Stirbt Ihr Mieter, erlischt nicht automatisch das zwischen Ihnen bestehende Mietverhältnis. Wenn Ihr Mieter weder Angehörige noch sonstige Erben hat, stehen Sie als Vermieter vor wirtschaftlichen und rechtlichen Herausforderungen: Sie möchten Ihre Wohnung schnellstmöglich räumen, um sie entweder selbst zu nutzen oder erneut zu vermieten. Hierbei gibt es jedoch Hürden, die Sie an einer eigenmächtigen Vorgehensweise, sogar am Betreten Ihrer eigenen Wohnung, hindern.
Wenn Sie die Rechtslage beim Sterbefall nicht kennen, drohen Ihnen bei falschen oder voreiligen Handlungen Schadensersatzansprüche und finanzielle Einbußen. Als Vermieter müssen Sie im Falle des Versterbens Ihres Mieters dennoch dringend tätig werden. Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, wie Sie in diesen Fällen rechtssicher vorgehen, um Ihre Interessen als Vermieter zu wahren und Ihre Ansprüche durchzusetzen.
Mieter verstorben: Das Wichtigste für Vermieter in Kürze
- Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters, es läuft weiter.
- Zuerst ist aber zu prüfen, ob Haushaltsangehörige Personen eintreten, überlebende Mitmieter fortsetzen oder Erben Vertragspartner werden.
- Auf Seiten des Vermieters, der eintretenden Person oder Erben besteht ein Sonderkündigungsrecht, das nur innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Todesfall und Vertragspartner außerordentlich mit gesetzlicher Frist ausgeübt werden kann.
- Sind keine Erben vorhanden oder Erben unbekannt, kann ein Nachlasspfleger gerichtlich bestellt werden, der den Nachlass des Mieters rechtlich vertritt.
- Vermieter dürfen die Wohnung des verstorbenen Mieters nicht eigenmächtig räumen oder Gegenstände hieraus verwerten.
- Offene Mieten und Nebenkosten bleiben auch nach dem Tod des Mieters bestehen und sind gegenüber den Erben oder dem Nachlasspfleger geltend zu machen.
- Nach der Bestellung eines Nachlasspflegers kann eine Kündigung des Mietvertrages noch wirksam gegenüber dem Nachlasspfleger erklärt werden.
Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?
Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Zunächst ist zu prüfen, ob Haushaltsangehörige eintreten, Mitmieter fortsetzen oder Erben Vertragspartner werden. Es ist nach dem Tod zu klären, ob und durch wen das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Wer tritt nach dem Tod in das Mietverhältnis ein?
Die rechtliche Einordnung erfolgt dabei unter mehreren Aspekten:
1. Welche Rechte haben Ehepartner, Angehörige und Mitmieter?
Nach dem Tod des Mieters können zunächst bestimmte Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eintreten. Andernfalls wird es mit überlebenden Mitmietern oder Erben fortgesetzt.
Das Gesetz regelt dabei klar, wer vorrangig in das Mietverhältnis eintritt:
- Sind Kinder, Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder andere Angehörige im Haushalt vorhanden, treten diese in das Mietverhältnis ein (§ 563 Abs.1 BGB). Haushaltsangehörige Personen sind vorrangig eintrittsberechtigt.
- Bei Mitmietern läuft der Mietvertrag automatisch mit den noch verbliebenen, überlebenden Mitmietern weiter (§ 563a Abs.1 BGB).
- Treten die vorgenannten Personen nicht in den Mietvertrag mit ein, wird der Mietvertrag automatisch mit den Erben fortgesetzt (§ 564 S.1 BGB). Die Erben übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, wenn kein Eintritt und keine Fortsetzung erfolgt.
Allerdings sind vorgenannte Personen nicht verpflichtet, das Mietverhältnis Ihres Mieters zu übernehmen. Sie haben das Recht, dem Eintritt in den Mietvertrag zu widersprechen (§ 563 Abs.3 S. 1 BGB).
Die Eintrittsrechte sind außerdem gesetzlich geschützt und können nicht durch Klauseln im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Sie haben allerdings das Recht, sich das Bestehen eines gemeinsamen Haushaltes durch Meldebescheinigungen oder eidesstattliche Versicherungen nachweisen zu lassen. Wir raten Ihnen hierzu dringend.
Wer wird nach dem Tod Vertragspartner?
| Situation | Rechtsfolge | Was Vermieter tun sollten |
| Ehegatte/Lebenspartner im gemeinsamen Haushalt | Eintritt in das Mietverhältnis nach § 563 BGB | Eintritt prüfen, Nachweise anfordern, ggf. Kündigungsrecht prüfen. |
| Kinder oder weitere Angehörige im Haushalt | Eintritt möglich, wenn vorrangige Personen nicht eintreten | Haushaltszugehörigkeit und Widerspruchsfrist prüfen. |
| Mehrere Mieter im Vertrag | Fortsetzung mit überlebenden Mietern nach § 563a BGB | Vertrag läuft mit verbleibenden Mietern weiter; Kündigungsrechte prüfen. |
| Keine Eintritts-/Fortsetzungsperson | Fortsetzung mit Erben nach § 564 BGB | Erben ermitteln, Kündigung an richtige Empfänger adressieren. |
| Erben unbekannt oder nicht erreichbar | Nachlasspflegschaft nach §§ 1960, 1961 BGB prüfen | Nachlassgericht einschalten, berechtigtes Interesse darlegen. |
2. Sonderkündigungsrecht nach dem Tod des Mieters: welche Fristen gelten?
Außerdem bestehen nach dem Tod des Mieters sowohl für Sie als auch für die eintretenden Personen besondere Sonderkündigungsrechte, deren Frist je nach Eintritt, Fortsetzung oder Erbenstellung unterschiedlich beginnt.
Erfolgt ein Eintritt eines Angehörigen Ihres Mieters in den Mietvertrag nach den Vorschriften des § 563 BGB, können Sie als Vermieter nach § 563 Absatz 4 BGB den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Diese Kündigung muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Eintritt in den Mietvertrag erfolgen. Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung ist, dass Sie sichere Kenntnis vom endgültigen Eintritt haben und ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Sie können das Mietverhältnis insbesondere dann außerordentlich kündigen, wenn Ihnen die Fortsetzung mit der eingetretenen Person nicht zugemutet werden kann. Unzumutbarkeit kommt zum Beispiel bei Zahlungsunfähigkeit in Betracht.
Kommt es hingegen zu keinem Eintritt eines Wohnungsangehörigen oder Ehegatten in den Mietvertrag, läuft das Mietverhältnis automatisch mit den Erben weiter. Auch hier besteht ein Sonderkündigungsrecht der Erben und des Vermieters, das innerhalb eines Monats ausgeübt werden muss. Die Sonderkündigungsfrist nach § 564 BGB beginnt nicht allein mit Kenntnis vom Tod, sondern erst mit Kenntnis vom Tod und davon, dass kein Eintritt oder keine Fortsetzung erfolgt (§§ 563, 563a BGB).
Wichtig ist die Abgrenzung: bei der Fortsetzung mit den Erben gilt § 564 BGB, bei überlebenden Mitmietern greift § 563a BGB ein.
Wichtig ist ferner, dass die Kündigung bei einer Erbengemeinschaft gegenüber allen Erben erklärt werden muss, um wirksam zu werden. Jeder einzelne Erbe muss die schriftliche Kündigung erhalten, andernfalls wird sie unwirksam und die Frist für das Sonderkündigungsrecht verstreicht schlimmstenfalls. Das Mietverhältnis kann dann innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod mit der gesetzlichen Frist (in der Regel 3 Monate) gekündigt werden. Bei unbekannten Erben sollte regelmäßig jedoch ein Nachlasspfleger bestellt werden, damit wirksam adressiert werden kann.
3. Offene Mieten, Nebenkosten und Kaution nach dem Tod des Mieters
Wer in das Mietverhältnis eintritt, haftet künftig als Mieter und kann unter bestimmten Voraussetzungen auch für frühere Verbindlichkeiten neben den Erben haften.
Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass Sie Ihre Ansprüche grundsätzlich gegen mehrere Personen geltend machen können: die Erben und die eingetretenen Angehörigen.
§ 563b BGB regelt, wie Sie sich als Vermieter absichern können. Sie müssen sich nicht an die Erben richten, sondern können sich aussuchen, gegen wen Sie Ihre Ansprüche richten. Für laufende Miete nach dem Tod des Mieters haftet allerdings allein der eintretende neue Mieter.
Das Gesetz gibt Ihnen als Vermieter ferner zwei weitere Schutzmöglichkeiten zur Hand:
- Sie können vom Eintretenden eine Kaution neu verlangen (§ 563b Abs.3 BGB), wenn der verstorbene Mieter zuvor keine Sicherheit geleistet hatte. Das kann insbesondere dann relevant sein, wenn sich durch den Eintritt einer anderen Person in das Mietverhältnis eine neue Risikosituation ergibt (z.B. potentielle Zahlungsunfähigkeit Ihres neuen Mieters). Vom eintretenden Mieter können Sie eine neue Kaution in Höhe von maximal 3 Nettokaltmieten einfordern.
- Alternativ können Sie die rechtliche Zuordnung und Verwaltung der bestehenden Sicherheit prüfen. Vom neu in den Vertrag Eintretenden können Sie verlangen, dass er eine Sicherheit auf seinen Namen lautend ausstellt.
Was tun, wenn keine Erben bekannt sind?
Sind Erben unbekannt oder nicht erreichbar, sollten Vermieter zügig das Nachlassgericht einschalten und die Bestellung eines Nachlasspflegers anregen oder beantragen (§§ 1960, 1961 BGB). Nur so kann eine rechtssichere Abwicklung des Mietverhältnisses gewährleistet werden.
Das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz Ihres verstorbenen Mieters ist für diese Anfrage zuständig. Ihr schriftlicher Antrag auf Bestellung der Nachlasspflegschaft erfordert Ihr berechtigtes Interesse an der Nachlasspflegschaft.
Auch während des laufenden Antrages dürfen Sie die Wohnung allerdings nicht eigenmächtig räumen oder betreten. Das heißt auch, dass eine Neuvermietung unmöglich bleibt, solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Ausnahmen gelten nur bei konkreter Gefahr im Verzug. Hier sind konkrete Maßnahmen zu dokumentieren. Beschränken Sie sich auf das Erforderliche.
Nur der Nachlasspfleger ist befugt, die Wohnung ordnungsgemäß an Sie zu übergeben, die Räumung zu veranlassen und alle weiteren Schritte rechtssicher zu koordinieren. Ignorieren Sie diese Vorgaben nicht, andernfalls machen Sie sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar und riskieren Schadensersatzansprüche.
Der Nachlasspfleger ist der offizielle rechtliche Vertreter, dem Sie dann die schriftliche Kündigung des Mietvertrages wirksam zukommen lassen. Der Nachlasspfleger sichtet außerdem den Nachlass und veranlasst die Räumung Ihrer Wohnung. Von ihm erhalten Sie Ihre Wohnungsschlüssel zurück. Ferner prüft er, ob im Nachlass Geld vorhanden ist, um Ihre offenen Mietforderungen und weitere Kosten ausgleichen zu können.
Was dürfen Vermieter nach dem Todesfall?
| Handlung | Zulässig | Hinweis |
| Wohnung eigenmächtig betreten | Grundsätzlich nein | Nur bei konkreter Gefahr im Verzug und nur soweit erforderlich. |
| Schlösser austauschen | Grundsätzlich nein | Erst nach rechtssicherer Rückgabe oder Räumung. |
| Gegenstände entsorgen | Nein | Nachlass bleibt geschützt; Nachlasspfleger oder Erben einbinden. |
| Nachlassgericht informieren | Ja | Bei unbekannten Erben dringend empfehlenswert. |
| Nachlasspfleger beantragen/anregen | Ja | Bei Forderungen gegen den Nachlass und unbekannten Erben besonders wichtig. |
| Kündigung erklären | Ja, aber adressaten- und fristgebunden | Norm und Frist hängen von Eintritt, Fortsetzung oder Erbenstellung ab. |
Nachlasspfleger beantragen: Vorgehen für Vermieter
Vermieter sollten nach dem Tod eines Mieters zuerst Zutritt vermeiden, den Sachverhalt klären, Eintrittsrechte prüfen und dann Kündigung oder Nachlasspflegschaft vorbereiten.
1. Wohnungsschutz und Zutrittsregeln beachten
Auch nach dem Tod des Mieters dürfen Vermieter die Wohnung grundsätzlich nicht eigenmächtig betreten, räumen oder Schlösser austauschen.
Es drohen andernfalls zivilrechtliche und strafrechtliche Konsequenzen. Auch nach dem Tod des Mieters bleibt der Besitz an der Wohnung rechtlich geschützt. Ein Zutritt kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Etwa wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt, wie beispielsweise bei Gefahr im Verzug wie einem Wasserschaden, Gasgeruch und Feuer. Ohne entsprechenden Anlass oder ohne Abstimmung mit den Berechtigten darf die Wohnung daher nicht betreten werden. Auch Schlösser dürfen nicht ausgetauscht werden.
2. Sachverhalt klären und Beweise sichern
Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, sollten Sie zunächst den Sachverhalt sorgfältig klären und alle relevanten Informationen sichern. Dazu gehört, den Todesfall zuverlässig zu dokumentieren (z.B. durch eine Sterbeurkunde). Eine Sterbeurkunde erhalten Sie beim zuständigen Standesamt oder bekannten Angehörigen.
Gleichzeitig sollten mögliche Angehörige oder andere in Betracht kommende Personen ermittelt werden, die als Erben infrage kommen oder in das Mietverhältnis eingetreten sein könnten. Besonders wichtig ist die Prüfung, ob ein gemeinsamer Haushalt bestanden hat. Lassen Sie sich hierzu Nachweise geben und fordern Sie die Haushaltsangehörigen schriftlich zur Vorlage entsprechender Nachweise auf.
3. Kündigungsstrategie wählen
Sie sollten sodann Ihre Kündigungsstrategie festlegen. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob jemand in das Mietverhältnis eingetreten ist oder nicht:
Gibt es Angehörige, die in den Mietvertrag eintreten, ist eine außerordentliche Kündigung nur unter engen Voraussetzungen möglich. Sie können lediglich innerhalb eines Monats kündigen, nachdem Sie sichere Kenntnis vom endgültigen Eintritt in den Vertrag erlangt haben. Zusätzlich muss ein wichtiger Grund vorliegen.
Erfolgt hingegen kein Eintritt in das Mietverhältnis, richtet sich das Vorgehen nach § 564 BGB und der Mietvertrag geht auf die Erben über. In diesem Fall können Sie ebenfalls kündigen, allerdings muss die Kündigung innerhalb eines Monats, nachdem Sie Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben, den Erben zugehen.
4. Nachlass klären und Kommunikation sichern
Im Folgenden sollten Sie das zuständige Nachlassgericht (Amtsgericht) über den Todesfall und die unklare Erbensituation informieren. Sind Erben unbekannt und geht es um Ihre Anspruchsdurchsetzung, sollte die Bestellung eines Nachlasspflegers angeregt und beantragt werden (§§ 1960, 1961 BGB).
Der Nachlasspfleger übernimmt dann die rechtliche Vertretung des Nachlasses und wird zum zentralen Ansprechpartner für Sie. Er wickelt den Mietvertrag ab. Über ihn können Sie die schriftliche Kündigung des Mietvertrages wirksam erklären. Sodann kann die Räumung der Wohnung organisiert und offene Forderungen wie Mietrückstände oder Nutzungsentschädigungen geltend gemacht werden.
Was tun, wenn keine Reaktion des Nachlasspflegers oder des Gerichts erfolgt?
Reagieren Gericht oder Nachlasspfleger nicht, sollten Vermieter schriftlich nachfassen, Fristen setzen und bei Bedarf Beschwerde oder Räumungsklage prüfen.
Da Sie jeder Tag, an dem Sie Ihre Wohnung nicht nutzen können, bares Geld kostet, raten wir Ihnen zu folgendem Vorgehen:
1. Das Nachlassgericht antwortet mir nicht
Nachlassgerichte können überlastet und personell unterbesetzt sein. Ein reines Abwarten kommt für Sie bereits aus finanziellen Gründen nicht in Betracht.
Stellen Sie daher schriftlich eine sogenannte Sachstandsanfrage an das Gericht und setzen Sie für die Rückantwort eine zweiwöchige Frist. Weisen Sie auf Ihren täglichen Mietausfall und Ihren finanziellen Schaden hin.
Lehnt das Nachlassgericht die Nachlasspflegschaft gar ab, können Sie hiergegen Beschwerde einlegen (§ 59 FamFG). Hierfür läuft eine Frist von 1 Monat.
2. Der bereits bestellte Nachlasspfleger reagiert nicht mehr
Auch wenn der bereits bestellte Nachlasspfleger plötzlich nicht mehr reagiert, dürfen Sie in dieser Zeit Ihre Wohnung nicht eigenmächtig betreten oder räumen. Sie haben jedoch die Möglichkeit, eine schriftliche Beschwerde gegen ihn beim Nachlassgericht einzureichen.
Sie können ihm außerdem schriftlich per Einwurf-Einschreiben oder über einen Gerichtsvollzieher die Kündigung des Mietvertrages zukommen lassen.
Als letzte Handlungsoption können Sie eine Räumungsklage erheben. Diese kommt in Betracht, wenn Sie den Mietvertrag gegenüber dem Nachlasspfleger bereits gekündigt haben, die Kündigungsfrist verstrichen ist und der Nachlasspfleger die Wohnung dennoch nicht an Sie übergeben hat. Mit dem aus dem Klageverfahren folgenden Räumungstitel können Sie die Wohnung dann rechtssicher räumen.
Zahlen, Checklisten und typische Praxiswerte
- Bis das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellt hat, dauert es oftmals 6-8 Wochen, in Extremfällen auch einige Monate
- Sie müssen keinen Gerichtskostenvorschuss leisten, wenn Sie einen Antrag auf Nachlasspflegschaft (§ 1961 BGB) stellen
- Entrümpelungskosten belaufen sich je nach Größe der Wohnung und der zurückgelassenen Gegenstände auf zwischen 1.000 und 5.000 Euro
- Dokumentieren Sie den Todesfall verlässlich, soweit möglich durch Sterbeurkunde oder gesicherte Information
- Betreten Sie nicht eigenmächtig, räumen, entsorgen oder tauschen Schlösser aus
- Prüfen Sie, ob Mitmieter, Ehepartner, Lebenspartner, Angehörige oder andere Haushaltsangehörige vorhanden sind
- Fordern Sie Nachweise zur Haushaltszugehörigkeit und Eintrittssituation an
- Prüfen Sie ein Sonderkündigungsfrist und den richtigen Kündigungsadressaten
- Bei unbekannten Erben informieren Sie das Nachlassgericht und regen an/ beantragen die Nachlasspflegschaft
- Dokumentieren Sie Offene Mieten, Nebenkosten, Kaution und Räumungskosten
- Nach der Rückgabe der Wohnung dokumentieren Sie Zustand, Schlüssel, Zählerstände und Nachlassgegenstände
Praxisbeispiel: unbekannte Erben und Nachlasspfleger
Das Praxisbeispiel aus Baden-Württemberg zeigt, warum Vermieter bei unbekannten Erben schnell einen Nachlasspfleger benötigen und keine eigenmächtige Räumung riskieren sollten. Die schnelle Einschaltung des Nachlassgerichts und die Bestellung des Nachlasspflegers waren entscheidend, um Mietausfälle, Räumung und Rückgabe der Wohnung rechtssicher zu klären.
Ausgangslage:
Unser Mandant vermietete 8 Jahre lang seine Zwei-Zimmer-Wohnung an einen alleinstehenden Mieter. Im Laufe des Jahres 2024 stellte er plötzlich fest, dass keine Mietzahlungen mehr eingingen. Vom Nachbarn erfuhr unser Mandant, dass der Mieter im Krankenhaus verstorben war.
Problem:
Es waren keine Haushaltsangehörigen vorhanden und die Erben reagierten nicht. Zu Lasten unseres Mandanten drohten erhebliche Mietausfälle. Zeitnah suchte der Mandant uns auf.
Vorgehen:
Um die Frist des Sonderkündigungsrechts noch zu wahren, erklärten wir eine Kündigung mit der gesetzlichen Frist und stellten diese dem Nachlassgericht zu. Gleichzeitig reichten wir einen Antrag auf Nachlasspflegschaft beim zuständigen Amtsgericht ein. Wir fügten zum Nachweis eines berechtigten Interesses den schriftlichen Mietvertrag bei und erzielten die Bestellung einer Nachlasspflegerin. Die Kündigung adressierten wir rechtssicher an den Nachlasspfleger, da keine Erben bekannt waren. Zwischenzeitlich konnten wir außerdem eine gemeinsame Wohnungsbegehung organisieren, damit unser Mandant eine Bestandsaufnahme seiner Wohnung vornehmen und die Räumung der Wohnung konkret organisieren konnte.
Ergebnis und Fazit:
Nach vollständiger Räumung und Schlüsselübergabe erhielt unser Mandant die Wohnung zurück. Da die Nachlasspflegerin feststellen konnte, dass der verstorbene Mieter ein Sparkonto hinterlassen hatte, wurden die Kosten der beauftragten Räumungs- und Reinigungsfirma aus dem liquiden Nachlass abgewickelt. Auch der zu Lasten unseres Mandanten aufgelaufene Mietausfall konnte aus dem Nachlass beglichen werden.
Wann sollten Vermieter anwaltliche Hilfe prüfen?
Verstirbt Ihr Mieter, kann Sie das vor Herausforderungen stellen. Das größte Vermieterrisiko besteht bei voreiligem und eigenmächtigem Handeln und dann, wenn weder Erben noch sonstige Nachfolger für den Mietvertrag in Betracht kommen.
Für Sie als Vermieter ist es in diesen Fällen ganz entscheidend, alle gesetzlichen Vorgaben und Fristen genau einzuhalten und keine eigenmächtigen Maßnahmen zu ergreifen. Sie sollten insbesondere keinen Zutritt zur Wohnung ohne rechtliche Grundlage oder Zustimmung vornehmen. So vermeiden Sie Haftungsfallen.
Nutzen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht, um finanzielle Nachteile zu minimieren. Ebenso sollten Sie frühzeitig das Nachlassgericht einbinden, damit ein Nachlasspfleger bestellt werden kann und Sie einen kompetenten Ansprechpartner haben.
Wer in solchen Situationen strukturiert und rechtlich sauber vorgeht, reduziert das Risiko von Haftungsproblemen und vermeidet unnötige Kosten sowie rechtliche Auseinandersetzungen.
