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Inhalt:
- Der Bauvertrag: Vertragsbeziehung zwischen Bauherr und Bauunternehmer
1.1. Der Bauvertrag nach BGB
1.2. Der Bauvertrag nach VOB/B
1.3. Praxishinweis für Bauherren
1.4. Der Verbraucherbauvertrag
1.5. Praxishinweis für Bauherren - Bauvertrag / Bauträgervertrag kündigen
3.1. Kündigen als Auftragnehmer
3.2. Kündigen als Verbraucher - Bauvertrag / Bauträgervertrag prüfen lassen
Alles zum Thema: Der Bauvertrag
Der Bauvertrag: Vertragsbeziehung zwischen Bauherr und Bauunternehmer
Der Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten des Bauherrn als Auftraggeber und die des Unternehmers als Auftragnehmer. Nach § 631 BGB verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen und vereinbarten Werkleistung, der Auftraggeber zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung.
Der Bauvertrag enthält als Mindestinhalte alle maßgeblichen und für den Bauablauf wesentlichen Vertragsbestandteile: Art der zu erbringenden Leistung, Ausführungstermine, Preise, Kündigungsmöglichkeiten und Vertragsstrafen.
Neben dem klassischen Bauvertrag gibt es weitere Vertragsarten, die mit dem Bau einer Immobilie zusammenhängen. Es gibt einen Generalunternehmervertrag (GU-Vertrag), bei dem der Generalunternehmer als Ansprechpartner des Bauherrn die Einzelgewerke beauftragt und koordiniert.
Des Weiteren existiert der Bauträgervertrag, bei dem der Bauträger als Unternehmer zum einen das Grundstück an den Bauherrn veräußert und zum anderen die Bauleistungen auf diesem Grundstück erbringt. Die Vertragsart ist eine Kombination aus Kaufvertrag und Bauvertrag.
Der Bauvertrag nach BGB
Seit dem 1. Januar 2018 enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eigenständige Regelungen über den Bauvertrag. Nach § 650 a BGB liegt ein Bauvertrag vor, wenn der Bauherr Leistungen über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon beauftragt.
Der Bauvertrag nach den Regelungen des BGB enthält keine besonderen Formvorschriften, so dass dieser grundsätzlich schriftlich oder auch mündlich geschlossen werden kann. Eine notarielle Beurkundung des Vertrages ist grundsätzlich nicht erforderlich, sofern es sich um einen reinen Bauvertrag handelt, mit dem Bauleistungen beauftragt werden.
Der grundsätzliche Regelungsbereich eines Bauvertrages sind die vom Bauunternehmer zu erbringenden Bauleistungen. Der Bauvertrag sollte daher zwingend als Mindestinhalte die Bezeichnung der Parteien enthalten, sowie eine klare und transparente Benennung aller vertraglich geschuldeten Bauleistungen. Ebenso sollten in jedem Fall Preisregelungen und Preisanpassungsmöglichkeiten vereinbart sein.
Seit der Neuregelung des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 hat der Auftraggeber ein sogenanntes Anordnungsrecht gegenüber dem Bauunternehmer. Er kann daher eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs durch nachträgliche Anpassungen der geschuldeten Leistung herbeiführen.
Der reine Bauvertrag nach § 650 a BGB ist vom sogenannten Verbraucherbauvertrag abzugrenzen.
Der Bauvertrag nach VOB/B
Ein Bauvertrag nach den Regelungen der VOB/B ist ein Bauvertrag über die Erbringung von Bauleistungen, mit der Besonderheit, dass die Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zur Anwendung kommen.
Bei den VOB/Regelungen handelt es sich um Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorgesehen sind. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich weder um ein Gesetz noch um eine Rechtsverordnung. Die VOB wurde in der Vergangenheit entwickelt, um einen transparenten Wettbewerb für Großprojekte zu entwickeln.
Die Regelungen der VOB lassen sich in insgesamt drei Teile unterteilen:
Teil 1: VOB/A
Die allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen VOB/A stellt eine DIN-Norm dar und wurde für öffentliche Auftraggeber entwickelt. In diesem Teil der VOB werden Regelungen über Ausschreibungsverfahren und Vergabe von Bauleistungen getroffen.
Teil 2: VOB/B
Die VOB/B enthält die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen und stellt das gesetzliche Regelwerk dar, das als Vertragsgrundlage zwischen den Parteien des Bauvertrages dient.
Teil 3: VOB/C
Der dritte Teil der VOB als VOB/C enthält technische Vertragsbedingungen und DIN-Normen, die als technische Vorgaben zu berücksichtigen und einzubeziehen sind.
Praxishinweis für Bauherren
Sollten Sie als privater Bauherr (Verbraucher) von Ihrem künftigen Vertragspartner das Regelwerk der VOB/B als Vertragsgrundlage erhalten, so ist dringend zu prüfen, ob die VOB/B in Ihrem konkreten Fall zur Anwendung kommen sollte oder ob Ihnen nicht vielmehr die Regelungen des BGB zu empfehlen sind.
Für private Bauherren ist ein VOB/B-Vertrag nicht immer vorteilhaft. Im Übrigen ist zu beachten, dass Sie spätestens zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Regelungen der VOB ausgehändigt bekommen, damit die VOB/B als wirksame Vertragsgrundlage herangezogen werden kann.
Der Verbraucherbauvertrag
Der Verbraucherbauvertrag wird zwischen dem Unternehmer und dem Bauherren als Verbraucher geschlossen und enthält nach § 650 i BGB als Leistungspflicht den Bau eines neuen Gebäudes oder die Durchführung erheblicher Umbaumaßnahmen.
Der Verbraucherbauvertrag bedarf zwingend der Textform und muss folgende Mindestinhalte enthalten, damit dieser wirksam vereinbart wird:
- Ausführliche Baubeschreibung über die geschuldeten Leistungen und Angaben zur Bauausführung
- verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks bzw. zur Dauer der Bauausführung
- Widerrufsrecht zugunsten des Verbrauchers
Dem Verbraucher steht grundsätzlich ein Widerrufsrecht hinsichtlich des Verbraucherbauvertrages zu. Die Widerrufsbelehrung und die Angaben über das Widerrufsrecht müssen daher zwingend den inhaltlichen und formalen Voraussetzungen der gesetzlichen Vorgaben entsprechen, damit diese wirksam einbezogen werden. Sollten diese vertraglichen Inhalte fehlen oder unvollständig sein, so steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht für die Dauer von zwölf Monaten und 14 Tagen zu.
Praxishinweis für Bauherren
Sollte der Verbraucherbauvertrag notariell beurkundet worden sein, so steht Ihnen als Bauherr kein Widerrufsrecht zu. Der Verbraucherbauvertrag wird regelmäßig dann notariell beurkundet, wenn es sich um einen Bauträgervertrag handelt.
Den Bauvertrag/ Bauträgervertrag kündigen
Kündigen als Auftragnehmer
Der Auftragnehmer (Bauunternehmer) kann den Bauvertrag ebenso aus wichtigem Grund kündigen, wie auch der Auftraggeber. Dies kann z.B. eine Unzumutbarkeit der Fertigstellung für den Unternehmer sein.
Die Argumente, die hierfür sprechen, sind jedoch äußerst diskutabel und unterliegen der gründlichen Einzelfallprüfung. Ein nennenswertes Beispiel wäre die schlechte (Abschlags-)Zahlungsmoral des Auftraggebers, oder eine Behinderung der Arbeit durch diesen.
Kündigen als Verbraucher
Der Verbraucher (Auftraggeber, Bauherr) kann jederzeit den Bauvertrag kündigen. Entweder der Bauvertrag wird frei gekündigt, oder aus wichtigem Grund.
Bei einer freien Kündigung sind keine besonderen Angaben von Gründen nötig, jedoch werden Kosten anfallen, die nicht zwingend unerheblich sind. Der Auftragnehmer (Bauunternehmer) wird Verdienstausfälle, bereits erbrachte Leistungen oder im Voraus beschaffte/bestellte Materialien abrechnen. Streitigkeiten, die möglicherweise vor Gericht enden, sind hier beinahe vorprogrammiert.
Eine Kündigung aus wichtigem Grund hingegen erfordert, wie der Name bereits sagt, wirklich triftige Gründe.
Diese können Pflichtverletzungen durch den Bauunternehmer sein, wie z.B. keine oder konstant schlechte Leistungserbringung, die Nichteinhaltung von vertraglich vereinbarten Terminen und Zeiträumen, ungerechtfertigte Kostenerhöhungen, o.Ä.
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Danke
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Ein Rechtsstreit ist eine lästige und unangenehme Sache. Der ohnehin schon gefüllte Alltag bietet vielen Menschen nicht auch noch Raum und Zeit für unzählige Telefonate, Internetrecherche oder das Verfassen von Schriftsätzen.
Lassen Sie uns das für Sie tun. Ihre einzige Aufgabe: Geben Sie uns alle nötigen Informationen und Dokumente, die wir für die Bearbeitung brauchen. Lehnen Sie sich anschließend zurück, wir kümmern uns darum.
