Darf ein Vermieter den neuen Lebenspartner eines Mieters ablehnen?
Vermieter sind seit dem 01.11.2015 gemäß den gesetzlichen Regelungen nach § 19 BMG (Bundesmeldegesetz) verpflichtet, eine Wohnungsgeberbescheinigung auszustellen. Diese ist für Mieter dringend erforderlich, um sich mit der aktuellen Meldeadresse beim Einwohnermeldeamt registrieren zu können und Voraussetzung für die Erstellung eines gültigen Ausweisdokuments.
Das Wichtigste kurz und knapp vorab
• Ein Mietvertrag ersetzt keine Wohnungsgeberbestätigung
• Vermieter müssen Lebenspartner von Mietern dulden
• Dauergäste oder Lebenspartner sind nicht automatisch Untermieter
• Ohne Wohnungsgeberbestätigung keine Ummeldung möglich
• Eingezogene Lebenspartner berechtigen Vermieter zur Erhöhung der Nebenkosten
Was genau ist eine Wohnungsgeberbescheinigung?
Die Wohnungsgeberbestätigung oder auch Wohnungsgeberbescheinigung ist ein formloses Dokument, welches beim Einzug vom Vermieter auszuhändigen ist und bestätigt, dass der Mieter tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist. Da es sich um ein formloses Dokument handelt, müssen nur wenige Vorgaben beachtet werden. § 19 Abs.3 Bundesmeldegesetz (BMG) legt dabei fest, welchen Inhalt die Wohnungsgeberbescheinigung enthalten muss:
• Name und Anschrift des Wohnungsgebers und wenn dieser nicht Eigentümer ist, dann auch den Namen des Eigentümers
• Das Einzugsdatum
• Anschrift der Wohnung
• Namen der nach § 17 Absatz 1 meldepflichtigen Personen
Die Wohnungsgeberbescheinigung kann dem Mieter in Papierform übergeben werden oder direkt an die Meldebehörde übermittelt werden. Im Falle einer elektronischen Übermittlung erhält der Mieter lediglich eine Nummer, die er dem Einwohnermeldeamt nennen muss. Mit dieser kann man die elektronische Mitteilung abrufen.
Da nach § 17 Bundesmeldegesetz die Meldung eines Einzuges innerhalb von zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt zu erfolgen hat, sollte man sich mit dieser Einwohnermeldebestätigung nicht zu viel Zeit lassen.
Was ist, wenn sich eine Vermieterin oder ein Vermieter weigert, eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen?
Grundsätzlich besteht gerade seit dem 01.11.2015 eine Pflicht des Vermieters mitzuwirken. Darunter fällt auch die Ausstellung einer Wohnungsgeberbescheinigung.
Sollte sich ein Vermieter weigern, eine Wohnungsgeberbescheinigung auszustellen, ist der Mieter verpflichtet, dies dem Einwohnermeldeamt unverzüglich mitzuteilen. So kommt der Mieter seiner Meldepflicht nach § 17 Bundesmeldegesetz nach und verhindert, dass eine zu späte Ummeldung und ein mögliches Bußgeld auf ihn zukommen. Die Pflicht zur unverzüglichen Meldung ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Bundesmeldegesetz.
Zudem sollte der Mieter den Vermieter nochmals schriftlich zu einer Bestätigung auffordern. Ggf. kann auch ein Hinweis auf die Ordnungswidrigkeit auf dessen Verweigerung erfolgen.
Andere Ansprüche des Mieters bestehen allerdings nicht, um den Vermieter zu einer Wohnungsgeberbestätigung zu zwingen.
Durch die Meldung beim Einwohnermeldeamt, kann die Behörde selbst nach § 19 Abs. V Bundesmeldegesetz Auskunft vom Eigentümer verlangen und ein Bußgeldverfahren einleiten. Nach § 54 Abs. 2 Nr.3 Bundesmeldegesetz handelt der Eigentümer ordnungswidrig, wenn er entgegen § 19 Abs. 1 S.2 BMG den Einzug nicht rechtzeitig bestätigt. Demjenigen droht dann ein Bußgeld i.H.v. 1.000,00€. (§ 54 Abs. 3 Bundesmeldegesetz).
Darf der Vermieter den Einzug des Partners verbieten?
Grundsätzlich ist zunächst nur der Mieter aus dem mit dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag berechtigt, in der Wohnung zu leben.
Es handelt sich nach § 540 BGB um eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung, wenn eine weitere Person eigenmächtig und ohne die Zustimmung durch den Vermieter in die Wohnung aufgenommen wird. Es besteht jedoch eine Besonderheit, wenn es sich um eine Ehe oder einen (eingetragenen) Lebenspartner handelt. Diese gelten grundsätzlich nicht als Dritte i.S.d. § 540 BGB. Grund dafür ist, dass die Ehe/eingetragene Lebenspartnerschaft durch das Gesetz (Art.6 GG) besonders geschützt werden.
Handelt es sich nicht um den Einzug des Ehepartners muss vielmehr der Einzug des (Lebens-)Partners dem Vermieter mitgeteilt werden und um Duldung oder ggf. Aufnahme in den Mietvertrag gebeten werden.
Allerdings ist der Vermieter in den meisten Fällen ohnehin dazu verpflichtet, den Partner mit aufzunehmen. Eine solche Pflicht besteht nämlich nach § 553 Abs. 1 BGB, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat. Im Falle eines Begründens oder Fortsetzen einer Lebensgemeinschaft liegt ein solches berechtigtes Interesse vor.
Eine Verweigerung durch den Vermieter ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn durch die Überlassung der Wohnraum übermäßig belegt ist oder die Überlassung für den Vermieter unzumutbar ist.
Eine Überbelegung ist dann anzunehmen, wenn einer Person durch die Aufnahme weniger als 9 m² zu Verfügung stehen würde. Diese muss allerdings anhand der konkreten Wohnungsgröße ermittelt werden.
Gründe der Unzumutbarkeit liegen dann vor, wenn beispielsweise eine Störung des Hausfriedens erwartet wird, das Mietverhältnis bereits gekündigt ist oder der Vermieter die Wohnung selbst anders nutzen möchte.
Keine Unzumutbarkeit liegt hingegen vor, wenn es um die wirtschaftlichen Verhältnisse einer Person geht.
Der Vermieter ist bei einer Verweigerung dazu verpflichtet, die Gründe konkret anzugeben und zu belegen.
Tipp: Im Falle eines Besuches ist eine solche Zustimmung des Vermieters nicht notwendig. Ein Besuch liegt so lange vor, bis der Partner seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters verlegt.
Sollte die Aufnahme eines Lebenspartners ausdrücklich durch den Mietvertrag ausgeschlossen sein, ist darauf hinzuweisen, dass eine solche Regelung nach § 553 Abs. 3 BGB unzulässig und damit unwirksam ist.
Im Falle einer Verweigerung kann der Mieter das Vertragsverhältnis kündigen oder die Zustimmung durch Klage erzwingen.
Tipp: Fragen Sie uns, bevor Sie vorschnell eine Kündigung aussprechen. Wir sind Ihnen bei einer berechtigten Durchsetzung Ihrer Interessen gerne behilflich.
Ist ein in die Wohnung eingezogener Lebenspartner automatisch ein Untermieter?
Grundsätzlich gilt, dass allein durch die Aufnahme des Partners in die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters noch kein Mietvertrag mit dem Partner zustande kommt.
Möchte man den Partner in den Mietvertrag mit aufnehmen, ist die Voraussetzung dafür, dass sich alle Parteien über die Aufnahme einig sein müssen. Ist dies der Fall, so ist der Partner nach der Aufnahme in den Mietvertrag gleichberechtigter Hauptmieter.
Sollte darüber keine Einigkeit bestehen, gilt der zugezogene Partner nicht automatisch als Untermieter. Dabei spielt es keine Rolle, ob sich der Partner an den Kosten für die Miete der Wohnung privat beteiligt oder nicht. Wäre der Partner offiziell Untermieter, so müsste stattdessen ein Untermietvertrag geschlossen werden. Dieser Vertrag müsste zwischen dem Hauptmieter und seinem Partner geschlossen werden. Hierbei wäre eine monatliche Entrichtung einer Untermiete an den Hauptmieter dann Vertragsbestandteil.
Liegt eben keine vertragliche Regelung vor, gilt der Partner schlichtweg als Bewohner der Wohnung. Für den Vermieter ist dies nachteilig, weil eine gesamtschuldnerische Haftung ausgeschlossen ist. Für den Hauptmieter bedeutet das, dass dieser allein vollumfänglich gegenüber dem Vermieter haftet, was ebenfalls ein Risiko mit sich bringt.
Möglicherweise knüpft der Vermieter die Ausstellung einer Wohnungsgeberbescheinigung für den zugezogenen Lebenspartner an die Aufnahme dieser Person in den Mietvertrag, um sich bestmöglich abzusichern. Bestenfalls einigen sich alle beteiligten Parteien einvernehmlich und finden gemeinsam die beste Lösung, dann wird ein Rechtstreit überflüssig.
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Ist eine Wohnungsgeberbescheinigung dasselbe wie ein Mietvertrag?
Nein. Die Wohnungsgeberbescheinigung bestätigt im Gegensatz zum Mietvertrag lediglich den Einzug einer Person in eine Wohnung als den privaten Aufenthaltsort. Sie sagt nichts über vertragliche Rechte oder Verpflichtungen aus.
Reicht ein Mietvertrag anstelle der Wohnungsgeberbescheinigung aus?
Nein. Bei einer Anmeldung beim Einwohnermeldeamt reicht es nicht aus, den Mietvertrag vorzulegen. In einem Mietvertrag sind nicht alle erforderlichen Angaben enthalten, die eine Wohnungsgeberbescheinigung erfordert.
Muss die Wohnungsgeberbescheinigung zwingend vom Vermieter persönlich ausgestellt werden?
In der Regel wird die Wohnungsgeberbescheinigung vom Eigentümer, Vermieter selbst oder einer Hausverwaltung ausgestellt. Auch ein Makler kann mit der Bescheinigung beauftragt werden und darf diese im Auftrag ausstellen.
Wer darf die Wohnungsgeberbescheinigung noch erstellen?
Grundsätzlich kann jeder die Wohnungsgeberbescheinigung ausstellen, der im Zusammenhang mit der Vermietung steht. Im Normalfall stellt der Eigentümer/ Vermieter, die Hausverwaltung oder der Makler eine Wohnungsgeberbescheinigung aus. Jedoch dürfen auch direkte Familienmitglieder des Eigentümers bzw. des Vermieters diese ausstellen.
Wohnt jemand offiziell und berechtigt zur Untermiete und es besteht ein Untermietvertrag mit dem Hauptmieter einer Immobilie, so darf auch der Hauptmieter diese Wohnungsgeberbescheinigung ausstellen und unterzeichnen.
Sollte ein Umzug ins Eigenheim vorliegen, muss dem Einwohnermeldeamt auch eine Wohnungsgeberbescheinigung vorgelegt werden. Da Sie in einem solchen Fall selbst Eigentümer sind, füllen Sie die Wohnungsgeberbescheinigung selbst aus und legen eine Erklärung bei, dass Sie Eigentümer sind. Diese Erklärung kann ebenso formlos erfolgen.
Sind Vermieter dazu verpflichtet, neue Lebenspartner von ihren Mietern zu dulden?
Ja, der Vermieter ist verpflichtet seine Zustimmung zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt. Gemäß § 553 Absatz 3 BGB dürfen Vermieter den Nachzug von Lebenspartnern im Mietvertrag nicht untersagen.
Etwas anderes gilt nur, wenn ein wichtiger Grund nach § 553 Abs.1 S.2 BGBV vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann.
Berechtigt eine Lebenspartnerschaft oder familiäre Beziehung die Aufnahme von Personen in einer angemieteten Wohnung?
Ja. Insbesondere eine Ehe/eingetragene Lebenspartnerschaft berechtigt in der Wohnung zu leben. Da es sich hier nicht um Dritte iSd. § 540 BGB handelt, ist auch keine Zustimmung des Vermieters notwendig. Grund dafür ist der besonders geregelte Schutz der Ehe/ Familie im Art.6 GG.
Wieviel Auskunft muss man als Mieter dem Vermieter über das Privatleben erteilen?
Grundsätzlich kann der Vermieter im Bewerbungsprozess eine Mieterselbstauskunft verlangen. Allerdings erst, wenn ernsthaftes Interesse an einem Mietverhältnis besteht. Zulässig sind dabei nicht alle Fragen. Es dürfen lediglich abgefragt werden:
• Persönliche Daten des Interessenten
• Beschäftigungsverhältnis
• Einkommen
• vorige Mietverhältnisse
• Nutzung der Wohnung
• Haustiere
• Musikinstrumente
• Geplanter Zuzug eines Lebenspartners*
Es dürfen also nur solche Informationen abgefragt werden, die für das Mietverhältnis von Relevanz sind (Art. 6 DSGVO).
Keine Fragen dürfen bzgl. Krankheiten, Kinderwünsche, Heiratsabsichten, Religion, Vorstrafen, Hobbys, rauchen, Mitgliedschaften oder sexueller Orientierung gestellt werden. Solche Fragen dürften vom Mietinteressenten bewusst falsch beantwortet werden oder unbeantwortet bleiben.
Tipp: *Hinsichtlich für den Vermieter relevanter Informationen besteht sogar eine Aufklärungspflicht des Interessenten. Er muss hinsichtlich dieser Informationen auch ohne vorherige Frage darauf hinweisen. Andernfalls handelt es sich um arglistige Täuschung und berechtigt den Vermieter, das Mietverhältnis zu beenden. Nachteilig für den Vermieter ist hierbei, dass dieser die arglistige Täuschung nachweisen muss, was sich meistenfalls als äußerst schwierig darstellt.
Muss man den Vermieter über längeren Besuch informieren oder sogar dessen Zustimmung einholen?
Hierbei gilt es zwischen Familienmitgliedern bzw. Lebenspartnern und Gästen im entfernteren Sinne (Bekannte, Freunde, etc.) zu unterscheiden.
Dauergäste, die nicht zum Familienkreis des Mieters gehören, bedürfen bei einer Aufenthaltsdauer von bis zu sechs Wochen keiner Zustimmung durch den Vermieter. Überschreitet die Aufenthaltsdauer diesen Zeitraum, so ist der Vermieter nicht verpflichtet diese Personen weiter zu dulden. Hierbei ist der Vermieter jedoch in der ungünstigen Position der Beweispflicht. Besteht das Gastverhältnis nämlich regelmäßig wochenweise mit Unterbrechungen, so hat der Vermieter rechtlich betrachtet nahezu keine Handhabe, gegen das Dauergastverhältnis vorzugehen.
Tipp: Achten Sie als Vermieter auf Indizien, die für eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung sprechen, wie z.B. namentliche Hinweise an Klingelschild oder Briefkasten.
Hält sich ein Gast mindestens 3 Monate lang in der Wohnung auf, so gilt dieser laut Rechtsprechung als Mitbewohner und bedarf einer offiziellen Erlaubnis durch den Vermieter (AG FfmHöchst Urteil v. 12.01. 1995, Az Hö 3 C 5179/94). Ist diese nicht erteilt worden, so bestehen für den Vermieter rechtliche Möglichkeiten. Diese können sein: Abmahnung, Hausverbot, Anpassung des Mietvertrages, Erhöhung der Nebenkosten, Kündigung (§ 543 BGB), Verweigerung der Wohnungsgeberbescheinigung aufgrund eines nicht bestehenden Mietverhältnisses mit dem Dauergast (§ 540 BGB).
Anders gestaltet sich die Lage bei der Beherbergung von Austausch-Schülern oder Au-Pairs. Diesen wird eine genehmigungsfreie Aufenthaltsdauer von bis zu einem halben Jahr zugesprochen.
Tipp: Häufig erfordert die Prüfung dieser Sachlage eine Einzelfallbetrachtung. Bestenfalls holen Sie sich als Vermieter anwaltlichen Rat ein. Wir erörtern gerne mit Ihnen gemeinsam die Situation und empfehlen zielführende Vorgehensweisen.
Kann man sich beim Einwohnermeldeamt ummelden, ohne im Mietvertrag zu stehen?
Grundsätzlich muss man keinen Mietvertrag vorlegen, wenn man sich beim Einwohnermeldeamt ummelden möchte. Hierfür reicht eine Wohnungsgeberbescheinigung aus. Allerdings benötigt man einen Mietvertrag, um diese zu erhalten.
Tipp: Vorsicht! Eine sogenannte Scheinanmeldung, obwohl man nicht wirklich in die Wohnung eingezogen ist, kann zu einem Bußgeld von bis zu 50.000,00 € führen.
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