Apr 15, 2024 | Immobilienrecht

Immobilie kaufen

Bestandsimmobilien kaufen – Vorteile und Gefahren beim Kauf von gebrauchten Immobilien

Wann ist der Kauf eines älteren Hauses interessant?

Immobilieninteressenten haben beim Erwerb eines Eigenheims grundsätzlich zwei Möglichkeiten: sie können entweder ein Grundstück neu bebauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben. Eine Bestandsimmobilie ist ein bereits völlig entwickeltes und errichtetes Gebäude, das nutzbar ist. Es kann sich hierbei um eine Wohn- als auch um eine Gewerbeimmobilie handeln. Das Alter einer Bestandsimmobilie ist ein wichtiges Kriterium bei der Kaufentscheidung, weil es ein Indiz dafür ist, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und ist wie es wirtschaftlich zu bewerten ist.
Eine allgemeingültige Aussage darüber, wann der Kauf einer älteren Bestandsimmobilie interessant ist, lässt sich schwerlich fällen. In der Tendenz sind ältere Bestandsimmobilien aber vor allem interessant, weil sie meist günstiger sind als Neubauten und daher Potenzial für eine gute Rendite bieten. Ab einem bestimmten altersbedingten Zustand der Bestandsimmobilie jedoch relativiert sich diese Situation, sollte eine umfassende Sanierung nötig sein.
Kaufinteressenten müssen sich bei Bestandsimmobilien keine Gedanken über das Bauen und die damit verbundenen Risiken machen. Wenn Interessenten im Vorfeld einige Dinge beachten, können sie sehr genau abschätzen, was sie bei einem älteren Haus erwartet. Wenn sie alles richtig machen, steht dem eigenen Einzug oder einer sofortigen Vermietung nichts im Wege.

Warum Bestandsimmobilie statt Neubau?

Bei der Entscheidung einen Altbau zu erwerben, steht nicht nur der wirtschaftliche Aspekt im Vordergrund. Wer sich für einen Altbau entscheidet, der schätzt meistens auch die Vorzüge historischer Architektur. Außerdem liegen Altbauten meist in historisch gewachsenen Stadtvierteln oder Ortskernen. Nicht selten stehen Altbauten unter Denkmalschutz oder befinden sich sogar in einem geschützten Straßenbild. Von vielen älteren Gebäuden geht ein besonderer Charme aus, besonders, wenn sie gepflegt erscheinen.

Wer sich für einen Altbau entscheidet, spart sich die aufwändige Planungs- und Bauphase, die bei einem Neubau nötig ist. Auch Erschließungskosten entfallen. Je nach Baujahr und Lage, können Altbauten über üppig bemessene Räume und Grundstücke verfügen. Ferner können sich Altbauten – je nach Verfügbarkeit – für eine geförderte Altbausanierung qualifizieren.

Für wen macht der Kauf einer Bestandsimmobilie Sinn?

Die Entscheidung, ob es sinnvoller ist eine Bestandsimmobilie zu kaufen oder neu zu bauen, wird oftmals von persönlichen Erwägungen und Vorlieben getragen. Gerade Altbauten mit Geschichte und Charakter können einen besonderen Reiz ausmachen.
Essenziell ist auch die Frage, ob der Käufer die Immobilie zur eigenen Nutzung oder als Anlageinvestment erwirbt. Soll die Immobilie vermietet werden, ist vernünftigerweise die Rentabilität der entscheidende Faktor. Dabei gilt es den erwarteten Erfolg ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital zu setzen. Auch, wenn in einer Bestandsimmobilie künftige Instandhaltungs- und ggf. Modernisierungskosten mitberücksichtigt werden müssen, sind die Kosten – bei entsprechender Planung – von vornherein gut kalkulierbar.
Käufer, die in eine bezugsfertige Immobilie einziehen wollen oder eine schnelle Rendite aus ihrer Investition erwarten („return on investment“), sind mit einer Bestandsimmobilie meist besser bedient.

Haben Bestandsimmobilien Vorteile?

Gegenüber Neubauten haben Bestandsimmobilien gewisse Vorteile, die je nach Anlegertyp oder persönlicher Vorliebe aber auch einen Nachteil darstellen können.Vorteile von Bestandsimmobilien gegenüber Neubauten sind insbesondere:

  • Oftmals in zentraler Lage und in bereits gewachsenen Ortskernen mit guter Infrastruktur
  • In der Regel günstiger
  • Gegebenenfalls schnell bezieh- oder vermietbar
  • Kosten sind bei entsprechender Planung gut kalkulierbar
  • Je nach Baujahr besonderer Baustil/Architektur (Denkmalschutz)

Woran erkennt man eine gute Bestandsimmobilie?

Immobilien gelten im Allgemeinen als langfriste und wertstabile Anlagen, wobei gesagt werden muss, dass es wohl keine zu 100% sichere Anlageform gibt. Da der Immobilienerwerb mit hohen Anschaffungskosten verbunden ist, sollten sich Käufer genauestens Informieren. Folgende Kriterien sind insbesondere für Investoren von essenzieller Bedeutung:

Akzeptanz auf dem Mietmarkt:
Häufig ist die Lage der Bestandimmobilie das entscheidende Qualitätsmerkmal. Eine gute Lage erkennt man am Mietpreisspiegel, dem Bodenrichtwert und nicht zuletzt auch am Verkehrswert. Wer in eine Bestandsimmobilie in attraktiver Lage investiert, minimiert das Leerstands-Risiko. Besonders beliebt sind derzeit Singleappartements oder Mehrzimmerwohnungen mit ± 80m² (etwa bei wohlsituierten Single- oder Zweipersonenhaushalten). In einer Lage, die gute Arbeitsmarktchancen und hohe Lebensqualität verspricht, wird es freilich besser gelingen, einen liquiden Mieter zu finden.

Struktur und Umfeld der Immobilie:
Wie sich der Wert einer Immobilie über die Zeit verändert, hängt auch vom unmittelbaren Umfeld ab. Liegt eine gute Immobilie in einem heruntergekommenen Viertel, dann wird diese tendenziell auch an Wert verlieren. Es gilt sich früh über mögliche und sich abzeichnende Trends sowie Entwicklungen zu informieren. Plant die Gemeinde z.B. Investitionen in die Infrastruktur, von denen die Bestandsimmobilie profitieren wird? Wir empfehlen in den Flächennutzungsplan und etwaige Bebauungspläne der Stadt zu schauen und sich einen Gesamtüberblick zu verschaffen.

Rendite:
Für Anleger ist es evident wichtig, die Renditechancen vor dem Kauf abzuschätzen. Eine plausible Rentabilitätsrechnung sollte alle Einnahmen und Ausgaben, die mit der Immobilie zusammenhängen, berücksichtigen. Daneben sollten sich Käufer fragen, ob sich die Nutzung von Fremdkapital positiv auf die Rentabilität des investierten Eigenkapitals auswirken kann („Leverage-Effekt“).

Gute Bausubstanz:
Eine gute Bestandsimmobilie zeichnet sich durch eine stabile Bausubstanz mit möglichst langer Restnutzungsdauer aus. Da Immobilien im Vergleich zum Boden auf dem Sie stehen altern, nimmt auch der Wert mit der Zeit stetig ab. Die Restnutzungsdauer gibt hierbei an, wie viele Jahre das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann. Wird ein Gebäude regelmäßig saniert, kann die Nutzungsdauer stetig verlängert werden. Wird ein Gebäude dagegen nie saniert, kann der „Sanierungsstau“ dazu führen, dass der wirtschaftliche Lebenszyklus vorzeitig erreicht wird. Unter Umständen werden dann Abriss und Neubau zur wirtschaftlichen sinnvolleren Alternative. Wegen hoher Energiepreise ist auch die Energieeffizienz des Gebäudes ein wichtiges Merkmal.

Unterschieden werden muss zwischen der technischen Nutzungsdauer und der wirtschaftlichen Lebensdauer. Erstere behandelt die Frage, wie lange ein Gebäude überhaupt genutzt werden kann, bevor es trotz ausreichender Instandhaltung „verbraucht“ ist. Dagegen beschreibt die wirtschaftliche Nutzungsdauer den Zeitraum, in dem die Nutzung trotz Instandhaltungskosten noch rentabel ist. In tatsächlicher Hinsicht lässt sich die Gesamtnutzungsdauer nur schwierig abschätzen. Konkret sollten sich Interessenten also Fragen: Wie alt ist das Haus? Welche Sanierungsmaßnahmen stehen bald an?

Zustand:
Gebäude, die völlig frei von jeglichen Mängeln sind, gibt es kaum. Doch je weniger und geringfügiger die Mängel sind, desto besser ist dies im Hinblick auf künftige Sanierungen und damit verbundene Kosten. Gebäude weisen je nach Baujahr typische Schwächen auf. Beispielsweise enthalten Gebäude, die in den Dreißigerjahren bis in die Achtzigerjahre errichtet wurden, häufig gesundheitlich bedenkliche Baustoffe (Asbest, Bleirohre usw.).

Ausstattung:
Verfügt die Immobilie über besondere Ausstattungsmerkmale wie Keller, Terrasse, Balkon oder Garten? Auch hochwertige Bodenbeläge, Badausstattung, Isolierverglasung und eine etwaige Einbauküche können Qualitätsmerkmale sein.

Keine Altlasten und negative Baulasten:
Als Altlasten bezeichnet man schädliche Bodenveränderungen, durch die Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit bestehen können. In der Regel handelt es sich um chemische Rückstände und Ablagerungen infolge unsachgemäßen Umgangs mit umweltgefährdenden Stoffen. Informieren Sie sich daher beim Verkäufer und im Altlastenverzeichnis der Gemeinde (Altlastenkataster). Eine Baulast ist dagegen eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, mit der ein Grundstück belastet sein kann. Diese verpflichtet den Eigentümer der betroffenen Immobilie zu einem aktiven Tun oder Unterlassen (z.B. die Duldung eines Wegerechts für den Nachbarn, Einhaltung von Abstandsflächen, Stellplatzpflicht usw.). Baulasten sind für die Immobilie, je nachdem, ob sie sich zugunsten oder zulasten des Grundstückseigentümers auswirken, wertsteigernd oder wertmindernd.

Was sind Zeichen für mögliche Mängel?

Fast keine Bestandsimmobilie kommt ohne Baumängel aus. Besonders ärgerlich wird es dann, wenn die Mängel erst nach dem Kauf entdeckt werden. In der Regel haftet der Verkäufer nicht für solche Mängel, die offensichtlich erkennbar sind. Er muss Sie daher vor dem Verkauf auch nicht gesondert darüber aufklären („gekauft wie gesehen“). Anders gestaltet sich die Lage bei verdeckten Mängeln, die dem Verkäufer bekannt sind, aber für den Interessenten nicht offensichtlich. Im Falle eines Verschweigens spricht die Rechtsprechung hierbei um „arglistige Täuschung“ (§ 123 BGB). Diese eröffnet dem getäuschten Käufer Ansprüche, wie ein Rücktritt vom Kauf oder mindestens einen Schadensersatz.

Mindestens ein Besichtigungstermin ist daher obligatorisch. Hierfür sollten sich Interessenten entsprechend vorbereiten und sich ausreichend Zeit nehmen. Je nach Immobilie kann es hilfreich oder sogar dringend geboten sein, sich der Hilfe eines erfahrenen Sachverständigen zu bedienen. Ein echter Fachmann wird eine Immobilie deutlich eingehender prüfen können, weil er technische Zusammenhänge besser versteht und mehr Praxiserfahrung hat als ein Laie. Außerdem wird er verlässliche Informationen für etwaige Kosten einer Mängelbeseitigung abschätzen können.
Ggf. Checkliste:

  • Dach
  • Keller
  • Mauerwerk/ Fassade
  • Fenster und Türen
  • Decken, Wände und Böden
  • Haustechnik und Installation
  • Balkon/Terrasse
  • Baulasten, Altlasten und Rechtsmängel (ggf. Baugenehmigungen)
  • Ggf. Beiträge der Gemeinde prüfen (z.B. Erneuerung und Verbesserung – Straßenbaukosten)

Geht es um klassische Baumängel, sollten Käufer auf die typischen Schwachstellen eines Hauses achten, die da im Folgenden wären:

Dach: mögliche Mängelsymptome können hier Schäden wie Flecken und Löcher durch Fäulnis, Schimmel und Schädlinge an der Dachkonstruktion sein. Findet sich Feuchtigkeit, könnte dies für eine Undichtigkeit im Bereich der Dachziegel, -Rinnen oder im Mauerwerk sprechen.

Mauerwerk und Fassade: kleine Risse im Mauerwerk und Putz können je nach Alter auf gewöhnlich auftretende Setzschäden zurückzuführen sein. Größere Risse oder gar loses Material können Anzeichen für größere Schäden an der Statik bzw. dem Fundament sein. Starker Algenbefall an der Fassade, erkennbar an der Grünverfärbung, spricht für einen baulichen Mangel als Ursache.

Haustechnik: Verfügt die Immobilie über einen alten Sicherungskasten mit Drehsicherungen, auf Putz liegende Leitungen und nur wenige Steckdosen? Dann spricht vieles dafür, dass die Elektrik schon viele Jahrzehnte alt ist, für den zeitgemäßen Bedarf unterdimensioniert ist und gegebenenfalls erneuert werden sollte.

Keller: Feuchtigkeitsschäden können insbesondere in Kellerräumen auftreten. Farbabplatzungen, Feuchtflecken (Wasserflecken) und Verfärbungen können mögliche Indizien sein. Oft ist eine mangelnde Abdichtung im Keller selbst oder eine mangelhafte Entwässerung ursächlich.

Dämmung: Zieht es? Oder Werden die Räume beim Aufheizen nicht richtig warm? Dann könnte dies an einer nicht vorhandenen Dämmung oder einem Mangel im bestehenden Wärmedämmverbundsystem liegen. Es könnte hier z.B. auf Risse in Eckbereichen über Fenster- und Türbereichen nachgesehen werden. Auch eine mangelhafte Auslegung der Fußbodenheizung könnte hier ursächlich für zu kalte Räume sein.

Hohe Luftfeuchtigkeit, Wasserflecken oder sogar Schimmelspuren: Oft tritt Schimmel nicht etwa auf, weil zu wenig gelüftet wurde, sondern weil physikalische Baumängel hierfür ursächlich sind. So könnten etwa alte Rohre oder Leitungen beschädigt sein, aus denen Wasser austritt. Eine Undichtigkeit kann auch aufgrund einer sogenannten Wärmebrücke, also einer Schwachstelle im Wärmedämmsystem resultieren.

Parkettbelag: Wenn das Parkett sich „hebt“ könnte dies auf eine mangelhafte Sockelabdichtung des Mauerwerks hindeuten.

Möchten Sie weiterführende Informationen zum Thema Baumängel erhalten, besuchen Sie unsere Seite zum Thema. Wir beraten Sie umfassend zu Ihren Möglichkeiten mit Baumängeln umzugehen und bewerten Ihre Situation und möglichen Ansprüche.
Gerne dürfen Sie mit uns kostenlos und unverbindlich in Kontakt treten und sich eine kostenlose Ersteinschätzung durch einen versierten Rechtsanwalt sichern.

Tipp: Das Baujahr der Immobilie gibt zusätzlichen Aufschluss über mögliche spezifische bauliche Schwächen aus dieser Zeit. Ziehen Sie bei einer Begehung, die mit einem ernsthaften Kaufgedanken in Zusammenhang steht, möglichst einen Sachverständigen (z.B. Baugutachter) hinzu. Die Kosten hierfür rechnen sich bei den Gesamtkosten für eine Immobilie allemal. Bei einem Nichtkauf sind die Kosten ebenfalls gut investiert, wenn Sie ein Sachverständiger vor einem teuren Fehlkauf bewahrt.

Wann spricht man bei Immobilien von einer Wertminderung?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst, allen voran ist hier die Nachfrage auf dem Markt zu nennen. Wir haben zu Beginn unseres Beitrages bereits erörtert, woran Sie eine gute Bestandsimmobilie erkennen. Im umgekehrten Fall kann sich das Fehlen der gennannten Eigenschaften wertmindernd auswirken.
Hinzu müssen Sie mit einem allgemeinen Altersabschlag für die Immobilie rechnen. Je älter und abgenutzter die Immobilie, desto weniger ist sie tendenziell wert.

Was ist der merkantile Minderwert von Immobilien?

Der merkantile Minderwert bezeichnet den Wertverlust einer vorgeschädigten Sache, der, trotz fachgerechter Reparatur, ein Verdacht verborgen gebliebener Mängel anhaftet.
Ein merkantiler Minderwert kann auch dann noch eintreten, wenn Mängel aus technischer Sicht vollständig beseitigt sind. Dieser zunächst widersprüchlich anmutenden Einschätzung liegt die Annahme zugrunde, dass eine Mängelbeseitigung nicht die gleiche fachliche Qualität einer von vornherein richtigen Herstellung erreicht.
Nicht jedes Schadensereignis begründet einen merkantilen Minderwert. Voraussetzung ist ein Vertrauensverlust, der allenfalls bei gravierenden Bauschäden oder Anlässen angenommen werden kann.
Ein merkantiler Minderwert wurde in folgenden Fällen bejaht: bei Altlasten, bei einem berggeschädigten Grundstück, bei beträchtlichem Hausschwamm-Befall, schlechter Baugrund, Untertunnelung des Grundstücks oder bei bedrückenden Ereignissen in der Immobilie (z.B. Gewaltverbrechen oder Suizid).

Ist ein Neubau grundsätzlich besser als eine Bestandsimmobilie?

Ein Neubau ist nicht pauschal besser als ein Altbau. Es kommt darauf an, welche Aspekte man näher betrachtet und welche individuellen Vorlieben eine Rolle spielen. Geht es darum, seine eigenen Wünsche und Vorstellungen zu verwirklichen und moderne Standards und Technologien umzusetzen, so ist ein Neubau gewiss die besser Alternative.
Allerdings beinhaltet ein Neubau Planungs- und Baukosten. Gegebenenfalls fallen zusätzlich Abriss- oder Erschließungskosten an. In der Bauphase sehen sich Bauherren mit diversen Risiken konfrontiert, die sowohl im Neubau selbst als auch in äußeren Umständen liegen können. Je nach Bausumme und tatsächlichem Risiko können sich Bauherren gegen Unwägbarkeiten versichern oder sollten zumindest finanzielle Rückstellungen einkalkulieren.

Worauf muss man beim Kauf einer gebrauchten Immobilie unbedingt achten?

Damit Sie an einer Bestandsimmobilie langfristig Freude haben, empfehlen wir Ihnen, unsere oben genannten Kennzeichen für eine gute Bestandsimmobilie zu beachten. Achten Sie auch auf Anzeichen für mögliche Mängel. (s.o.)
Haben sich Käufer und Verkäufer einer Bestandsimmobilie gefunden und sind sie sich über die wichtigsten Eckpunkte einig geworden, müssen sie ihre Vereinbarung noch unter Dach und Fach bringen.
Der zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (und dem darauf befindlichen Gebäude) erforderliche Vorgang geschieht schrittweise durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB).
Die beiderseitige Einigung zum Eigentumsübergang wird „Auflassung“ genannt und ist in § 925 BGB geregelt. Die Auflassung erfolgt im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags. Gemäß § 311b BGB bedürfen Immobilienkaufverträge grundsätzlich der notariellen Form. Abgeschlossen wird der Immobilen-Erwerb mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.


Tipp: Wir empfehlen Immobilienkäufern den Vertrag vor dem Notrtermin gründlichst prüfen zu lassen. Hierfür können Sie sich anwaltliche Unterstützung einholen.
Als Immobilienrechtkanzlei bieten wir Ihnen eine umfassende Kaufvertragsprüfung an, die alle Aspekte und Klauseln eingehend durchleuchtet. Wir decken Risiken für Sie als Käufer auf und sprechen klare Handlungsempfehlungen aus, um einen bestmöglichen Käuferschutz für Sie zu erwirken.

Welche Gefahren bestehen beim Erwerb von Bestandsimmobilien?

Potenzielle Käufer sollten sich in allen Fällen vor Augen führen, dass der Kauf einer Bestandsimmobilie wirtschaftliche und rechtliche Folgen nach sich ziehen kann, die unbedingt in die Kauferwägung einbezogen werden sollten. Welche typischen Risiken in einem Immobilienkaufvertrag lauern und wie diese minimiert werden können, erfahren Sie im Folgenden:

Eines der häufigsten Probleme entsteht, wenn erst nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie Mängel gefunden werden. Denn Verkäufer sichern sich in der Regel mit einem Haftungsausschluss gegen etwaige Mängel ab. Der Käufer ist hierdurch daran gehindert, etwaige Schadensersatzansprüche wegen nicht im Kaufvertrag übernommener Mängel geltend zu machen. Lassen Sie sich insbesondere bei schlecht dokumentierten Immobilien von einem Sachverständigen beraten. Der Gutachter kann etwaige Mängel aufspüren und dokumentieren, so dass Sie beim Kaufabschluss etwas in der Hand haben.


Tipp: Informieren Sie sich über die Bausubstanz, die unmittelbare Lage der Immobilie sowie die weitere Umgebung.
Machen Sie sich frühzeitig Gedanken über die Finanzierung des Kaufs und schätzen Sie die zugrundeliegenden wirtschaftlichen Möglichkeiten ehrlich und realistisch ein.
Wir weisen in diesem Zusammenhang nochmals auf unsere Tipps zur Frage, woran man eine gute Bestandsimmobilie erkennt, hin. Wenn Sie diese Tipps beherzigen, ist das Risiko eine schlechte Bestandsimmobilie zu kaufen ungleich geringer.

Was darf eine gebrauchte Immobilie noch kosten?

Wie viel Sie für eine Bestandsimmobilie zahlen hängt vom Verkehrswert und ein bisschen auch von Ihrer Verhandlungskunst ab. Es sei aber gesagt, dass der Verkehrswert von der Nachfrage am Markt getrieben wird. Je mehr potenzielle Käufer, desto weniger wird ein Verkäufer gewillt sein, einen Preisnachlass zu geben. Behalten Sie bei der Beurteilung des Kaufpreises stets etwaige Kosten einer Instandhaltung, Sanierung oder Modernisierung im Hinterkopf.

Gibt es Förderung für den Kauf von gebrauchten Immobilien?

Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, kann unter bestimmten Umständen staatliche Fördermittel erhalten. Die Förderung kann von staatlichen Prämien und Steuervergünstigungen über günstigere Zinsen für ein Darlehen, bis hin zu entschädigungsfreien Zuschüssen reichen.
Zu den bekanntesten staatlichen Förderprogrammen aus jüngster Zeit gehören die vergünstigten Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die BAFA-Förderung als Zuschuss zu Maßnahmen für energieeffizientere Gebäude, die Eigenheimrente als sogenanntes „Wohn-Riester“, die Arbeitnehmersparzulage und diverse Förderprogramme der Länder und Gemeinden.

Tipp: Die jeweiligen Förderungen werden nur auf Antrag gewährt. Informieren Sie sich unbedingt schon vor dem Kauf über die jeweiligen Förderbedingungen. Beispielsweise müssen bestimmte Förderungen beantragt werden noch bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben (z.B. energieeffizientes Sanieren der KfW).

Was ist der Unterschied zwischen Anlageinvestment und Eigennutzung?

Welche Verpflichtungen zieht der Unterschied nach sich?

Zunächst sollten einmal die Begrifflichkeiten klargestellt werden. Von Eigennutzung spricht man, wenn die Immobilie durch den Eigentümer selbst genutzt wird, ohne sie an Dritte zu vermieten. Es handelt sich also um das klassische Eigenheim, aber auch eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung können hierunter fallen – sofern vollständig selbst genutzt.

Im Volksmund ist häufig davon die Rede, in ein Eigenheim „zu investieren“. Dies ist nicht per se falsch, jedoch ließe sich aus ökonomischer Sicht vortrefflich über diese Aussage streiten. Der Wert eines Eigenheims ist aber vor allem ideeller Natur. Im Vordergrund stehen Ziele wie Freiheit und Unabhängigkeit. Diese Werte lassen sich schwer in Zahlen fassen und vergleichen.

Mit einer „Investition“ ist gemeint: die dauerhafte Bindung von finanziellen Ressourcen in der Erwartung, zukünftige Gewinne oder eine Wertschöpfung zu generieren.
Von einem Anlage- bzw. Immobilieninvestment wird folglich gesprochen, wenn die Immobilie erworben wird, um durch Vermietung, Verwaltung oder spekulativen Weiterverkauf einen Gewinn zu erwirtschaften.
Mit einer Immobilie Geld zu verdienen ist jedoch kein „Selbstläufer“. Investoren sind mit einer Reihe von Verpflichtungen konfrontiert. Hierzu gehören insbesondere:

Verwaltungsaufwand

Hierunter zählt die technische und wirtschaftliche Betreuung der Immobilie (Hausmeistertätigkeiten, Finanz- und Vermögensverwaltung, Steuererklärungen usw.). Durchführung von periodischen Inspektionen zur Erhaltung der Funktionstüchtigkeit technischer Anlagen und Einrichtungen (z.B. Rauchmelder- Wartung). Unter Umständen fällt hierunter auch die Auseinandersetzung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und vieles mehr

Werterhaltung

Durchführung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung. Hierzu zählen
• Einholung von Kostenvoranschlägen und Angeboten
• Führen von Vertragsverhandlungen und Vergabe von Aufträgen
• Überwachung und Abnahme derselben
• Aufstellung eines Instandhaltungsplans über einen längeren Zeitraum
• Kalkulation der zu erwarteten Kosten

Vermieterpflichten

Verkehrssicherungspflichten und Gewährleistung der Mängelfreiheit, Erstellung der Heiz- und etwaiger Betriebskostenabrechnungen, unter Umständen Auseinandersetzungen im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und vieles mehr.

Kosten

Alle vorstehend genannten Tätigkeiten und Pflichten verursachen Kosten.

Haftungsrisiko

Eigentum verpflichtet. Aus diesem Grund müssen Bestandsimmobilien sorgfältig verwaltet werden. Lassen Sie Ihre Immobilie verwahrlosen oder kommen Sie Ihren Vermieterpflichten nicht nach, riskieren Sie wirtschaftliche Nachteile. Immobilieninvestoren können Ihre Pflichten teilweise auf eine Immobilienverwaltung übertragen. In jedem Fall sollten sich Investoren gegenüber Risiken versichern und Rücklagen für entsprechende Wagnisse bilden.

Warum sollte man besonderes Inventar oder bewegliche Elemente, die man mit kauft, unbedingt im Notarvertrag gesondert aufführen?

(Stichwort: Grunderwerbsteuer, Gesamtwert Immobilie)
Der Verkauf von Häusern ist in rechtlicher Hinsicht ein abstrakter Vorgang. Die Beantwortung dieser Frage ist daher wichtiger, als es dem rechtlichen Laien auf den ersten Blick erscheint. Es geht nicht nur um die Klärung was mitverkauft wird und was nicht, sondern auch um die Frage, worauf Grunderwerbssteuern und sonstige Gebühren anfallen.

In rechtlicher Hinsicht werden die auf einem Grundstück befindlichen Gegenstände unterteilt in unbewegliche („immobile“) und bewegliche („mobile“) Gegenstände.
Zu den unbeweglichen gehört das Grundstück und wesentliche Bestandteile desselben, insbesondere Gebäude. Zu den beweglichen Gegenständen gehört das Zubehör und die sonstigen bewegliche Sachen.
Wesentliche Bestandteile sind alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen,
§ 94 Abs. 1 BGB. Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen, ohne wesentlicher Bestandteil zu sein.
So weit so klar. Und wieso diese Unterscheidung?

Eigentumsübertragung

Käufer müssen wissen, dass wesentliche Bestandteile immer mitverkauft werden, sofern keine anderslautende Vereinbarung getroffen wurde. Wird z.B. ein auf dem verkauften Grundstück befindlicher Gartenschuppen nicht gesondert erwähnt, gilt er automatisch als mitveräußert.
Auch die als Zubehör definierten Gegenstände sind im Zweifel mitverkauft (§ 311c BGB), ohne dass es einer expliziten Erwähnung bedarf. Sind in einem Haus z.B. Rauchmelder und eine Alarmanlage installiert, gehen auch diese mit in den Besitz des Käufers über.
Nur die sonstigen beweglichen Gegenstände (z.B. Gartenmöbel, Vorhänge, ggf. auch Möbel und Einbauküchen) sind nicht mitverkauft. Wollen die Parteien sonstige bewegliche Sachen veräußern, müssen sie dies ausdrücklich im Vertrag festhalten, sonst verbleiben sie im Eigentum des Verkäufers.

Kaufnebenkosten

Das Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile unterliegen immer der Grunderwerbssteuerpflicht und der Kostenberechnung des Notars und des Grundbuchamts.
Ist Zubehör im Kaufvertrag enthalten und entfällt dafür ein entsprechender Teil des Kaufpreises, handelt es sich hierbei nicht um eine „Gegenleistung“ im Sinne des Grunderwerbssteuerrechts. Gleiches gilt für sonstige im Kaufvertrag mitverkaufte bewegliche Gegenstände.
Mit anderen Worten: mit einer geschickten Formulierung des Kaufvertrages lässt sich der Aufwand für bewegliches Inventar aus der Bemessungsgrundlage für die Kaufnebenkosten „herausrechnen“.
Übrigens gilt dies auch für eine etwaige Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnanlagen. Es handelt sich hierbei um eine Geldforderung, die übertragen wird, daher lassen sich hier genauso Steuern und Gebühren sparen.

Sie möchten mehr erfahren über den Kauf von Immobilien und die damit verbundenen Risiken? Dann besuchen Sie unsere Expertenseite zum Immobilienrecht.

Autor: Finn Streich

Rechtsanwalt und Partner

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