Gerade in der heutigen Zeit, in der die Strompreise bereits erheblich gestiegen sind und nach wie vor große Unsicherheiten hinsichtlich der Stromkosten bestehen, gewinnt das Thema der Eigenstromversorgung im Wohnungsbau aber auch bei Gewerbeimmobilien immer mehr an Bedeutung. Dies auch zurecht.
Lange Zeit herrschte in der Rechtsprechung Uneinigkeit darüber, ob es sich bei einem Vertrag, bei dem der Eigentümer seine Dachfläche einem Investor oder einem Betreiber einer Photovoltaikanlage zur Verfügung stellt, um einen Mietvertrag, einen Nutzungsvertrag, einen Pachtvertrag oder einen Gestattungsvertrag handelt.
Der Grundsatz gilt auch hier: unerheblich ist, wie die Parteien des Vertrages diesen bezeichnen. Maßgeblich für den Rechtscharakter des Vertrages ist ausschließlich der Inhalt. Der Bundesgerichtshof (BGH hat jedoch zuletzt entschieden, dass es sich bei einem solchen Vertrag um einen Mietvertrag handelt, BGH Urteil vom 7.3.2018 XII ZR 129/16.
Dieses Urteil hat insbesondere dahingehend große Auswirkung, dass nach §§ 550, 578 BGB ein Schriftformerfordernis für die Verträge vorsieht. Dieses gilt folglich auch für einen Dachflächenmietvertrag. Diese Vorschriften besagen, dass ein Mietvertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden kann, unabhängig von einer Vereinbarung über eine feste Laufzeit, wenn gegen das Schriftformerfordernis verstoßen wird. Dieser Umstand hat zwangsläufig erhebliche Auswirkungen auf das Vertragsverhältnis, da dieses bei Nichtbeachtung des Schriftformerfordernis jederzeit ordentlich gekündigt werden kann und insbesondere der Vermieter der Photovoltaikanlage hierdurch ein gesteigertes rechtliches und auch wirtschaftliches Risiko erfährt.
Das Schriftformerfordernis wird grundsätzlich bei Verträgen selbst eingehalten. Viel interessanter in der Praxis ist der Umstand, dass bei Abänderung wesentlicher Vertragsbestandteile ebenfalls das Schriftformerfordernis gilt. Haben die Parteien nach Abschluss des Vertrages daher vertragliche Inhalte abgeändert, ohne das Schriftformerfordernis zu beachten, so führt auch dies zur Kündbarkeit des Vertrages, BGH Urteil vom 25.11.2015 XII ZR 114/14.
Praxishinweis
Sollten Sie daher einen Vertrag nachträglich abändern, so halten sie zwangsläufig die Schriftform ein. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt dazu, dass der Vertrag ordentlich gekündigt werden kann. So genannte Schriftformheilungsklauseln, mit denen den Parteien eine Erleichterung hinsichtlich des Schriftformerfordernis gegeben werden soll, wird von der ständigen Rechtsprechung des BGH als unwirksam betrachtet. Ergo: Sie kommen um das Schriftformerfordernis nicht herum!
