Jun 19, 2023 | Mietrecht

Kurzzeitvermietung

Ein Vergleich zwischen langfristiger Wohnraumvermietung und kurzzeitiger Gebrauchsüberlassung

Sie sind Vermieter oder möchten es zukünftig werden? Wir zeigen Ihnen in unserem Blogbeitrag neben der klassischen Dauervermietung eine weitere Art der Vermietung auf: Die Kurzzeitvermietung. Spätestens seit Beginn der Ära „Airbnb“ ist die Kurzzeitvermietung für wenige Tage bis Wochen jedem Menschen ein Begriff und erweitert den Bereich des Mietrechts in Deutschland.

Die Kurzzeitvermietung ist besonders interessant für Geschäftsreisende, Pendler oder Reisende und stellt eine attraktive Alternative zu Hotels oder Gasthöfen dar. Vermieter bieten hierbei neben Zimmern, Wohnungen oder ganzen Häusern auch ausgefallene und exklusive Schlafquartiere wie Windmühlen, Leuchttürme, Zirkuswägen oder Baumhäuser an, um nur einige Raritäten zu nennen.

Aber wie sieht es mit dem gültigen Mietrecht bei der Kurzzeitvermietung aus? Greifen hierbei dieselben Paragraphen, wie bei der längerfristigen Wohnraumvermietung?

Wir zeigen Ihnen die Unterschiede auf, erklären Besonderheiten und weisen auf gültige Regelungen bei der Kurzzeitvermietung hin, damit Sie sich als Vermieter auch in diesem Sektor sicher bewegen können.

Wichtiges zuerst im Überblick

  • Kurzzeitvermietung wird möbliert angeboten und üblicherweise nach Tagen bzw. Nächten abgerechnet und ist somit deutlich lukrativer als Langzeitvermietung
  • Einnahmen aus Kurzzeitvermietung unterliegen der Umsatzsteuerpflicht erst bei Überschreitung der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG)
  • Eine kommunale Genehmigungspflicht ist vor der Kurzzeitvermietung zu prüfen und einzuhalten, da sonst hohe Bußgelder drohen
  • Kurzzeitvermietung darf einen Zeitrum von 6 Monaten nicht überschreiten, da sonst eine klassische Vermietung vorliegt (hier würde dann die Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB greifen).

Was versteht man unter Kurzzeitvermietung?

Viele Vermietenden sehen sich mit Beschränkungen konfrontiert, wollen sie ihre – meist möblierte – Wohnung an Touristen oder Geschäftsreisende für nur wenige Wochen oder sogar Tage überlassen. Viele Städte haben hier ein strenges Regelungssystem oder untersagen dies vollständig. Die Vermieter (privat oder auch Unternehmen) haben jedoch ein Interesse daran, dass ihr Wohnung nicht leer steht. Als Lösung bietet sich die sogenannten Kurzzeitvermietung an, die sich immer mehr verbreitet.

Nach § 549 BGB versteht man unter Kurzzeitvermietung eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, zum Beispiel zu Urlaubszwecken als Ferienwohnung oder als Unterkunft für Geschäftsreisende.

Es erfolgt also eine befristete Vermietung. Die Dauer der Miete beträgt immer unter 6 Monate und reicht von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen. Die Mietdauer ist damit der entscheidende Punkt, an dem sich die Kurzzeitvermietung von der langfristigen Vermietung unterscheidet.

Was fällt unter Kurzzeitvermietung?

Die Merkmale der Kurzzeitvermietung sind folgende:

  1. Die Wohnung dient dem Mieter nicht zur Deckung seines allgemeines Lebensbedarfes, also der Mittelpunkt der Lebensführung muss an einem anderen Ort liegen (LG Hannover MDR 71, 762). Der Wohnraum wird nur vorübergehend gebraucht.
  2. Es muss mietvertraglich festgehalten sein, dass der Aufenthalt nur vorübergehend erfolgt. Ein Zeitrahmen von mehr als 6 Monaten wird hier nach der Rspr. nicht mehr als überschaubar gesehen – dann liegt eine klassische Vermietung vor.
  3. Im Mietvertrag muss ein Zweck festgelegt werden, also ersichtlich geregelt sein, warum der Mieter die Räume nur so kurzfristig anmietet.

Der größte Unterschied zur klassischen Vermietung ist damit die Dauer. Kurzzeitvermieter können ihr Objekt für maximal 6 Monate vermieten, die Vertragsbindung bei der klassischen Vermietung beträgt mindestens 15 Monate.

Ist Kurzzeitvermietung erlaubt?

Grundsätzlich ist Kurzzeitvermietung in den meisten Städten erlaubt, enthält jedoch stets Beschränkungen. Zu beachten sind vom Vermieter das Mietrecht, das Bauordnungsrecht, das Gewerberecht, sowie das Steuerrecht.

In Baden-Württemberg gilt zudem das Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Es besteht damit eine Auskunfts-, Registrierungs- und Anzeigepflicht für Vermietungen. Die jeweilige Kommune kann dann im Einzelfall prüfen, ob die jeweilige Nutzung zulässig ist. Anhand der Gesamtdauer der Kurzzeitvermietungen wird geprüft, ob die Schwelle zur Zweckentfremdung überschritten wird. Es wurde hier eine Grenze von zehn Wochen insgesamt pro Kalenderjahr festgelegt.

Auch kann jede Stadt und Gemeinde eine Genehmigungspflicht einführen, wenn Wohnräume als Gewerberäume verwendet werden oder als Ferienwohnung überlassen werden. Auch ein Leerstand oder Abriss muss genehmigt werden.

Es besteht damit ein Satzungsvorbehalt: jede Stadt und Gemeinde entscheidet selbst unter Berücksichtigung des jeweiligen Wohnungsmarktes. Bei Verstößen gegen das Genehmigungserfordernis drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 100.000 €. Bei Verstößen gegen die Auskunftspflichten bis zu 50.000 €.

Wann liegt Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung vor?

Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum einer allgemeinen Mietnutzung entzogen wird, z.B durch lange Leerstände oder einen Abriss, und dann das Gelände längere Zeit nutzlos bleibt.

Bei kurzzeitiger Vermietung wird Wohnraum als dauerhafte Nutzungsmöglichkeit dem Markt entzogen. Die Bundesländer haben hier jeweils andere Vorschriften zur Bekämpfung der Zweckentfremdung erlassen. Oftmals geht damit eine Registrierungspflicht für Kurzzeit-Vermieter einher.

Die Stadt Stuttgart hat auf Grundlage des Landesgesetzes aus dem Jahr 2013 eine Satzung erlassen, die eine Zweckentfremdung annimmt, wenn der Wohnraum zu mehr als 50 % der Fläche und für mehr als 10 Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird, wobei eine solche Vermietung registrierungspflichtig ist

Eine Zweckentfremdung muss damit beantragt werden und ist hier genehmigungspflichtig. Zuvor muss das Vermietungsobjekt bei der Gemeinde registriert und angezeigt werden, dass der Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs überlassen werden soll.

Wie funktioniert Kurzzeitvermietung?

Es sollte eine komplett eingerichtete und möblierte Unterkunft für einen fest vereinbarten Zeitraum vermietet werden. Dies ist eine optimale Übergangslösung, um das Leerstehen der Wohnung zu verhindern.

Zunächst wird ein normaler Mietvertrag geschlossen mit den Besonderheiten, dass dieser auf maximal sechs Monate befristet ist, der Aufenthalt also nur vorübergehend erfolgt, und der Zweck (Urlaub oder Geschäftsreise) festgelegt werden muss.

Es wird damit auch keine Kündigung benötigt, da ein befristeter Zeitraum festgelegt ist.

Zielgruppe sind Berufsreisende, Pendler, Arbeitende aus dem Ausland, Messegäste/-ausstellende, Praktikanten, Touristen, Studenten, etc.

Was ist bei Kurzzeitvermietung zu beachten?

Es sollte zunächst überprüft werden, ob eine Kurzzeitvermietung für die gewünschte Immobilie erlaubt ist. Hier ist auf die Regelung im Bundesland zu achten, insbesondere auf das Verbot der Zweckentfremdung und die bestehenden Genehmigungs-, Anzeige- und Registrierungspflichten.

Wichtig: Wird eine Kurzzeitvermietung dauerhaft angestrebt und werden ständig wechselnde, verschiedene Gäste beherbergt, ist sogar eine baurechtliche Nutzungsänderung notwendig. Es ist eine Baugenehmigung zu beantragen.

Die Immobilie darf nur über kurze Zeiträume vermietet werden. „Für kurze Zeit“ bedeutet zwischen einem Tag und Maximal sechs Monaten.

Die Einnahmen aus der Vermietung unterliegen der Einkommenssteuerpflicht, sowie auch der Umsatzsteuer ab einem bestimmten Umsatzbetrag, und ggfs. sogar einer Gewerbesteuerpflicht, sollte sich die Vermietung als Gewerbe darstellen.

Wichtig: Bei Vorliegen eines Gewerbes muss der Anmeldepflicht nachgekommen werden.

Achtung: Sind Sie selbst nur Mieter, bedarf eine Untervermietung als Kurzzeitvermietung eine Genehmigung des Hauptvermieter.s Sie müssen Ihren Hauptvermieter also darüber informieren. Sie schließen dann einen eigenständigen Mietvertrag mit dem neuen Kurzzeitmieter.

Kaution bei Kurzzeitvermietung?

Die Kaution dient als finanzielle Sicherheitsleistung für ausbleibende Mietzahlungen oder durch den Mieter verursachte Schäden an der Immobile. Auch Kosten einer Endreinigung können mit der Kaution verrechnet werden.

Die Zahlung einer Kaution kann im Mietvertrag festgelegt werden – dies unterliegt der Vertragsfreiheit. Auch bei der Kurzzeitvermietung ist damit eine Kaution üblich. Sie beträgt meistens 1 bis 2 Monatsmieten, ist aber abhängig von der genauen Mietdauer. Mit Abschluss des Mietvertrages ist die Kauton fällig. Rückerstattet wird sie dann spätestens einen Monat nach dem Auszug.

Welche Mieten sind bei Kurzzeitvermietung erlaubt?

Die Miethöhe bei der Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich nicht durch die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begrenzt, da der soziale Mietschutz bei Vermietungen von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch entfällt.

Das Festlegen der Höhe der Miete obliegt somit dem Vermieter. Angebot und Nachfrage bestimmen damit den Mietpreis. Eine Bindung an den Mietspiegel  gibt es nicht. Damit kann auch eine höhere Miete verlangt werden. Die Miete muss sich damit u.A. an der Ausstattung, Lage und Größe der Wohnung orientieren.

Wie lange ist Kurzzeitvermietung?

Die Dauer der Kurzzeitvermietung beträgt höchstens sechs Monate. Der Vertrag darf diesen Zeitraum nicht überschreiten. Wird ein Objekt für mehr als sechs Monate vermietet, liegt eine klassische Vermietung vor.

Ist Kurzzeitvermietung gewerblich?

Kurzzeitvermietung kann privat oder gewerblich betrieben werden. Es müssen bestimmte Faktoren für eine gewerbliche Vermietung sprechen, sodass dies stets eine Einzelfallbetrachtung ist. Allgemein gilt, dass Kurzzeitvermietung dann gewerblich wird, wenn ein „hotelähnlicher Charakter“ besteht.

Wann wird Kurzzeitvermietung gewerblich?

Faktoren, die für eine gewerbliche Vermietung sprechen, sind folgende:

  • Es werden Zusatzleistungen, wie Frühstück oder Zimmerservice angeboten
  • Es wird Personal beschäftigt, das für die Gäste vor Ort erreichbar ist, wie zum Beispiel an einer Rezeption
  • Es wird eine tageweise Abrechnung mit den Gästen gehandhabt
  • Die Gäste wechseln häufig
  • Es werden mehrere ähnliche Wohnungen im selben Gebäude vermietet
  • Es besteht ein umfangreiches Marketing mit Inseraten auf bekannten Plattformen
  • Die Immobilien werden durch ein Büro verwaltet; für die Verwaltung der Vermietung wird ein Großteil der Zeit aufgewendet
  • Es besteht offensichtlich eine Gewinnerzielungsabsicht und nicht bloß eine Ausübung bei Gelegenheit.

Bei Vorliegen dieser Faktoren wird die Vermietung in der Regel als Gewerbe eingestuft. Es besteht eine Anzeigepflicht gegenüber der örtlichen Gewerbeaufsicht. Dann muss das Gewerbe angemeldet werden und ab einem Gewinn von über 24.500 € im Jahr muss Gewerbesteuer gezahlt werden.

Ist Kurzzeitvermietung umsatzsteuerpflichtig?

Kurzzeitvermietungen unterliegen der Einkommenssteuerpflicht und müssen in der Steuererklärung gemeldet werden. Der Gewinn unterliegt der Steuer. Es existiert eine 520 € Freigrenze für Eigenheim-Nutzer, die ihre eigene Immobilie vermieten.

Ist jedoch eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar, sind die Einnahmen immer steuerpflichtig. Ab einem Umsatz von über 22.000 € fällt dann noch die Umsatzsteuer an. Auch eine Gewerbesteuer ist möglich. Das hängt davon ab, ob ein Gewerbe vorliegt.

Hat Kurzzeitvermietung Vorteile gegenüber Langzeitvermietung?

Die Kurzzeitvermietung wird einfach gemacht über Portale wie Airbnb. In Urlaubsregionen oder Messestädten ist die Nachfrage für Wohnungen oder Häuser sehr hoch. Für die Touristen bieten diese mehr Luxus und Selbstständigkeit, und sind zudem oftmals noch günstiger. Die Preise für eine solche kurze Vermietung können viel höher als bei einer dauerhafter Vermietung angesetzt werden.

Auch kann die Immobilie einmal selbst vom Vermieter genutzt werden, gerade wenn die Wohnung an einem Urlaubsort ist. Der Vermieter kann nach jedem einzelnen Aufenthalt in der Wohnung nach dem Rechten sehen und hat damit regelmäßig Zugang. Zudem wird die Miete meist direkt gezahlt. Auch kann der Vermieter weitere Vertragsbedingungen flexibel regeln und an seine Vorstellungen und Bedürfnisse anpassen. Sollten sich einmal Mieter unerwünscht verhalten, sind diese auch nach einem überschaubaren Zeitraum wieder weg, denn das Mietverhältnis endet automatisch nach Ablauf der festgehaltenen Frist.

Welche Nachteile hat Kurzzeitvermietung?

Es können auch Nachteile aus einer Kurzzeitvermietung entstehen. Der Vermieter muss mehr Zeit in die Organisation der Vermietung investieren. Die Wohnung muss ständig sauber sein, er muss die Wohnung entsprechend Bewerben und das An- und Abreisen der Gäste muss reibungslos funktionieren. Auch können in viele Städten nur bestimmte Immobilien kurzzeitig vermietet werden (im Rahmen des Zweckentfremdungsverbots), sodass nicht überall eine Kurzzeitvermietung erlaubt ist.

Die Vermietung unterliegt damit auch saisonalen Schwankungen, womit die Einnahmen nicht beständig und verlässlich sind. Die Nebenkosten trägt in der Regel immer der Vermieter (wird nur berücksichtigt bei der Festlegung der Gesamtmiete), sodass etwaige Schwankungen oder plötzliche Erhöhungen von ihm zu tragen sind. Auch Einrichtungsgegenstände müssen kontrolliert und ggf. regelmäßig erneut werden.

Autor: Finn Streich

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