Mieterhöhung

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Mieterhöhung im Mietrecht

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist aufgrund des gehobenen Mieterschutzes an bestimmte formale Voraussetzungen geknüpft. Die grundlegenden Voraussetzungen sind in der Vorschrift des § 558 BGB geregelt.

Der Vermieter ist danach berechtigt, erst nach Ablauf von mindestens 15 Monaten eine Mieterhöhung auszusprechen. Dies bedeutet, dass die Miete zumindest für eine Dauer von 15 Monaten unverändert sein muss.

Als Vermieter sind sie darüber hinaus nichts berechtigt, die vereinbarte Miete endlos nach oben zu erhöhen. Nach § 558 Abs. 3 BGB müssen Sie hierbei die sogenannte Kappungsgrenze einhalten. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen.

Sollten Sie beispielsweise einen älteren Mietvertrag mit Ihrem Mieter geschossen haben oder die vereinbarte Miete aus anderen Gründen relativ gering sein, so dürfen sie nicht in einem Vorgang die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Die Kappungsgrenze ist einzuhalten. Eine Anpassung der Miete ist neben der Kappungsgrenze nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.

Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt somit die absolute Obergrenze dar, wobei die Rechtsprechung hierbei eine Überschreitung von maximal 10 % als wirksam erachtet (Mietpreisbremse).

Im Überblick lassen sich die grundlegenden Voraussetzungen einer Mieterhöhung, die für jede Art der Mieterhöhung gelten müssen, wie folgt zusammenfassen:

• Schriftliche Erklärung und Begründung des Mieterhöhungsverlangens
• Beachtung der geltenden Fristen (15 Monate)
• Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung insgesamt maximal 20 % betragen (Kappungsgrenze); beachten Sie hierbei die teilweise herabgesetzt der Kappungsgrenze auf 15 %
• Die Mietpreisbremse ist je nach Region zu ermitteln und zu beachten
• Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten Widerspruch gegen das Erhöhungsverlangen einzureichen
• Sollte dem Erhöhungsverlangen widersprochen werden oder sämtliche Reaktion unterbleiben, sind sie berechtigt, Zustimmungsklage einzureichen

Durchführung einer Mieterhöhung

Die formale Hürde einer wirksamen Mieterhöhung kann unter Umständen relativ hoch sein. Der Vermieter ist nach § 558a BGB verpflichtet, das Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Hierbei kann der Vermieter Bezug nehmen auf einen vorhandenen Mietspiegel oder auf vorhandene Vergleichswohnungen.

Als Berechnungsgrundlage einer Mieterhöhung wird grundsätzlich die Kaltmiete herangezogen. Die vereinbarten Betriebskosten und Nebenkosten sind bei der Berechnung der Mieterhöhung irrelevant.

Im Übrigen ist es erforderlich, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmt. Es handelt sich hierbei um eine Abänderung des ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Mietpreises, den der Vermieter grundsätzlich nicht einseitig verändern kann. Es genügt hierbei eine einfache Erklärung des Mieters, dass er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt.

Soweit eine solche Zustimmungserklärung gegeben ist, schuldet der Mieter nach § 558b BGB die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

Mieterhöhung nach Mietspiegel

Mieterhöhungen, die die geschuldete Miete an eine ortsübliche Vergleichsmiete anpassen sollen, kann sich der Vermieter auf den Mietspiegel oder auf sogenannte Vergleichsmieten beziehen.

Der Mietspiegel wird von den örtlichen Gemeinden und Städten herausgegeben. Innerhalb des Mietspiegels sind konkrete Beschaffenheit einer Immobilie in abstrakter Form aufgeführt. Diese Beschaffenheitskriterien beeinflussen und bestimmen die Höhe des geschuldeten Mietpreises.

Insbesondere Angaben hinsichtlich des Gebäudetyps (Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, Altbau), die Lage der Immobilie, Ausstattung des Objekts (Küche, sanitär, Sonstiges), die Beschaffenheit von Fußböden, die Wohnungsgröße sowie das Vorhandensein von Balkon oder Terrasse bewerten letztendlich die Marktlage des entsprechenden Mietobjekts und definieren somit die relevante Preisspanne, die eine geschuldete Nettokaltmiete darstellt.

Eine Mieterhöhung kann somit unter Heranziehung des aktuellen und ortsüblichen Mietspiegels vorgenommen werden und orientiert sich somit an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Nach § 559 BGB ist der Vermieter berechtigt, nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die geschuldete Kaltmiete zu erhöhen. Nach § 559 Abs. 1 Satz eins BGB ist er berechtigt, 8 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Die folgenden Modernisierungsmaßnahmen berechtigen hierbei nach § 555b BGB zur Mieterhöhung:

• Energetische Modernisierung
• Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs
• Maßnahmen die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
• Ausstattung des Mietobjekts mit Glasfaser
• Modernisierungen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (Einbau neuer Fenster, Schallschutz etc.)
• Erweiterung der bestehenden Wohnfläche

Als Vermieter sind sie hierbei verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate im Voraus anzukündigen. Hierbei ist der Mieter berechtigt, entsprechende Mietminderung durchzusetzen, sofern die mietvertragliche Wohnung lediglich eingeschränkt oder gar nicht nutzbar ist. Hierzu einzige Ausnahme: sollte es sich um eine energetische Sanierung handeln, so ist eine Mietminderung für die ersten drei Monate ausgeschlossen.

Als Vermieter sollten Sie hierbei beachten, dass auch bei der Modernisierung Mieterhöhung die Kappungsgrenze zur Anwendung kommt und daher eine Deckelung von 15 % bzw. 20 % auf die Mieterhöhung vorgenommen werden muss.

Dies bedeutet konkret, dass Modernisierungskosten lediglich bis maximal drei Euro pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden dürfen, wenn die geschuldete Miete sieben Euro oder mehr pro Quadratmeter beträgt. Sollte die geschuldete Miete sieben Euro oder weniger pro Quadratmeter betragen, so ist die Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter gedeckt.

Mieterhöhung bei Staffelmiete

Bei der Staffelmiete handelte es sich letztendlich um eine bereits im Mietvertrag vereinbarte Mieterhöhung. Die Parteien vereinbaren im Mietvertrag, dass in der Regel mit einem Abstand von zwei Jahren die Miete sich um einen konkret genannten Betrag erhöht. Wichtig hierbei zu beachten ist, dass die Staffelmiete hinsichtlich des konkret geschuldeten Mietbetrages genau bezeichnet sein muss.

Für eine wirksame Staffelmiete ist es daher zum Einen erforderlich, dass der Euro-Betrag im Mietvertrag bereits aufgeführt ist. Eine prozentuale Erhöhung der Miete ist hierbei unwirksam. Zum Anderen muss die Staffelung der Mieten berücksichtigen, dass die erste Mieterhöhung frühestens mit Ablauf von 12 Monaten erfolgen darf.

Hierunter ist insbesondere der Umstand zu verstehen, dass der Vermieter das gesamte Objekt vollumfänglich renovieren und sanieren möchte. Auch der Verkauf des Mietobjekts kann unter eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gefasst werden, wenn durch entsprechenden Leerstand des Objektes ein deutlich besserer Kaufpreis erzielt werden kann als in vermieteten Zustand.

Mieterhöhung bei Indexmiete

Hier erfahren Sie mehr über die Indexmiete im Mietrecht. 

Mieterhöhung widersprechen als Mieter

Als Mieter haben sie grundsätzlich zwei Monate Zeit, gegen die entsprechende Mieterhöhung vorzugehen und Widerspruch zu erheben. Hierbei haben Sie den Widerspruch konkret zu begründen. Sollte der Widerspruch fehlgehen, so hat der Vermieter Anspruch auf Durchsetzung des Erhöhungsverlangens durch Einreichung entsprechender Klage.

Die Mietpreisbremse als Beschränkung der Mieterhöhung

Sinn und Zweck der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wird seit dem Jahre 2015 in ganz Deutschland umgesetzt und soll den rasanten Anstieg der Mieten einschränken und die Mieter somit vor überhöhten Mietpreisen schützen. Insbesondere in Städten und Gemeinden, in denen der Wohnraum ohnehin schon knapp ist, soll die Mietpreisbremse greifen.

Der Regelungsinhalt der Mietpreisbremse ist, dass bei Neuvermietung einer Bestandsimmobilie die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den vorhandenen Mietspiegel definiert.

Seit wann und wie lange gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt seit dem 01.06.2015 und ist in den Regelungen der §§ 556d – 556g BGB geregelt. Sie unterliegt je nach Bundesland und Region einer zeitlichen Befristung. Dies bedeutet konkret, dass die Bundesländer die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse für eine Mietobergrenze zeitlich im Durchschnitt bis Ende des Jahres 2025 befristet haben.

Das Bundesland Baden-Württemberg hat die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse beispielsweise bis zum 30.06.2025 festgelegt. Hamburg wiederum hat die Mietpreisbremse für den gesamten Bereich Hamburg grundlegend geregelt, wobei eine Befristung bis zum 31.02.2025 festgelegt wurde. In Hessen wiederum gilt die Mietobergrenze bis zum 26.11.2025

Ausnahmen der Mietpreisbremse

Investoren und Wohnungseigentümer sind dahingehend von der Mietpreisbremse ausgenommen, dass diese nicht bei Mietobjekten zur Anwendung kommen soll, die nach dem 01.10.2014 erstmalig vermietet wurden. Gleiches gilt für eine umfassende Sanierung des Mietobjekts. Sollte das Mietobjekt umfassend renoviert worden sein, so findet die Mietpreisbremse keine Anwendung, wenn die Renovierungsarbeiten einem Neubau gleichkommen.

Letzter Ausnahmefall liegt vor, wenn bereits der Vormieter einen Mietpreis bezahlt hat, der 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und dies bereits vor Einführung der Regelungen über die Mietpreisbremse der Fall gewesen ist.

Sollte das Mietobjekt als gewerbliches Objekt vermietet werden, beispielsweise als Ferienwohnung, so findet die Mietpreisbremse auch hier keine Anwendung. Gleiches gilt für den Fall, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt.

Da möblierte Wohnungen meist einer Pauschalmiete unterliegen und mit dem Standard einer gewöhnlichen Mietwohnung nicht gleichzusetzen sind, kann die Mietpreisbremse hierauf nicht angewandt werden. Anders wiederum verhält es sich bei der Vereinbarung einer Indexmiete oder einer Staffelmiete. Auch auf diese Mietverträge ist die Mietpreisbremse anzuwenden.

Zusammengefasst lassen sich die Ausnahmen wie folgt darstellen: keine Anwendung der Regelungen über die Mietpreisbremse, wenn

• Eine Erstmalige Neuvermietung von Neubau nach dem 01.10.2014 vorliegt
• Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind
• Bereits vor Einführung der Mietpreisbremse ein Mietpreis bezahlt wurde, der über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
• Eine kurzfristige Vermietung gegeben ist
• Möblierter Wohnraum vermietet wird

Mieterhöhung Hamburg maximal

Der Vermieter darf grundsätzlich die Miete nicht aus freien Stücken heraus erhöhen. Die Mieterhöhung ist auch in Hamburg durch die gesetzliche Regelung des § 558 Abs. 3 BGB und die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete gedeckelt.

Danach darf die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht und an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt die Miethöhe der Netto-Kalt-Miete dar, die in vergleichbaren Lagen für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise gezahlt wird, wobei hierauf Kriterien wie Art und Größe des Wohnraums, Beschaffenheit und Lage sowie die Ausstattung Einfluss nehmen.

Der Hamburger Mietspiegel stellt die Kriterien der Vergleichsmiete auf und wird alle 2 Jahre neu veröffentlicht.

Darüber hinaus gilt in Hamburg die Mietpreisbremse bei Neuabschluss von Mietverträgen, die nach dem 01.07.2015 abgeschlossen worden sind. Danach darf der Vermieter bei Wiedervermietung nach einem Mieterwechsel (also Neuabschluss eines Mietvertrages mit einem neuen Mieter) die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% erhöhen.

Sollte die vereinbarte Miete über dieser Maximalgrenze von 10% liegen, kann der Mieter diese zu viel bezahlte Miete zurückfordern.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten