Kündigung durch Vermieter

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Kündigung durch Vermieter im Mietrecht

Als Vermieter den Wohnraummietvertrag richtig kündigen

Der Vermieter eines Wohnraummietvertrages kann grundsätzlich gegenüber seinem Mieter das Mietverhältnis aufgrund einer ordentlichen Kündigung oder einer außerordentlichen fristlosen Kündigung das Mietverhältnis kündigen.

Da der Mieterschutz im deutschen Recht sehr hochgehalten wird, haben Sie als Vermieter grundlegende Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung zu beachten und einzuhalten. Als Grundvoraussetzung für sämtliche Kündigungen des Vermieters gegenüber dem Mieter muss ein berechtigtes Interesse gegeben sein, das die Durchsetzung der Kündigung rechtfertigt.

Kündigung Gewerberaummietvertrag

Da im gewerblichen Bereich kein Mieterschutz besteht, der vergleichbar wäre mit dem Wohnraummietrecht, können die Parteien grundsätzlich mietvertraglich vereinbaren, was sie möchten. Die gesetzlichen Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht sind jedoch ebenfalls gesetzlich geregelt. Grundlage ist die Regelung des § 580a BGB, wonach die ordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrages spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Vierteljahres zulässig ist. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, gerechnet zum Ende des Quartals.

Im Gewerbebereich ist es überwiegend der Fall, dass die Parteien das Mietverhältnis befristen und der Mietvertrag daher zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch endet.

…Im Übrigen gelten im Gewerbemietrecht die gleichen Kündigungsvoraussetzungen für eine fristlose Kündigung, die auch im Wohnraummietrecht gelten.

Sonderkündigungsrechte beim Gewerberaummietvertrag

Zugunsten des Mieters besteht ein Kündigungsrecht, wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt. Möchte der Vermieter Modernisierungen durchführen und kündigt diese dem Mieter an, sorgt der Mieter bis zum Ende des nächsten Monats die Kündigung erklären.

Setzt die Kündigung vom Mietvertrag eine Abmahnung voraus?

Nicht jede Kündigung setzt eine Abmahnung voraus. Die fristlose Kündigung kann grundsätzlich ohne Abmahnung ausgesprochen werden.

Die Abmahnung hat grundsätzlich den Zweck, dass der Mieter vom Vermieter über sein Fehlverhalten informiert wird und darauf hingewiesen wird, künftiges Verhalten zu unterlassen. Zu empfehlen ist, die Abmahnung schriftlich auszusprechen, sie ist jedoch auch mündlich wirksam.

In den Fällen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges oder bei sonst erheblichen Pflichtverletzungen (Bedrohung des Vermieters oder Anzeige, sein Fehlverhalten nicht ändern zu wollen) durch den Mieter ist eine Abmahnung von Vermieterseite nicht erforderlich. In allen übrigen Fällen einer ordentlichen Kündigung ist es jedoch zu empfehlen, eine Abmahnung auszusprechen, um rechtliche Sicherheit zu erhalten.

Da die Rechtsprechung in einigen Konstellationen die Abmahnung für eine wirksame Kündigung voraussetzt, ist es grundsätzlich empfehlenswert, diese vorab auszusprechen.

Die ordentliche Kündigung im Mietrecht

Aus der Vorschrift des § 573 BGB ergibt sich zugunsten des Vermieters das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Dieses ist nach § 573 Abs.2 BGB gegeben, wenn der Mieter seine vertragliche Pflicht schuldhaft erheblich verletzt, der Vermieter Eigenbedarf anmelden möchte oder die Vermietung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert und der Vermieter hierdurch erhebliche Nachteile erleidet.

Schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters als ordentlicher Kündigungsgrund (Alternative 1)

Als eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters kann insbesondere die fehlende Sorgfaltspflicht betrachtet werden. Konkret handelt es sich hierbei beispielsweise um eine nachhaltige Störung des Hausfriedens oder ein beschädigender Umgang mit der Mietsache.

Der Mieter verpflichtet sich durch Abschluss des Mietvertrages, den Mietgegenstand sorgfältig zu behandeln und lediglich in dem Rahmen zu benutzen, wie er vom Mietvertrag vorgegeben ist. Sollte der Mieter die Nutzung des Mietgegenstandes über den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck hinaus beanspruchen, so ist hierin eine schuldhafte Pflichtverletzung zu sehen.

Gründe, die unter eine solche Pflichtverletzung zu fassen sind, sind vielfältig. Hier einige Beispiele:

• dauerhafte Verstöße gegen die Hausordnung
• unerlaubte Untervermietung
• Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder den Mitbewohnern
• eine dauerhaft verspätete oder unregelmäßige Mietzahlung

Sollte der Mieter das Mietobjekt nicht pfleglich behandeln und derart vernachlässigen, dass eine Vermietung aufgrund der Umstände für den Vermieter und bzw. auch für die Mitbewohner nicht mehr zumutbar ist, stellt dies also auch eine schuldhafte Pflichtverletzung dar, auf die der Vermieter seine ordentliche Kündigung stützen kann.

Eigenbedarf als ordentlicher Kündigungsgrund (Alternative 2)

Soweit der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt, ist er berechtigt, das bestehende Mietverhältnis unter Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfrist gegenüber dem Mieter ordentlich zu kündigen.

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Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung als ordentlicher Kündigungsgrund (Alternative 3)

Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, dass der Vermieter eine ordentliche Kündigung gegenüber dem Mieter aussprechen kann, wenn die Vermietung den Vermieter an einer ordnungsgemäßen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts hindert.

Hierunter ist insbesondere der Umstand zu verstehen, dass der Vermieter das gesamte Objekt vollumfänglich renovieren und sanieren möchte. Auch der Verkauf des Mietobjekts kann unter eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gefasst werden, wenn durch entsprechenden Leerstand des Objektes ein deutlich besserer Kaufpreis erzielt werden kann, als in vermietetem Zustand.

Die außerordentliche Kündigung im Mietrecht

Eine außerordentliche Kündigung kann ausschließlich auf eine schwerwiegende Pflichtverletzung bzw. Vertragsverletzung des Vertragspartners gestützt werden, die das Festhalten am Vertrag unmöglich macht bzw. den Parteien des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann. Die Kündigungsvoraussetzungen sind in § 543 BGB geregelt.

Die außerordentlichen Kündigungsgründe lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache erheblich vernachlässigt und beschädigt. Insofern ist der ordentliche Kündigungsgrund bei Vernachlässigung des Mietgegenstandes mit einem außerordentlichen Kündigungsgrund gleichzusetzen.

Sollte der Mieter mit der zu entrichtenden und vertraglich vereinbarten Miete mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Zahlungsrückstand geraten, so ist der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a) berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Dieser Kündigungsgrund ist auch dann gegeben, wenn der Mieter in einem längeren Zeitraum in einen Zahlungsverzug geraten ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Sollte also der Mieter regelmäßig nur Teilzahlungen leisten, so kann der Vermieter fristlos kündigen, sobald der Gesamtrückstand zwei Monatsmieten umfasst.

Der Vermieter ist ferner nach § 569 BGB berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört oder mit der Entrichtung der Sicherheitsleistung (Kaution) in Zahlungsverzug ist und dieser einer zweifachen Monatsmiete entspricht.

Wann kann Ihr Mieter kündigen und wie müssen Sie hierauf reagieren?

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat der Mieter das Recht, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, wenn der Vermieter diesem den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gar nicht oder nicht rechtzeitig gewährt. Sollte also der Mieter keinen Zugriff auf den Mietgegenstand haben, so ist er berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Die Regelung des § 569 BGB enthält weitere wichtige Gründe, die den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen. So kann dieser beispielsweise fristlos kündigen, wenn die Benutzung der Mietsache eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellen würde.

Vor dem Einzug: Kündigung oder Vertragsauflösung?

Die Parteien können grundsätzlich innerhalb des Mietvertrages ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Ist ein solches im Mietvertrag enthalten, so können die Parteien von ihrem Rücktrittsrecht auch vor Einzug in das Objekt Gebrauch machen. Andernfalls besteht weder ein gesetzliches noch ein vertragliches Rücktrittsrecht.

Die Kündigung ist auch bereits vor Mietbeginn möglich. Allerdings müssen die Parteien die gesetzlichen Kündigungsfristen von zumindest drei Monaten einhalten.

Formale Voraussetzungen einer Kündigung:
Was Vermieter beachten müssen

Die Kündigung muss stets in Schriftform erfolgen. Diese ist eingehalten, wenn die Kündigung als Brief dem Mieter zugeht. Eine Kündigung per Telefax oder E-Mail, geschweige denn WhatsApp, ist nicht ausreichend und erfüllt nicht das formale Schriftformerfordernis.

Achten Sie als Vermieter darauf, dass sämtliche im Mietvertrag aufgeführten Mieter eine Kündigung erhalten bzw. im Adressfeld der Kündigung aufgeführt werden. Sie sind als Vermieter verpflichtet, den Nachweis der Kündigung erbringen zu können. Insofern eignet es sich, jedem einzelnen Mieter eine gesonderte Kündigung zukommen zu lassen.

Wir empfehlen zum Zwecke des Zugangsnachweises den Versand des Kündigungsschreibens durch Einwurf/Einschreiben oder durch Einwurf unter Zeugen, wobei der Zeuge auch den Inhalt des Schreibens bestätigen können muss.

Die Kündigung muss von Ihnen als Vermieter zwingend unterschrieben werden. Dies gilt im Übrigen für jeden Vermieter, so dass bei mehreren Vermietern auch jeder das Kündigungsschreiben unterzeichnen muss. Um die Anforderungen der Vermieterkündigung zu erfüllen, ist eine Begründung unter Angabe des Kündigungsgrundes zwingend notwendig.

Dies gilt für jede Art der Vermieterkündigung. Ebenso muss dem Mieter eine Kündigungs- bzw. Räumungsfrist mitgeteilt werden, sodass er vom Räumungszeitpunkt Kenntnis erhält.

Welche Kündigungsfristen gelten bei einem Wohnraummietvertrag?

Die Kündigungsfrist ist abhängig davon, ob eine ordentliche Kündigung oder eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird. Im Falle einer fristlosen Kündigung ist das Mietverhältnis mit Zugang des Kündigungsschreibens beim Vertragspartner (Mieter oder Vermieter) beendet. Es wird grundsätzlich eine Räumungsfrist von weiteren 7-10 Werktagen gewährt. Das Mietverhältnis selbst endet jedoch fristlos durch Zugang der Kündigungserklärung.

Bei der ordentlichen Kündigung bestehen für den Vermieter gestaffelte Kündigungsfristen. Der Mieter ist stets an eine Kündigungsfrist von 3 Monaten gebunden, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits andauert. Nach § 573c Abs.1 BGB endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung, sofern diese bis spätestens zum dritten Werktag des Kalendermonats eingeht.

Beispielsrechnung

Kündigungszugang                           02.04.

Beendigung Mietverhältnis             30.06.

Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist bei Wohnraummietverhältnissen nach folgender Staffelung:

Dauer des Mietverhältnisses             weniger als 5 Jahre    Kündigungsfrist 3 Monate

Dauer des Mietverhältnisses             5-8 Jahre                      Kündigungsfrist 6 Monate

Dauer des Mietverhältnisses             8 Jahre oder länger    Kündigungsfrist 9 Monate

Grundsätzlich können die Kündigungsfristen im Rahmen des Wohnraummietvertrages abgeändert werden, dies jedoch nur zugunsten und nicht zulasten des Mieters. Die Fristen dürfen daher lediglich zu Gunsten des Mieters verlängert oder zulasten des Vermieters verkürzt werden.

Widerspruch des Mieters und Sozialklausel

Nach § 574 BGB hat der Mieter die Möglichkeit, einer wirksam ausgesprochenen Kündigung zu widersprechen. Der Widerspruch gegen die ausgesprochene Kündigung wird überwiegend mit der sogenannten Sozialklausel begründet. Danach kann der Mieter Widerspruch erheben, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Angehörigen eine unbillige Härte bedeuten würde, die eine Kündigung des Vermieters nicht rechtfertigen kann.

Die gesetzliche Begründung der Sozialklausel enthält den Zweck, den Mieter vor einer gesundheitlichen und sozialen erheblichen Gefährdung zu schützen. Der Mieter muss insofern Härtegründe darlegen und beweisen, die die Heranziehung der Sozialklausel rechtfertigen. Dies können beispielsweise Gebrechlichkeit oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung sein, aber auch ein hohes Alter, Schwangerschaft, ein deutlich zu niedriges Einkommen oder die Gefahr, angemessenen Ersatzwohnraum nicht beschaffen zu können.

Der Widerspruch muss schriftlich spätestens innerhalb von zwei Monaten vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.

Dem Mieter wirksam kündigen – Hilfe vom Anwalt

Wie wir Sie als Vermieter unterstützen können

Als beratende Kanzlei für Mietrecht können wir Sie als Vermieter dabei unterstützen, wenn es darum geht, einen Zahlungsrückstand einzufordern oder die Räumung des Mietobjekts zu veranlassen.

Wir erstellen für Sie eine rechtswirksame Kündigung und sorgen dafür, dass eine sichere Zustellung des Dokuments erfolgt. Wir übernehmen die außergerichtliche Korrespondenz und setzen Ihre Ansprüche vollumfänglich durch. Sollte die außergerichtliche Erledigung der Angelegenheit nicht möglich sein, so werden wir Sie im gerichtlichen Prozess vollständig begleiten.

Wir erstellen für Sie als Vermieter die notwendigen Klagen (Zahlungsklage, Räumungsklage), um Ihre Ansprüche umfassend gegenüber dem Mieter zu wahren und durchzusetzen.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten