Jun 18, 2024 | Mietrecht

Die Mieterhöhung – Was Mieter wissen sollten

Müssen Mieter die Ankündigung einer Mieterhöhung uneingeschränkt hinnehmen?

Nein. Mieter sind nicht dazu verpflichtet, jeglicher Mieterhöhung seitens der Vermieter zuzustimmen. Das Gesetz räumt den Mietern hierfür eine Überlegungsfrist, die sogenannte Zustimmungsfrist ein, vgl. § 558b Abs. 2 S. 1 BGB. Die Zustimmung muss bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens erteilt sein. Der Mieter hat demnach mindestens zwei Monate, höchstens drei Monate Zeit, die Zustimmung abzugeben. Die Frist beginnt allerdings nur zu laufen, wenn das Erhöhungsverlangen selbst wirksam ist. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, vgl. § 558b Abs. 4 BGB

Die Zustimmungsfrist ist abgelaufen und nun?

Eine nach der Zustimmungsfrist abgegebene Erklärung kann unter Umständen aber dennoch wirksam sein. Dies setzt voraus, dass das Erhöhungsverlangen noch gilt, demnach weder zurückgenommen noch sonst unwirksam geworden ist, beispielsweise durch Ablauf der Klagefrist.

Kommt es zu einer gerichtlichen Verhandlung, weil der Vermieter gegen die nicht erteilte Zustimmung vorgeht, so kann die Zustimmung noch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erklärt werden.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter bei korrekter Berechnung des zulässigen Erhöhungsbetrags einen Anspruch auf Zustimmung hat. Die Zustimmung ist dann vom Mieter aus zu erteilen. Dies sollte dem Vermieter auch mitgeteilt werden. Wird der Vermieter von der Zustimmung nicht in Kenntnis gesetzt, kann ihn dies dazu veranlassen, Klage zu erheben. Die Kosten hierfür hat bei erfolgreicher Klage der Mieter zu tragen.

Wie muss die Zustimmung erfolgen?

Die Zustimmung kann grundsätzlich formfrei erfolgen. Die Zustimmung kann dann entweder ausdrücklich, durch beispielsweise mündliche Äußerung gegenüber dem Vermieter oder konkludent durch schlüssiges Verhalten des Mieters erklärt werden, in dem er zum Beispiel den Dauerauftrag abändert. Die Abbuchung der erhöhten Miete durch das Lastschriftverfahren genügt nicht, um eine Zustimmung annehmen zu können. 

Die Zustimmung ist dagegen schriftlich abzugeben, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde oder es sich um einen Mietvertrag handelt, der wirksam für länger als ein Jahr abgeschlossen wurde. Hat der Vermieter die Zustimmung im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich schriftlich eingefordert, so geht man davon aus, dass der Vermieter eine anderweitig erklärte Zustimmung nicht als eine solche erfasst, mit der Folge, dass es zu Streitigkeiten, wenn nicht sogar zu einem gerichtlichen Verfahren kommt.

Es gibt mehrere Mieter

Sind mehrere Mieter vorhanden, ist die Zustimmung von allen Mietern gemeinsam abzugeben. Ein Ehepartner kann nicht die Erklärung für den jeweils anderen abgeben.

Ab wann erfolgt die Mieterhöhung?

Wird die Zustimmung erklärt und haben die Parteien keine anderweitige Vereinbarung getroffen, tritt die Mieterhöhung unmittelbar nach Ablauf der Zustimmungsfrist ein. Hat der Mieter die Zustimmung zu einem früheren Zeitpunkt erklärt, so kann die erhöhte Miete nicht früher gefordert werden. Zu welchem Zeitpunkt innerhalb der Zustimmungsfrist die Zustimmung erteilt wird, ist daher unbedeutend. Vor Ablauf der Zustimmungsfrist kann die erhöhte Miete nicht gefordert werden.

Zwar hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, eine die erhöhte Miete bereits zu einem früheren Zeitpunkt als gesetzlich vorgesehen zu verlangen. Erteilt der Mieter allerdings eine dahingehende Zustimmung, so ist diese wirksam mit der Folge, dass der Vermieter die erhöhte Miete zu einem früheren Zeitpunkt fordern kann.

Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Auch bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen muss die Erhöhung der Miete vom Mieter nicht uneingeschränkt hingenommen werden. Eine Mieterhöhung kommt nicht in Betracht, wenn sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, § 559 Abs. 4 S. 1 BGB. Härte in diesem Sinne meint eine wirtschaftlich untragbare Belastung. Dies wird angenommen, wenn der Mieter mit einer Mietzahlung von mehr als 50 % des Einkommens belastet wird. Eine Mietbelastung von mehr als 30 % des (zu berücksichtigenden) Einkommens kann aber in den meisten Fällen bereits Schwierigkeiten bereiten.

Die Gründe, die eine Härte begründen, müssen rechtzeitig mitgeteilt werden. Sie sind daher zum Ende des auf die Modernisierungsankündigung folgenden Monats dem Vermieter in Textform mitzuteilen, § 559 Abs. 5 S. 1 BGB iVm. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB. Werden die Gründe verspätet vorgebracht, kann dies dazu führen, dass sie nicht berücksichtigt werden. Sie werden dann nur noch berücksichtigt, wenn der Mieter zum Vorbringen der Gründe unverschuldet verhindert war und er sie unverzüglich in Textform dem Vermieter bis spätestens zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitteilt, § 555d Abs. 4 S. 1 und 2 BGB. Hierauf hat der Vermieter den Mieter hinzuweisen. Fehlt ein etwaiger Hinweis, ist der Mieter lediglich daran gebunden, dem Vermieter bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme die Härtegründe mitzuteilen, § 555d Abs. 5 S. 1 und 2 BGB.

Wurden die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt, der Mieter auf zuvor stehende Umstände hingewiesen und macht der Mieter Härtegründe form- und fristgerecht geltend, so sind die Interessen des Vermieters gegen die Interessen des Mieters gegeneinander abzuwägen. Überwiegen die Interessen des Mieters, so ist eine Mieterhöhung ,,soweit“ ausgeschlossen, § 559 Abs. 4 S. 2. BGB. ,,Soweit“ meint, dass die Mieterhöhung soweit ausgeschlossen ist, wie sie eine Härte bedeuten würde. Eine Mieterhöhung im Gesamten wird dadurch nicht ausgeschlossen.

Es findet keine Abwägung statt, mit der Folge, dass die Mieterhöhung erfolgen kann, wenn

  • die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
  • die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen der Vermieter zu entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen rechtlich verpflichtet ist, beispielsweise bei der Erfüllung sogenannter Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz.

Welche Möglichkeiten haben Mieter, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren?

Widerspruch

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit für den Mieter, der Mieterhöhung zu widersprechen. Insbesondere, wenn die Mieterhöhung sonderbar hoch erscheint oder bereits mehrfach erhöht wurde, lohnt sich ein genauerer Blick auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters.

Fehler können sich zunächst allein aus der Form des Vermieterschreibens ergeben. Bestimmte Angaben sind verpflichtend darin anzugeben. Insbesondere die korrekte Angabe aller Mietvertragsparteien, der Zeitpunkt, ab wann die erhöhte Miete zu zahlen ist, als auch die Gründe der Mieterhöhung sind als Pflichtangaben anzusehen. Fehlen diese, so ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, mit der Folge, dass allein der bislang vereinbarte Mietzins weiterhin geschuldet wird.

Voreilig sollte allerdings kein Widerspruch eingelegt werden. Zeigt Ihr Vermieter auf Ihren Widerspruch hin keine Einsicht, kann der Fall schnell vor Gericht ausgetragen werden. Sollte das Gericht die Mieterhöhung für zulässig erachten, so sind die Verfahrens- und Anwaltskosten vom Mieter zu tragen. Ob ein Widerspruch sinnvoll erscheint, sollte daher zuvor mit äußerster Vorsicht durchdacht, besser noch mit dem Anwalt Ihres Vertrauens besprochen werden.

Als auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei berät die Kanzlei Streich und Kollegen seit über dreißig Jahren Mandanten, unter anderem bei Widersprüchen gegen Mieterhöhungen. Profitieren Sie von unserer Erfahrung und kontaktieren Sie uns gerne.

Teilweise Zustimmung

Es verbleibt natürlich auch die Möglichkeit, einem Teilbetrag der Mieterhöhung zuzustimmen. Vorteil davon ist, dass sich in einem möglichen späteren Verfahren der für die Kostenberechnung grundlegende Streitwert auf den Betrag beschränkt, dem nicht zugestimmt wurde, wodurch das Kostenrisiko minimiert werden kann.

Kündigung

Ist der Mieter mit der Erhöhung des Mietzinses nicht einverstanden, so steht ihm die Möglichkeit offen, bis zum Ablauf des zweiten Monats, nachdem ihm das Erhöhungsverlangen zugegangen ist, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen, vgl. § 561 Abs. 1 BGB. Der Mieter hat demnach zwei Monate Zeit, sich zur Kündigung zu entschließen. Das Kündigungsschreiben muss dem Vermieter bis zum Ablauf der Frist zugegangen sein.

Kündigt der Mieter das Mietverhältnis ordnungsgemäß, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des folgenden Monats. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, vgl. § 561 Abs. 2 BGB.

Wollen Sie als Mieter eine Zustimmung nicht erklären, so können Sie das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Zur Einreichung der Kündigung haben Sie als Mieter eine Überlegungsfrist von zwei Wochen. Die außerordentliche Kündigung hat bestenfalls gegen Zustellungsurkunde dem Vermieter zuzugehen.  

Möglichkeiten bei Staffel- oder Indexmiete

Weder bei der Staffel- noch bei der Indexmiete besteht ein Sonderkündigungsrecht aufgrund einer Mieterhöhung. Es verbleibt aber die Möglichkeit einer ordentlichen fristgerechten Kündigung, wenn keine anderslautende vertragliche Vereinbarung besteht. Wird eine Mieterhöhung beispielsweise zu früh gefordert, sollte dieser unverzüglich, bestenfalls schriftlich widersprochen werden.

Widerspruch gegen Mieterhöhung nach Modernisierung

Auch bei Modernisierungsmaßnahen kann der Mieter der Mieterhöhung widersprechen. Der Widerspruch ist aber auf die Geltendmachung von Formfehlern beschränkt. Gerügt werden kann daher nur, dass beispielweise die Ankündigung zu spät erfolgte oder der angekündigte Mehrbetrag um mehr als 8% überschritten wird. Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden (§ 559 BGB).

Folge des berechtigten Widerrufs ist, dass sich die dreimonatige Frist verdoppelt. Die erhöhte Miete kann daher erst mit Ablauf von sechs Monaten verlangt werden.

Eine weitere Option für Mieter der Mieterhöhung entgegenzutreten ist die Geltendmachung eines Härtefalls, siehe weiter oben im Beitrag. Selbstverständlich steht es dem Mieter jederzeit frei, fristgerecht ordentlich zu kündigen.

Mehr Informationen & Hilfe

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Autor: Finn Streich

Rechtsanwalt und Partner

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