„Temperaturen rauf, Miete runter“?
Der Klimawandel ist spürbar, die Sommer werden immer heißer. In den Sommermonaten ist es mancherorts kaum noch erträglich. Eine Mietminderung aufgrund schlecht oder nicht isolierter Bausubstanz ist generell bekannt, allerdings eher im Winter, wenn die Heizkosten rasant steigen.
Wie sieht es aber im umgekehrten Fall aus, wenn die Temperaturen in angemieteten Räumen oder Gebäuden ins Unerträgliche steigen? Ist die Nutzung von Gebäuden jenseits von erträglichen Temperaturen noch zumutbar? Was müssen Mieter oder Gewerbemieter ertragen, inwiefern sind sie selbst verantwortlich für ein gesundes Raumklima und welche Verpflichtungen liegen auf der Seite der Vermietenden? Wir klären auf.
Sind Vermieter verpflichtet Gebäude zu dämmen?
Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters dafür zu sorgen, dass es im Sommer in der Wohnung nicht zu heiß wird.
Gesetzliche Anforderungen an die Wärmedämmung von Gebäuden sind in dem Gebäudeenergiegesetz (kurz: GEG) normiert. Dieses enthält konkrete bauliche Vorgaben, die im Einzelfall auch eine Dämmungspflicht für den Vermieter beinhalten können.
Die genauen Verpflichtungen hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Art des Gebäudes oder seinem Baujahr.
Tipp: Gerne beraten wir Sie im Rahmen unserer kostenlosen Ersteinschätzung, ob für Ihr Objekt möglicherweise eine solche Pflicht besteht und welche Ansprüche in diesem Zusammenhang stehen!
Auch im Gewerbemietrecht ist eine solche Dämmungspflicht des Vermieters grundsätzlich möglich. Hierbei kommt es gleichwohl auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.
Zu beachten ist, dass eine solche Pflicht im Gewerbemietrecht bereits zu bejahen sein könnte, wenn ein im Gewerbemietvertrag vereinbarter Nutzungszweck bei bestimmten Raumtemperaturen nicht mehr zu erreichen ist.
So erweist sich eine Gewerberaummiete zum Betrieb eines Restaurants von wenig Nutzen, wenn z.B. aufgrund von mangelndem Sonnenschutz des Gebäudes im Sommer regelmäßig eine Raumtemperatur von über 30 Grad zu messen ist.
Tipp: Es empfiehlt sich hierzu bereits konkrete Vereinbarungen im Mietvertrag zu treffen, um spätere Streitigkeiten zu verhindern und damit Zeit, Geld und Nerven zu sparen. Selbstverständlich stehen wir Ihnen beim Erstellen und Prüfen Ihres Mietvertrags mit unserem Team gerne tatkräftig zur Seite!
Welche Höchsttemperaturen sind in einer Mietwohnung zulässig?
Sowohl Wohn- als auch Gewerberäume müssen so beschaffen sein, dass auch in den Sommermonaten erträgliche Innentemperaturen hergestellt werden können.
Gesetzlich normierte Höchsttemperaturen gibt es nicht, da immer eine Abwägung der Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Auch die Rechtsprechung bestimmt keine genauen Höchstwerte für die Raumtemperatur.
Die Rechtsprechung orientiert sich jedoch in mehreren Entscheidungen an den in den technischen Regelungen für Arbeitsstätten (ASR A3.5) und in der DIN EN ISO 7730 genannten Werten. Danach sollte die Lufttemperatur am Arbeitsplatz 26 Grad nicht überschreiten. Da zu hohe Temperaturen nicht nur am Arbeitsplatz zu einer Gesundheitsgefährdung führen, sondern auch in der Privatwohnung, können die Werte auch als Anhaltspunkte für die Privatraummiete dienen.
Dass diese Werte jedoch stehts einer Einzelfallprüfung unterliegen und keine allgemeingültigen Höchsttemperaturen darstellen zeigt u.a. auch eine Entscheidung des Amtsgerichts Leipzig (Az.: 164 C 6049/04) in welcher es heißt, dass Mieter einer Dachgeschosswohnung auch Temperaturen von 30 Grad Celsius hinzunehmen haben, da schon beim Einzug bewusst gewesen sein müsste, dass sich diese aufgrund von physikalischen Gegebenheiten im Sommer stärker erhitzen würde als z.B. eine Wohnung im Erdgeschoss.
Gemäß bestehender Normen werden folgende Grenzen für Raumtemperaturen herangezogen:
| Außentemperatur | Empfohlene Raumtemperatur |
| bis 26°C | zwischen 22°C und 25°C |
| zwischen 26°C und 29°C | zwischen 23°C und 26°C |
| zwischen 29°C und 32°C | zwischen 24°C und 27°C |
Die Arbeitsstättenrichtlinie (ASR 6/1.3) bestimmt, dass in Arbeitsräumen bei Außentemperaturen bis zu 32 Grad Celsius die Innentemperatur 26 Grad Celsius nicht übersteigen darf. Bei höheren Außentemperaturen muss die Innentemperatur mindestens 6 Grad unter der Außentemperatur liegen.
Diese Werte können also als Anhaltspunkte dienen, stellen aber keine allgemeingültigen Höchstwerte dar.
Wie sieht es mit zulässigen Maximaltemperaturen im Gewerbemietrecht aus?
Im Gewerbemietrecht äußerte sich die Rechtsprechung ebenfalls mehrfach zu der Frage von zulässigen Höchsttemperaturen unter Heranziehung der Werte aus der Arbeitsstättenrichtlinie.
So entschied z.B. das OLG Hamm in seinem Urteil vom 28.02.2007 (30 U 131/06) für eine Gewerberaummiete, dass bei einer Außentemperatur von bis zu 32 Grad Celsius, die zulässige Raumtemperatur regelmäßig 26 Grad Celsius nicht übersteigt und bei höheren Außentemperaturen die Innentemperatur regelmäßig mindestens 6 Grad Celsius unter der Außentemperatur liegt, ohne dass hierdurch das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zum Zeitpunkt der Anmietung wesentlich geändert wird.
Das OLG Rostock (Urteil vom 17.05.2018 – 3 U 78/16) geht für einen Gewerbemietvertrag zum Betrieb eines Modegeschäfts davon aus, dass eine Raumtemperatur von 26 Grad Celsius regelmäßig nicht überschritten werden darf.
Es ist möglich und ratsam diesbezüglich bereits Regelungen im Gewerbemietvertrag zu treffen, da diese vertraglichen Vereinbarungen von den Gerichten vorrangig zu berücksichtigen sind.
Tipp: Wir erstellen und prüfen auch Gewerbemietverträge für Sie, damit kostspielige und zeitintensive gerichtliche Streitigkeiten erst gar nicht entstehen können. Denn auch hier gilt, dass diese Werte aus der Rechtsprechung lediglich Anhaltspunkte darstellen und nicht auf jeden Einzelfall anzuwenden sind.
Was müssen Vermieter isolieren/ dämmen?
Die genauen Anforderungen des GEG an Wärmedämmung können je nach Art des Gebäudes und seinem Baujahr variieren, grundlegende Dämmungsmaßnahmen, die Vermieter in der Regel durchführen müssen sind z.B. die Dachdämmung, Fassadendämmung und Kellerdeckendämmung, falls der Keller beheizt wird.
Wie gut muss eine Mietwohnung isoliert sein?
Wie gut eine Mietwohnung isoliert sein muss ist ebenfalls im Gebäudeenergiegesetz vorgegeben und hängt von dem konkreten Gebäude ab. Wenn Sie sich unsicher sind, ob die Dämmung und Isolierung Ihrer Mietwohnung den erforderlichen Standards entspricht, empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren. Wir können Sie als Experten auf diesem Gebiet umfassend über die spezifischen Anforderungen für Ihr Gebäude informieren.
Welche Mittel kann man nutzen, um die Raumtemperatur zu senken?
Bereits kleine Modernisierungsmaßnahmen können dabei helfen eine normale Raumtemperatur zu schaffen. So beispielsweise durch das Anbringen von Markisen oder Rollläden, die sich mit wenig Aufwand und geringen Kosten installieren lassen. Auch der Einbau einer Klimaanlage ist möglicherweise sinnvoll.
Möglicherweise sind auch größere Arbeiten wie die Isolierung der Außenwände notwendig, um die Temperatur im ganzen Gebäude zu senken.
Dürfen Mieter eine Klimaanlage vom Vermieter verlangen?
Nur der Vermieter darf über die Art und Weise der Mangelbehebung entscheiden. Auch wenn der Mieter den Einbau einer Klimaanlage verlangt, kann der Vermieter alternativ eine Markise oder Jalousien an den Fenstern anbringen. Vorausgesetzt wird nur, dass die Maßnahme geeignet ist, um zur Senkung der Raumtemperatur beizutragen.
Viel zu heiß in der Wohnung – ein Recht auf außerordentliche Kündigung?
Möglicherweise hat der Mieter ein Recht auf außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB, weil die Wohnung zu warm ist. Hierzu müsste ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen. Dies ist gemäß § 569 Abs. 1 S. 1 BGB insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Also kann ein solcher wichtiger Grund angenommen werden, wenn die Temperaturen in der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung des Mieters zur Folge haben. Ein vorübergehendes Unwohlsein genügt nicht. Es müssen Gesundheitsstörungen mit Krankheitscharakter zu befürchten sein. Eine Überschreitung der Innentemperatur von 26°C allein bedeutet daher noch keine Gesundheitsgefährdung. Diese muss vielmehr zusätzlich vorliegen.
Der Verfassungsgerichtshof in Berlin bejahte in einem Einzelfall (Urteil v. 20.3.2007 – VerfGH 40/06), in dem sich eine Dachgeschosswohnung im Sommer auf 46°C aufheizte und damit Unterschiede von über 10°C zur Außentemperatur aufwies, die Gesundheitsgefährdung und damit einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung im Sinne der §§ 543 Abs. 1 S. 1, 569 Abs. 1 S. 1 BGB.
Sonnenschutz und Belüftung – Ist der Vermieter in der Pflicht?
Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters dafür Sorge zu tragen, dass es in der vermieteten Wohnung nicht zu warm wird. Auf welche Art und Weise dies gewährleistet werden soll, steht ihm jedoch frei zur Entscheidung, solange die gewählte Art und Weise objektiv betrachtet dazu geeignet ist, vor Hitze in der Wohnung zu schützen.
Darf man die Miete aufgrund zu hoher Temperaturen im Gebäude mindern?
Die Beantwortung der Frage, ob eine „Mietkürzung“ vorgenommen werden darf ist einzelfallabhängig. Es kommt vor allem auf den Temperaturunterschied zwischen innen und außen, das Baujahr des Gebäudes und auch der Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes an.
Grundsätzlich ist die Geltendmachung eines Rechts auf Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB möglich, wenn ein Sachmangel vorliegt, wenn also die Hitze auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist.
Je neuer und besser ausgestattet die Immobilie ist, desto eher hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung im Sommer, weil wahrscheinlich ein baulicher Mangel der Grund für die Hitze im Gebäude ist. Bei älteren Gebäuden ist davon auszugehen, dass sie weniger isoliert sind und es daher zu höheren Temperaturen kommen kann, also dürfte oftmals kein baulicher Mangel vorliegen. Bei einem Neubau bzw. einem neueren Gebäude gelten andere Standards bei der Wärmeisolierung, durch die es gar nicht erst zu sehr hohen Temperaturen kommen sollte.
Vor Geltendmachung einer Mietminderung sollte daher stehts ein Rechtsanwalt für Mietrecht konsultiert werden. Wir beraten Sie hierzu gerne im Rahmen unserer kostenlosen Ersteinschätzung. So können Fehler bei der Vorgehensweise und teure Konsequenzen vermieden werden.
Um wieviel Prozent darf man im Hitzefall die Miete mindern?
Es gibt bisher keine einheitliche Regelung zur Höhe der Mietminderung in diesem Fall. Daher ist die Höhe einer Mietminderung einzelfallabhängig. Das Amtsgericht Hamburg gab z.B. mit seinem Beschluss im Mai 2006 (Az.: 46 C 108/049) einen Wert von 20% Mietminderung bei tagsüber 30°C an, weil der Wärmeschutz der Wohnung nicht dem technischen Stand entsprach, welcher zum Zeitpunkt seiner Errichtung vorgegeben war und daher ein Mangel vorlag.
Diese Minderung gilt allerdings nur anteilig für die Tage, an denen die unverhältnismäßige Hitze in der Wohnung auch wirklich festgestellt werden konnte.
Ist eine hitzebedingte Mietminderung auch rückwirkend möglich?
Grundsätzlich ist eine Mietminderung erst ab einer Mängelanzeige möglich, da der Vermieter erst ab diesem Zeitpunkt nachweislich Kenntnis über den Sachverhalt und die Chance bekommt, den benannten Mangel zu beheben. Ratsam ist es für den Mieter mit der Mängelanzeige auch gleich die Minderung geltend zu machen. Sollte dies nicht erfolgt sein, sondern lediglich eine Mängelanzeige stattgefunden haben, kann die Mietminderung auch rückwirkend noch, bis zum Zeitpunkt der Mängelanzeige zurück, geltend gemacht werden, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass er in Unkenntnis der Rechtslage war.
Tipp: Aus diesem Grund ist dem Mieter eine möglichst frühe Mängelanzeige zu empfehlen. Zudem sollte der Mieter sich rechtlich dazu beraten lassen, ob die Miete in seinem Fall nur noch gemindert gezahlt oder unter Vorbehalt gezahlt werden sollte.
Muss eine Mietminderung wegen zu hoher Temperaturen angekündigt werden?
Ja, damit eine Mietminderung bei Hitze wirksam werden kann, muss der Mieter seinem Vermieter gegenüber eine Mängelanzeige tätigen. Zwar ist eine mündliche Mängelanzeige möglich, wir empfehlen jedoch immer die schriftliche Form.
Enthalten sollte die Mängelanzeige folgende Informationen:
• eine möglichst genaue Problembeschreibung
• Dokumentation von Messungen der Innen- und Außentemperatur
• falls möglich: Zeugenbenennung
• Information darüber, dass eine Mietminderung wegen Hitze geltend gemacht wird oder dass eine vollständige Zahlung der Miete nur unter Vorbehalt erfolgt
• eine Frist für den Vermieter zur Mängelbeseitigung
Dürfen Vermieter die Kosten einer Wärmedämmung auf ihre Mieter umlegen?
Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kosten für eine Wärmedämmung auf ihre Mieter umlegen. Gemäß § 559 BGB kann ein Vermieter die jährliche Kaltmiete nach einer Modernisierung um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn die Maßnahmen zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen und dadurch die Betriebskosten des Gebäudes langfristig reduziert werden. Der Vermieter muss die geplanten Modernisierungsmaßnahmen ankündigen und die Mieter über die voraussichtlichen Kosten sowie die zu erwartende Mieterhöhung informieren.
Auch hier gilt, dass vordergründig die Vereinbarungen im Mietvertrag zu beachten sind, wobei aber eine zum Nachteil des Mieters von § 559 Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung gem. § 559 Abs. 6 BGB unwirksam ist.
Tipp: Es ist ratsam sich im Rahmen einer solchen Mieterhöhung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht beraten zu lassen, damit die Einhaltung der Grenzen des § 559 BGB gewährleistet ist.
