Grundsatz
Ein Vermieter darf unter bestimmten Voraussetzungen die Miete erhöhen. Im Sinne des Mieterschutzes werden dem Vermieter hierbei allerdings Grenzen gesetzt. Begrenzt wird die Höhe durch die ortsübliche Vergleichsmiete, als auch die Kappungsgrenze, aber was verbirgt sich genau hinter diesen Begriffen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind, § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie zeigt damit auf, was in der näheren Umgebung für eine vergleichbare Wohnung an Mietzins üblicherweise vereinbart wird und schafft so Markttransparenz.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann anhand eines Mietspiegels ermittelt werden.
§ 558c Abs. 1 BGB: ,,Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“
Grundsätzlich soll also von den jeweils zuständigen Behörden ein Mietspiegel erstellt werden, der die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern ist die Erstellung eines Mietspiegels verpflichtend, § 558c Abs. 4 BGB. Zuständig für die Erstellung der Mietspiegel sind in der Regel die Gemeinden. Der Mietspiegel ist sodann zu veröffentlichen und alle zwei Jahre an die aktuelle Marktentwicklung anzupassen, § 558c Abs. 3 und Abs. 4 BGB. Die Veröffentlichung im Internet ist gemäß § 5 S. 2 Mietspiegelverordnung zwingend vorgesehen, weshalb die Mietspiegel in der Regel auf den Seiten der jeweiligen Gemeinden kostenlos einsehbar sind.
In der Stadt Stuttgart wird beispielsweise der Mietspiegel vom Statistischen Amt und dem Amt für Städteplanung und Wohnen erstellt.
Anhand des Mietspiegels kann sodann die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt werden, indem der Mietspiegel händisch oder mithilfe eines Mietspiegelrechners angewendet wird.
Aber wozu benötigt der Vermieter nun diesen Mietspiegel?
Der Mietspiegel kann als Begründungsgrundlage für eine Mieterhöhung dienen. Das Erhöhungsverlangen ist nämlich dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären und zu begründen.
Zur Begründung kann allgemein Bezug genommen werden auf:
- einen Mietspiegel (§§ 558c, d BGB),
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
- entsprechende Entgelte für drei vergleichbare Wohnungen.
In der Regel wird die Begründung allerdings auf einen Mietspiegel gestützt werden.
Beläuft sich die derzeit gültige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, so gibt dies dem Vermieter die Möglichkeit, die Miete bis zu diesem Betrag zu erhöhen. Dabei ist allerdings die Kappungsgrenze zu beachten.
Die Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnraum, d. h. in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, gilt eine Kappungsgrenze von 15 %. Gebiete mit angespanntem Wohnraum sind beispielsweise anzunehmen, wenn die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, § 556 d Abs. 2 S. 2 BGB. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg legt in § 1 der Verordnung solche Gebiete einzeln, so beispielsweise auch Stuttgart, fest.
Wurde die Miete schon einmal erhöht, so darf eine erneute Mieterhöhung erst nach einem Jahr geltend gemacht werden. Die Miete bleibt damit im Endeffekt mindestens ein Jahr lang konstant, was den Mieter vor häufigen Mieterhöhungen schützen soll. Da dem Mieter eine mindestens zweimonatige Überlegungsfrist zukommt, dazu Näheres an anderer Stelle, kann eine erneute Mieterhöhung frühstens nach 15 Monaten eintreten.
Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, so schuldet er die Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nachdem ihm das Erhöhungsverlangen zugegangen ist, vgl. § 558b Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, vgl. § 558b Abs. 4 BGB. Längere Fristen können allerdings zugunsten des Mieters vereinbart werden.
| Beispiel: Ihr Vermieter teilt Ihnen durch Brief mit, dass er die Miete zum Zeitpunkt X erhöhen möchte. Den Brief wirft er am Morgen des 16.05. bei Ihnen in den Briefkasten. Zur Beurteilung, wann die erhöhte Miete erstmals geschuldet wird, kommt es maßgeblich darauf an, wann Ihnen das Erhöhungsverlangen zugegangen ist (§ 558b Abs. 1 BGB). Im Beispiel ist davon auszugehen, dass andere Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht bestehen. Zugang meint, dass die Erklärung in Ihren Machtbereich abgegeben wird, wodurch Sie die Möglichkeit haben, unter normalen Umständen von der Erklärung Kenntnis zu erhalten. Ihr Briefkasten ist zur Entgegennahme von Erklärungen gedacht und unterliegt Ihrer Zugriffsbefugnis. Indem Ihr Vermieter den Brief daher am Morgen in Ihren Briefkasten einwarf, kann unter normalen Umständen davon ausgegangen werden, dass Sie alsbald von der Erklärung Kenntnis erlangen. Der Brief ging Ihnen daher am 16.05. zu. Teilen Sie nun Ihrem Vermieter Ihre Zustimmung mit, so wird die Miete zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet. Dies liegt daran, dass zwischen dem Zugang des Erhöhungsverlangens und dem Geltungstag der erhöhten Miete mindestens zwei volle Monate liegen müssen (Überlegungsfrist). Es ist daher unbeachtlich, wenn Sie die Zustimmung noch im Mai abgeben. Im vorstehenden Beispiel schulden Sie als Mieter die erhöhte Miete sodann erst zum 01.08. |
Staffel- und Indexmiete
Bei der Staffelmiete weist der Vertrag den Geldbetrag aus, um den sich die Miete jeweils erhöht. Die Miete muss allerdings jeweils ein Jahr lang konstant unverändert bleiben.
Bei der Indexmiete steigt die Miete entsprechend dem Verbraucherpreisindex an.
Wurde eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Da Mieterhöhungen bereits vertraglich geregelt sind, sollen nachträgliche Mieterhöhungen in der Regel nicht möglich sein.
Festmiete
Wurde ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit einer festen Miete vereinbart, so ist in der Regel eine Mieterhöhung ohne gesonderte Vereinbarung ausgeschlossen.
Erhöhung der Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen
Die Miete kann auf aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden, wenn keine Umstände vorliegen, die die Mieterhöhung für den Mieter unzumutbar machen. Genau genommen handelt es sich hierbei nicht um eine übliche Mieterhöhung. Der Vermieter legt mit Erhöhung der Miete tatsächlich entstandene Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter um.
Erforderlich ist zunächst, dass der Vermieter die Umbaumaßnahmen mindestens drei Monate vor deren Beginn ankündigt. Mit dem Schreiben wird die Geltendmachung einer Mieterhöhung einhergehen. Mit Ablauf der drei Monate ist die erhöhte Miete geschuldet.
Eine zahlenmäßige Obergrenze, zu der eine Erhöhung der Miete in diesem Fall zulässig sein soll, gibt es nicht. Vermieter sind berechtigt, bis zu 8 % der entstandenen Kosten durch Modernisierung auf den Mieter umzulegen. Von den Kosten sind allerdings zuvor die durch die Modernisierung gesparten Erhaltungskosten abzuziehen, § 559 Abs. 2 BGB. Daneben ist eine Kappungsgrenze zu beachten, § 559 Abs. 3a S. 1 BGB. Danach darf sich die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, § 559 Abs. 3a S. 2 BGB.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal ausfallen?
Grundsatz
Bei der Anwendung des Mietspiegels ist die Kaltmiete zugrunde zu legen. Die Nebenkosten bleiben in der Regel außer Betracht. Die Erhöhung der Betriebskosten erfolgt nach § 560 Abs. 4 BGB.
Liegt allerdings eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete vor, d. h. sind die Betriebskosten in der vereinbarten Miete enthalten und bestehen daher neben der generellen Mietzahlungspflicht keine weiteren Zahlungspflichten, so können sie der ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugerechnet werden. Der Betrag der auf die jeweilige Wohnung entfallenden Betriebskosten wird zu der ermittelten Vergleichsmiete hinzugerechnet. Bis zu diesem Betrag kann nun erhöht werden.
Bezüglich der Höhe der neuen Miete ist sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete, als auch die bereits oben im Text näher beschriebene Kappungsgrenze zu beachten. Wenn die Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss Mietwucherei angenommen werden, sodass das Mietverlangen unzulässig und sogar strafbar ist.
Neuvermietung
Der Mietspiegel gilt für die Mieterhöhung innerhalb eines Mietverhältnisses. Wird die Wohnung neu vermietet, kann die Miete abweichend von den Werten des Mietspiegels erhöht werden. Einzige Maßgabe ist, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete bei Beginn des Mietverhältnisses höchstens um zehn Prozent übersteigen darf, vgl. § 556d Abs. 1 BGB.
Ausnahmen:
Eine Ausnahme von dieser Regelung ergibt sich dann, wenn die Miete des Vormieters in Höhe von mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete mindestens ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde. Dann darf die Miete bis zu dem Betrag der Vormiete vereinbart werden, vgl. § 556e Abs. 1 BGB.
Eine zweite Ausnahme, bei welcher die ortsübliche Vergleichsmiete über zehn Prozent bei Neuvermietung überschritten werden darf, liegt vor, wenn bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, vgl. §§ 556e Abs. 2 S. 1 BGB in Verbindung mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg.
Staffel- und Indexmiete
Bei der Staffelmiete richtet sich die Erhöhung nach der vertraglichen Regelung. Gilt in der jeweiligen Stadt die Mietpreisbremse, ist bei der Ausgangsmiete, als auch bei den einzelnen Mietstaffeln diese zu beachten, § 557a Abs. 4 BGB. Die Ausgangsmiete, als auch die einzelnen Mietstaffeln dürfen daher höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ansonsten unbeachtlich. Die Kappungsgrenze findet keine Anwendung. Übersteigt allerdings die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % und nutzt der Vermieter aus, dass in der Gemeinde ein geringes Angebot an Wohnraum besteht, so kann die Vereinbarung nach § 5 WiStrG unwirksam sein.
Die Indexmiete erhöht sich parallel zum festgelegten Verbraucherpreisindex. Bei der Ausgangsmiete ist die Mietpreisbremse zu beachten. Für die darauffolgenden Mieterhöhungen gilt die Mietpreisbremse dagegen nicht. Ebenso wenig die Kappungsgrenze. Weitere Schutzmechanismen bestehen in diesem Zusammenhang nicht.
Zusammenfassung der Fakten
Eine Mieterhöhung ist dann zulässig:
- Die Miete ist zum Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll seit 15 Monaten unverändert,
- Mitteilung des Verlangens auf Mieterhöhung wird frühstens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht,
- Das Mieterhöhungsverlangen wird in Textform gegenüber allen Mietern erklärt und begründet,
- Keine Mieterhöhung in den letzten drei Jahren von insgesamt über 20 % bzw. 15 %,
- Zustimmung des Mieters zu der Mieterhöhung oder Ersetzung der Zustimmung durch Urteil
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