Wird das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter beendet, gleich aus welchen Gründen, so steht dem Vermieter grundsätzlich der Anspruch auf entsprechende Nutzungsentschädigung zu, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht herausgibt. Die Nutzungsentschädigung beläuft sich auf die Höhe der mietvertraglich vereinbarten Bruttomiete.
Sollte die Vertragsbeendigung aufgrund entsprechenden Zahlungsverzuges durch den Mieter entstanden sein und diese die Wohnung nicht, so ist jedem Vermieter zu empfehlen, entsprechende Räumungsklage zu erheben. Diese Räumungsklage sollte nicht lediglich die Räumung sondern auch die entsprechenden Zahlungsanträge enthalten. Im Überblick lassen sich die notwendigen Klageanträge wie folgt darstellen:
- Klageantrag 1: Bezahlung der rückständigen Miete
- Klageantrag 2: Räumung und Herausgabe des Mietgegenstandes
- Klageantrag 3: Bezahlung der Nutzungsentschädigung
- Klageantrag 4: Kostenantrag über die Verfahrenskosten
Die Nutzungsentschädigung stellt eine Art Schadensersatz zugunsten des Vermieters dar. Dieser beläuft sich auf die geschuldete Warmmiete, bis der Mieter die Wohnung herausgegeben hat. Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter die Miete grundsätzlich bis zum 6. eines jeden Monats schuldet, sofern im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Miete bis zum 3. eines Monats zu entrichten ist. Die ständige Rechtsprechung geht hier mieterfreundlich davon aus, dass die Formulierung innerhalb eines Vertrages, dass die Miete bis zum 3. eines Monats geschuldet ist, besagt, dass der Mieter die Mietzahlung bis zum 3. des Monats bei der Bank angewiesen haben muss. Bei Hinzurechnung entsprechender Bankarbeitstage muss die Miete daher spätestens am 6. eines jeden Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen.
Achtung Vermieter – Ausschluss der Nutzungsentschädigung!
Sofern sich der Vermieter in der Weise verhält, dass er die Mietwohnung nach Beendigung des Mietvertrages nicht zurückerlangen möchte, steht ihm keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zu. Die Rechtsprechung geht davon aus, wenn der Vermieter keinen Rückerlangungswillen gegenüber dem Mieter aufzeigt (durch entsprechendes Herausgabeverlangen oder Einreichung der Klage), dann steht ihm auch der Anspruch nach § 546 a BGB nicht zu, vgl. BGH Urteil vom 12.07.2021 (VIII ZR 214/16).
Praxishinweis und Handlungsempfehlung
Verlassen Sie sich als Vermieter nicht darauf, dass der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages die Mietwohnung schon wieder zurückgeben wird. Sie sind als Vermieter verpflichtet, ein entsprechend aktives Vorgehen gegenüber dem Mieter an den Tag zu legen. Konkret bedeutet das für Sie als Vermieter, dass Sie Ihren Herausgabeanspruch deutlich machen müssen.
Fordern Sie den Mieter auf, die Wohnung entsprechend unter Frist an Sie herauszugeben. Unsere Beratungspraxis zeigt regelmäßig, dass viele Vermieter mit entsprechender Räumungsklage zögern. Dies zeigt auf der einen Seite ein lobenswertes menschliches Verhalten, führt jedoch auf der anderen Seite zu entsprechenden rechtlichen Problemen.
Nach Ablauf einer gewährten Räumungsfrist sollte entsprechende Klage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden, um keine unnötigen rechtlichen Prozessrisiken einzugehen.
