Wir möchten mit diesem Beitrag über die größten Irrtümer im Mietrecht aufklären und einige, seit vielen Jahren festgefahrenen Ansichten der Rechte von Vermieter und Mieter gerade rücken:
Top 1 – Der Mieter muss 3 potenzielle Nachmieter vorschlagen
Sollte der Mieter dem Vermieter 3 mögliche Nachmieter vorgeschlagen haben, so ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis zu beenden. Dieses Gerücht hält sich seit langem und ist schlichtweg falsch.
Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen von 3 oder mehr vorgeschlagenen Nachmietern zu akzeptieren, sofern der Mieter diese dem Vermieter anzeigt, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden.
Die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen gelten immer, sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Beide der Vertragsparteien haben diese Vertragsfrist einzuhalten, unabhängig davon, wie viele Nachmieter ein Mieter vorschlägt. Eine frühere Entlassung aus dem Mietverhältnis ist für den Mieter dann möglich, wenn der Vermieter hiermit einverstanden ist und die Parteien eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung treffen.
Hiervon gibt es lediglich eine Ausnahme: sollte der Mieter für eine Dauer von mehr als 6 Monaten in seinem Mietvertrag festhängen, obwohl gute Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Vertrages sprechen, so hat der Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter zu akzeptieren. Gute Gründe in diesem Sinne können beispielsweise der Umzug aufgrund eines Jobwechsels, Krankheit oder Familienzuwachs sein.
Top 2 – Bei Schimmel zahlt der Mieter
Das Thema Schimmel innerhalb der Mietwohnungen ist so unbeliebt wie häufig. Die regelmäßige Praxis in diesem Zusammenhang sieht so aus, dass der Vermieter dem Mieter mitteilt, aufgrund eines unzureichenden Lüftungsverhaltens müsse die Schimmelbeseitigung auf seine Kosten durchgeführt werden. Der Mieter wiederum vertritt die Auffassung, dass er den Schimmel nicht zu vertreten habe und der Vermieter hierfür einzustehen hat. Die überwiegende Auffassung bleibt jedoch bestehen: der Mieter hat für den Schimmel aufzukommen.
Dies ist in dieser Form falsch.
Der Vermieter unterliegt zunächst einmal der Verpflichtung, die Ursache des Schimmelbefalls professionell untersuchen zu lassen.
Im Ergebnis muss festgehalten werden, dass der Mieter für die Schimmelbeseitigung verantwortlich ist, wenn dieser kausal auf sein Wohnverhalten zurückzuführen ist. Dies ist überwiegend ein zu geringes Lüften, zu hohe Luftfeuchtigkeit (Duschen ohne Lüftung, Wäschetrocknen in der Wohnung o.ä.) oder eine ständige Abwesenheit, ohne für entsprechenden Luftaustausch zu sorgen.
Sollte sich jedoch herausstellen, dass der Schimmel aufgrund der baulichen Substanz, aufgrund von Baumängeln oder aus sonstigen Gründen auf die Gebäudestruktur zurückzuführen ist, so trifft den Mieter keine Schuld. Gegen bauliche Mängel kann der Mieter auch nicht gegen an Lüften. Es bleibt daher bei dem Ergebnis, dass zunächst einmal eine Untersuchung des Schimmelbefalls auf Kosten des Vermieters zu erfolgen hat, dessen Ursache sodann die Kostenfolge für Mieter oder Vermieter festlegt.
Top 3 – Wir feiern einmal im Jahr so richtig – das dürfen wir!
Für uns nach wie vor unverständlich bleibt der Mythos, dass der Mieter das Recht besitzt, einmal im Jahr innerhalb seiner Mietwohnung so richtig zu feiern – ohne Rücksicht auf Verluste und ohne Beachtung der veröffentlichten Hausordnung.
Auch hier gilt: falsch!
Es gilt die gesetzliche Grundlage, dass ab 22:00 Uhr offiziell Nachtruhe ist. Nachbarn und übrige Mieter haben keinen Partylärm zu dulden.
An dieser Stelle möchten wir empfehlen: Laden Sie doch Ihre Nachbarn und Mitbewohner auf eine gute Party ein, schließlich sind die seit Jahren bewährten Küchenpartys immer noch die besten. Es wird sich dann auch keiner beschweren.
Top 4 – Eine Mietminderung kann nicht durchgesetzt werden
Soweit der Mieter seinem Vermieter Schäden oder Mängel mitteilt, ist er berechtigt, die Miete in angemessenem Umfang zu mindern, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Die Mietminderung gilt bereits aufgrund des Gesetzes, dass der Vermieter hier nicht sein Einverständnis erklären muss. Die Mietminderung ist dem Grunde nach bereits gesetzlich verankert, der Anspruch des Mieters somit gesetzlich festgehalten. Lediglich die Höhe der Mietminderung ist abhängig vom Einzelfall. Hierzu können entsprechende Minderungstabellen der einzelnen Mietervereine für eine Orientierung sorgen.
Top 5 – Der Mieter streicht die Wohnung vollständig nach Auszug
Es bleibt der Irrtum bestehen, dass der Mieter grundsätzlich immer verpflichtet ist, die Wohnung vollständig nach Auszug zu streichen.
Die Antwort hierauf lautet: Es kommt darauf an!
Maßgeblich sind die Inhalte des Mietvertrages und das Übergabeprotokoll, das Vertragsbestandteil wird. Sofern der Mieter eine vollständig renovierte Wohnung zu Mietbeginn erhalten hat, ist er verpflichtet, diese in gleichem Zustand an den Vermieter zurückzugeben.
Stellt sich der Wohnungszustand jedoch unrenoviert und eher mangelhaft dar, so ist der Mieter nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen oder Malerarbeiten durchzuführen, auch wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Kann der Mieter nachweisen (durch ein entsprechendes Übergabeprotokoll), dass die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übernommen wurde, so ist die Klausel innerhalb des Mietvertrages unwirksam, wenn diese eine vollständige Schönheitsreparatur vorsieht.
Der Mieter ist jedoch in jedem Falle verpflichtet, sofern er zu Schönheitsreparaturen herangezogen werden kann (aufgrund entsprechender vertraglicher Vereinbarung), die Wohnung in neutralen Farben zu streichen. Ebenso ist er verpflichtet, sämtliche Einbauten zu beseitigen.
Top 6 – Der Vermieter darf verweigern, dass der Mieter seinen Partner aufnimmt
Viele Vermieter vertreten die Auffassung, dass sie darüber bestimmen dürfen, wer neben dem im Mietvertrag enthaltenen Mieter die Wohnung noch bewohnen darf.
Sofern es sich hierbei um einen Lebenspartner, Ehepartner oder eine vergleichbare Person handelt, ist der Mieter berechtigt, diese Person in die Wohnung aufzunehmen. Es handelt sich hierbei um einen gemeinsamen Haushalt, in den der Vermieter nicht eingreifen darf. Es empfiehlt sich jedoch, zuvor mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und diesem das Vorhaben mitzuteilen.
Top 7 – Als Mieter darf ich jederzeit untervermieten
Nein!
Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, eine Untervermietung durchzuführen. In den überwiegenden Mietverträgen ist bereits vertraglich vereinbart worden, dass eine Untervermietung lediglich dann möglich ist, wenn der Vermieter dies genehmigt. Ohne vorherige Zustimmung ist eine Untervermietung nicht erlaubt, der Mieter riskiert hierdurch die fristlose Kündigung des Mietvertrages nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Top 8 – Haustiere nur mit Zustimmung des Vermieters
Ein generelles Haustierverbot kann der Vermieter innerhalb des Mietvertrages nicht vereinbaren. Maßgeblich kommt es hierbei darauf an, um welches Tier es sich handelt. Kleintiere als Haustiere dürfen gehalten werden und sind immer erlaubt.
Selbst das generelle Verbot von Katzenhaltung oder Tierhaltung im Mietvertrag ist zwischenzeitlich für unwirksam erklärt worden, BGH, Az. VIII ZR 168/12. Hierbei gilt jedoch auch der Grundsatz der Einzelfallbetrachtung. Demnach ist eine Formulierung im Mietvertrag, wonach der Vermieter im Einzelfall über das Verbot oder die Erlaubnis der entsprechende Tierhaltung entscheiden darf, wirksam.
