Wer trägt die Kosten des Rechtsstreits?
Über dieses Thema hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2018 entschieden (BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16).
Das Amtsgericht hatte einer Vermieterin (Klägerin) die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, die ihre Mieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung hin verklagt hatte. Die vorgelegte Zustimmungserklärung unterschrieb die Mieterin trotz mehrmaliger Aufforderung nämlich nicht, überwies jedoch monatlich den erhöhten Mietzins.
Konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung
„Konkludent“ bedeutet, dass die Mieterin durch ihr schlüssiges Verhalten, also durch das Entrichten der erhöhten Miete ihr Einverständnis suggerierte. Dies ist rechtlich betrachtet einer Zustimmung zur Mieterhöhung gleichzusetzen. Somit war die Einreichung der Klage auf schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung praktisch überflüssig.
Die Vermieterin legte eine Rechtsbeschwerde beim Beschwerdegericht ein, da sie nicht gewillt war, die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die vom Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist grds. statthaft und zulässig, jedoch unbegründet. Die Beklagte habe durch die dreimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses vor der Klageerhebung in konkludenter Form ihre Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung erklärt.
Rechtlicher Hintergrund
Der Anspruch aus § 558b Abs. 2 BGB (Zustimmung zur Mieterhöhung) wurde mithin bereits erfüllt. Die Zustimmung kann stillschweigend durch Zahlung der geforderten erhöhten Miete erfolgen. Ein Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Zustimmung ergibt sich nicht alleine aus der Tatsache, dass die Klägerin die Abgabe einer schriftlichen Erklärung gefordert hat.
Wenn im Gesetz oder bspw. im Vertrag keine besondere Form für die Abgabe der Willenserklärung vorgesehen ist, dann kann der Empfänger dieser Erklärung die Form nicht einseitig vorgeben und fordern. Auch kann die Schriftformklausel des Mietvertrages nicht derart weit ausgelegt werden.
Eine solche Schriftformklausel änderte an der Wirksamkeit der konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung jedoch nichts. Zwar kommt im Falle der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters ein Änderungsvertrag zustande.
Ob eine nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erfolgende Mieterhöhungsvereinbarung aber von einer vertraglichen Schriftformklausel erfasst ist, kann dahinstehen. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, hätte dies nicht zur Konsequenz, dass die Klägerin einen Anspruch auf Übersendung einer schriftlichen Zustimmungserklärung gehabt hätte.
Die Entscheidung des Gerichts
Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, ist für den Senat unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat. Es ist unschädlich, dass das Beschwerdegericht es übersehen hat, dass gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf. Es ist nicht Zweck des Kostenverfahrens, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht.
Die Vorinstanzen haben der Klägerin (Vermieterin) die Kosten auferlegt, da diese ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung voraussichtlich unterlegen wäre.
Ohne Rechtsfehler hat das Beschwerdegericht angenommen, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bei Fortführung des Rechtsstreits abzuweisen gewesen wäre, weil die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bereits vor Klageeinreichung konkludent zugestimmt hatte.
Fazit
Die Vermieterin musste die Kosten des Verfahrens tragen!
Das Einverständnis der Beklagten bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Für Mieterhöhungsvereinbarungen (Angebot nach §§ 558, 558a BGB und Annahme nach § 558b Abs. 1 BGB) gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, sodass sie auch konkludent getroffen werden können.
Bei dem Mieterhöhungsverlangen handelt es sich um einen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Änderungsvertrages. Mit der (konkludenten) Zustimmung der Mieterin, die als Annahme eines solchen Änderungsantrags zu werten ist, kam eine zum bisherigen Mietvertrag abgeänderte Mieterhöhungsvereinbarung zustande. Das Angebot wurde sodann auch wirksam und stillschweigend angenommen, der geforderte Mieterhöhungsbetrag wurde vorbehaltlos gezahlt.
In Fällen wie diesen werden die Modalitäten bzgl. des monatlichen Mietzinses abgeändert und der Mietvertrag bleibt ansonsten bestehen.
Formerfordernisse
Die Regelung des § 558b BGB (Zustimmung zur Mieterhöhung) schreibt eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor, während das Erhöhungsverlangen des Vermieters gemäß §558a Abs. 1 BGB jedoch in Textform zu erklären und zu begründen ist. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich (schriftlich) als auch konkludent (durch stillschweigende Annahme) erteilen.
Möchten Sie als Vermieter:in ebenfalls die Miete erhöhen und benötigen hierbei Hilfe, dann dürfen Sie uns gerne kontaktieren. Wir beraten Sie umfassend zur richtigen Vorgehensweise und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.
Finn Streich
Rechtsanwalt & Partner
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
Dies ist eine redaktionell aktualisierte Version, erstmalig veröffentlicht bei Anwalt.de im Jahre 2018
