Viele Bauherren schließen mit dem Unternehmer einen sogenannten Bauträgervertrag ab. Bei einem solchen Vertragstyp handelt es sich um Verträge, bei denen sich der Unternehmen zu zwei Hauptleistungen verpflichtet: Die Übertragung des Eigentums am Grundstück und die Errichtung der Wohnimmobilie auf diesem Grundstück. Bei einem klassischen Bauträgervertrag bringt also der Bauträger das Grundstück mit und verkauft dieses an den Bauherrn.
Üblicherweise wird in diesen Verträgen vereinbart, dass die Zahlungen durch den Bauherrn nach Baufortschritt zu leisten sind. Diese Verpflichtung des Bauherrn wird im Rahmen eines Ratenzahlungsplans festgelegt, hieraus ergibt sich konkret, in welcher Höhe welche Abschlagszahlung zu leisten ist. Gemäß § 632a BGB ist der Bauträger als Unternehmer berechtigt, vom Auftraggeber Abschlagszahlungen zu verlangen.
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und Ratenzahlungsplan
Die MaBV ist ein gesetzliches Regelwerk, das immer dann zur Anwendung kommt, wenn der Unternehmer auch das Grundstück an den Bauherrn verkauft, klassisch eben bei einem Bauträgervertrag. Innerhalb dieser Rechtsverordnung werden die einzelnen Rechte und Pflichten zwischen den Baubeteiligten geregelt: Bauträger, Bauherr und finanzierendes Kreditinstitut.
Die MaBV stellt somit eine Art Allgemeine Geschäftsbedingung dar, die die gesamten Abläufe zwischen den Baubeteiligten in standardisierter Form regelt und ordnet. Dieses Regelwerk soll einen einheitlichen Bauablauf gewährleisten und hat hierbei insbesondere die Rechte des Bauherrn im Fokus. So regelt die MaBV auch die vom Bauherrn zu leistenden Abschlagszahlungen im Bauträgervertrag durch einen Ratenzahlungsplan (Siehe hierzu § 3 MaBV). Dieser Ratenzahlungsplan sieht insgesamt 13 Bauabschnitte vor, zu denen der Bauträger auch jeweils eine Abschlagsrechnung stellen darf. Der Unternehmer ist hierbei berechtigt, diese 13 Zahlungsziele in insgesamt 7 Teilbeträge, orientiert am Bauablauf, zusammenzufassen.
Häufigste Praxisprobleme bei der Bauabwicklung – Die Fälligkeit der Ratenzahlung
In aller Regel entbrennt ein Streit darüber, ob die Voraussetzungen für eine bestimmte Ratenzahlung aus dem Ratenzahlungsplan heraus durch den Bauträger erfüllt ist, er also die Ratenzahlung fordern kann oder nicht. Die Abschlagsraten sind grundsätzlich erst nach vollständiger Beendigung des jeweiligen dazugehörigen Bauabschnitts zur Zahlung fällig. In der Praxis muss daher zunächst geprüft werden, welche Voraussetzungen im Bauablauf mit der Fälligkeit der jeweiligen Ratenzahlung aus dem Zahlungsplan heraus verknüpft sind, so dass beurteilt werden kann, ob der Unternehmer die Zahlung vom Bauherrn fordern kann.
Praxishinweis: Ist eine Rate aus dem Zahlungsplan nicht fällig – da die Voraussetzungen nicht vorliegen oder aus anderen Gründen – kann der Unternehmer auch die nachfolgende Zahlung aus dem Zahlungsplan im Zweifel nicht fordern. Nach ständiger Rechtsprechung besteht die Vermutungsregel, dass sich die Parteien des Bauträgervertrages darüber geeinigt haben, dass die einzelnen Abschlagsraten aus dem Zahlungsplan zeitlich aufeinander aufbauen und die nachfolgenden Abschlagszahlungen im Bauträgervertrag daher erst geschuldet sind, wenn auch alle zeitlich davorliegenden Zahlungen bereits erfüllt sind.
Zahlungsvoraussetzungen für Abschlagszahlungen
In unserer Beratungspraxis stellen wir immer wieder fest, dass über 50% der Streitigkeiten hätten vermieden werden können, wenn die Parteien sich über den Inhalt des Vertrages einig gewesen wären. In den meisten Fällen mangelt es hierbei nicht an Formulierungen, sondern daran, dass die eine Partei unter einer vertraglichen Regelung etwas anderes versteht, als die andere Partei. Hieraus entstehen typische Praxisprobleme, die oftmals nur durch einen Richter gelöst werden können.
Wir möchten hierbei nochmals betonen: Diese Praxisprobleme würden nicht entstehen, wenn insbesondere der Bauherr vor Abschluss des Vertrages diesen mit einem Experten geprüft und besprochen hätte. Denn als Rechtsexperte klären wir unsere Mandanten darüber auf, was unter einer konkreten vertraglichen Regelung zu verstehen ist und wie die Rechtsprechung konkrete Formulierungen auslegt. Als klassische Probleme aus unserer Kanzleipraxis und der aktuellen Rechtsprechung folgender Überblick:
a. Der Beginn der Erdarbeiten: wenn der Mutterboden abgetragen wurde, nicht bereits dann, wenn das Grundstück von Bewuchs befreit wurde.
b. Ein Rohbau gilt als fertiggestellt, wenn alle Mauer-, Erb- und Betonarbeiten einschließlich der Zimmererarbeiten ausgeführt sind. Hierzu gehört auch der Einbau von nichttragenden Zwischenwänden, Treppen und Schornsteinen. Die Dacheindeckung muss nicht fertiggestellt werden, gleiches gilt für eine vorgehängte Fassade.
c. Zur Rohinstallation der Heizung-, Sanitär- und Elektroanlagen gehört der komplette und funktionstüchtige Einbau ohne Putzarbeiten.
Diese sind nur Beispiele für klassische Meilensteine, die zu Abschlagszahlungen im Bauträgervertrag berechtigen. Mit dem Erreichen solch einzelner, vertraglich definierter Bauabschnitte wird die Fälligkeit der Abschlagszahlungen erreicht.
Häufiger Streitpunkt ist die Frage, wann die Rate „Bezugsfertigstellung“ fällig ist
Für die Fälligkeit dieser Abschlagszahlung bzw. Schlussrate gilt, dass ein Haus nur dann bezugsfertig ist, wenn sein Bezug dem Erwerber auch zugemutet werden kann. Dies setzt einen sicheren Zugang zum Haus voraus sowie die Beseitigung aller Mängel, die sicherheitsrelevant sind. Die Außenanlage sowie der Außenputz müssen noch nicht erbracht worden sein. Auf eine behördliche Gebrauchsabnahme kommt es nicht an.
Von einer vollständigen Fertigstellung wird dann ausgegangen, wenn nicht nur sämtliche Arbeiten vom Bauträger erbracht, sondern auch alle wesentlichen Mängel behoben worden sind.
Wie sind die Regeln, wenn die MaBV keine Anwendung findet?
Finden die Bestimmungen der MaBV keine Anwendung, etwa in Fällen, in denen kein Eigentum am Baugrundstück vom Bauträger auf den Erwerber übertragen werden muss, dürfen sich Abschlagszahlungen auch nur am jeweiligen Baufortschritt orientieren.
Insbesondere im Zusammenhang mit Fertighausverträgen hat die Rechtsprechung mehrfach festgestellt, dass Bestimmungen, denen zufolge 90 % des Werklohns 14 Tage nach der Rohmontage des Hauses fällig sind (ohne Beachtung des Werts der tatsächlich erbrachten Bauleistungen) unwirksam sind.
Gleiches gilt für den Fall, wenn z.B. 60 % der Leistungen am zweiten Aufstellungstag, weitere 30 % bei Inbetriebnahme der Heizungsanlage und die restlichen 10 % nach Fertigstellung der vertraglichen Leistung vor Einzug fällig werden sollen.
Die Unwirksamkeit dieser Vertragsklauseln ist anzunehmen, da das Prinzip der Vorleistungspflicht missachtet wurde. Grundsätzlich ist der Unternehmer im Werkvertragsrecht vorleistungspflichtig, er muss zunächst seine Leistungen zumindest zu einem bestimmten Teil erbringen, bevor er Geldzahlungen vom Bauherrn fordern kann. Außerdem wurde das aus der Vorleistungspflicht resultierende Sicherungsbedürfnis des Bauherrn nicht beachtet.
Folge der Unwirksamkeit – Keine (Abschlags-)Zahlungspflicht des Bauherrn!
Wurden unwirksame Zahlungsziele vereinbart, so führt dies zur Gesamtnichtigkeit der Zahlungsregelung innerhalb des Vertrages. Dies hat zur Folge, dass der Auftraggeber überhaupt keine Abschlagszahlungen zu leisten hat. Der Bauherr muss in diesem Fall erst nach vollständiger Fertigstellung und Bauabnahme die Gesamtvergütung an den Unternehmer entrichten.
