Warum Rauchmelder in Immobilien Pflicht sind
Inzwischen sind Rauchmelder deutschlandweit gesetzlich verpflichtend für sämtliche Immobilien – nicht nur in Mietwohnungen, sondern auch in von den Eigentümern selbst genutzten Gebäuden. Sie dienen dem Schutz des Eigentums und insbesondere des darin befindlichen Lebens im Brandfall.
Das Wichtigste kurz und knapp vorab
- Rauchmelder in Wohnungen sind deutschlandweit Pflicht (bei Eigennutzung & Vermietung)
- Die Anschaffungskosten dürfen vom Vermieter nicht auf die Mieter umgelegt werden
- Bei nicht installierten Rauchmeldern droht im Brandschadensfall mindestens Versicherungsverlust, zudem können hohe Bußgelder und strafrechtliche Konsequenzen drohen
- Rauchmelder müssen regelmäßig geprüft und gewartet werden
Bei Auftreten von Rauchentwicklung ab einer bestimmten Konzentration geben Rauchmelder einen nicht überhörbaren, schrillen Dauerton ab, der die Menschen in oder in der Nähe der Wohnung/ des Hauses warnt. Eine mögliche Brandgefahr wird dahingehend reduziert, als dass rechtzeitig die Ursache für die Rauchentwicklung gefunden und beseitigt werden kann. Auch das Verständigen der Feuerwehr kann eine zeitnahe und sinnvolle Reaktion auf diese Alarmierung sein. Allerdings stellen sich durch die Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern viele Fragen zu Rechten und Pflichten zwischen Eigentümer(n)/Vermieter(n) und Mieter(n). Auf die häufigsten Fragen geben wir Ihnen in diesem Blogbeitrag eine Antwort.
Sind Rauchmelder in Mietwohnungen gesetzlich verpflichtend?
Es besteht deutschlandweit in allen 16 Bundesländern eine Pflicht zur Installation von Rauchmeldern in Mietwohnungen. Die Pflicht richtet sich nach den landesrechtlichen Vorschriften und wird in der jeweiligen Landesbauordnung näher beschrieben.
Wer muss die Rauchmelder installieren?
Der Eigentümer bzw. der Vermieter ist grundsätzlich für die Installation der Rauchmelder in der Mietwohnung zuständig. Das bedeutet nicht, dass dieser die Rauchmelder persönlich installieren soll. Er trägt lediglich die Verantwortung dafür, dass funktionsfähige Rauchmelder in den vermieteten Räumlichkeiten in ausreichender Stückzahl und an den richtigen Positionen vorhanden sind. Zumeist beauftragt dieser ein Fach- bzw. Hausmeisterunternehmen, welches die Geräte liefert und vorschriftsgemäß anbringt.
Ferner regelt die jeweilige Landesbauordnung neben der Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder (DIN 14676) die genauen Zuständigkeiten und Richtlinien zur Installation von Rauchmeldern in Mietwohnungen.
In welchen Räumen müssen Rauchmelder zwingend vorhanden sein?
Dies hängt von den landesrechtlichen Vorschriften ab.
Nach § 15 Abs. 7 LBOBW sind beispielsweise „Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen und Rettungswege von solchen Aufenthaltsräumen in derselben Nutzungseinheit“ mit einem Rauchmelder auszustatten.
Dazu zählen also vor allem Schlafzimmer, Kinderzimmer und auch Gästezimmer. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Zimmer dauerhaft zum Schlafen bestimmt sind. Über die Nutzung des Zimmers entscheidet der Bewohner.
Außerdem zählen die Flure, die als Fluchtweg dienen, ebenfalls dazu.
Wie viele Rauchmelder müssen in Mietwohnungen vorhanden sein?
Die Anzahl der Rauchmelder hängt davon ab, in wie vielen Räumen innerhalb der Nutzungseinheit „bestimmungsgemäß“ Personen schlafen. Es müssen mindestens alle Kinderzimmer, Schlafräume und Fluchtwege (Flure) mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Bei einer unsachgemäßen Nutzung der Immobilie, die vom Mietvertrag abweicht (Überbelegung einer Wohnung, Personen schlafen in Küche, Nutzung einer gewerblichen Fläche als Wohnraum,…) geht die Haftung im Ernstfall vollständig auf den (Haupt-)Mieter der Wohnung über. Hier entstehen versicherungsrechtliche und strafrechtliche Konsequenzen.
Müssen die Rauchmelder regelmäßig getestet werden?
Rauchmelder müssen regelmäßig geprüft und gewartet werden. Gemäß der Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder (DIN 14676) ist eine Wartung im Abstand von 12 Monaten, +/- 3 Monaten notwendig.
Nach 10 Jahren (+6 Monaten) ab dem Datum der Inbetriebnahme ist ein vollständiger Austausch der Rauchmelder notwendig.
Tipp: Lassen Sie die Rauchmelder regelmäßig warten und rechtzeitig austauschen.
Wer ist verantwortlich für die Prüfung der Rauchmelder?
Bei der Frage, wer für die Prüfung der Rauchmelder verantwortlich ist, gehen die Meinungen auseinander.
In Baden-Württemberg geht die Landesbauordnung von der Zuständigkeit des „unmittelbaren Besitzers“ für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft aus. Etwas anderes gilt dann, wenn der Eigentümer die Wartung selbst übernimmt. Unmittelbarer Besitzer ist der Mieter, weswegen ihn folglich die Wartungspflicht trifft.
Allerdings gehen andere Stimmen davon aus, dass es auf die Verpflichtung aus der Landesbauordnung nicht ankommen kann. Das BGB ist als höherrangiges Recht gegenüber der LBOBW maßgebend. Danach hat der Vermieter die Pflicht, alle mitvermieteten Gegenstände in einem betriebsbereiten Zustand zu erhalten. Dazu zählt auch die Wartung eben dieser Rauchmelder. Die durch den Vermieter eingebauten Rauchmelder zählen als mitvermietete Gegenstände, weswegen die Wartungspflicht beim Vermieter bleibt. Der Mieter ist dabei verpflichtet, die Wartung zu dulden und zu ermöglichen.
Durch eine Vereinbarung innerhalb des Mietvertrags ist eine andere Regelung möglich.
Außerdem kann die Wartung auf Dritte, wie die Hausverwaltung, übertragen werden.
Tipp: Es sollten ausdrückliche Regelungen im Mietvertrag zur Wartung von Rauchmeldern getroffen werden.
Was ist, wenn keine Rauchmelder in der Mietwohnung vorhanden sind?
Sind in der Mietwohnung keine Rauchmelder vorhanden, sollte diesbezüglich ein Hinweis durch den Mieter an den Vermieter gegeben werden. Dabei sollte auf die Rauchmelderpflicht hingewiesen und eine Frist zur Installation gesetzt werden. Dies erfolgt am besten schriftlich.
Reagiert der Vermieter auf den Hinweis nicht, kann der Mieter die Rauchmelder selbst installieren oder die Bauaufsichtsbehörde einschalten.
Entscheidet sich der Mieter für die Selbstinstallation, muss er die Rauchmelder kaufen und selbst anbringen. Entstandene Kosten kann er als Schadensersatz geltend machen oder mit der nächsten Mietzahlung verrechnen.
Bei einer Meldung an die Bauaufsichtsbehörde wird diese tätig und prüft einen möglichen Verstoß. Die Behörde erlässt einen Bescheid mit der Information, dass eine Pflicht zur Installation von Rauchmeldern besteht. Außerdem wird eine Frist zur Installation dieser gesetzt. Sollte der Vermieter auch daraufhin keine Installation von Rauchmeldern vornehmen, sind Sanktionen durch die Bauaufsichtsbehörde möglich.
Vor einer eigenmächtigen Mitminderung beim Fehlen von Rauchmeldern durch den Mieter ist zu warnen. Es ist unklar, ob im Fehlen von Rauchmeldern ein Mietminderungsgrund gesehen werden kann und in welcher Höhe die Miete zu mindern wäre. Daher ist hierbei Vorsicht geboten.
Tipp: Fragen Sie grundsätzlich einen Rechtsanwalt, bevor Sie eigenmächtig eine Mietminderung vornehmen.
Der Mieter lehnt die Rauchmelder ab, was ist zu tun?
Zunächst sollte der Vermieter die Installation von Rauchmeldern rechtzeitig ankündigen. Grundsätzlich hat der Mieter sogenannte Modernisierungsmaßnahmen, wie die Installation von Rauchmeldern, zu dulden. Er ist demnach verpflichtet, den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, hat der Vermieter unterschiedliche Möglichkeiten.
Zunächst könnte er eine Duldungsklage erheben. Durch diese erhält er einen Titel mit dem Inhalt, dass der Mieter den Einbau zu dulden hat. Verweigert der Mieter daraufhin trotz rechtzeitiger Anzeige des Termins den Zugang weiterhin, können Zwangsmittel gegen ihn eingesetzt werden.
Eine weitere Möglichkeit wäre eine Kündigung. Nach § 543 Abs. 1 BGB ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter den Zugang des Vermieters schuldhaft verhindert. Eine vorherige Duldungsklage ist dabei nicht notwendig (BGH Urt. v. 15.04.2015, Az.: VIII ZR 281/13).
Sollte eine fristlose Kündigung nicht reichen, ist zumindest eine ordentliche Kündigung innerhalb der Frist, aufgrund nicht unerheblicher Vertragspflichtverletzung möglich.
Darf ein Vermieter die Kosten für Rauchmelder auf die Mieter umlegen?
Der Vermieter hat die Pflicht die Rauchmelder zu installieren. Deswegen ist die Installation der Rauchmelder Teil der Herstellung einer ordnungsgemäßen Mietsache. Dies kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen, denn dabei handelt es sich um Anschaffungskosten. Dabei ist es irrelevant, ob der Vermieter die Rauchmelder kauft oder mietet (BGH Urt. vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20).
Der BGH sagt dazu: „Anschaffungskosten stellen keine Betriebskosten dar. Dieser Grundsatz könne nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter sich anstatt für einen Erwerb der Rauchwarnmelder für deren Anmietung entscheide.“
Dagegen stellt der BGH gleichwohl fest, dass die Wartungskosten durch den Vermieter jedoch auf den Mieter umgelegt werden können. Bei den Wartungskosten handelt es sich um Betriebskosten iSd § 2 Nr. 17 BetrKV:
„[…] ist eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und der Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, keine Mangelbeseitigung und sind die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten deshalb als sonstige- grundsätzlich umlegbare -Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.“ (BGH Urt. v. 05.10.2023 – VIII ZR 117/21)
Tipp: Treffen Sie als Vermieter innerhalb des Mietvertrages am besten eine Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten.
Rauchmelder–Fehlalarm: Wer trägt die Kosten für den Feuerwehreinsatz?
Durch einen verursachten Alarm durch Rauchmelder wird nicht automatisch die Feuerwehr gerufen, vielmehr kommt es zu einem starken akustischen Geräusch innerhalb des Raumes.
Sollte allerdings ein Nachbar oder vorbeilaufender Dritter den Alarm wahrnehmen und die Feuerwehr benachrichtigen, stellt sich die Frage, wer die Kosten im Fall eines Fehlalarms zu tragen hat.
Grundsätzlich haftet der Dritte für diesen Einsatz nicht, weil es ihn benachteiligen würde, wenn er aus Vorsicht und Sorge die Feuerwehr benachrichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Benachrichtigung vorsätzlich oder in grob fahrlässiger Unkenntnis falsch erfolgt.
Wie hoch ist die Strafe für Vermieter, wenn keine Rauchmelder vorhanden sind?
Sind keine Rauchmelder vorhanden, handelt der Vermieter rechtswidrig. Ein Bußgeld sieht das Gesetz allerdings nicht vor, es besteht keine Kontrolle durch den Gesetzgeber, ob Rauchmelder in Immobilien vorhanden sind oder nicht.
Sollte ein Vermieter oder auch Eigentümer allerdings im Falle eines Brandes keine Rauchmelder installiert haben, haftet dieser für Personenschäden und Sachschäden, die durch die Installation vermeidbar gewesen wären. Außerdem verliert dieser den Versicherungsschutz im Falle des Nicht-Vorhandenseins von bestimmungsgemäß installierten Rauchmeldern.
Was ist, wenn Mieter die Rauchmelder eigenmächtig demontieren?
Sollte der Mieter die Rauchmelder einfach demontieren, liegt ein mietvertraglicher Verstoß vor. Diesen kann der Vermieter abmahnen. Sollte ein solcher Verstoß wiederholt vorkommen, kann der Vermieter den Vertrag kündigen.
Sie haben weitergehende Fragen zum Thema Mietrecht? Dann schauen Sie doch einmal HIER vorbei. Wir beraten Sie gerne unverbindlich und direkt – sprechen Sie uns an.
