Der BGH bestätigt dies.
Viele Eigentümer und Vermieter stehen oftmals vor der Überlegung, wie sie die vermietete Immobilie selbst nutzen können. Dem Vermieter stehen unterschiedliche gesetzliche Kündigungsmöglichkeiten zu.
Die Kündigung wegen Eigenbedarf kann der Vermieter immer dann aussprechen, wenn er oder seine Familienangehörigen die Räume als Wohnung benötigen. Maßgebliche Voraussetzung dafür, dass der Eigenbedarf gegeben ist, ist das „Benötigen“ der Räumlichkeiten. Fraglich hierbei war, ob ein Benötigen der Räumlichkeiten auch einen lediglich teilweisen Gebrauch begründet oder ob der Vermieter nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung den Lebensmittelpunkt in der gekündigten Wohnung begründen möchte.
Der BGH hat entschieden – Eigenbedarf setzt keinen Lebensmittelpunkt voraus!
Mit Beschluss vom 21.8.2018 (VIII ZR 186/17) hat der BGH bestätigt, dass ein Vermieter den geltend gemachten Eigenbedarf begründen kann, wenn der Wunsch der Eigennutzung von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragen wird. Es darf darüber hinaus keine Rechtsmissbräuchlichkeit bestehen.
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe liegen grundsätzlich vor, wenn der Vermieter oder seine Familienangehörigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (hierzu gehören auch Angehörige des Haushalts) die Wohnung tatsächlich benötigen. Dies kann auch der Fall sein, wenn die Wohnung als Ferienimmobilie genutzt werden soll und hierdurch beispielsweise der Familienzusammenhalt gestärkt wird. Konkret bedeutet dies, dass ein Eigenbedarf auch dann gegeben ist, wenn die Wohnung lediglich für wenige Wochen innerhalb eines Jahres vom Vermieter oder seiner Familie genutzt werden soll.
Die Kündigung darf nicht rechtsmissbräuchlich sein. Von einer Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung ist auszugehen, wenn der Vermieter die Eigenbedarfskündigung lediglich als Begründung vorschiebt, um beispielsweise nach Auszug der Mieter die Wohnung zu besseren Konditionen neu vermieten zu können. Der Vermieter muss im Rahmen der Eigenbedarfskündigung das Nutzungsinteresse an der Immobilie nachweisen. Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 6.12.2018 (422 C 14015/18) bestätigt, dass der Vermieter innerhalb der Kündigung den Nutzungswillen nachzuweisen und entsprechend zu begründen hat.
Für Vermieter ist daher Vorsicht geboten!
Die Eigenbedarfskündigung ist für viele Vermieter ein geeignetes Mittel, die Immobilie wieder in den Eigenbestand zu nehmen, um diese selbst zu gebrauchen. Die Kündigung auf Eigenbedarf ist jedoch aus rechtlicher Sicht und formal juristischen Hürden nicht immer ganz einfach. Als Vermieter haben Sie die Kündigung ausreichend und umfangreich zu begründen und durch entsprechende Nachweise die Nutzungsabsicht darzulegen.
Hierbei ist zu empfehlen, vor Ausspruch der Kündigung die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen rechtlich überprüfen zu lassen, um kein erhöhtes Prozessrisiko einzugehen
