Feb 17, 2023 | Immobilienrecht

Immobilie überschreiben

Was versteht man unter der Überschreibung einer Immobilie?

Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie wird umgangssprachlich vielfach als „Überschreibung“ bezeichnet.

Mit dem Begriff Überschreibung ist der reine technische Übertragungsakt gemeint. Genauer betrachtet setzt die Überschreibung des Eigentums an einer Immobilie einen Vertrag zwischen bisherigem Eigentümer und neuem Eigentümer voraus, in dem sich beide Teile einig sind, dass das Eigentum an der Immobilie auf den neuen Eigentümer übergehen soll.
Rechtstechnisch lautet der Überschreibungsakt „Auflassung“. Hierunter wird die Einigung des bisherigen und des neuen Eigentümers über den Eigentumsübergang (=Überschreibung) verstanden.

Gründe für eine Überschreibung & steuerliche Gestaltung

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie auf einen anderen zu übertragen. Der Begriff der Überschreibung als solcher „verrät“ nicht, was der Grund für die Übertragung war.

Ein häufiger Grund bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie ist steuerrechtlicher Art:

Jeder Übertragungsakt zieht – sofern keine Ausnahmeregelung eingreift – steuerliche Folgen nach sich. Sei es, dass Grunderwerbsteuer erhoben wird, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Wertes der Immobilie beträgt, oder dass die Bestimmungen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes eingreifen. Letztere sind ein häufiger Auslöser für Übertragungsgestaltungen, da der Gesetzgeber je nach Person, die beschenkt werden soll, unterschiedliche Freibeträge vorgesehen hat:

Erbschafts- und Schenkungssteuer: Freibeträge

Ehegatten und Lebenspartner bei eingetragener Lebenspartnerschaft können für sich einen Freibetrag von € 500.000,00 in Anspruch nehmen, Kinder und Stiefkinder einen solchen von € 400.000,00, sonstige Erwerber, die also mit dem Schenker in keiner familiären Beziehung stehen, haben noch einen Freibetrag in Höhe von € 20.000,00 €.

Eine Besonderheit weist das Erbschafs- und Schenkungssteuergesetz insofern aus: Diese Freibeträge werden alle 10 Jahre erneut gewährt.Es liegt also auf der Hand, dass derjenige, der ein hohes Vermögen hat, sich darum bemühen wird, bereits zu Lebzeiten Übertragungen an seinen Ehegatten, Lebenspartner oder die Kinder vorzunehmen, um diese Freibeträge möglichst optimal ausnutzen zu können.

Neben den Freibeträgen gibt es auch noch die Einteilung der Angehörigen in sogenannte Steuerklassen:

Ehegatten und Lebenspartner bei eingetragener Lebenspartnerschaft sowie Kinder und Stiefkinder fallen in die Steuerklasse I, die übrigen Erwerber in die Steuerklasse III. Diese
Einteilung in Steuerklassen wirkt sich im Bereich der Steuersätze gemäß § 19 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz insofern aus, als beispielsweise bei einem steuerpflichtigen Erwerb von bis zu € 300.000,00 (also nach Abzug des Freibetrags) für Angehörige der Steuerklasse I eine Steuerpflicht in Höhe von 11 % anfällt, für Angehörige der Steuerklasse III eine solche von 30 %. Die Frage, was der Grund für eine Immobilienüberschreibung ist, dürfte deshalb maßgeblich von steuerlichen Folgen geprägt sein.

Immobilie verschenken & Nießbrauchrecht

Der Gedanke an die Schenkung einer Immobilie löst bei vielen Schenkern Skepsis aus. Inhalt einer Schenkung ist, dass dieser Vermögensteil rechtlich mit allen Folgen aus dem Bereich des Schenkers herausgelöst wird und vollständig in den Bereich des Beschenkten übergeht. Mit anderen Worten: Der Schenker hat mit dem Schenkungsgegenstand nichts mehr zu tun, er hat hierauf auch keinen Einfluss mehr.

Da diese Folge häufig nicht gewünscht wird, finden sich vielfach bewährte rechtliche Konstruktionen, wie beispielsweise den sogenannten „Nießbrauchsvorbehalt“. Unter Nießbrauchsvorbehalt wird verstanden, dass eine Immobilie zwar rechtlich auf einen Dritten schenkungsweise übergeht, der Schenker sich jedoch die Nutzung der Immobilie lebenslänglich vorbehält mit der Folge, dass zum Beispiel Mieterträge zur Absicherung der Altersversorgung des Schenkers verwenden werden können.

Neben einer Schenkung kann das Eigentum an einer Immobilie natürlich auch aus anderen Gründen überschrieben werden. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn eine dem Überträger gewährte Darlehensschuld getilgt werden soll oder um einen Vermögensausgleich zum Beispiel in Zusammenhang mit einer vermögensrechtlichen Auseinandersetzung herbei zu führen. Für die Frage, ob eine Immobilie auf eine oder mehrere Personen überschrieben werden soll, dürfte es maßgeblich auf die Motivation ankommen, die hinter der Überschreibung steht.

Wenn die Immobilienübertragung im Wege einer Schenkung auf mehrere Personen eine sinnvolle steuerliche Gestaltung ergibt, wäre dies ein beachtlicher Grund. Generell lässt sich nicht sagen, dass die Übertragung einer Immobilie auf eine oder mehrere Personen sinnvoller ist.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

In allen Fällen, in denen die Überschreibung des Eigentums an einer Immobilie von einer Gegenleistung abhängt (nicht notwendige Kaufpreiszahlung, es würde z.B. eine Darlehenstilgung oder ein Ausgleich im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung ausreichen) liegt begrifflich keine Schenkung vor mit der Folge, dass die Bestimmungen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes auch nicht eingreifen. In diesen Fällen fällt Grunderwerbsteuer in der jeweiligen Höhe an, die vom betreffenden Bundesland gesetzlich vorgesehen ist. Maßgeblich ist hierbei nicht der Wohnort eines Beteiligten sondern ausschließlich die Lage der Immobilie.

Immobilie überschreiben – Mit oder ohne Notar?

Um eine Überschreibung durchzuführen, bedarf es der Mitwirkung eines Notars. Gleichgültig ob Schenkung oder Überschreibung aus anderen Gründen, die Vereinbarung muss zwingend notariell beurkundet werden. Im Rahmen dieser Urkunde erklären die Vertragsparteien auch die Auflassung, also die Einigung über die Übertragung des Grundstücks und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Eine Grundstücksschenkung oder Überschreibung ohne Beachtung dieses Formerfordernisses ist rechtlich bedeutungslos.

Kosten der Überschreibung von Haus oder Grundstück

Die Kosten einer Überschreibung des Eigentums an einem Grundstück hängen maßgeblich vom Wert des Schenkungsgegenstandes ab. Hierbei wird üblicherweise vom Verkehrswert ausgegangen, also dem Wert, den ein fremder Dritter für den Übertragungsgegenstand bezahlen würde. Die Höhe der Kosten ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie belaufen sich auf ca. 1,5 % des Verkehrswertes wobei hiervon etwa 1 % auf den Notar und 0,5 % auf das Grundbuchamt entfallen. Die Kostenangabe erfolgt als ca.-Wert, da üblicherweise individuell noch Kosten für Auslagen, Kopien, evtl. Löschungsbewilligungen etc. dazu kommen können.

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Autor: Wieland Streich

Rechtsanwalt und Partner

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