Wie Vermieter eine rechtmäßige Erhöhung der Miete gerichtlich durchsetzen können
In einem Mietverhältnis stehen sich die Interessen von Mieter und Vermieter stets gegenüber. Um die beiden Interessen in Einklang zu bringen, sieht das BGB etliche Vorschriften, insbesondere in Bezug zu Mieterhöhungen, vor. Einerseits wird der Mieterschutz im Bürgerlichen Gesetzbuch hoch angesehen. Andererseits soll auch die Wirtschaftlichkeit des Wohnungseigentums gesichert werden.
Über die Hälfte der Haushalte in Deutschland befinden sich in einem Mietverhältnis. Gerade deshalb versteht sich auch, dass Streitigkeiten rund um das Wohnraummietverhältnis vor den Amtsgerichten regelmäßig an der Tagesordnung stehen. Diese sind nämlich für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen zuständig, § 29a Abs. 1 ZPO. Streitigkeiten um die Höhe der Miete machen dabei einen großen Teil der Verfahren aus.
Schwierigkeiten bereiten dabei besonders die Anwendung der Vorschriften über die Mieterhöhung des BGBs. Zeitliche, als auch zahlenmäßige Begrenzungen sind neben den formalen Anforderungen ebenso einzuhalten, wie gegebenenfalls ein ordnungsgemäßes Vorgehen bei einer späteren gerichtlichen Streitigkeit.
Im nachfolgenden Blogbeitrag sollen daher die Grundzüge einer Mieterhöhung dargestellt werden, um Fehler zu vermeiden und Mieter- als auch Vermieterrechten bei anstehenden Mieterhöhungen gerecht zu werden.
Was können Vermieter tun, um die Mieterhöhung dennoch durchzusetzen?
Vermieter haben unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, siehe hierzu § 558 BGB. Wird eine Zustimmung durch die Mieter nicht erteilt oder dem Erhöhungsverlangen widersprochen, so kann der Vermieter eine Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Diese ist innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist einzureichen.
Wird eine Klage innerhalb der vorgesehenen Klagefrist nicht erhoben, wird davon ausgegangen, dass ein Interesse an der Mieterhöhung nicht besteht, so dass das vom Vermieter geltend gemachte Erhöhungsverlangen unwirksam wird. Da es sich bei dem Erhöhungsverlangen um ein Angebot auf eine Vertragsänderung handelt, erlischt dieses Angebot mit Ablauf der Klagefrist.
Beispiel: Der Brief ging den Mietern am 16.05. zu.
Die Zustimmungsfrist endet am 31.07.
Wird eine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen nicht erteilt, kann seitens des Vermieters eine Zustimmungsklage bis zum 31.10. beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden.
Was gilt es bei der Zustimmungsklage zwingend zu beachten?
Die Klage ist vom Vermieter beim zuständigen Amtsgericht einzureichen.
Sind mehrere Vermieter vorhanden, muss die Zustimmungsklage durch alle Vermieter unterzeichnet und eingereicht werden.
Erst im April 2023 musste sich das Landgericht Berlin mit der Problematik um das Vorhandensein mehrerer Vermieter im Rahmen einer Zustimmungsklage befassen. Auf das Urteil des Amtsgericht Berlin vom 15. Juli 2020 wurde von Seiten des Klägers (Vermieter) Berufung eingelegt, sodass das Landgericht Berlin zu entscheiden hatte.
In dem Fall sollte der Mietzins erhöht werden. Der Mieter stimmte dem Erhöhungsverlangen nicht zu, weshalb die Zustimmung durch eine Zustimmungsklage eingeholt werden sollte. Problematisch gestaltete sich, dass lediglich einer der Vermieter die Klage unterschrieb und einreichte. Das Landgericht Berlin wies darauf hin, dass zur ordnungsgemäßen Einreichung der Zustimmungsklage, diese von allen vorhandenen Vermietern unterschrieben und einzureichen sei, vgl. LG Berlin, Beschluss v. 25.04.23, Az. 67 S 223/20.
Festzuhalten ist daher, dass gerade auch bei länger bestehenden Mietverträgen genau darauf zu achten ist, wer als Vermieter anzusehen ist und die Klage sodann auch gemeinsam eingereicht werden sollte.
Im Gegenzug versteht sich auch, insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Mietzins von allen Mietern gemeinsam zu erbringen ist, dass die Zustimmung von allen Mietern gemeinsam zu fordern ist.
Die Klage muss sich demnach auch gegen alle Mieter im Gesamten zu richten. Haben einzelne Mieter die Zustimmung erklärt, reicht dies daher ebenso für die Erhöhung des Mietzinses aus, sodass Zustimmungsklage erhoben werden muss.
Mit der Klage soll die Zustimmung zur Erhöhung der Miete geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass der Antrag bestimmt genug ist. Das bedeutet, dass insbesondere ersichtlich werden muss, welcher Betrag nach der Erhöhung genau geschuldet sein soll. Das schließt ein, dass sich zunächst aus der Klage ergibt, welches Mietverhältnis genau betroffen ist und welcher Betrag zu welchem Zeitpunkt gefordert wird.
Was sind die Folgen einer Zustimmungsklage?
1. Erhalt der Zustimmung
Die Zustimmungsklage ist darauf gerichtet, die fehlende Zustimmung zu überwinden und eine Mieterhöhung im zweiten Schritt umzusetzen. Im Punkt geht es daher darum, den Mieter dazu zu bewegen, die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen abzugeben. Wird die Mieterhöhung vor Gericht für zulässig erachtet, so wird die fehlende Zustimmung durch das gerichtiche Urteil ersetzt. Im juristischen Sinne wird die Abgabe der Zustimmung fingiert, wenn der Mieter zur Abgabe der Erklärung verurteilt wird und die Frist zur Einlegung von Rechtsmitteln gegen diese Entscheidung abgelaufen ist, vgl. § 894 S. 1 ZPO. Die Zustimmung gilt sodann auch ohne tatsächliche Abgabe als erteilt.
Zu beachten ist, dass das Gericht auch nur einen Teil der Mieterhöhung als unzulässig bzw. zulässig erachten kann. Die Klage hat dann teilweise Erfolg, wird aber im Übrigen abgewiesen.
Wichtig ist auch der Umstand, dass der Vermieter auch noch vor Gericht berechtigt ist, etwaige Mängel seines Erhöhungsverlangens zu berichtigen, § 558b Abs. 3 S. 1 BGB. Die Überlegungsfrist beginnt dann für den Mieter erneut zu laufen, § 558b Abs. 3 S. 2 BGB. Stimmt der Mieter dem nachgeholten Erhöhungsverlangen zu, hat der Vermieter die Verfahrenskosten zu tragen, da eine Veranlassung des Verfahrens durch den Kläger wegen des mangelhaften Erhöhungsverlangens nicht angenommen werden kann.
2. Zahlung der erhöhten Miete
Kommt das Gericht zu der Entscheidung, dass die Mieterhöhung zulässig ist, so ergeht ein Zustimmungsurteil und die Zustimmung wird durch dieses ersetzt, sofern die Zustimmung nicht doch noch von Seiten des Mieters erteilt wird. Die Wirkung der zulässigen Mieterhöhung tritt dann zum Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens ein, unabhängig davon, ob die Zustimmung freiwillig abgegeben oder durch ein gerichtliches Urteil erstritten wurde.
Der nicht gezahlte, erhöhte Teil der Miete wird als rückständige Miete behandelt. Fällig wird dieser Betrag allerdings erst mit Rechtskraft des Urteils, sodass der Betrag erst dann auch gefordert werden kann. Der Mieter gelangt daher dann auch erst mit der Zahlung des Betrages in Verzug, wenn die Zahlungen auch nach Rechtskraft des Urteils ausbleiben.
Interessant in diesem Zusammenhang zu lesen: BGH, Urteil vom 4. 5. 2005 – VIII ZR 94/04
3. Kostentragung vor Gericht
Wird der Klage stattgegeben, so hat dies zur Folge, dass der Mieter als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, vgl. § 91 Abs. 1 S. 1 GKG.
4. Weiterreichende Konsequenzen
Weigert sich der Mieter selbst nach erfolgreicher Zustimmungsklage gegen die Zahlung des Mehrbetrags, so steht dem Vermieter unter Umständen ein Recht zur ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung nach allgemeinen Grundsätzen zu, vgl. §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3 BGB.
Mehr Informationen zum Thema & Hilfestellung
Dies ist ein weiterer Blogbeitrag zu unserer Informationsreihe rund um das Thema „Mieterhöhung“, der den Schwerpunkt auf die „Zustimmungsklage“ legt.
In unseren vorausgegangenen Blogbeiträgen können Sie sich über die Rechte und Pflichten der beteiligten Mietparteien informieren und Antworten auf Ihre Fragen finden:
Die Mieterhöhung – Was Vermieter dürfen und was nicht
Die Mieterhöhung – Was Mieter wissen sollten
Sie haben weitergehende Fragen, ein bestimmtes Problem in diesem Zusammenhang oder möchten eine unverbindliche Einschätzung Ihrer Situation durch einen Rechtsanwalt erhalten? Dann scheuen Sie sich nicht vor einer Kontaktaufnahme mit uns, wir sehen Ihrem Anruf unter Hamburg: 040 524 725 010 oder
Stuttgart: 0711 60 70 280 entgegen.
