Bauvertrag kündigen

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Grundlegendes vorab

Bei der Kündigung des Bauvertrages muss unterschieden werden, ob der Auftraggeber oder der Auftragnehmer den Vertrag kündigen möchte. Der Auftraggeber hatte grundsätzlich jederzeit die Möglichkeit, den geschlossenen Bauvertrag zu kündigen. Es werden hierbei die sogenannte freie Kündigung nach § 648 BGB von der Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648 a BGB unterschieden. Beide Kündigungsvarianten haben unterschiedliche Rechtsfolgen, die sich wirtschaftlich erheblich voneinander unterscheiden.

Die freie Kündigung nach § 648 BGB

Kündigung durch den Auftraggeber

Der Bauherr kann als Besteller bis zur Vollendung der Bauleistungen jederzeit den Vertrag kündigen. Einen speziellen Kündigungsgrund benötigt er hierfür nicht. Soweit der Auftraggeber von seinem freien Kündigungsrecht Gebrauch macht schuldet er dem Auftragnehmer jedoch einen entgangenen Gewinn, der nach § 648 Satz 2 BGB auf 5 % hinsichtlich der noch nicht erbrachten Werkleistung vermutet wird.

Es handelt sich hierbei um eine gesetzliche Vermutung Regelung zugunsten des Bauunternehmers. Der Auftraggeber hat jedoch jederzeit die Möglichkeit, den Nachweis zu erbringen, dass dem Bauunternehmer ein geringerer Betrag als 5 % hinsichtlich der noch nicht erbrachten Werkleistung zu stehen.

Umgedreht jedoch hat auch der Bauunternehmer die Möglichkeit, einen Nachweis zu erbringen, dass sein entgangener Gewinn höher anzusetzen ist, als die gesetzliche Regelung vermuten lässt.

Kündigung durch den Auftragnehmer

Der Bauunternehmer kann von einer freien Kündigung keinen Gebrauch machen, er ist grundsätzlich an den Vertrag gebunden und muss die geschuldete und vertraglich vereinbarte Leistung erbringen.

Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB

Beide Parteien des Bauvertrages haben jedoch das Recht und die Möglichkeit, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist den Vertrag aus wichtigem Grund nach § 648 a BGB zu kündigen. Wann ein wichtiger Grund zur Kündigung für eine Partei vorliegt, ist jeweils an den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Grundsätzlich geht es hierbei jedoch darum, dass diejenige Partei sich fristlos vom Vertrag lösen kann, für die ein Festhalten am Vertrag nicht weiter zumutbar ist. Oder seine Werkleistungen derart mangelhaft sind, dass eine Fortsetzung des Bauverfahrens nicht zugemutet werden kann. Für den Auftragnehmer kann ein wichtiger Grund in der Form vorliegen, dass der Auftraggeber seine Zahlungsverpflichtungen einstellt oder sonst seine Mitwirkungshandlungen unterlässt.

Die Kündigung im VOB/B-Bauvertrag

Soweit die Parteien die Regelungen der VOB/B vereinbart haben steht den Parteien des Bauvertrages ebenso wie bei einem BGB-Bauvertrag das Kündigungsrecht zu. Nach § acht Abs. 1 Nummer eins VOB/B kann der Auftraggeber den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen.

Diese Kündigungsmöglichkeit entspricht der freien Kündigung nach den Regelungen des BGB, der Auftraggeber schuldet gegenüber dem Bauunternehmer ebenfalls einen entgangenen Gewinn in Höhe von zumindest 5 %.

Der Auftraggeber hat weiter die Möglichkeit, nach § acht Abs. 3 den Vertrag zu kündigen, wenn der Bauunternehmer seine Bauleistungen mangelhaft erbringt und die Auftraggeber ihm zu Mangelbeseitigung fruchtlos eine angemessene Frist gesetzt hat.

Ebenso steht dem Auftraggeber das Recht zur Kündigung zu, wenn der Auftragnehmer mit seinen Leistungen im Verzug ist und die gesetzten Fristen des Auftraggebers fruchtlos abgelaufen sind.

Auch der Auftragnehmer hat nach den Regelungen der VOB/B die Möglichkeit, den Bauvertrag zu kündigen. Nach § neun Abs. 1 kann der Auftragnehmer den Vertrag kündigen, wenn der Auftraggeber eine Mitwirkungshandlung unterlässt und der Auftragnehmer hierdurch nicht weiter die Möglichkeit hat, seine Leistungen auszuführen. Eine weitere Möglichkeit zur Vertragskündigung durch den Auftragnehmer ist gegeben, wenn der Auftraggeber fällige Zahlungen nicht geleistet.

In sämtlichen Fällen ist die Kündigung schriftlich zu erklären.

Den Bauvertrag kündigen – So geht es richtig

Die in der Praxis häufigste Fragestellung bei Kündigung eines Bauvertrages ist: „Wie gehe ich hier konkret vor?“

Die Leistungsstandsfeststellung

Nachdem eine Partei den Bauvertrag gekündigt hat, muss eine sogenannte Leistungsstandsfeststellung erfolgen. Hierbei handelt es sich um eine Baustellenbegehung, bei der bestenfalls ein Sachverständiger hinzugezogen wird. Es geht um eine technische Bewertung der bereits erbrachten Leistungen, die der Unternehmer erbracht hat.

Die Leistungsstandsfeststellung hat den Zweck, die quantitative und qualitative Leistung des Unternehmers zu bewerten und schriftlich zu dokumentieren. Es geht ganz konkret darum, festzuhalten, welche vertraglich übernommenen Leistungen der Unternehmer bereits erbracht hat.

Folgende Leistungskategorien sollten eine Leistungsstandsfeststellung enthalten, wobei stets die vertraglich vereinbarte Leistung (das geschuldete Leistungs-Soll) als maßgebliche Referenz herangezogen werden soll:

1. Vollständig fertiggestellte und fachgerecht erbrachte Leistung (entspricht 100 % dem vertraglich geschuldeten soll)
2. Mangelhaft erbrachte Leistungen
3. Nicht begonnene bzw. nicht erbrachte Leistungen

Ermittlung des Schlussrechnungsbetrages

Nach Durchführung der Leistungsstandsfeststellung muss die Leistung des Bauunternehmers wirtschaftlich bewertet werden. Es geht letztendlich darum, die erbrachte Leistung wirtschaftlich und monetär zu bewerten, um einen “Schlussrechnungsbetrag“ ermitteln zu können. Aus rechtlicher Sicht ist das Vertragsverhältnis als Erfüllungsverhältnis in ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis übergegangen.

Die Parteien müssen eine Bewertung bereits erbrachter Zahlungen sowie der erbrachten Leistungen vornehmen, um ermitteln zu können, ob der Bauunternehmer noch einen ausstehenden Zahlungsanspruch für seine fachgerechte und fertig gestellte Leistung hat oder ob der Auftraggeber einen Rückforderungsanspruch bereits zu viel gezahlter Abschlagszahlungen durchsetzen kann.

Rücktritt vom Bauvertrag

Wenn die Parteien des Bauvertrages die Regelungen der VOB/B vereinbart haben, besteht kein Rücktrittsrecht. Die VOB sieht eine Vertragsauflösung in Form der Kündigung vor.

Auch bei einem BGB-Bauvertrag ist der Rücktritt vom Vertrag eher die Ausnahme. Zwar bestehen rechtliche Möglichkeiten, einen Rücktritt zu erklären, wenn die Rücktrittsgründe nach § 323 BGB vorliegen. In der Praxis üblich ist jedoch eine Vertragsauflösung durch Ausspruch der Kündigung oder durch einvernehmliche Vertragsaufhebung.

Den Bauvertrag widerrufen

Bei einem Verbraucherbauvertrag steht dem Auftraggeber ein Widerrufsrecht für die Dauer von 14 Tagen nach Abschluss des Bauvertrages zu, wenn er vom Bauunternehmer über seine Widerrufsmöglichkeiten ordnungsgemäß belehrt worden ist. Sollte eine Belehrung nicht erfolgt sein, hat er das Recht, sich durch Widerruf vom Bauvertrag für einen Dauer von 12 Monaten und 14 Tagen vom Vertrag zu lösen.

Weiter besteht die Möglichkeit, dass die Parteien innerhalb des Bauvertrages ein vertragliches Widerrufsrecht vereinbaren.

Bauvertrag: Einvernehmliche Vertragsaufhebung

Es steht den Parteien des Bauvertrages jederzeit frei, eine einvernehmliche Regelung über die Vertragsaufhebung des Bauvertrages zu treffen. Bei einer Vertragsaufhebung handelt es sich um eine eigenständige und freiwillige Vereinbarung, mit der die Parteien den Bauvertrag aufheben wollen.

Der Vorteil bei einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung liegt klar darin, dass die Parteien über den Inhalt der Aufhebung frei verhandeln können. Eine Vertragsaufhebung ist jederzeit dann möglich, wenn die Parteien nach wie vor miteinander sprechen können und keine Seite auf ihr Kündigungsrecht besteht. Insbesondere für den Auftraggeber entsteht nicht das Risiko, eine Zahlung für einen entgangenen Gewinn an den Bauunternehmer entrichten zu müssen. Auch diesbezüglich kann eine einvernehmliche Regelung getroffen werden.

Wir empfehlen in jedem Fall, alle wesentlichen Vertragsbestandteile auch im Rahmen einer Vertragsaufhebung zu formulieren und schriftlich niederzufassen. Als Mindestinhalte bei einer Vertragsaufhebung können folgende Aspekte benannt werden:

1. Zeitpunkt der Vertragsaufhebung
2. Feststellung der erbrachten Leistungen und Dokumentation vorhandener Mängel
3. Monetäre Bewertung des Leistungsstandes
4. Vereinbarung über noch ausstehende Zahlungen und Festlegung der Fälligkeit der ausstehenden Zahlungsbeträge
5. Regelung über Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers

Vertragsanpassung nach § 313 BGB

In der aktuellen politischen und gesellschaftlichen Situation ist es in der Vergangenheit bereits unzählige Male dazu gekommen, dass erhebliche Lieferengpässe hinsichtlich aller möglichen Baumaterialien bestehen. Der Bauunternehmer hat hierdurch nicht die Möglichkeit, die vereinbarten Leistungen zu erbringen und gerät hierdurch zwangsläufig in einen Leistungsverzug. Grundsätzlich hätte dies zur Folge, dass der Unternehmer einen Schadensersatz wegen Bauverzug schuldet.

Die Situation stellt sich jedoch ein wenig anders dar, wenn der Bauunternehmer den Verzug nicht zu vertreten hat. Daher besteht nach § 313 BGB die Möglichkeit, dass eine benachteiligte Vertragspartei die Anpassung des Vertrages verlangen kann, wenn sich äußere Umstände schwerwiegend verändert haben, wobei diese Änderung der äußeren Umstände erst nach Vertragsschluss eingetreten sein darf.

Der Bauunternehmer hat in diesem Fall die Möglichkeit, Vertragsanpassung wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage zu verlangen. Dies bedeutet konkret, dass er von seinem Auftraggeber fordern kann, dass eine Vertragsanpassung erfolgt, die die Umstände des Einzelfalls berücksichtigen (beispielsweise mögliche Lieferengpässe). Voraussetzung für eine Vertragsanpassung ist, dass dem Bauunternehmer in diesem Fall ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht möglich und zumutbar ist.

Sollte sich der Auftraggeber weigern, Vertragsanpassungen im Nachhinein vorzunehmen, so kann sich der Bauunternehmer vom Vertrag durch Rücktritt oder außerordentliche Kündigung lösen, wenn eine weitere Ausführung der vertraglichen Leistungen schlichtweg unzumutbar ist.

Rückabwicklung Bauvertrag – Kosten

Je nach Art der Kündigung kann diese mit erheblichen Kosten verbunden sein. Die freie Kündigung des Auftraggebers zieht einen Zahlungsanspruch des Bauunternehmers hinsichtlich des entgangenen Gewinns nach sich.

Dieser kann sich im Einzelfall auf mehrere 10.000 € belaufen. Wir empfehlen den Parteien des Vertrages eindringlich, vor Ausspruch einer Kündigung eine Rechtsberatung einzuholen. Die Schwierigkeit liegt oftmals darin, dass eine bereits ausgesprochene und zugegangene Kündigungserklärung nicht mehr rückgängig gemacht werden kann.

Dies hat juristisch zur Folge, dass im schlechtesten Fall von einer freien Kündigung nach § 648 BGB ausgegangen werden muss, obwohl beispielsweise die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigem Grund vorgelegen hätten, bei der der Unternehmer keinen entgangenen Gewinn fordern kann.

Die Rechtsberatungskosten bei Abwicklung und Durchführung der Kündigung sind der kleinste Teil und im Verhältnis zu den übrigen Kosten und Risiken sehr überschaubar.

Bauvertragskündigung: Wie wir unseren Mandanten helfen

Hilfe für Auftraggeber

Unsere Mandanten als Auftraggeber unterstützen wir dabei, zunächst die gesamte Sach- und Rechtslage zu bewerten und alle vorhandenen Handlungsmöglichkeiten zu besprechen. Unser Ziel hierbei ist es, die rechtssicherste Variante der Vertragskündigung zu wählen, die für die Beteiligten am effektivsten und kostengünstigsten ist.

Unterstützung für Auftragnehmer

Soweit es um die Abwehr einer Kündigungserklärung durch den Auftraggeber geht, unterstützen wir unsere Mandanten dabei, alle weiteren notwendigen Prozesse und rechtlichen Schritte einzuleiten und zu übernehmen. Konkret geht es darum, die Zahlungsansprüche des Bauunternehmers zu sichern, eine klare Leistungsabgrenzung in juristisch verwertbarer Form zu erhalten, um hierdurch bestmöglich die Rechte und Ansprüche des Bauunternehmers zu wahren.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten