Untervermietung ja, aber ohne Gewinn. Was bedeutet das für Mieter und Untermieter? Sind Sie selbst von einer solchen Konstellation betroffen? Was haben Sie nun zu befürchten?
Ein Interview mit Rechtsanwalt Finn Streich
Alles über Risiken, Kettenverhältnisse & Schutzmöglichkeiten im Zusammenhang
Worum es geht
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat gestern, am 28.01.2026 ein wegweisendes Urteil (VIII ZR 228/23) zum Mietrecht verkündet. Somit ist eine Untervermietung nur dann zulässig, wenn diese nicht als gewinnbringendes Geschäftsmodell durch den Hauptmieter genutzt wird.
Die erzielte Miete durch die Untervermietung soll demnach lediglich zur Deckung der eigenen Kosten dienen. Konkret ging es in dem Fall um einen Mieter, der seine eigens angemietete Wohnung in Berlin für einen wesentlich höheren Betrag untervermietete. Dem Hauptmieter wurde daraufhin durch seinen Vermieter gekündigt.
Den Rechtstreit schloss der BGH mit der Begründung ab, dass die Kündigung wirksam sei.
Im nachfolgenden Interview möchten wir Ihnen bei der Frage helfen, ob Sie direkt oder indirekt von dem Urteil des BGH betroffen sind und welche Folgen nun möglicherweise auf Sie zukommen. Sehen Sie diesbezüglichen Problemen entgegen oder sorgen Sie sich um Ihr Mietverhältnis? Dann scheuen Sie sich nicht, die Kanzlei Streich und Wittke zu kontaktieren.
Wir sind Experten im Mietrecht und kämpfen tagtäglich für das Recht unserer Mandantschaft. Auf unserer Homepage haben wir extra für Sie ein kostenloses Kontaktformular eingerichtet. Das können Sie nutzen, um Ihre ganz persönliche Rechtsfrage zu stellen. Außerdem können Sie einfach über den blauen Button zu diesem Formular gelangen. Unsere Ersteinschätzung ist grundsätzlich unverbindlich und kostenlos. Eine detaillierte Einzelfallprüfung können Sie auf Wunsch im Nachhinein anfordern.
„Herr Streich, der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Untervermietung nicht mit Gewinn erfolgen darf. Was ist der Kern dieser Entscheidung?“
„Der Bundesgerichtshof stellt mit dem aktuellen Urteil von gestern klar: Untervermietung dient nicht der Gewinnerzielung, sondern nur dem Ausgleich tatsächlicher eigener Kosten. Sobald ein Hauptmieter mehr verlangt, als ihn die Wohnung selbst kostet, wird die Untervermietung rechtlich unzulässig.“
„Was passiert nun mit denjenigen Menschen, die seit Jahren ihre angemietete Wohnung selbst deutlich teurer weitervermieten? Und das vielleicht sogar ohne, dass der Eigentümer davon weiß?“
„Das ist rechtlich hochproblematisch und tatsächlich keine Seltenheit. Wenn der Vermieter keine Zustimmung zur Untervermietung erteilt hat oder die Untervermietung mit Gewinn erfolgt, drohen dem Hauptmieter mindestens eine Abmahnung, aber auch möglicherweise eine fristlose oder ordentliche Kündigung. Auch Rückforderungsansprüche wegen unzulässiger Einnahmen sind möglich.
Das neue Urteil verschärft die Situation, weil Gerichte nun sehr genau prüfen, ob ein Gewinn erzielt wurde. Unsere Beratungspraxis wird sich dahingehend massiv verändern. Das Thema Untervermietung hat unser Mandatsaufkommen bereits in den letzten Jahren stark geprägt, da es ohnehin viel Konfliktpotential mit sich bringt.“
„Was passiert jetzt konkret mit den Hauptmietern? Muss ich als Hauptmieter jetzt sofort reagieren, wenn ich bislang mit Gewinn untervermietet habe?“
„Ja, zumindest sollten Sie Ihre Situation einmal eingehend prüfen. Wer jetzt untätig bleibt, sitzt auf einem erheblichen Kündigungsrisiko. Empfehlenswert ist es erstens nun den Mietvertrag nochmals genau zu prüfen, die erzielten Einnahmen realistisch gegen die eigenen Kosten zu rechnen und gegebenenfalls die Miete anpassen oder die Untervermietung schnellstmöglich beenden. Untätigkeit ist jetzt das größte Risiko.“
„Muss ich den erzielten Gewinn aus der Untervermietung abführen?“
„Grundsätzlich ja, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass Gewinne aus unzulässiger Untervermietung nicht beim Hauptmieter bleiben dürfen. Entscheidend ist aber nun die Frage an wen und auf welcher rechtlichen Grundlage eine Rückzahlung wird erfolgen müssen.“
„Kann der Vermieter den Gewinn vom Hauptmieter verlangen?“
„Ja, unter Umständen schon und er kann ihn sogar auch einklagen. Die Rechtsgrundlage hierfür ist erstens die sogenannte „ungerechtfertigte Bereicherung“ (§ 812 BGB) und zweitens kann er zumindest teilweise auch Schadensersatz verlangen. Die Voraussetzungen hierfür sind klar gegeben: die Untervermietung war nicht genehmigt oder sie war zwar genehmigt, aber nur kostenneutral erlaubt.
Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass der Mieter mehr eingenommen, als ihn selbst die Wohnung gekostet hat, erhöht das die Möglichkeit des Vermieters, eigene Ansprüche geltend zu machen. Der Vermieter muss nicht beweisen, dass ihm ein Schaden entstanden ist. Es reicht, dass der Mieter ohne Rechtsgrund bereichert war.“
„Muss ich den gesamten Mehrbetrag herausgeben?“
„Nein, nicht pauschal. Abzuführen ist nur der echte Gewinn, also die Einnahmen aus der Untervermietung minus die eigenen Mietkosten minus zulässige Zuschläge (z. B. für Möblierung, Abnutzung, Nebenkosten). Was nachweisbar Kostenersatz ist, darfst du behalten. Was aber darüber hinausgeht, ist angreifbar.“
„Kann der Vermieter rückwirkend Geld für mehrere Jahre verlangen?“
„Ja, aber tatsächlich begrenzt. Die regelmäßige Verjährung beträgt 3 Jahre. Der Beginn hierfür ist das Ende des Jahres, in dem der Vermieter von der Untervermietung und dem Gewinn erfahren hat. Wenn der Vermieter aber lange nichts wusste, kann der Anspruch überraschend weit zurückreichen.“
„Und was ist mit einer Kündigung?“
„Ganz wichtig: Die Gewinnabschöpfung und eine Kündigung schließen sich nicht aus. Der Vermieter kann den Gewinn herausverlangen und zusätzlich dem Mieter kündigen (oft fristlos oder hilfsweise ordentlich). Gerade bei systematischer Weitervermietung, hohen Aufschlägen oder längerer Dauer sehen Gerichte hier keine Bagatelle mehr.“
„Muss ich den Gewinn an meinen Untermieter zurückzahlen?“
„Das ist ein ganz anderer Anspruch, aber ebenfalls möglich! Der Untermieter kann gegebenenfalls die überhöhte Miete angreifen, eine Rückzahlung verlangen oder ab sofort eine Mietsenkung durchsetzen. Das Ergebnis kann sein, dass der Hauptmieter eine Rückzahlung an den Vermieter und zusätzlich sogar eine Rückzahlung an den Untermieter tätigen muss. Das ist der Punkt, an dem es für Hauptmieter richtig teuer wird.“
„Kommen wir zum besonders sensiblen Punkt: Was bedeutet das Urteil für den Untermieter, der am Ende der Kette steht und möglicherweise viel zu viel Miete zahlt?“
„Der Untermieter ist bei solchen Konstruktionen oft der wirtschaftlich Schwächste, aber rechtlich nicht schutzlos. Problematisch ist an dieser Stelle, dass sein Vermieter selbst nur Mieter ist. Fällt der Hauptmietvertrag durch eine Kündigung weg, steht auch der Untermietvertrag auf wackeligen Füßen. Der Untermieter sitzt sozusagen wie auf einem Schleudersitz.“
„Herr Streich, wenn ich als Untermieter deutlich mehr zahle als der Hauptmieter, habe ich dann Rückforderungsansprüche?“
„Möglich ist das schon, aber nicht automatisch. Es kommt darauf an, ob ein Gewinn erzielt wurde, ob die Miete sittenwidrig oder wucherähnlich ist und ob eine Täuschung vorlag.
Hier ein aktuelles Beispiel, ein Mandat, das wir gerade erst im Raum Hamburg hatten:
Die Hauptmiete für eine Wohnung inkl. zulässiger Zuschläge beträgt 800 €. Die verlangte Untermiete beträgt jedoch 1.200 €. Somit sind ganze 400 € potenziell rückforderungsfähig. Aber: Der Mieter muss darlegen können, dass ein Gewinn erzielt wurde und dass dieser nicht durch Kosten gerechtfertigt war. Und da wird das Ganze dann relativ kompliziert.
In vielen Fällen lohnt sich eine konkrete Prüfung, insbesondere bei hohen Aufschlägen. Es gibt im BGB den Paragraphen: „Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB). Das ist der häufigste Ansatz, mit dem auch wir von der Kanzlei Streich und Wittke regelmäßig zu tun haben. Die Voraussetzungen hierfür sind, dass der Mieter mehr gezahlt hat, als rechtlich zulässig war und für den übersteigenden Teil kein Rechtsgrund bestand.“
„Wie finde ich überhaupt heraus, was der Hauptmieter selbst zahlt? Als Untermieter weiß ich oft gar nicht, wie hoch die Hauptmiete ist. Was kann ich tun?“
„Das ist schwierig, aber nicht aussichtslos. Ich empfehle meinen Mandanten zunächst die Nachfrage beim Vermieter des Hauptmieters (nicht immer erfolgreich). Dann kann man versuchen, eine Einsicht über Indizien (Lage, Vergleichsmiete, Ausstattung) zu erarbeiten. Notfalls besteht die Möglichkeit, rechtliche Auskunftsansprüche im Einzelfall durchzusetzen. Dabei kommen oftmals wir von der Kanzlei Streich und Wittke ins Spiel. Spätestens bei Kündigungsandrohungen sollte man aber nicht mehr spekulieren, sondern wirklich handeln.“
„Wie kann ich mich als Untermieter absichern, bevor es eskaliert?“
„Ganz konkret empfehlen wir grundsätzlich den Untermietvertrag prüfen zu lassen. Klären Sie, ob eine Untervermietungserlaubnis seitens des Hauptvermieters bzw. Eigentümers existiert. Prüfen Sie die Laufzeit und die Kündigungsfolgen. Am besten holen Sie sich frühzeitig rechtlichen Rat ein. Je früher man prüft, desto mehr Optionen bleiben offen. Das zeigt uns unsere tägliche Beratungspraxis immer wieder.“
„Was ist mit folgendem Sonderproblem: Der Untermieter wusste gar nicht, dass sein Vermieter selbst nur Mieter ist?“
„Das kommt leider extrem häufig vor. Wir hatten diese Konstruktion bereits bei vielen unserer Mandate. Und immer wieder müssen wir unseren Mandanten mitteilen: Unwissen schützt nicht automatisch, aber es kann den Verjährungsbeginn nach hinten verschieben und die Beweisführung deutlich erleichtern.
Gerade bei verdeckten Untermietkonstruktionen lohnt sich eine Prüfung fast immer. An genau dieser Stelle können wir als Kanzlei ansetzen.“
„Herr Streich, was ist Ihr wichtigster Rat an alle Beteiligten nach diesem Urteil?“
„Untervermietung war für Viele bisher ein interessantes Geschäftsmodell. Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt hat dieser Praxis leider Türen und Tore weit geöffnet. Wer vermietet, sollte jedoch kostenneutral und achtsam bleiben. Wer untervermietet, sollte wissen, worauf er sich einlässt. Wer selbst mietet sollte grundsätzlich seinen Vermieter und vor allem dessen Mietvertrag unter die Lupe nehmen und Hintergründe prüfen. Notfalls mit rechtlicher Unterstützung. Je unvorsichtiger man ist und je länger man wartet, desto größer wird das Risiko und zwar auf allen Seiten.“
