Können sich Auftragnehmer beim Hausbau auf vorhandene Bodengutachten verlassen?

Es kommt darauf an. Wenn es um die Beschaffenheit des Untergrundes geht und dessen Eignung, darauf ein Gebäude zu errichten, dann durchaus. Die Verantwortung für das Vorhandensein eines Bodengutachtens durch Sachverständige obliegt dem Grundstückseigentümer. Dies ist entweder der Bauherr selbst, oder der Bauträger. Bauträger sind Grundstückseigentümer, welche sowohl Grundstücke, als auch die selbst darauf errichteten Immobilien gemeinsam veräußern.

Unser Beispiel aus der Praxis

Ein Auftragnehmer hatte sich vertraglich verpflichtet, ein Haus zu errichten. Der Auftraggeber stellte ihm für diesen Zweck ein bereits vorhandenes Bodengutachten zur Verfügung. Dieses enthielt jedoch keinen Hinweis auf eine erforderliche Abdichtung des Sockels. Der Auftragnehmer errichtete das Haus auf der Basis des Bodengutachtens. Nach der Fertigstellung traten im Sockelbereich Feuchtigkeitserscheinungen auf. Der Auftragnehmer wurde zur Haftung herangezogen (Urteil OLG Köln vom 2.2.2022).

Wie verteidigte sich der Auftragnehmer?

Der Auftragnehmer war der Ansicht, für die Feuchtigkeitserscheinungen nicht verantwortlich zu sein, da das Bodengutachten nicht ausdrücklich von der Notwendigkeit einer besonderen Abdichtungsmaßnahme sprach. Außerdem wies der Auftragnehmer darauf hin, dass er bereits vor der Vorlage des Bodengutachtens auf die mögliche Notwendigkeit einer Drainage hingewiesen habe.

Wie entschied das Gericht?

Das OLG Köln ging in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH davon aus, dass ein Bauwerk grundsätzlich funktionstüchtig und zweckentsprechend zu sein hat. Diese Verpflichtung bestehe für den Auftragnehmer unabhängig davon, ob die hierfür erforderlichen Einzelleistungen in der Leistungsbeschreibung oder im eingeholten Bodengutachten ausdrücklich genannt wurden. Aus Sicht des Gerichts gehört es beim Hausbau zur vereinbarten Beschaffenheit, dass das zu errichtende Gebäude ausreichend gegen Feuchtigkeit abgedichtet ist. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Folgen für den Auftragnehmer

Der Auftragnehmer hätte das Bodengutachten sowie die Leistungsbeschreibung eingehend auf Plausibilität und etwaige Unvollständigkeiten oder Fehler hin untersuchen müssen. Wäre dem Auftragnehmer als Fachmann hierbei aufgefallen, dass es fachlich notwendig gewesen wäre, bestimmte zusätzliche, nicht erwähnte Maßnahmen durchzuführen, hätte er den Auftraggeber darauf ausdrücklich hinweisen müssen. Da dies unterblieben ist, wurde der Auftragnehmer in die Haftung genommen.

Was bedeutet dies für die Praxis?

Auftragnehmer müssen zwingend beachten, dass Bauwerke funktionstüchtig und zweckentsprechend errichtet werden. Sich hierbei nur auf die Leistungsbeschreibung und ein bereits vorhandenes Gutachten zu verlassen, hilft einem Auftragnehmer wenig. Nach § 13 Abs. 1 VOB/B ist er verpflichtet, die allgemein anerkannten Regeln der Technik anzuwenden. Wenn diese durch die Leistungsbeschreibung oder ein Gutachten nicht beachtet werden, darf er diese Fehler nicht einfach übergehen, sondern muss als Fachunternehmer die Bauherren darauf hinweisen und im Zweifel seinen Hinweis auch beweisen können. Hierbei ist die Schriftform zwingend erforderlich, lediglich ein mündlicher Hinweis kann im Streitfalle mangels Beweisfähigkeit einer Unterlassung gleichzusetzen sein.

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*Hinweis: Dieser Blogbeitrag wurde von uns als Vorgängerversion bei Anwalt.de veröffentlicht.

Autor: Finn Streich

Rechtsanwalt und Partner

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