Jun 5, 2023 | Privates Baurecht

Bauüberwachung

Objektüberwachung, Bauüberwachung, Bauleitung, Bauoberleitung – Begriffe, die alle dasselbe meinen?

Auf Baustellen gibt es ein oberstes Gebot: Mängel gilt es zu vermeiden. Wo Menschen Arbeiten ausführen, passieren Fehler. Dies soll möglichst vermieden werden und das Vorhaben erfolgreich über die Bühne gehen – und zwar durch das Einschreiten einer Kontrollinstanz.

Was ist die Bauüberwachung eigentlich und welche Tätigkeiten müssen hier erbracht werden?

Die Begriffe Objektüberwachung, Bauleitung, Bauüberwachung stehen umgangssprachlich alle für dieselbe Tätigkeit. Eine allgemeine Definition: Die Leitung und Überwachung einer Baustelle in einer Art und Weise, dass die Bauausführung ordnungsgemäß geschehen kann.

Welchen Sinn hat die Überwachung der Arbeiten?

Zweck dieser Überwachung ist, dass die Bauleitung termin-, kosten- und qualitätsgerecht erbracht wird. Die zu erbringenden und ineinandergreifenden Leistungen auf der Baustelle müssen überwacht und koordiniert werden. Bei jeglichen Bauvorhaben hat sie einen hohen Stellenwert, da sie komplex und anspruchsvoll ist und nur durch sie kostspielige Mängelbeseitigungsmaßnahmen verhindert werden können.

Was bedeutet die Überwachung inhaltlich?

Der genaue Inhalt der Bauüberwachung ist vielseitig: von der Überwachung der Ausführung, Aufstellung eines Zeitplanes, Koordination aller beteiligten Parteien, Führung eines Bautagebuches, Abnahme der erbrachten Leistungen, Rechnungsprüfung, Kostenfeststellung, Koordination mit Behörden bei den Abnahmen, Übergabe des Objektes, Überwachung der Mängelbeseitigung, bis zur Kostenkontrolle – abschließend ist diese Aufzählung nicht.

Es geht – zusammengefasst – um die möglichst effektive und gefahrlose Ausführung der Tätigkeiten durch die verschiedenen Unternehmen.

Die Ausführung der Leistungen muss nach den Regelungen des öffentlichen Baurechts, den anerkannten Regeln der Technik, sowie auch den individuellen Bauvorlagen und Bauvertragsinhalten erfolgen.

Wer genau ist für die Bauüberwachung zuständig?

Die Überwachung wird in der Regel nicht allein durch eine Einzelperson gewährleistet, sondern obliegt einer Vielzahl von Personen. Dies liegt daran, dass eben verschiedene Vertragsparteien involviert sind, deren Arbeiten ineinandergreifen. Diese Personen sind der Bauherr, weitere Planer, Architekten, Ingenieure, ausführende Unternehmen, sowie auch die Bauaufsichtsbehörden. Jeder ist hier insoweit verpflichtet, als es für ihn vertraglich oder rechtlich vorgeschrieben ist.

Es existieren hierzu unterschiedliche Regelwerke. Insbesondere wird von den verantwortlichen Personen stets die notwendige Fachkenntnis verlangt.

  • Bauüberwachung durch die Bauherren

Geht es um Bauherren, müss diese als Auftraggeber gemäß § 53 der Musterbauordnung für die Länder der BRD (MOB) für die Überwachung der Bauleistungen sorgen und hierzu die dafür geeigneten Personen bestellen. Auch nach § 4 der Vergabe- und Vertragsordnung der Bauleitungen (VOB/B) haben Auftraggeber das Recht, die vertragsgemäße Ausführung von Arbeiten zu überwachen. Um dieses Recht auszuüben, muss ihnen Zutritt zu den Werkstätten, den Arbeitsplätzen und sonstigen relevanten Örtlichkeiten gewährt werden.

  • Bauaufsicht durch Architekten und Ingenieure

Von Ingenieuren und Architekten wird die „Objektüberwachung“ nach der Leistungsphase 8 der HOAI erwartet. Hieraus ergibt sich gegebenenfalls sogar eine gesamtschuldnerische Haftung neben den ausführenden Unternommen bei Objektüberwachungsfehlern. Die in der HOAI beschriebene 8. Leistungsphase als Objektüberwachung, ist nur allgemein festgehalten.

Weiter ausgestaltet wird sie durch § 56 der Musterbauordnung für die Länder der BRD (MOB): der Architekt hat die Verantwortung, dass die Bauarbeiten entsprechend der öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt werden. Hierzu gehört die risikofreie, gefahrlose Ausführung der Tätigkeiten auf der Baustelle und die sichere Zusammenarbeit der Gewerke.

Der Architekt darf für die Erfüllung dieser Pflichten auch geeignetes Personal bestellen, hat dann aber bei einer solchen Delegation für die organisatorische Leitung zu sorgen.

Der BGH legte in seinem Urteil vom 13.03.2007 (VI ZR 178/05) hierzu zudem eine Verkehrssicherungspflicht für den Architekten fest, sodass er bei einer Verletzung seiner Pflichten neben dem Bauherrn als Hauptverantwortlicher haftet. Diese geht soweit, dass der Architekt die auf der Baustelle tätigen Personen, sowie auch Dritte, vor möglichen Schäden durch Bauarbeiten schützen muss. Eine Verkehrssicherungspflicht hat zwar auch der Bauherr inne, jedoch muss der Architekt für eine rasche Beseitigung von Gefahren sorgen.

Wichtig: hier ist auch auf das gängige Missverständnis hinzuweisen, dass der Architekt als verantwortlicher „Bauleiter“ die gesamte Organisation des Betriebs übernimmt. Fragen des Arbeitsschutzes, die Einrichtung und Organisierung der Baustelle, sowie auch Abstimmungen mit Behörden, gehören nicht zu seinen Aufgaben. Der Architekt muss nicht ständig arbeitsbegleitend „über die Schulter schauen“, um das Entstehen von Mängel verhindern zu können.

Dies sind keine Grundleistungen nach der 8. Leistungsphase „Bauüberwachung“. Eine „Bauleitung“ nach der HOAI gibt es nicht.

  • Bauaufsicht und Bauleitung der Bauunternehmen

Die beteiligten ausführenden Unternehmen als Auftragnehmer sind nach § 55 der MOB für den ordnungsgemäßen und sicheren Betrieb auf der Baustelle verantwortlich. Konkret ist der vom Unternehmen gestellte Bauleiter für die Umsetzung entsprechender Maßnahmen verantwortlich. Er hat den Ablauf zu überwachen, sowie Arbeitsschutzvorschriften zu kontrollieren und durchzusetzen.

Wichtig: der Bauleiter eines Bauunternehmens, der für die interne Organisation des jeweils ausführenden Bauunternehmens auf der Baustelle verantwortlich ist, ist damit vom Begriff des Bauüberwachers bzw. (Gesamt-)Bauleiters für die gesamten Baustelle zu unterscheiden.

  • Bauaufsichtsbehörde

Für Bauaufsichtsbehörden ergibt sich aus § 58 der MOB eine Überwachungspflicht für die geltenden Vorschriften.

Was kann eine Bauüberwachung kosten?

Geht es um die Kosten für einen unabhängigen Bauüberwacher, muss man für die Überwachung mit etwa 0,5 %bis 2,5 % des Vorhabens rechnen. Hier orientieren sich die tatsächlichen Kosten nach dem konkreten Vorhaben, sowie weiteren individuellen Vereinbarungen, die den Preis noch in die Höhe treiben können.

Laut HOAI ist für die Objektüberwachung durch den Architekten ein Anteil von 32 % seines Gesamthonorars vorgesehen: Dies belegt die umfangreichen und aufwändigen Anforderungen an die Tätigkeit.

Haftung nach Gewährleistungsvorschriften

Der Bauüberwacher haftet, wenn er Mängel, die er hätte erkennen und feststellen können und müssen, nicht erkennt. Die Kosten für eine Mängelbeseitigung trägt dann der Bauüberwacher. Grundsätzlich beginnt die Gewährleistungsfrist im Werkvertragsrecht mit dem Zeitpunkt der Bauübernahme (vgl. § 634a BGB). Die Fristen für die Leistungen des Bauunternehmens und der Bauüberwachung können abweichen, denn nach der Abnahme schließen sich innerhalb der Überwachung meistens noch andere Tätigkeiten, wie die Rechnungsprüfung, an. Die Fristen sind also für die Teilleistungen individuell zu bestimmen. Die Frist der Bauüberwachung kann damit länger laufen.

Der neutrale Bauüberwacher – die beste Lösung?

Der Bauherr sollte eine örtliche Bauüberwachung als Vertretung auf der Baustelle einschalten. So können Baumängel schnell erkannt werden. Diese Person sollte unabhängig von den ausführenden Unternehmen sein. Es bietet sich hierfür ein externer Sachverständiger an, der vom Auftraggeber, dem Bauherrn, selbst bezahlt werden muss. Unabhängige Bauüberwacher können über die Architektenkammer in Erfahrung gebracht werden, ebenso können Experten über den Verband privater Bauherren und den Bauherren-Schutzbund, sowie den Verein zur Qualitätskontrolle am Bau (VQC) angefragt werden. Auch DEKRA, TÜV und die Gesellschaft für Technische Überwachung (GTÜ) bieten entsprechende Überwachungsmaßnahmen mit ihren dazu geschulten Experten an.

Der Sachverständige ist für die Qualitätskontrolle zuständig, damit das Projekt mängelfrei durchgeführt wird. Der Bauvertrag wird zunächst vor seinem Abschluss auf Fehler oder Kosten untersucht. Die einzelne Abnahme der Gewerke wird begleitet, sowie auch Hilfe geleistet zum Formulieren der Mängelrügen. Die Leistungen können aber individuell vereinbart werden. In jedem Fall sind Besuche auf der Baustelle, eine Fotodokumentation des Fortschrittes, sowie auch eine Gesamt-Betreuung und letztendlich die Übergabe an den Bauherrn essenzielle Leistungen.

Weitere Zusatzleistungen können auch eine Videoüberwachung der Baustelle sein, die Herstellung von Kostenschätzungen, oder die Erarbeitung von Sanierungskonzepten.

Vorteile sind die Neutralität des Externen, seine Spezialisierung und Sachkunde, sowie die detaillierte, lückenlose und zuverlässige Dokumentation der Baustelle.

Die Abnahme als relevanter Zeitpunkt

In der Regel wird erst nach der Beendigung der gesamten Arbeiten eine Abnahme durchgeführt. Es sollte bei jedem Abschluss eines Gewerkes die Überprüfung der Baustelle durchgeführt werden, so dass eine Vielzahl von Baustellenterminen vereinbart werden sollte. Es ist zu raten, jeweils eine Baustellenbesichtigung nach Beendigung der Erdarbeiten, nach Errichtung des Rohbaus, nach Fertigstellung des Dachstuhls, nach der Installation der Haustechnik, sowie vor Beginn der Putz – und Estricharbeiten und und auch eine Gesamtüberprüfung vor der Endabnahme durchführen zu lassen. Die Abnahme des jeweiligen Gewerkes oder Leistung, setzt zudem auch den Lauf der Mängelgewährleistungsfristen (siehe oben) in Gang.

Der Abschluss des Hausbaus wird durch eine behördliche Bauabnahme durchgeführt. Hierzu überprüfen die Mitarbeiter der zuständigen Baubehörde die Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften hinsichtlich Bebauungsplan und Bauordnung. Baumängel werden gerade nicht erfasst, es werden nur die Vorschriften, die dem öffentlichen Interesse dienen, geprüft.

Die Endabnahme ist entscheidend, da sich ab diesem Zeitpunkt die Mängel-Beweislast umkehrt. Ab diesem Zeitpunkt muss der Bauherr die Ursachen einer mangelhaften Leistung und ihre eventuell auftretenden Folgen beweisen. Zuvor obliegt dies dem Bauunternehmer oder Handwerker.

Die Bauüberwachung nach der HOAI

Insbesondere dem Architekten werden strikte Anforderungen im Rahmen der Objektüberwachung auferlegt, die vertiefter Erörterung bedürfen.

Die Objektüberwachung wird als 8. Leistungsphase des Leistungsbildes „Gebäude und Innenräume“ der HOAI definiert. In diese Phase gehört die Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen, den Leistungsbeschreibungen, sowie den anerkannten Regeln der Technik.

Umgangssprachlich wird die Objektüberwachung auch als Bauleitung bezeichnet, im Hinblick auf die in der HOAI beschrieben Leistungen ist dieser Begriff jedoch nicht zutreffend. Der Begriff des Bauleiters wird nach § 56 der MBO als Person beschrieben, die darüber zu wachen hat, dass die Maßnahmen den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entsprechen, der Betrieb der Baustelle sicher erfolgt und die Arbeiten der Unternehmer gefahrlos ergehen können. Hierzu muss der Bauleiter die erforderliche Sachkunde und Erfahrung besitzen.

Die Tätigkeiten des Bauleiters überschneidet sich damit zwar teilweise mit dem Leistungsumfang nach der HOAI. Die HOAI umfasst jedoch mehr Tätigkeiten, als die bloße Koordinierungsfunktion.

Die Leistungen der Objektüberwachung sind nach dem Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ gemäß § 34 HOAI einzuordnen. Nach Anlage 10 sind dies Grundleistungen wie: Überwachung der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung, Überwachung der Ausführung von Tragwerken auf Übereinstimmung mit dem Sicherheitsnachweis, Koordinierung der beteiligten Arbeitskräfte, Aufstellen und Einhaltung eines Terminplans, Dokumentation des Bauablaufs, das Aufmaß, Rechnungsprüfung, Kostenkontrollen, Kostenfestsetzungen, Organisation der Abnahme, Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen, Zusammenstellung der Dokumentation, Übergabe des Objektes, Überwachung der Mängelbeseitigung mit Blick auf Verjährungsfristen.

Unter Fachplanung sind die Leistungsbilder „Tragwerksplanung“ gem. § 51 und „Technische Ausrüstung“ gem. § 55 der HOAI (Fassung 2013) zusammengefasst

Die Tragwerksplanung umfasst die Leistungsphasen 1 bis 6. Für die Objektüberwachung sind besondere Leistungen wie die ingenieurtechnische Kontrolle der Ausführung des Tragwerkes auf Übereinstimmung mit der Statik, Kontrolle der Baubehelfe, Kontrolle der Betonherstellung und -verarbeitung, betontechnologische Beratung, sowieso Überwachung der Ausführung der Tragwerkseingriffe bei Umbauten vorgesehen.

Im Leistungsbild „Technische Ausrüstung“ sind für die Objektüberwachung in § 56 die Honorare festgelegt. Anlage 15 beschreibt die dazugehörigen Grundleistungen. Dies sind z.B. Überwachung der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der öffentlich rechtlichen Genehmigung, den Ausführungsunterlagen etc., Mitwirkung bei der Koordinierung, Aufstellung des Terminplans, Dokumentation, usw.

Viele Grundleistungen stimmen mit dem Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ überein.

Der Architekt als Bauüberwacher – Was die Rechtsprechung sagt

Die umfangreiche Objektüberwachung durch den Architekten wurde auch in der Rechtsprechung vielfach diskutiert, weiter ausgestaltet und konkretisiert.

Interessante Verfahren hierzu liefen z.B. vor dem OLG Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2018 (4 U 203/16). Ein Architekt, der die Objektüberwachung durchzuführen hat, muss nicht ständig vor Ort sein. Er muss durch regelmäßige Kontrollen eine angemessene Überwachung gewährleisten, die sich an der konkreten Art der Baumaßnahmen orientiert, bei kritischen Maßnahmen ist er zur erhöhten Aufmerksamkeit verpflichtet und muss seine Bauaufsicht intensiver wahrnehmen. Der Nachweis einer Verletzung der Bauaufsichtspflicht des Architekten kann durch einen Anscheinsbeweis erleichtert sein, wenn sich in dem zutage getretenen Mangel des Bauwerks – wie etwa ein Feuchtigkeitseintritt – ein typischer Geschehensablauf zeigt, der auf einen Mangel der Objektüberwachung schließen lässt.

Auch das OLG Frankfurt, Urteil vom 31. März 2016 (Az 6 U 36/15) führte zur Rechnungsprüfungspflicht des Architekten aus, dass dieser dem Bauherrn Zahlungsempfehlungen geben muss. Die dem Architekten bekannten Abschlags- und Vorauszahlungen sind bei der Ermittlung des Zahlungsstands und bei seinen Zahlungsempfehlungen zu berücksichtigen, um eine Überzahlung des Bauunternehmers zu vermeiden.

Der BGH bestätigte dies mit Urteil vom 14. Mai 1998 (V II ZR 320/96). Der Architekt müsse die Abschlagsrechnungen des Bauunternehmers daraufhin prüfen, ob sie fachtechnisch und rechnerisch richtig und ob die zugrunde gelegten Leistungen erbracht worden sind und ob diese der vertraglichen Vereinbarung entsprechen.

Ein weiteres Interessantes Urteil zur Übernahme einer Objektüberwachungspflicht sprach das OLG Celle am 19.06.2001 (6 U 260/00; BauR 2002, 1427). Ein Architekt leistete eine Bauüberwachung unentgeltlich und uneigennützig als Freundschaftsdienst für einen Bauherren. Es kam auf der Baustelle zu erheblichen Schäden durch Fehler in der Überwachung und der Bauherr verklagte den Architekten. Er bekam Recht. Da erhebliche wirtschaftliche Werte auf dem Spiel standen, nahm das Gericht einen Rechtsbindungswillen des Architekten an. Dieser haftet im Zuge dessen für eine sorgfältige Bauüberwachung und Objektüberwachung am Bau. In diesem Fall wäre auf den Vertragstypus zurückzugreifen, der bei einer entgeltlichen (nach Vertragsabschluss) Bauüberwachung mit allen enthaltenen Grundleistungen zum Tragen gekommen wäre.

Autor: Finn Streich

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