Tod des Mieters – Mieter verstorben
Nicht selten tritt der Fall ein, dass ein Mietverhältnis durch den Tod des Mieters beendet wird – sei es über eine Wohnung oder eine Gewerbefläche. Für Vermieter stellt sich daraufhin die Frage, wer nun für offene Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters einzustehen hat. Nicht immer lassen sich Ansprechpartner ermitteln, denen gegenüber ein Vermieter z.B. Räumungsansprüche geltend machen kann.
Aus unserer langjährigen Beratungspraxis wissen wir als Kanzlei Streich & Wittke, dass es viel Zeit und zum Teil auch viel Glück bedarf, um einen Ansprechpartner zu finden, der sich hierbei für zuständig erklärt. In der Zwischenzeit erleidet ein Vermieter oftmals einen sich monatlich vergrößernden Ausfallschaden durch fehlende Mieteinnahmen aus dem Mietobjekt.
Viele Vermieter resignieren irgendwann und räumen irgendwann selbst ihr Mietobjekt leer, um dieses gegebenenfalls nach Renovierung endlich wieder erneut vermieten zu können. Diese Reaktion der Vermieter ist absolut verständlich, stellt jedoch leider ein großes Risiko dar: rechtlich betrachtet ist diese Aktion in keiner Weise abgedeckt und könnte durch unbekannte Angehörige oder Erben zu erheblichen Schadensersatzforderungen führen!
Vermieter sollten gegenüber dem Nachlassgericht tätig werden. Eine Möglichkeit, um eine derartige Konstellation in einer rechtlich abgesicherten Weise lösen zu können, bietet sich über § 1960 BGB an: Nach dieser gesetzlichen Bestimmung hat das Nachlassgericht zur Sicherung des Nachlasses zu agieren. Dies gilt auch für Fälle, in denen ein Erbe unbekannt ist oder wenn unklar ist, ob der Erbe die Erbschaft angenommen hat. Nach § 1961 BGB muss das Nachlassgericht dann einen Nachlasspfleger bestellen, wenn die Bestellung zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet, von dem Berechtigten beantragt wird.
Zuständig ist jeweils dasjenige Nachlassgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen Wohnsitz hatte. Sobald vom Nachlassgericht ein Nachlasspfleger bestellt wurde, können diesem gegenüber Räumungsansprüche oder offenstehende Forderungen geltend gemacht werden.
Dieser Weg mag etwas umständlich erscheinen, hat jedoch in jedem Falle den Vorteil, dass er nicht die Risiken einer eigenhändig vorgenommenen „Wildwest-Aktion“ beinhaltet. Unklar bleibt hierbei nämlich bis zuletzt, ob sich nicht doch noch plötzlich ein Erbe meldet und dem Vermieter gegenüber Schadensersatzforderungen im Hinblick auf die Entsorgung „fremden Eigentums“ geltend macht.
Tipp für Vermieter
Wir von der Kanzlei Streich & Wittke empfehlen allen Vermietern eindringlich eine rechtssichere Abwicklung des Mietverhältnisses über einen durch das Nachlassgericht bestellten Nachlasspfleger, da das Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Versterben durch den Mieter beendet wird. Sollten nämlich doch unbekannte eintrittsberechtigte Personen oder Erben vorhanden sein, so würde das Mietverhältnis mit diesen als Folgemieter(n) fortbestehen („Eintrittsrecht bei Tod des Mieters“, § 563 BGB).
