelle im Überblick
Was kostet mich die Mandatierung bei Streich & Kollegen?
Jeder Mensch hat ein Recht auf sein Recht. Die Durchsetzung von bestehenden Ansprüchen darf kein Luxus für finanzstarke Personen sein, sondern eine Selbstverständlichkeit. Aus diesem Grund bieten wir unterschiedliche Kostenmodelle an. Wir sind fair und ehrlich, sprechen Sie uns gerne an.
0 EUR
Erstberatung
Wir führen eine rechtliche Bewertung Ihrer Angelegenheit durch. Sie erhalten eine Zusammenfassung bestehender möglicher Ansprüche sowie eine verbindliche Handlungsempfehlung. Ein weiteres Vorgehen entscheiden wir gemeinsam.
Rechtschutz
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Die außergerichtliche Beratung und Vertretung ist ebenso im Leistungsumfang enthalten wie die gerichtliche Durchsetzung Ihrer Interessen.
Prozessfinanzierung
Durch Einbindung unseres Kooperations-Partners BLS Consulting GmbH können mögliche Prozessrisiken übernommen werden. Bei Kostenübernahme durch den Prozessfinanzierer ist eine vollständige außergerichtliche und gerichtliche Vertretung und Durchsetzung Ihrer Interesseren abgedeckt.
Festpreis
Pauschalpreis
Sie erhalten eine vollumfängliche Rechtsberatung und Interessenvertretung. Zu unserem Leistungsumfang gehören die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung Ihrer Rechte sowie fortlaufende Begleitung durch verbindliche Telefontermine.
Honorarvereinbarung
Wir bieten vollumfängliche Rechtsberatung in allen Angelegenheiten. Die Honorarbasis gilt für alle außergerichtlichen Beratungstätigkeiten und Dienstleistungen.
Das sagen unsere glücklichen Mandanten
Wir sind auf der Suche nach einem Anwalt für das Thema Gewerbemietrecht gewesen. Wir wurden schnell und freundlich von Herrn Wittke betreut. Die Beratung war erstklassig und verhalf uns schlussendlich auch zu einem abschließend positivem Ergebnis. Danke für die tolle und kurzfristige Zusammenarbeit!
Wir sind Studenten und hatten nur einen Beratungsschein. Wir haben eine kostenlose Beratung bekommen und das noch am gleichen Tag. Und trotzdem hat er sich sehr viel Zeit genommen und alles beantwortet und uns angeboten bei weiteren Fragen jederzeit anzurufem. Sehr empfehlenswerte Kanzlei
Die Kanzlei Streich & Kollegen betreut uns bereits seit vielen Jahren bei umfangreichen Immobilienprojekten. Mit der Zusammenarbeit sind wir äußerst zufrieden und empfehlen die Kanzlei besonders in bau- und mietrechtlichen Angelegenheiten weiter.
Die Kanzlei Streich und Kollegen
Anwaltliche Rechtsberatung im
Vier-Augen-Prinzip
Gute Rechtsberatung muss für alle Menschen verfügbar und bezahlbar sein. Jeder hat ein Recht auf sein Recht und dafür setzen wir uns ein.
Wir bieten sowohl Verbraucherinnen und Verbrauchern als auch Unternehmerinnen und Unternehmern eine erstklassige und umfangreiche Angebotspalette, in die unser gesamtes Know-How einfließt.
Ganz egal, wo Sie leben – wir sind bei Ihnen und für Sie da.
Alleingänge gibt es bei uns nicht. Bei entscheidenden Schritten, die maßgeblich den Erfolg Ihrer Mandatierung beeinflussen, arbeiten wir bewusst im Vier-Augen-Prinzip. So können wir verschiedene Blickwinkel ausleuchten und Risiken minimieren.
Zeit ist Geld
Zuverlässige und kompetente Rechtshilfe JETZT und nicht irgendwann. Sie haben keine Zeit, wochenlang auf einen Termin zu hoffen. Bei uns können Sie sofort selbst entscheiden, wann und wie es losgeht. Sie haben die volle Kostenkontrolle von Anfang an.
Ihr Vorteil
Unsere Stärke ist die Bündelung von Kompetenzen, manchmal auch rechtsgebietübergreifend. Wir versprechen Ihnen eine transparente und kostenschonende Arbeitsweise und fortlaufende Betreuung mit verbindlichem Informationsfluss.
Unser Service
Ein Rechtsstreit ist eine lästige und unangenehme Sache. Der ohnehin schon gefüllte Alltag bietet vielen Menschen nicht auch noch Raum und Zeit für unzählige Telefonate, Internetrecherche oder das Verfassen von Schriftsätzen.
Lassen Sie uns das für Sie tun. Ihre einzige Aufgabe: Geben Sie uns alle nötigen Informationen und Dokumente, die wir für die Bearbeitung brauchen. Lehnen Sie sich anschließend zurück, wir kümmern uns darum.
