Gewährleistung

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Grundlegendes vorab

„Gewährleistung“ ist die gesetzlich verankerte Pflicht des beauftragten Bauunternehmens oder Handwerkers, für Mängel an der erbrachten Leistung für einen bestimmten Zeitraum auch nach Fertigstellung des Werks einzustehen.

Innerhalb der gesetzlich geregelten Gewährleistungspflicht muss das verantwortliche Bauunternehmen oder der Handwerker Mängel an der erbrachten Leistung auf eigene Kosten beheben.

Regelmäßig beträgt die Gewährleistungsfrist zwischen 2 und 5 Jahren und beginnt zeitlich mit dem Tag der offiziellen Abnahme des Werkes. Dies ergibt sich je nach Vertragstyp aus den §§ 631 ff. BGB (Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag) oder dem § 13 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen).

Die VOB/B wird im rechtlichen Sinne häufig als „bereitliegende Vertragsordnung“ oder als „Mustervertrag“ bezeichnet. Sie ist ein zusätzliches Vertragsmittel, welches Rechtssicherheit für die Parteien bieten kann. Die VOB/B wird jedoch nur Vertragsbestandteil, wenn diese ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart wurde. Andernfalls bleibt es ausschließlich bei den allgemeinen Regeln des BGB.

Wie lange gilt der Gewährleistungszeitraum in der Baubranche?

Der Gewährleistungszeitraum ist der Zeitraum, in welchem die Ansprüche aus dem Gewährleistungsrecht, also der Anspruch auf Nacherfüllung, Selbstvornahme oder Schadensersatz, geltend gemacht werden können, bis sie verjähren. Verjährung bedeutet, dass die Ansprüche ab diesem Zeitpunkt nicht mehr durchsetzbar sind und der Unternehmer sich auf die Verjährung berufen kann.

Die Verjährungsfristen ergeben sich entweder aus den Regelungen des BGB oder aus der VOB/B.

Verbraucherbauvertrag nach BGB

Die Verjährung des allgemeinen Werkvertrags, unter welchen auch der Bauvertrag fällt, ist in § 634a BGB geregelt. Hier werden drei verschiedene Verjährungsfristen aufgezählt:

1. Die Ansprüche verjähren in zwei Jahren

Bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht.

Diese Frist beginnt unabhängig von der Kenntnis vom Gewährleistungsrecht mit der Abnahme. Von dieser Gewährleistungsfrist sind jegliche Verträge erfasst, bei denen eine körperliche Sache Gegenstand der werkvertraglichen Leistung ist. Hierunter fallen beispielsweise Reparaturen im Bad oder das Verlegen einer Drainage. Grundsätzlich also jegliche Arbeiten, die zwar mit dem Gebäude zusammenhängen aber nicht das ganze Gebäude betreffen.

2. Die Ansprüche verjähren in fünf Jahren

Bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht.

Der Begriff des Bauwerks bezeichnet eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache. Hierzu gehören nicht nur Arbeiten, die der Neuerrichtung dienen, sondern auch Arbeiten an bereits vorhandenen Bauwerken, die den vorgesehenen Verwendungszweck vervollständigen. Hier ist sowohl die feste Verbindung mit dem vorhandenen Bauwerk erforderlich als auch ein innerer Zusammenhang mit der Zweckbestimmung.

Beispiele, die unter eine fünfjährige Verjährungsfrist fallen sind der Ersteinbau einer Klimaanlage (BGH NJW 1974, 136) oder der Einbau eines Kachelofens bei einem Neubau (OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 814 (815)).

Für Reparatur- und Erneuerungsarbeiten gilt, dass diese nur dann als Arbeiten an einem Bauwerk zu qualifizieren sind, wenn der Bearbeitungsgegenstand mit dem Bauwerk fest verbunden und die Arbeiten für das Bauwerk wesentlich sind, sodass sie mit Arbeiten bei einer Neuerrichtung vergleichbar sind.

Aber auch umfangreiche Malerarbeiten, die auch die Hausfassade betreffen (BGH NJW 1993, 3195) können aufgrund ihrer Notwendigkeit und dem inneren Zusammenhang als Arbeiten an einem Bauwerk gelten und unterliegen somit der fünfjährigen Verjährungsfrist.

3. In in der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren

Die regelmäßige Verjährungsfrist ergibt sich aus § 195 BGB und beträgt drei Jahre.
Hierunter fallen dann sämtliche andere Ansprüche, die weder unter 1. oder 2. zu fassen sind. Beispielsweise können dies Zahlungs-/ Honoraransprüche durch Unternehmer oder Rückzahlungsforderungen durch Auftraggeber bei Überzahlung sein.

Bauvertrag nach VOB/B

Ein Bauvertrag nach VOB/B wird immer gesondert und explizit abgeschlossen. Die vierjährige Verjährungsfrist nach VOB/B ergibt sich aus § 13 Abs. 4 VOB/B. Die VOB/B geht davon aus, dass die Parteien miteinander eine Verjährungsfrist vereinbart haben und normiert lediglich für den Fall, dass dies nicht geschehen ist, die Frist von vier Jahren.

Die VOB/B kennt, im Gegensatz um BGB, Besonderheiten zu bestimmten Gebäudetypen wie Feuerungsanlagen oder elektrotechnische Anlagen. Ansonsten liegt der Hauptunterschied in der verkürzten Verjährungsfrist von vier Jahren. Betroffen von dieser Frist sind jegliche Gewährleistungsansprüche, die in Absatz 5, 6 und 7 der Regelung aufgeführt sind. Konkret geht es auch hier um die Nacherfüllung (Abs. 5 Nr. 1), die Mangelbeseitigung auf Veranlassung des Auftraggebers (Abs. 5 Nr. 2), sowie den Kostenerstattungs- und Kostenvorschussanspruch des Auftraggebers, der Anspruch auf Minderung (Abs. 6) und den Schadensersatzanspruch (Abs. 7 Nr. 1 und Nr. 2.)

Ein wichtiger Hinweis, der viele unserer Mandanten regelmäßig überrascht ist § 199 BGB (Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist: Jahresende, in dem der Anspruch entstand – sofern nicht anders vertraglich geregelt)

Vorsicht: Fristen sind oft streitig! Die genaue Frist hängt vom Vertrag (BGB vs. VOB/B) und von der konkreten Ausführung des Gewerkes ab. Bei Unsicherheiten sollten Sie unbedingt eine anwaltliche Prüfung zurate ziehen.

Kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gerne dabei, die für Sie geltenden Fristen festzustellen und Ihre Ansprüche für Sie zu sichern.

Bauvertrag nach VOB/B

Ein Bauvertrag nach VOB/B wird immer gesondert und explizit abgeschlossen. Die vierjährige Verjährungsfrist nach VOB/B ergibt sich aus § 13 Abs. 4 VOB/B. Die VOB/B geht davon aus, dass die Parteien miteinander eine Verjährungsfrist vereinbart haben und normiert lediglich für den Fall, dass dies nicht geschehen ist, die Frist von vier Jahren.

Die VOB/B kennt, im Gegensatz um BGB, Besonderheiten zu bestimmten Gebäudetypen wie Feuerungsanlagen oder elektrotechnische Anlagen. Ansonsten liegt der Hauptunterschied in der verkürzten Verjährungsfrist von vier Jahren. Betroffen von dieser Frist sind jegliche Gewährleistungsansprüche, die in Absatz 5, 6 und 7 der Regelung aufgeführt sind. Konkret geht es auch hier um die Nacherfüllung (Abs. 5 Nr. 1), die Mangelbeseitigung auf Veranlassung des Auftraggebers (Abs. 5 Nr. 2), sowie den Kostenerstattungs- und Kostenvorschussanspruch des Auftraggebers, der Anspruch auf Minderung (Abs. 6) und den Schadensersatzanspruch (Abs. 7 Nr. 1 und Nr. 2.)

Ein wichtiger Aspekt, der viele unserer Mandanten regelmäßig überrascht, ist § 199 BGB (Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist: Jahresende, in dem der Anspruch entstand – sofern nicht anders vertraglich geregelt).

Gewährleistung im Baurecht: Voraussetzungen und Rechte des Auftraggebers

Grundlegende Voraussetzung für das Entstehen der Gewährleistungsrechte des Auftraggebers ist die erfolgte Bauabnahme. Erst mit erfolgter Abnahme der Werkleistungen entstehen die Gewährleistungsrechte des Auftraggebers.

Maßgeblich hierbei ist zunächst, ob der zugrundeliegende Bauvertrag eine Vereinbarung nach den Regelungen des BGB enthält oder ob die VOB/B vereinbart wurde. Nach § 634 BGB kann der Auftraggeber Gewährleistungsrechte gegenüber dem Auftragnehmer durchsetzen, wenn die Werkleistungen mangelhaft sind. Zunächst hat der Auftragnehmer das Recht, Nacherfüllung zu leisten.

Dies bedeutet, dass er zunächst die Gelegenheit haben muss, sein mangelhaftes Werk selbst wiederherzustellen und vorhandene Mängel fachgerecht und dauerhaft zu beseitigen.

Sollte die vom Auftraggeber hierfür gesetzte Frist fruchtlos verstreichen, so entstehen zugunsten des Auftraggebers weitere Möglichkeiten: er kann die Mangelbeseitigung durch einen Dritten vornehmen lassen (Ersatzvornahme), er kann vom Vertrag zurücktreten und den Werklohn mindern und parallel hierzu Schadensersatzansprüche durchsetzen.

Nach § 13 VOB/B stehen dem Auftraggeber die gleichen Rechte zu. Im Einzelfall sind jedoch besondere Regelungen im Rahmen der VOB/B zu beachten.

Die ordnungsgemäße Abnahme

Dreh- und Angelpunkt jeder streitigen Auseinandersetzung im Baurecht ist zumeist die ordnungsgemäße Abnahme. Durch sie beginnt die Verjährungsfrist zu laufen. Mit dieser kann eine ordnungsgemäße Fertigstellung des Werks bewiesen werden und ohne diese treten häufig massive Beweislast- und Fristprobleme auf.

Die Abnahme ist eine Erklärung des Bestellers, dass das Werk den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht und vertragsgemäß erbracht wurde. Der Besteller bestätigt im Rahmen der Abnahme also gegenüber dem Unternehmer die ordnungsgemäße Fertigstellung des Werkes und die mangelfreie Ausführung der Leistung.

Die Abnahme muss nicht schriftlich erfolgen, jedoch ist dies äußerst empfehlenswert. Achten Sie auf eine saubere und ausführliche Dokumentation. Eine Datumsangabe und die anwesenden Personen (Beteiligte = Zeugen) sind von wesentlicher Bedeutung. Vermerken Sie für jede Tätigkeit einzeln, ob die Arbeiten ordnungsgemäß erbracht wurden. Vermerken Sie ebenfalls etwaige Mängel und fertigen Sie davon auch Lichtbilder an. Am Ende der Abnahme sollte sowohl der Besteller als auch der Unternehmer mit Datumsangabe eigenhändig die angefertigte Dokumentation unterschreiben.
Dies sichert den Zustand zum Zeitpunkt der Abnahme und erleichtertet in der Zukunft die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, sollte es zum Schadensfalle kommen. Darüber hinaus können sich sowohl Bauherren als auch die Bauunternehmen oder Handwerker das Abnahmeprotokoll zu eigen machen. Es schützt also beide Parteien gleichermaßen.

Unterschiede zwischen Einzelbauunternehmen und Bauträger

Sowohl Einzelbauunternehmer als auch Bauträger unterliegen grundsätzlich den gleichen gesetzlich festgeschriebenen Regelungen hinsichtlich des zu erbringenden Werkes.

Ein Bauträgervertrag ist jedoch ein spezieller Vertrag, welcher zum einen die Errichtung oder Umbau eines Bauwerks beinhalt aber auch die Verpflichtung des Bauträgers, dem Vertragspartner das Eigentum am Grundstück zu übertragen.

Es ist zu beachten, dass Bauträger immer ein Bauwerk erbringen, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht. Bauträger unterliegen damit in der Regel immer der fünf-Jahres Frist, wenn es um Mängel am Bauwerk an sich geht. Es kann aber auch zu Mängeln hinsichtlich des Kaufvertrages (beispielsweise beim Anspruch auf Übertragung des Eigentums am Grundstück) kommen, hier gelten dann die Verjährungsregelungen des Kaufvertragsrechts.

Einzelbauunternehmen können unter Umständen auch der kürzeren Verjährungsfrist unterliegen, hier ist dann entscheidend, aus welcher erbrachten Leistung das Werk konkret besteht. Hierunter fallen dann zumeist Reparatur- oder Erneuerungsarbeiten, die für das Bauwerk an sich nicht wesentlich sind und eben gerade nicht mit einer Neuerrichtung vergleichbar sind.

Sollten Sie mit Ihrem Vertragspartner, unabhängig davon, ob dieser Bauträger oder Einzelbauunternehmer ist, die Anwendung der VOB/B vereinbart haben, so gelten für Sie entweder die Verjährungsfrist von vier Jahren oder eine individuell vereinbarte Frist.

Wichtig: Sämtliche Gewährleistungsfristen (egal, ob gemäß BGB oder VOB/B) beginnen mit dem Tag der Abnahme.

Gewährleistungsfristen: Unterschiede bei Neubau und Altbausanierung?

Die unterschiedlichen Gewährleistungsfristen ergeben sich bei dieser Frage erneut aus dem Unterschied, inwieweit die Altbausanierung mit einer Neuerrichtung vergleichbar wäre.

Für den Bau eines Neubaus gilt gemäß BGB die Verjährungsfrist von fünf Jahren. Hier wird unstreitig eine Leistung erbracht, die die Errichtung eines neuen Bauwerks zur Folge hat.

Bei der Altbausanierung ist es dann davon abhängig, wie weitreichend die Sanierungsmaßnahmen sind.
Werden nur einzelne Teile ausgetauscht und die Arbeiten sind nicht direkt notwendig für das Bauwerk, so gilt die Verjährungsfrist von zwei Jahren.
Werden jedoch umfangreiche Arbeiten erbracht, die dem Umfang und der Länge nach mit einer Neuerrichtung eines Bauwerks gleichgestellt werden können, so ist eine Verjährungsfrist von fünf Jahren anzunehmen.

Es kann durchaus sinnvoll sein, bereits vor Baubeginn mit Ihrem Vertragspartner über den Umfang der Leistungen zu sprechen, um Gewissheit zu haben, welche Verjährungsfristen für Sie relevant werden können.

Sie befinden sich bereits jetzt im Streit mit Ihrem Vertragspartner über die Länge der Gewährleistungsfrist? Gerne prüfen wir Ihre Unterlagen und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche.

Wie man als Auftraggeber bei Gewährleistungsmängeln konkret vorgehen sollte

Als Auftraggeber sollten Sie gegenüber Ihrem Auftragnehmer eine Mangelanzeige durchsetzen, wenn Sie innerhalb der Gewährleistungsfrist Baumängel entdecken. Sie müssen Ihren Auftragnehmer darüber in Kenntnis setzen, welche Mängel in welchen Bereichen der erbrachten Bauleistungen vorhanden sind, wie sich diese Mängel auswirken und ihn hierbei gleichzeitig unter schriftlicher Fristsetzung auffordern, eine Mangelbeseitigung durchzuführen.

Die Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche sollte in der Regel so zügig wie möglich erfolgen, also unmittelbar nach Entdeckung der Mängel an der Leistung.

Eine rechtssichere Vorgehensweise stellt sich in der Regel wie folgt dar:

Mängelfeststellung

Zu Beginn müssen die Mängel festgestellt werden. Die Feststellung passiert entweder, weil der Mangel so beachtlich ist, dass es zu weiteren negativen Auswirkungen kommt, oder weil eine Vermutung besteht und konkret auf Mängel überprüft wurde. Bei einem beachtlichen Mangel ist eine zügige Mängelanzeige noch wichtiger, da ansonsten Folgeschäden entstehen können und weitere Kosten auf Sie zukommen könnten.

Kontaktieren Sie uns, falls Sie einen Mangel an Ihrem Baugewerk haben, wir handeln schnell und kontaktieren für Sie die richtigen Vertragspartner und helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsrechte.

Dokumentation

Im nächsten Schritt sollten Sie jegliche festgestellten Mängel dokumentieren.
Fertigen Sie Lichtbilder von den betreffenden Stellen und führen Sie ein schriftliches Protokoll über jeden festgestellten Mangel.
Sie können bereits hier einen Sachverständigen mit der Dokumentation beauftragen.

Hier müssen Sie jedoch beachten, dass Sie diese Kosten in der Regel selbst tragen müssen und in der Regel auch nicht von der Gegenseite ersetzt bekommen werden. Es kann jedoch auch, wenn die Art der Mängel dies zulässt, sinnvoll sein zunächst abzuwarten, ob Ihr Vertragspartner die Arbeiten nicht einfach durchführen wird.

Hinweis: Gutachten, die vor der Abnahme gefertigt werden, sind von den Bauherren selbst zu zahlen. Gutachten zur Mängelfeststellung nach der Abnahme können ggf. vom Auftragnehmer zu zahlen sein, sofern Mängel festgestellt wurden und eine Nacherfüllung verweigert wurde (§ 634 BGB).

Mängelanzeige, Mängelrüge, Informationspflicht

Der wichtigste Schritt, welchen wir gerne für Sie übernehmen, ist die Anzeige der Mängel bei Ihrem Vertragspartner und die Aufforderung zur Mängelbeseitigung.

Besonders sinnvoll ist es hier, Ihrem Vertragspartner eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Zum einen hat dies den Effekt, dass er sich bei Verstreichen der Frist mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet und zum anderen gibt dies Ihnen die Möglichkeit, nach Ablauf der Frist die Arbeiten anderweitig zu vergeben und von Ihrem eigentlichen Vertragspartner Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen.
Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung sollte schriftlich erfolgen. Bei einem Vertrag auf Grundlage der VOB/B muss die Schriftform in jedem Fall eingehalten werden, aber auch bei allen anderen Vertragsgrundlagen ist ein schriftliches Dokument die rechtssichere Art und Weise, die Mängel zu rügen und anzuzeigen.

Eine Fristsetzung muss immer angemessen sein, das heißt sie muss gemessen an den geforderten Arbeiten fair und machbar bemessen sein. Das Schriftstück muss dann unterschrieben an den Vertragspartner übermittelt werden. Entweder Sie werfen den Brief unter Zeugen, die am besten auch den Inhalt des Schriftstücks gesehen haben, in den Briefkasten des Vertragspartners oder Sie schicken den Brief als Einwurf/Einschreiben mit der Post.
Dies hat den Vorteil, dass zumindest in gewissem Rahmen nachgewiesen werden kann, wann und ob die Mängelanzeige den Vertragspartner erreicht hat.

Die Mängelanzeige muss die Symptome des Mangels enthalten, nicht jedoch gar Ausführungen zur der Mangelursache an sich oder welche Methoden zur Mangelbeseitigung benötigt werden. Die reine Anzeige, dass ein Mangel vorhanden ist, genügt.

Sachverständiger

Sollten Sie nunmehr in der Situation sein, dass der Unternehmer die Mängelbeseitigung verweigert oder Ihre gesetzte Frist einfach verstreichen lässt, ist es spätestens jetzt geboten einen Sachverständigen zur Feststellung der Mängel zu beauftragen. Dies ermöglicht Ihnen eine fachkundige und angemessene Dokumentation der Mängel und kann die Grundlage des weiteren Vorgehens bilden.

Darüber hinaus kann Ihnen der Sachverständige gegebenenfalls hilfreiche Informationen zum weiteren Vorgehen zur Verfügung stellen oder Sie gar auf weitere Mängel aufmerksam machen, die Ihnen selbst noch gar nicht aufgefallen sind oder auch nicht aufgefallen wären.

Der Sachverständige wird mit Ihnen je nach Aufwand ein oder mehrere Termine vereinbaren, um alles zu begutachten und zu protokollieren, im Anschluss schreibt er dann das Gutachten. Die Dauer hierfür ist abhängig vom Arbeitsaufwand und von der Anzahl der aufgetretenen Mängel. Jedoch haben Sie nun die Möglichkeit, dass Sie nach Begutachtung durch den Sachverständigen die Mangelbeseitigung in Angriff nehmen können, ohne dass Sie auf Ansprüche verzichten. Durch die Protokollierung wird der Zustand festgestellt und festgehalten, in welchem sich Ihr Bauprojekt befunden hat, sodass nachträgliche Änderung zu weniger Beweisproblemen führen werden.

Wenn die Mangelbeseitigung fehlschlägt

Nach Ablauf der gesetzten Frist haben Sie als Bauherr das Recht, einen Drittunternehmer mit der Mangelbeseitigung zu beauftragen. Die hiermit entstehenden Kosten können Sie im Anschluss gegenüber Ihrem Vertragspartner (Bauunternehmer) durchsetzen.

Ebenso haben Sie die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten und Schadensersatzansprüche durchzusetzen.

Die Baufirma versucht mit allen Mitteln, die Gewährleistungspflicht auszusitzen, bis die Frist verstrichen ist. Was kann ich als Bauherr tun?

► Kontaktieren Sie uns!

Wir kontaktieren die Baufirma und werden unmissverständlich kommunizieren, dass ein Verstreichenlassen der Frist nicht hingenommen werden wird.
Im nächsten Schritt können wir in Ihrem Namen mit einem gerichtlichen Vorgehen drohen oder Ihre Ansprüche auch direkt gerichtlich geltend machen.

Sie sollten in jedem Fall jeglichen Schriftverkehr dokumentieren, vor allem dann, wenn Sie bislang ohne anwaltliche Unterstützung in Kontakt mit der Baufirma stehen.

Gemäß § 203 BGB wird die Verjährung von Ansprüchen gehemmt, wenn Verhandlungen über den Anspruch oder den Anspruch begründeter Umstände geführt werden.
Eine Verjährungshemmung ist ein rechtliches Konstrukt, welches dazu führt, dass die Verjährung vorübergehend ausgesetzt wird, also sozusagen pausiert wird. Die Verjährungsfrist wird in der Regel um den Zeitraum verlängert, in welchem die Hemmung wirkt.
Dies bedeutet für Sie, dass Ihre Gewährleistungsansprüche nicht verjähren, solange Sie nachweisen können, dass Sie sich mit der Baufirma über diese Ansprüche in Verhandlungen befunden haben. Jedoch sollten Sie trotzdem, sobald Sie feststellen, dass die Verjährungsfrist naht, einen Anwalt aufsuchen und mit diesem das weitere Vorgehen abstimmen.

Hemmung der Verjährung

Die Verjährung der Gewährleistungsrechte kann durch eine sogenannte Hemmung unterbrochen werden. Die Verjährung wird durch folgende Umstände gehemmt:

• Ernsthafte Verhandlungen mit dem Auftragnehmer
  Diese werden von der Rechtsprechung dann als ernsthafte Verhandlung anerkannt, wenn beide Parteien aufeinander zugehen und ernsthaft eine Lösung in Betracht ziehen. Sollte sich der Auftragnehmer bereit erklären, vorhandene Mängel zu begutachten, um einen Lösungsansatz zur Mangelbeseitigung zu erzielen, so kann hierin in jedem Fall eine verjährungshemmende Verhandlung gesehen werden.

•  Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens
  Hierunter kann zum einen die Erstellung eines Mahnbescheides gesehen werden, wenn es um die Durchsetzung einer Zahlungsforderung geht. Im übrigen eignet sich jedes gerichtliche Verfahren (selbstständiges Beweisverfahren oder gerichtliche Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsrechte) dazu, eine Verjährungshemmung herbeizuführen.

Die Hemmung der Verjährung hat zur Folge, dass die Verjährungsfrist angehalten wird. Nach Beseitigung des hemmenden Ereignisses (beispielsweise nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens) läuft die noch ausstehende Verjährungsdauer zu Ende, bis die Regelverjährung der vier Jahre (VOB/B) bzw. der fünf Jahre (BGB) abgelaufen ist.

Beispiel:

Sie haben den Mangel angezeigt und unter Fristsetzung eine Mangelbeseitigung gefordert, die Baufirma A ist jedoch nicht tätig geworden. Daraufhin haben Sie eine andere Firma, die Firma B, mit der Beseitigung der Mängel beauftragt. Auf Ersatz dieser Kosten durch Firma B haben Sie einen Anspruch gegenüber Firma A.

→ Es besteht nun die Möglichkeit ein weiteres Anspruchsschreiben durch uns als Kanzlei an Firma A zu senden und zum Ersatz der Kosten aufzufordern.
Wenn dies wiederum erfolglos bleibt, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten weiter vorzugehen:

1. Beantragung eines Vollstreckungsbescheids

Hier beantragen wir für Sie zunächst einen Mahnbescheid (§ 692 ZPO). Dieser wird der Firma A zugestellt und diese hat dann die Möglichkeit, entweder Widerspruch gegen den Mahnbescheid einzulegen (§ 694 ZPO) oder diesen einfach zu akzeptieren.

Wird der Mahnbescheid akzeptiert und kein Widerspruch eingelegt, wird ein Vollstreckungsbescheid (§ 699 ZPO) ausgestellt. Dieser ermöglicht eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit einen sogenannten Titel zu erwirken, aus welchem gegebenenfalls auch zwangsvollstreckt werden kann.
Wird Widerspruch eingelegt, so geht das Verfahren in das sogenannte streitige Verfahren (§ 697 ZPO) über.

2. Erhebung einer Klage

Eine weitere Möglichkeit ist es, direkt Klage auf Zahlung der entstandenen Kosten einzureichen. Im Klageverfahren werden dann zumeist sämtliche Mängel von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellt und ggf. untersucht, ob die bezahlte Ersatzmaßnahme verhältnismäßig war. Am Ende wird ein Urteil über den zu ersetzenden Betrag ergehen.
Die Erhebung einer Klage ist im Gegensatz zum Mahnbescheid teurer.

Verjährung der Gewährleistung

Die Dauer der Gewährleistungszeit beträgt bei Anwendung der im BGB verankerten Vorschriften für Bauleistungen, die an einem Bauwerk durchgeführt wurden, insgesamt fünf Jahre. Soweit Sie mit Ihrem Bauunternehmer einen VOB/B-Bauvertrag geschlossen haben, haben Sie eine verkürzte Verjährungsfrist hinsichtlich der Gewährleistungsansprüche von vier Jahren zu berücksichtigen.

Die Gewährleistungszeit beginnt mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme zu laufen.

Bis zu welchem Zeitpunkt ist es Gewährleistung und ab wann spricht man von Schadensersatz?

Grundsätzlich kann der Schadensersatzanspruch Teil der Gewährleistungsrechte sein. Es ist letztlich vom Schaden an sich abhängig, ob dieser in die Gewährleistungsrechte fällt oder bereits einen separaten und eigenständigen Anspruch darstellt.

Schadensersatz zusätzlich zu den Gewährleistungsrechten steht Ihnen vor allem dann zu, wenn durch die mangelhafte Werkleistung weitere Schäden als nur die schlechte Leistung an sich entstanden sind.

Gewährleistungsansprüche bei Insolvenz der Baufirma

Sollte der Bauunternehmer in die Insolvenz geraten, so ist er handlungsunfähig. Gewährleistungsansprüche unterliegen ebenso wie alle übrigen übernommenen Verpflichtungen den Handlungspflichten des Unternehmers. Sollte jedoch das Unternehmen des Bauunternehmers in die Insolvenz geraten sein, so gehen auch Ihre Gewährleistungsansprüche als Bauherr unter.

Die Gewährleistungsbürgschaft

Bei der Gewährleistungsbürgschaft übernimmt der Bürge die Haftung für bestehende Gewährleistungspflichten des Bauunternehmers. Sollte das Bauunternehmen daher in wirtschaftliche Schieflage geraten, haben Sie als Bauherr die Möglichkeit, über die Gewährleistungsbürgschaft den Bürgen mit der Mangelbeseitigung in Anspruch zu nehmen.

Vereinbaren Sie in jedem Fall mit dem Bauunternehmer, dass eine Gewährleistungsbürgschaft in den Bauvertrag aufgenommen wird. Wir begleiten Sie dabei, entsprechende Vertragsformulierungen zu erstellen, vorhandene Verträge anzupassen und Klauseln zu definieren, die die Rechte beider Vertragsparteien bestmöglich absichern.

Die Höhe der Gewährleistungsbürgschaft beträgt zumeist 5 % der Auftragssumme.

Weiterführende Informationen und nützliche Links zum Thema

Die Bauabnahme

Schadensersatzklage im privaten Baurecht

Werkvertragsrecht

Bauträgerinsolvenz

Das sagen unsere glücklichen Mandanten