Was versteht man unter der Überschreibung einer Immobilie?
Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie wird umgangssprachlich vielfach als „Überschreibung“ bezeichnet.
Mit dem Begriff Überschreibung ist der reine technische Übertragungsakt gemeint. Genauer betrachtet setzt die Überschreibung des Eigentums an einer Immobilie einen Vertrag zwischen bisherigem Eigentümer und neuem Eigentümer voraus, in dem sich beide Teile einig sind, dass das Eigentum an der Immobilie auf den neuen Eigentümer übergehen soll.
Rechtstechnisch lautet der Überschreibungsakt „Auflassung“. Hierunter wird die Einigung des bisherigen und des neuen Eigentümers über den Eigentumsübergang (=Überschreibung) verstanden.
Gründe für eine Überschreibung & steuerliche Gestaltung
Es gibt viele Gründe, eine Immobilie auf eine andere Person zu übertragen. Der Begriff der Überschreibung als solcher „verrät“ nicht, was der Grund für die Übertragung war.
Ein häufiger Grund für die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie ist steuerrechtlicher Art:
Jeder Übertragungsakt zieht – sofern keine Ausnahmeregelung eingreift – steuerliche Folgen nach sich. Sei es, dass Grunderwerbsteuer erhoben wird, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Wertes der Immobilie beträgt, oder dass die Bestimmungen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes eingreifen. Letztere sind ein häufiger Auslöser für Übertragungsgestaltungen, da der Gesetzgeber je nach Person, die beschenkt werden soll, unterschiedliche Freibeträge vorgesehen hat.
Erbschafts- und Schenkungsteuer: Freibeträge
Ehegatten und Lebenspartner bei eingetragener Lebenspartnerschaft können für sich einen Freibetrag von € 500.000,00 in Anspruch nehmen, Kinder und Stiefkinder einen solchen von € 400.000,00, sonstige Erwerber, die also mit dem Schenker in keiner familiären Beziehung stehen, haben noch einen Freibetrag in Höhe von € 20.000,00 €.
Eine Besonderheit weist das Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz insofern aus: Diese Freibeträge werden alle 10 Jahre erneut gewährt. Es liegt also auf der Hand, dass derjenige, der ein hohes Vermögen hat, sich darum bemühen wird, bereits zu Lebzeiten Übertragungen an seinen Ehegatten, Lebenspartner oder die Kinder vorzunehmen, um diese Freibeträge möglichst optimal ausnutzen zu können.
Neben den Freibeträgen gibt es auch noch die Einteilung der Angehörigen in sogenannte Steuerklassen:
Ehegatten und Lebenspartner bei eingetragener Lebenspartnerschaft sowie Kinder und Stiefkinder fallen in die Steuerklasse I, die übrigen Erwerber in die Steuerklasse III. Diese
Einteilung in Steuerklassen wirkt sich im Bereich der Steuersätze gemäß § 19 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz insofern aus, als beispielsweise bei einem steuerpflichtigen Erwerb von bis zu € 300.000,00 (also nach Abzug des Freibetrags) für Angehörige der Steuerklasse I eine Steuerpflicht in Höhe von 11 % anfällt, für Angehörige der Steuerklasse III eine solche von 30 %. Die Frage, was der Grund für eine Immobilienüberschreibung ist, dürfte deshalb maßgeblich von steuerlichen Folgen geprägt sein.
Besonderheiten bei Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer
Erbschaftsteuer
Erfolgt eine Vererbung der Immobilie an ein direktes Familienmitglied (Ehegatte/ eingetragener Lebenspartner oder Kind) und die beerbte Person bewohnt diese unverzüglich selbst, so entfällt die Steuerlast gänzlich gemäß Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergestz (§ 13 ErbStG).
Voraussetzung hierfür ist jedoch bei Kindern, dass die Immobilie für mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnt wird, da sonst bei vorzeitiger Veräußerung oder Fremdvermietung die Befreiung der Steuerlast rückwirkend entfällt. Eine weitere Einschränkung stellt die Wohnfläche dar: Beträgt diese mehr als 200 qm, so gilt die Steuerbefreiung anteilig nur bis zu dieser Größe.
Ehe- oder eingetragene Lebenspartner unterliegen keiner Mindestzeiträume, in denen die geerbte Immobilie selbst bewohnt werden muss.
Schenkungsteuer
Eine Schenkungsteuer fällt nur dann an, wenn der Wert der Immobilie einen bestimmten Freibetrag übersteigt. Dieser liegt bei Kindern bei 400.000 € und bei Ehegatten/ eingetragenen Lebenspartnern bei 500.000 € (§ 16 ErbStG). Hier gibt es clevere Möglichkeiten, auch höherwertige Immobilien schenkungssteuerfrei an Kinder weiterzugeben – beispielsweise durch eine gemeinsame Schenkung durch beide Elternteile. Der Freibetrag von 400.000 € pro Kind kann nämlich von jedem der beiden Elternteile einzeln ausgeschöpft werden, womit sich in Summe ein Freibetrag von 800.000 € für das beschenkte Kind ergibt.
Sollte diese Variante nicht infrage kommen, da möglicherweise bereits ein Elternteil verstorben ist, so bleibt noch die frühzeitige Schenkung „in Etappen“ über mehrere Jahrzehnte. Der „verbrauchte“ Freibetrag von 400.000 € für Kinder kann nach 10 Jahren erneut ausgeschöpft werden (§ 14 ErbStG).
Eine anschließende Selbstnutzung der Immobilie wird bei einer Schenkung vom Gesetz nicht gefordert.
Immobilie verschenken & Nießbrauchrecht
Der Gedanke an die Schenkung einer Immobilie löst bei vielen Schenkenden eine gewisse Skepsis aus. Inhalt einer Schenkung ist, dass dieser Vermögensteil rechtlich mit allen Folgen aus dem Bereich des Schenkers herausgelöst wird und vollständig in den Bereich des Beschenkten übergeht. Mit anderen Worten: Der Schenker hat mit dem Schenkungsgegenstand nichts mehr zu tun, er hat hierauf auch keinen Einfluss mehr.
Da diese Folge häufig nicht gewünscht wird, finden sich vielfach bewährte rechtliche Konstruktionen, wie beispielsweise den sogenannten „Nießbrauchsvorbehalt“. Unter Nießbrauchsvorbehalt wird verstanden, dass eine Immobilie zwar rechtlich auf einen Dritten schenkungsweise übergeht, der Schenker sich jedoch die Nutzung der Immobilie lebenslänglich vorbehält (§ 1030 BGB) mit der Folge, dass zum Beispiel Mieterträge zur Absicherung der Altersversorgung des Schenkers verwendet werden können.
Neben einer Schenkung kann das Eigentum an einer Immobilie natürlich auch aus anderen Gründen überschrieben werden. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn eine dem Überträger gewährte Darlehensschuld getilgt werden soll oder um einen Vermögensausgleich zum Beispiel in Zusammenhang mit einer vermögensrechtlichen Auseinandersetzung herbei zu führen. Für die Frage, ob eine Immobilie auf eine oder mehrere Personen überschrieben werden soll, dürfte es maßgeblich auf die Motivation ankommen, die hinter der Überschreibung steht.
Wenn die Immobilienübertragung im Wege einer Schenkung auf mehrere Personen eine sinnvolle steuerliche Gestaltung ergibt, wäre dies ein beachtlicher Grund. Generell lässt sich nicht sagen, dass die Übertragung einer Immobilie auf eine oder mehrere Personen sinnvoller ist.
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
In allen Fällen, in denen die Überschreibung des Eigentums an einer Immobilie von einer Gegenleistung abhängt (nicht notwendige Kaufpreiszahlung, es würde z.B. eine Darlehenstilgung oder ein Ausgleich im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung ausreichen) liegt begrifflich keine Schenkung vor mit der Folge, dass die Bestimmungen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes auch nicht eingreifen. In diesen Fällen fällt Grunderwerbsteuer in der jeweiligen Höhe an, die vom betreffenden Bundesland gesetzlich vorgesehen ist. Maßgeblich ist hierbei nicht der Wohnort eines Beteiligten sondern ausschließlich die Lage der Immobilie.
Immobilie überschreiben – Mit oder ohne Notar?
Um eine Überschreibung einer Immobilie durchzuführen, bedarf es zwingend der Mitwirkung eines Notars. Gleichgültig ob Schenkung oder Überschreibung aus anderen Gründen: die Vereinbarung muss zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Im Rahmen dieser Urkunde erklären die Vertragsparteien auch die Auflassung, also die Einigung über die Übertragung des Grundstücks und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (§ 925 BGB). Eine Grundstücksschenkung oder Überschreibung ohne Beachtung dieses Formerfordernisses ist rechtlich gesehen bedeutungslos und somit nichtig.
Kosten der Überschreibung von Haus oder Grundstück
Die Kosten einer Überschreibung des Eigentums an einem Grundstück hängen maßgeblich vom Wert des Schenkungsgegenstandes ab. Hierbei wird üblicherweise vom Verkehrswert ausgegangen, also dem Wert, den ein fremder Dritter für den Übertragungsgegenstand bezahlen würde. Die Höhe der Kosten ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie belaufen sich auf ca. 1,5 % des Verkehrswertes wobei hiervon etwa 1 % auf den Notar und 0,5 % auf das Grundbuchamt entfallen. Die Kostenangabe erfolgt als ca.-Wert, da üblicherweise individuell noch Kosten für Auslagen, Kopien, evtl. Löschungsbewilligungen etc. dazu kommen können.
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