Nützliches Wissen für Bauherren im Härtefall
Ein von der Bauaufsichtsbehörde erteilter Baustopp stellt für Bauherren in all seiner Konsequenz ein großes Problem dar. Im allerschlimmsten Fall kann es gar zu einem Abbruch des bisher errichteten Gebäudes kommen. Ein Worst-Case-Szenario, das sich kein Bauherr ausmalen möchte. Allerdings ist ein Baustopp in der Praxis nichts Unübliches und ist eines der rechtlich anerkannten bauordnungsrechtlichen Mittel, um Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften ahnden zu können.
In diesem Blogbeitrag werden in Kürze die wesentlichen Punkte eines Baustopps dargestellt. Wir erklären, wie ein Baustopp begründet werden kann, welche weiteren Folgen ein Baustopp haben kann und worauf man achten sollte.
Baustopp, Baueinstellungsverfügung und Stilllegung
Zunächst muss zwischen mehreren Begrifflichkeiten differenziert werden. Begriffe wie Baustopp, Baueinstellungsverfügung und Stilllegung klingen zwar ähnlich, haben jedoch unterschiedliche Bedeutungen.
Baustopp oder Baueinstellungsverfügung
Ein Baustopp, oder auch die Baueinstellungsverfügung ist grundsätzlich eine öffentlich-rechtliche Anordnung der zuständigen Baubehörde (oder Bauaufsichtsbehörde), die den Bauherrn zur Einstellung der zuvor genehmigten Bauvorhaben verpflichtet. Ein Baustopp ergeht, wenn die erteilte Baugenehmigung an formellen oder materiellen Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften leidet (=formelle oder materielle Illegalität).
Stilllegung
Die Stilllegung ist die Konsequenz des ergangenen Baustopps. Durch den Baustopp wird der Bauherr verpflichtet, die Bauarbeiten einzustellen. Dies richtet sich nach den jeweiligen landesrechtlichen Bauordnungsvorschriften. Da es sich hier um einen weniger einschneidenden Eingriff handelt, reicht hier das Vorliegen einer formellen Illegalität aus.
Welche Arten des Baustopps gibt es?
Ein Baustopp kann auf unterschiedliche Art erfolgen. Hier sind die wichtigsten Fälle in Kürze dargestellt:
Behördlicher Baustopp
Für Bauvorhaben, die genehmigungsbedürftig im Sinne der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sind, kann bei Verstoß gegen diese Vorschriften ein Baustopp verhängt werden. Diese bestimmen sich nach den jeweiligen Landebauordnungsvorschriften.
Privatrechtlicher Baustopp
Neben behördlich angeordneten Baustopps können auch privatrechtliche Baustopps vertraglich oder per AGB vereinbart werden. Diese werden zwischen dem Bauherrn und den beauftragen Bauunternehmern vereinbart. Im Unterschied zum behördlichen Baustopp reicht es hierfür aus, dass eine vereinbarte Vertragspflicht wesentlich verletzt wird oder der Bauunternehmer in die Insolvenz gerät. Maßgeblich hierfür ist, dass das Verhalten einer der baubeteiligten Vertragspartner gemäß den vertraglichen Vereinbarungen einen Baustopp rechtfertigt.
Gerichtlicher Baustopp
Neben behördlichen und vertraglichen Baustopps kann auch ein Baustopp durch das zuständige Gericht erwirkt werden. Dies ist dann der Fall, wenn ein Dritter beispielsweise eine einstweilige Anordnung gegen das Bauvorhaben erwirkt hat oder direkt die behördliche Baugenehmigung angreift und das Gericht die Baugenehmigung nachträglich aufhebt. Diese Fälle sind in der Praxis immer dann relevant, wenn ein aktuell vorherrschender Zustand festgehalten oder nicht verändert werden soll, um somit die Ansprüche eines Beteiligten zu sichern (Vermeidung von Anspruchsverlust durch Weiterbau).
Wie lange dauert ein Baustopp?
Dies kann nicht pauschal beantwortet werden und bedarf der Betrachtung des Einzelfalls. Ein behördlich erteilter Baustopp kann so lange andauern, bis die bemängelten Verstöße behoben sind.
Darf die Baugesellschaft eine private Baustelle stilllegen?
Wie bereits einleitend erwähnt kann ein Baustopp auch aus privatrechtlichen Gründen angeordnet werden. Hier sind auf vertragliche Regelungen zu achten, die zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer individualvertraglich vereinbart worden sind.
Was darf man ohne Baugenehmigung bauen und ist deshalb nicht von der Gefahr eines Baustopps bedroht?
Die öffentlich-rechtlichen Bauordnungsvorschriften unterscheiden zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien (verfahrensfreien) Bauvorhaben. Auch hier richten sich die Voraussetzungen nach den Bauordnungsvorschriften der jeweiligen Bundesländer. Fällt das Bauvorhaben des Bauherrn in den Katalog eines genehmigungsfreien Vorhabens, so bedarf es keiner Genehmigung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Beachten Sie jedoch auch folgenden Umstand: eine Baugenehmigung kann auch nachträglich für das im Bau befindliche Vorhaben gestellt werden, wenn zuvor davon ausgegangen wurde, dass es sich um ein genehmigungsfreies Vorhaben gehandelt habe. Jedoch ist auch auf die Gefahr hinzuweisen, dass die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung verweigern kann. Dagegen müssten Sie dann das jeweilig statthafte Rechtsbehelf einlegen.
Fehlende oder schlechte Baustellensicherung als Grund für einen Baustopp?
Grundsätzlich hat der Bauherr als Verantwortlicher dafür Sorge zu tragen, dass eine ausreichende Baustellensicherung gegeben ist. Dies gilt umso mehr, je größer das Bauvorhaben ist. In der Praxis kann es vorkommen, dass die Baubehörde im Rahmen der Baugenehmigung als Auflage oder Bedingung besondere oder bestimmte Sicherungsmaßnahmen angeordnet hat. Werden diese nicht eingehalten, so kann dies zu einem Baustopp führen. Jedoch unabhängig davon kann die Behörde jederzeit einen Baustopp anordnen, wenn die notwendige Bestellensicherung nicht gegeben ist.
Kann eine Baugenehmigung auch rückwirkend wieder entzogen werden?
Ja, die Baugenehmigung kann rückwirkend zurückgezogen werden. Dies kann beispielsweise durch einen wirksamen Nachbarwiderspruch erfolgen, wenn bei einer Nachprüfung des Genehmigungsverfahrens die Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften festgestellt worden ist.
Der Bauherr kann hiergegen wiederum mit einem statthaften Rechtsbehelf vorgehen.
Wie schreibt man einen Widerspruch gegen einen verhängten Baustopp?
Eine pauschale Antwort auf diese aufgeworfene Frage kann nicht gegeben werden. Es ist abhängig davon, in welchem Bundesland sich das Bauvorhaben befindet. Während in vielen Bundesländern (wie etwa in Bayern) ein Vorverfahren im Sinne des § 68 VwGO entbehrlich ist (vgl. Art. 15 BayAGVwGO), kann in wenigen Bundesländern ein Widerspruch gegen Baueinstellungsverfügungen der Ausgangsbehörde erhoben werden.
Der Widerspruch ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Baustoppbescheids schriftlich und mit Begründung bei der Ausgangsbehörde einzulegen. Dabei sind Gründe aufzuzählen, weshalb die beantragte Baugenehmigung/ das konkrete Bauvorhaben nicht gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
Tipp: das öffentlich-rechtliche Baugenehmigungsverfahren kann rechtlich sehr komplex werden. Es ist zu empfehlen, in Fällen einer Baueinstellungsverfügung rechtliche Expertise einzuholen.
Fazit/ Empfehlung
Ein Baustopp kann weitreichende Folgen für Bauherren haben. Wichtig ist jedoch, zunächst einen kühlen Kopf zu bewahren und bei einem ausgesprochenen Baustopp rechtlichen Rat zu suchen. Letzten Endes geht es hier um Zeit und Geld.
Wir weisen darauf hin, dass es sich bei einem Baustopp um einen Teil des öffentlichen Baurechts handelt. Wir sind eine Kanzlei mit Tatigkeitsschwerpunkt auf dem privaten Baurecht, also den Vertragsbeziehungen zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern. Dieser Blogbeitrag verfolgt das Ziel der ganzheitlichen Information. Im Rahmen unserer Möglichkeiten beraten wir Sie gerne bei Fragen. Sollten Sie jedoch rechtliche Schritte gegen einen behördlich angeordneten Baustopp einleiten wollen, empfehlen wir Ihnen die Kontaktaufnahme zu einer Kanzlei für öffentliches Baurecht.
Wurde ein Baustopp verhängt als Konsequenz eines (fahrlässigen) Verstoßes gegen bauvertragsrechtliche Verpflichtungen und es sollen Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verursacher geltend gemacht werden, so sind wir Ihr idealer Ansprechpartner.
Weiterführende Informationen
Hier können sich sich weitergehend zum Thema „Baustopp“ informieren:
