Baumängel im Baurecht

Home  >  Rechtsgebiete  >  Baurecht > Baumängel im Baurecht

Alles zum Thema: Baumängel

Wann liegen Baumängel vor?

Ein Baumangel liegt stets dann vor, wenn die vom Unternehmer erbrachte Ist-Beschaffenheit vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand nachteilig abweicht. Nach § 633 Abs. 2 BGB liegt ein Sachmangel dann vor, wenn die erbrachten Leistungen nicht dem vertraglichen Leistungsumfang entsprechen, also schlichtweg eine andere oder schlechtere Leistung erbracht wurde, als sie vertraglich vereinbart worden ist.

Ein Baumangel kann auch dann vorliegen, wenn zwar die vereinbarte Leistung erbracht wurde, diese jedoch nicht fachgerecht und mangelhaft ausgeführt wurde.

In der Rechtspraxis wird zwischen unwesentlichen Baumängeln und wesentlichen Baumängeln unterschieden. Darüber hinaus gibt es eine Mangelkategorie, die als sogenannte „versteckte Baumängel“ zu benennen ist.

Unwesentliche Baumängel sind eine Abweichung des erbrachten Leistungsstandes, die keine Rechte des Auftraggebers auf Mangelbeseitigung auslösen. Ausschließlich ein wesentlicher Baumangel führt dazu, dass der Auftraggeber den Auftragnehmer zur Mangelbeseitigung verpflichten kann.

Was ist ein wesentlicher Baumangel?

Ein wesentlicher Baumangel, der auch als erheblicher Baumangel bezeichnet werden kann, liegt immer dann vor, wenn das Bauwerk oder die Werkleistung derart mangelhaft erbracht wurde, dass die Leistung schlichtweg nicht verwendet werden kann. Ein wesentlicher Baumangel kann auch dann vorliegen, wenn DIN-Normen nicht beachtet wurden oder die Werkleistung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Aus unserer Beratungspraxis zeigen wir Ihnen folgende typische wesentliche Baumängel im Überblick auf, wobei diese Aufzählung nicht abschließend ist:

• Nicht fachgerechte Anbringung der Dampfsperre

Ein wesentlicher Baumangel ist es, wenn die Dampfsperre nicht fachgerecht verlegt worden ist. Dies ist in der Praxis regelmäßig dann der Fall, wenn sie nicht fachgerecht verklebt wurde, undicht ist oder die Dampfsperre eine Vielzahl von Undichtigkeiten und Löchern aufweist. Hierdurch verliert die Dampfsperre ihre Funktion, sodass es zu dauerhaften und langfristigen Schäden am Bauwerk (Schimmelbildung, Feuchtigkeit) kommen kann.

• Fensterlaibungen nicht fachgerecht verbaut

Nicht fachgerecht verbaute Fensterlaibungen sind ein Klassiker unter den Baumängeln. Dies ist dann der Fall, wenn eine Kältebrücke entstanden ist und hierdurch erhebliche Feuchtigkeitsschäden entstehen können. Im Extremfall kann es dazu führen, dass Regenwasser oder Spritzwasser in das Gebäudeinnere eindringen können. Das Mauerwerk wird hierdurch langfristig beschädigt und die Immobilie ist von Feuchtigkeitsschäden betroffen. Ebenso führt eine mangelhafte Fensterlaibung dazu, dass keine Wärmedämmung gewährleistet werden kann.

• Rissbildung am Mauerwerk

Nicht nur im Bereich von Außenmauern sondern auch im Trockenbau im Gebäudeinneren kommt es oft zu Rissbildungen. Diese entstehen regelmäßig dann, wenn die Materialien nach gewisser Zeit getrocknet sind und das Mauerwerk oder der aufgebrachte Putz sich zusammenzieht. Hierdurch entstehen oftmals Rissbildungen im Mauerwerk, wodurch die Frage aufgeworfen wird, ob es sich hierbei um einen wesentlichen Mangel handelt. Nach Abzug von gewissen Toleranzbereichen (ca. 2 mm Rissbildung) kann von einem wesentlichen Baumangel gesprochen werden.

• Mangelhafte Verlegung von Estrich

Die Verlegung von Estrichboden ist oftmals ein Gewerk, dass erhebliche Baumängel aufweist. Insbesondere in den Fällen, in denen eine Fußbodenheizung verbaut wird, kommt es vermehrt zu Rissbildungen im Estrich. Ursache der Baumängel ist in diesen Bereichen, dass der Estrich mit einer zu geringen Stärke verbaut wird. Dies führt letztendlich zu Rissbildungen im Fußbodenbereich, so dass der aufgebrachte Bodenbelag uneben wird oder gar nicht erst verlegt werden kann.

Ein weiteres Beispiel für einen Baumangel im Zusammenhang mit Estrich: Wird ein Fußbodenbelag zu früh auf den Estrich aufgebracht, bevor dieser eine ausreichende Trocknungszeit erfahren hat, so hat dies erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Fußbodenbereich zur Folge. Diese können sich ebenfalls in die Wände verlagern.

• Keine Dämmung von Rohrleitungen

Eine weitere Mangelursache kann eine unzureichende oder gar nicht vorhandene Dämmung von Rohrleitungen sein. Insbesondere im Heizungsbau sollten die Rohrleitungen gedämmt werden. Sollte die Dämmung fehlen oder unzureichend verbaut worden sein, handelt es sich auch hierbei um einen wesentlichen Baumangel. Folgen sind Wärmeverlust und/oder Schwitzwasserbildung.

Verstecke Baumängel

Im Gegensatz zu wesentlichen Baumängeln handelt es sich bei versteckten Baumängeln um mangelhafte Leistungen, die erst zu einem späteren Zeitpunkt entdeckt werden. Überwiegend im Bereich von Schimmelbildung oder Feuchtigkeitsschäden kann es dazu führen, dass diese Mängel erst nach einiger Zeit nach der erbrachten Baumaßnahme auftreten. Da sich diese Mängel im Laufe der Zeit entwickeln, handelt es sich um sogenannte versteckte Baumängel. Sie sind nicht von Beginn an offensichtlich.

Der Bauunternehmer muss diese Mängel beseitigen, soweit sie innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist auftreten und der Auftraggeber diese bei seinem Vertragspartner (Bauunternehmer) geltend macht.

Baumängel feststellen und Ansprüche durchsetzen

Wenn der Bauherr der Annahme ist, dass nach erfolgter Bauabnahme ein späterer Baumangel vorliegt, muss er diesen zweifelsfrei nachweisen können. Die Ermittlung des Baumangels muss daher anhand objektiver Kriterien beurteilt und nachvollzogen werden. In der Praxis geschieht dies überwiegend durch Einbeziehung eines Fachmanns oder eines Gutachters.

Dieser kann die vorhandenen Baumängel dokumentieren, technisch bewerten und in einen rechtlichen Kontext einordnen. Der Sachverständige dokumentiert nicht nur die aufgetretenen Mängel, sondern gibt auch eine Handlungsempfehlung zur Mangelbeseitigung. Diese wiederum können Sie als Bauherr dazu verwenden, um Ihren Vertragspartner (den Bauunternehmer) zur Mangelbeseitigung aufzufordern.

Das Sachverständigengutachten können Sie als Bauherr verwenden, um das Vorhandensein und die Notwendigkeit der Mangelbeseitigung entsprechend zu begründen.

Schritt 1:
Die Durchsetzung Ihrer Baumängel gegenüber dem Bauunternehmen beginnt mit der Dokumentation der Baumängel.

Schritt 2:
Fordern Sie den Bauunternehmer auf, die Baumängel zu beseitigen. Hierzu sollten Sie eine schriftliche Fristsetzung zur Mangelbeseitigung vornehmen.

Schritt 3:
Nach Abschluss der Mangelbeseitigungsmaßnahmen sollten Sie diese nochmals von einem Sachverständigen oder technischen Fachmann überprüfen lassen.

Schritt 4:
Sollte die Mangelbeseitigung nach wie vor nicht fachgerecht erfolgt sein, setzen Sie eine zweite und letztmalige Frist zur Mangelbeseitigung und kündigen Sie die Ersatzvornahme an.

Das selbstständige Beweisverfahren als unabhängige Beweissicherung

Sollte der Bauunternehmer im außergerichtlichen Bereich die Meinung vertreten, es würde sich um keinen Baumangel handeln und verweigert die Mangelbeseitigung, so sollten Sie als Bauherren Vorkehrungen treffen, um die Baumängelbeseitigung fachgerecht durchführen lassen zu können. Hierzu sollten Sie in jedem Fall in Erwägung ziehen, die Mängel durch einen Dritten beseitigen zu lassen (Ersatzvornahme) und die entstehenden Kosten bei Ihrem ursprünglichen Vertragspartner geltend zu machen.

Das selbständige Beweisverfahren ist ein unabhängiges Zivilverfahren, bei dem es darum geht, vorhandene Mängel am Objekt durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen feststellen zu lassen. Der Vorteil hierbei liegt klar auf der Hand: das Ergebnis dieses Gutachters kann in jedem gerichtlichen Verfahren verwendet werden.

Es handelt sich hierbei nicht um ein Privatgutachten, das von der Gegenseite als Gefälligkeitsgutachten deklariert werden kann. Das Ergebnis dieses Beweisverfahrens wird als objektives Ergebnis von jedem Gericht anerkannt. Festgestellte Mängel werden hierdurch unstreitig gestellt.

Konkret sollte hierbei wie folgt vorgegangen werden:

Schritt 1:
Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens beim zuständigen Gericht

Schritt 2:
Nach positivem Ausgang nochmalige Aufforderung des Bauunternehmers zu Mangelbeseitigung unter Bezugnahme auf das vorliegende Gutachten

Schritt 3:
Bei Verweigerung der Mangelbeseitigung: Beauftragung eines Drittunternehmens zur Beseitigung aller vorhandenen Mängel

Schritt 4:
Nach Abschluss der Mangelbeseitigungsmaßnahmen durch die Ersatzvornahme sollten die hierbei entstandenen Kosten beim ursprünglichen Vertragspartner durchgesetzt werden. Dieser schuldet diese Kosten im Rahmen des Schadensersatzes.

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei Baumängeln

Als Bauherren sollten Sie stets die Verjährungsfristen im Auge behalten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme zu laufen. Nach § 634 a BGB verjähren die Mängelansprüche des Bauherrn bei einer Werkleistung am Bauwerk in fünf Jahren. Beginn der Verjährungsfrist ist der Tag der Bauabnahme.

Haben Sie mit Ihrem Vertragspartner die Regelungen der VOB/B vereinbart, so verjähren Ihre Gewährleistungsansprüche nach § 13 Abs. 4, Nr.1 VOB/B nach Ablauf von vier Jahren. Die Gewährleistungsfrist ist bei Vorliegen der Regelungen der VOB/B daher um ein Jahr verkürzt.

Sie haben die Möglichkeit, den Ablauf der Verjährungsfrist für Ihre Gewährleistungsansprüche zu hemmen. Eine Hemmung der Verjährungsfrist kann durch ernsthafte Bemühungen einer Verhandlung zwischen Ihnen als Bauherren und dem Bauunternehmer oder durch Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens herbeigeführt werden.

Die Hemmung der Verjährungsfrist bedeutet, dass der Ablauf der Verjährung angehalten wird und erst nach Beendigung des hemmenden Ereignisses (Verhandlungen oder Gerichtsverfahren) die Restlaufzeit der Verjährungsfrist abläuft.

Wer haftet für die Baumängel?

Der Bauunternehmer ist dafür verantwortlich, die Baumängel zu beseitigen. Der Bauunternehmer haftet folglich für die Baumängel. Dies gilt auch für den Fall, dass der Bauunternehmer einen Dritten (Nachunternehmer oder Subunternehmer) mit der Ausführung der Leistungen beauftragt. Sämtliche Nachunternehmer oder Dritte sind als sogenannte Erfüllungsgehilfen des Bauunternehmers zu bewerten, deren Leistungen dem Bauunternehmer zugerechnet werden.

Als Bauherren haben Sie daher lediglich einen einzigen Ansprechpartner, nämlich Ihren Vertragspartner. Dieser haftet für sämtliche Baumängel.

Wie wir unseren Mandanten bei Baumängeln helfen

Als rechtsberatende Kanzlei für Baurecht und Immobilienrecht haben wir uns seit vielen Jahren darauf spezialisiert, den Parteien des Bauvertrages in allen Konstellationen des Bauverfahrens zur Seite zu stehen.

Unser Tipp für Bauherren

Als Bauherr empfehlen wir Ihnen in jedem Fall, spätestens sechs Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist Maßnahmen vorzunehmen, um etwaige vorhandene Baumängel entdecken und bewerten zu können. Hierdurch haben Sie ausreichend Gelegenheit, vorhandene Baumängel gegenüber dem Bauunternehmer anzuzeigen und durchzusetzen. Sie haben weiterhin hierdurch die Möglichkeit, rechtzeitig vor Fristablauf ein gerichtliches Verfahren gegenüber dem Bauunternehmer einzuleiten, um den Ablauf der Verjährungsfrist zu hemmen.

Unser Tipp für Bauunternehmer

Als Bauunternehmer sollten Sie sich gegen eine unberechtigte Inanspruchnahme aufgrund unwesentlicher oder nicht vorhandener Baumängel zur Wehr setzen. Wir empfehlen stets, einen fachkundigen Dritten zurate zu ziehen, um die Mangelhaftigkeit objektiv bewerten lassen zu können.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten