Untervermietung
im Mietrecht
In der alltäglichen Beratungspraxis stellt die Untervermietung durch den Mieter ein immer wiederkehrendes Problem dar. Bei der Frage ob der Mieter berechtigt ist, eine Untervermietung durchzuführen, müssen wir sagen: es kommt darauf an!
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Inhalt:
- Was bedeutet Untervermietung?
- Untervermietung durch Mieter
- Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung
3.1. Deutliche Reduzierung des Einkommens
3.2. Auslandsaufenthalt
3.3. Betreuung der Kinder
3.4. Reduzierung der Kosten
3.5. Praxishinweis für Vermieter - Untervermietung im Gewerbe
4.1. Praxishinweis für Vermieter - Gründe, die die Ablehnung einer Untervermietung rechtfertigen
5.1. Praxishinweis für Vermieter - Wie hoch darf die Untermiete sein?
- Der Untermietzuschlag – Voraussetzungen und Grenzen
6.1. Praxishinweis für Vermieter - Gewinn durch Untervermietung – Was passiert mit dem Mehrerlös?
- Sind Mieteinnahmen aus Untervermietung zu versteuern?
- Hat der Hauptvermieter ein Recht auf Auskunft über die Höhe der Mieteinnahmen des Mieters bei der Untervermietung?
- Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters – Konsequenzen
Untervermietung im Mietrecht
Was bedeutet Untervermietung?
Bei einem Untermietvertrag handelt es sich um ein eigenständiges Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter als Vermieter und dem Untermieter als Mieter. Es ist ein gewöhnlicher Mietvertrag, auf den die gesetzlichen Regelungen uneingeschränkte Anwendung finden.
Untervermietung durch Mieter: Rechte und Pflichten
Nach § 553 Abs. 1 BGB ist ein Mieter grundsätzlich bei der Wohnraumvermietung (nicht im Gewerbe) berechtigt, von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu fordern, wenn es sich lediglich um einen Teil des Wohnraums handelt. Möchte der Mieter also lediglich ein Zimmer oder einen Teilbereich der Wohnung untervermieten und ist hierzu nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden, so kann der Mieter die Erlaubnis von seinem Vermieter verlangen.
Wichtig ist folgender Hinweis:
Der Untermieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand an den Hauptvermieter herauszugeben, wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter (Untervermieter) endet. Dies gilt unabhängig davon, ob das Untermietverhältnis grundsätzlich eine längere Laufzeit hätte.
Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung
Folgende Umstände können ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung begründen, wobei die aufgeführten Punkte nicht abschließend sind:
Deutliche Reduzierung des Einkommens
Sollte sich das Einkommen des Mieters nach Abschluss des Mietvertrages erheblich verringert haben, sodass er den Mietzins grundsätzlich nicht mehr bezahlen kann, ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, einen Teil des Objekts unterzuvermieten.
Auslandsaufenthalt
Sofern der Mieter für eine gewisse Zeit in das Ausland muss, berechtigt dies eine Untervermietung.
Betreuung der Kinder
Soweit der Untermieter bei der Erziehung oder bei der Betreuung der Kinder helfen soll, ist dies ebenfalls ein berechtigtes Interesse.
Reduzierung von Kosten
Soweit eine beruflich bedingte Abwesenheit des Mieters regelmäßig der Fall sein sollte, ist dieser berechtigt, einen Untermieter zur Teilvermietung heranzuziehen, um die Wohnungskosten zu reduzieren.
Nach § 540 Abs. 1 BGB hat der Mieter jedoch nicht generell einen Anspruch, das gesamte Mietobjekt an einen Dritten zu überlassen. Sofern im Mietvertrag hierzu keine anderweitigen Regelungen enthalten sind, darf der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters den Mietgegenstand nicht an einen Dritten untervermieten.
Sollte er dies dennoch handhaben, so sind Sie als Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Dies gilt auch für den Fall, dass die Überlassung der Mietsache an einen Dritten lediglich für einen kurzfristigen Zeitraum gelten soll. Auch dies ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH vertragswidrig, BGH Urteil vom 08.01.2014 VIII ZR 210/13.
Praxishinweis für Vermieter
Die Erlaubnis ist dann entbehrlich, wenn es sich bei den Dritten um Familienangehörige oder Ehepartner handelt. Diese dürfen in die Mietwohnung aufgenommen werden, ohne dass es einer vorherigen Zustimmung des Vermieters bedarf.
Letztendlich ist zunächst maßgeblich, welche Regelungen der Mietvertrag über die Untervermietung enthält. Sollten mietvertraglich diesbezüglich Vereinbarungen getroffen worden sein, so haben diese Vorrang. Enthält der Mietvertrag keine ausdrücklichen Vereinbarungen über eine Untervermietung, so gelten die vorgenannten gesetzlichen Regelungen.
Untervermietung im Gewerbe
Zu beachten ist, dass die Regelung des § 553 BGB ausschließlich für Wohnraum gilt. Der Anspruch auf teilweise Untervermietung ist daher lediglich bei Wohnraum gegeben. Die Regelung des § 540 BGB gilt dagegen gilt sowohl bei Wohnraumvermietung wie auch bei Gewerberaumvermietung. Der Mieter ist daher auch im Rahmen eines Gewerberaumvertrages auf die Zustimmung zur Untervermietung von seinem Vermieter abhängig.
In der Praxis ist das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein beliebtes Instrument, um einen bestehenden Gewerbemietvertrag ordentlich kündigen zu können. Danach hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, sofern der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert. Er muss hierbei die ordentliche Kündigungsfrist beachten, hat jedoch die Möglichkeit, aus dem bestehenden Vertrag vorzeitig aussteigen zu können.
In unserer Beratungspraxis kommt immer wieder der Fall vor, dass ein Mieter einen potentiellen Untermieter vorschlägt, den der Vermieter sodann ablehnt. Die Ablehnung würde den Mieter grundsätzlich berechtigen, von seinem Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist Gebrauch zu machen.
Praxishinweis für Vermieter
Soweit Sie den vorgeschlagenen Untermieter ablehnen wollen, sollten Sie dies zwingend ausführlich und inhaltlich begründen. Sehen Sie ab von einer pauschalen Ablehnung: „Die Zustimmung zur Untervermietung wird verweigert“.
Eine solche Ablehnung kann dazu führen, dass diese unwirksam ist, da der Mieter die Gründe der Ablehnung nicht erfährt und daher zu keiner Zeit die Möglichkeit hat, einen geeigneten Untermieter vorzuschlagen. Als Vermieter sollten Sie immer zwingend nachvollziehbare Gründe aufführen, weshalb der vorgeschlagenen Untermieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 am Ende BGB abgelehnt wird.
Versäumen Sie dies, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, auch wenn der vorgeschlagene Untermieter (zu pauschal) abgelehnt wird.
Gründe, die die Ablehnung einer Untervermietung rechtfertigen
Nach 540 Abs. 1 Satz 2 BGB muss ein wichtiger Grund in der Person des Dritten (Untermieter) vorliegen, damit Sie als Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung wirksam verweigern können und dem Mieter hieraus kein Sonderkündigungsrecht entsteht.
Folgende Umstände sind von der Rechtsprechung als wichtiger Grund anerkannt worden, die dazu führen, dass der Vermieter keine Erlaubnis erteilen muss und der Mieter nicht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kündigen kann:
- Untermieter wird Hausfrieden stören oder Mietsache beschädigen
- Untermieter betreibt Konkurrenzgeschäft zu Vermieter oder Hauptmieter
- Abänderung des Nutzungszwecks durch Untermieter
- Mieter unterlässt es, den Vermieter über die relevanten Untermieterdaten aufzuklären (Person des Untermieters, Geschäftszweck, Konditionen Untermiete, Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten Untermietvertrag
Hinsichtlich mangelnder Bonität des Untermieters ist es innerhalb der Rechtsprechung nicht eindeutig, ob diese einen wichtigen Grund zur Verweigerung der Untermiete darstellt.
Praxishinweis für Vermieter
Sollten Sie in Ihrem Gewerbemietvertrag, der als Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgelegt wird, das Verbot der Untervermietung und den damit verbundenen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts vereinbart haben, so stellt dies eine unwirksame Vertragsklausel dar. Im Streitfall können Sie sich als Vermieter nicht auf das Verbot der Untervermietung beziehen, da eine solche Regelung gegen geltendes Gesetz verstößt.
Wie hoch darf die Untermiete sein?
Die geschuldete Miete zwischen dem Mieter und dem Untermieter kann völlig frei verhandelt werden. Es bestehen keine gesetzlichen oder rechtlichen Beschränkungen, da es sich um ein eigenständiges und frei verhandelbar das Mietverhältnis handelt. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, gegenüber seinem Mieter (Untervermieter) einen Untermietzuschlag zu verlangen, der auf maximal 25 % der Untermiete angesetzt werden darf. Soweit die Parteien einen Untermietzuschlag vereinbaren, hat der Vermieter aus diesem Umstand heraus natürlich auch das Recht auf Information, wie hoch die Untermiete ist.
Der Untermietzuschlag – Voraussetzungen und Grenzen
Der sogenannte Untermietzuschlag ist ein Aufschlag auf die geschuldete Miete des Hauptmieters, wenn dieser die Wohnung vollständig oder einen Teil der Wohnung an einen Dritten untervermietet. Sinn und Zweck des Untermietzuschlages ist eine Eingrenzung des Vermieters hinsichtlich der entstehenden Mehrkosten. Insbesondere Nebenkosten dürften bei Doppelbelegung ansteigen, so dass der Untermietzuschlag als Ausgleich der erhöhten Nutzungskosten dient.
Die Höhe des Untermietzuschlages wird auf maximal 25 % der Untermiete gedeckelt. Der Vermieter kann den Untermietzuschlag nicht rückwirkend vom Mieter fordern, dieser muss vielmehr wirksam im bestehenden Mietvertrag vereinbart werden.
Praxishinweis für Vermieter
Die laufende Rechtsprechung hat dahingehend geurteilt, dass ein Anspruch auf den Untermietzuschlag nur dann zulässig ist, wenn die Untermiete eine Mehrbelastung für den Vermieter darstellt. Dies ist zweifelsfrei dann gegeben, wenn die Betriebskosten steigen, vgl. LG Berlin Urteil vom 12.01.2018 65 S 427/16.
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen. Der Anspruch auf den Untermietzuschlag besteht nach Bewertung des Einzelfalls.
Im Gewerberaummietrecht geht die Rechtsprechung in diesem Punkt noch weiter: Der Gewerbevermieter kann die Untervermietung davon abhängig machen, ob der Hauptmieter einen Untermietzuschlag akzeptiert oder nicht.
Gewinn durch Untervermietung
Der Mehrerlös durch eine Untervermietung wird als gewinnbringende Einnahme betrachtet. Sowohl steuerlich ist ein Mehrerlös zu berücksichtigen als auch im Verhältnis zum Vermieter. Soweit dem Mieter eine Kündigung sowie eine anschließende Klage (Zahlung und/oder Räumung) zugeht, ist er verpflichtet, den Mehrerlös an den Vermieter herauszugeben.
Im übrigen ist der Mieter berechtigt, über den Mehrerlös frei zu verfügen. In der Vergangenheit war es ein gängiges Geschäftsmodell, eine Wohnung mit entsprechender Genehmigung des Vermieters gewinnbringend unterzuvermieten, um hieraus den Lebensunterhalt bestreiten zu können. Diese Geschäftspraxis ist zwischenzeitlich durch erhöhte Mieten jedoch zurückgegangen und nicht mehr so attraktiv.
Was passiert mit dem Mehrerlös?
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter einen durch die Untervermietung erzielten Mehrerlös des Mieters als Nutzungsersatz fordern, sobald das Mietverhältnis beendet ist.
Der Vermieter kann erst ab Klageeinreichung einen durch Untervermietung erzielten Mehrerlös des Mieters von ihm fordern. Vorher nicht. Dem Vermieter ist also anzuraten, möglichst frühzeitig nach erfolgter Kündigung Klage auf Zahlung und Räumung einzureichen, weil erst ab diesem Zeitpunkt (Klagezustellung) auch ein vom Mieter durch Untervermietung verdienter Mehrerlös verlangt werden kann.
Sind Mieteinnahmen aus Untervermietung zu versteuern?
Ja. Auch Mieteinnahmen sind wie jedes weitere Einkommen nach § 21 Abs. 1 EStG einkommensteuerpflichtig. Die Mieteinnahmen sind daher in der Steuererklärung in Anlage V (Anlage zu: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) anzugeben. Mieteinnahmen aus der Untervermietung führen jedoch nicht stets dazu, dass Steuern zu bezahlen sind, sie sind lediglich steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass sie zwar angegeben werden müssen, jedoch auch bei einem entsprechenden Verlust zur Verringerung der Steuerschuld beitragen können.
Hat der Hauptvermieter ein Recht auf Auskunft über die Höhe der Mieteinnahmen des Mieters bei der Untervermietung?
Eine konkrete Verpflichtung des Mieters über die Auskunft der Höhe einer Untermiete an den Vermieter kann sich allenfalls aus dem Mietvertrag gegeben. Ansonsten ist der Mieter lediglich verpflichtet, persönliche Angaben eines möglichen/potentiellen Untermieters an den Vermieter weiterzugeben, damit dieser die Möglichkeit hat, über die Untervermietung zu entscheiden. Der Vermieter muss die Gelegenheit haben, die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung von eigenen Auswahlkriterien abhängig zu machen.
Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters – Konsequenzen
Wenn der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung untervermietet, so kann der Vermieter fordern, die Untervermietung einzustellen. Der Vermieter hat das Recht, eine Abmahnung wegen Fehlverhaltens auszusprechen. Ob eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch den Vermieter möglich ist, muss nach Rechtsprechung des BGH im Einzelfall beurteilt werden. Maßgeblich ist, ob der Mieter durch die Untervermietung „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“. Dies ist eine Einzelfallentscheidung, wobei man davon ausgehen muss, dass eine Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter besteht, soweit er zumindest eine Abmahnung diesbezüglich ausgesprochen hat.
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