Bei Mietverträgen über eine Wohnung ist es üblich, dass Vermieter die Stellung einer Sicherheit durch den Mieter verlangen. Gemäß § 551 BGB darf eine sogenannte „Kaution“ höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Kaltmiete ohne Betriebskosten betragen.
Mieter sind hierbei berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen müssen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen geleistet werden.
Auch, wenn dies heutzutage vielfach praktiziert und üblich ist:
Vermieter dürfen die Aushändigung der Schlüssel nicht von der vorherigen Erbringung der vollständigen Kaution abhängig machen. Nach § 551 BGB ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Eine Kaution stellt für den Vermieter lediglich eine Sicherheit im Hinblick auf die Erfüllung sämtlicher einem Mieter obliegenden Verpflichtungen dar. Der Vermieter darf sich also nur an der Kaution bedienen, wenn der Mieter seine Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt.
Solange der Mieter ordnungsgemäß die Miete bezahlt und sich an die Bestimmungen des Mietvertrages hält, darf der Vermieter von der Kaution keinen Gebrauch machen. Üblicherweise stellt sich die Frage der Kautionsverwendung erst dann, wenn das Mietverhältnis beendet wurde. Dann haben Mieter auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hin Verpflichtungen wie:
- Die Ausführung von Schönheitsreparaturen
- Das Leerräumen sämtlicher Räume
- Die Entsorgung von vorhandenem Müll
- Die Rückgabe sämtlicher erhaltenen Schlüssel, usw.
- Möglicherweise sind bis zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung auch noch Nebenkosten zu entrichten.
Eine bestimmte gesetzliche Frist, die den Vermieter verpflichtet, bis wann er die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen hat, gibt es nicht. Im Umkehrschluss bedeutet dies jedoch nicht, dass sich der Vermieter unbegrenzt lassen kann. Vielmehr sind hierbei die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Ein solcher Umstand kann beispielsweise eine Feststellung des Zustands der Wohnung sein, nachdem der Mieter ausgezogen ist, oder eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung. Im Regelfall lässt sich formulieren, dass einem Vermieter ca. 3-4 Monate verbleiben, bis er mit der Rückzahlung der Kaution in Verzug kommt.
Erfolgt die Rückgabe der Wohnung unterjährig, so darf der Vermieter einen Teil der Kaution noch zurückhalten, bis die finale Abrechnung der Nebenkosten vorliegt. Bei der Höhe des Betrages kann sich der Vermieter an dem Nachzahlungsbetrag der vergangenen Jahre orientieren. Der Restbetrag der Kaution ist dem Mieter allerdings vorher zurückzugeben.
Viele Mieter sind leider der Auffassung, dass sie bereits am Tag der Wohnungsrückgabe die Kaution zurückerhalten. Diese Vorstellung ist jedoch unzutreffend, da erst ab diesem Tag der Vermieter feststellen kann, ob er Ansprüche gegen den Mieter hat und hierfür beispielsweise Handwerker oder Fachleute hinzuziehen muss.
Das Vorgehen, bei dem manche Mieter die Wartezeit auf die Kaution umgehen wollen, indem sie die letzten 2-3 Monate einfach keine Miete mehr bezahlen, ist jedoch ausgesprochen gefährlich. Sie wollen somit den Vermieter zwingen, die Kaution mit der ausstehenden Miete zu verrechnen. Kein Vermieter muss sich jedoch darauf einlassen. Ein Vermieter kann und darf ohne weiteres den Mieter auf Zahlung der nicht geleisteten Miete verklagen. Da es sich um reine Mietforderungen handelt, die vertraglich vereinbart sind, werden solche Klagen üblicherweise von Vermietern gewonnen, so dass auf den Mieter zusätzlich die gesamten Prozesskosten zukommen
