Apr 19, 2024 | Immobilienrecht

Immobilie kaufen Teil 2

Wichtiges zum Immobilienkauf

Wir sind in unserem vorausgegangenen Blogbeitrag eingehend auf den Immobilienkauf eingegangen. Dabei haben wir den Kauf von Bestandsimmobilien und Neubauprojekten gegeneinander abgewägt und Vor- und Nachteile aufgezeigt.
Dieser Blogbeitrag ergänzt nun das umfangreiche Thema um weitere Aspekte hinsichtlich Kaufabwicklung, Mängel und Schadensersatzfragen.

Ich habe noch keine Finanzierungszusage von der Bank, möchte mir aber dennoch eine Immobilie sichern. Kann ich dennoch den Kaufvertrag unterschreiben, oder eine Anzahlung leisten?

Mit der Finanzierungszusage Ihrer Bank wird bestätigt, dass ein angefragtes Darlehen genehmigt würde. Wenn Sie beim Hauskauf auf Fremdkapital angewiesen sind, sollten Sie also unbedingt sicherstellen, dass die Finanzierung auch gelingt.
Wir der notarielle Kaufvertrag ohne Finanzierungszusage unterschrieben und gewährt die Bank anschließend keinen Darlehensvertrag, dann kann der Kaufvertrag mangels liquider Mittel nicht erfüllt werden.
In diesem Fall muss der notarielle Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Die bis hierhin angefallenen Kosten nebst Kosten für einen zweiten Notartermin verbleiben dann bei Ihnen. Unter Umständen machen Sie sich auch schadensersatzpflichtig, wenn der Verkäufer wegen Ihnen anderen Interessenten absagen musste und infolgedessen nun länger auf seiner Immobilie sitzen bleibt, ohne den Kaufpreis zu erhalten.

Was ist der Unterschied zwischen einem Immobilienkauf über einen Makler oder von „Privat?“

Bei einem Immobilienkauf von „Privat“ spricht man immer dann, wenn Verkäufer und Käufer sich gegenseitig das Angebot und die Annahme über einen Immobilienkaufvertrag antragen. Der Vertragsschluss kommt hierbei direkt und unmittelbar, also ohne die Beteiligung Dritter zustande. „Privat“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Verkäufer kein gewerblicher Grundstückshändler, sondern eine Privatperson ist.
Die Parteien können für die Vermittlung eines passenden Gegenübers auch einen Immobilienmakler einschalten. Die Tätigkeit des Maklers besteht darin, bei der Suche nach dem passenden Vertragspartner behilflich zu sein.
Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Nachweis- und dem Vermittlungsmakler. Ersterer muss seinem Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachweisen, damit sein Vergütungsanspruch entsteht, d.h. er schlägt lediglich geeignete Interessenten vor.
Der Vermittlungsmakler ist demgegenüber beauftragt, den Abschluss des Hauptvertrages herbeizuführen, und zwar insoweit, dass ein abschlussbereiter Interessent zum Vertragsabschluss vermittelt wird.

Wer muss die Maklerprovision bezahlen?

Die beauftragende Partei schuldet dem Makler – da dieser in der Regel nicht unentgeltlich tätig wird – einen Maklerlohn, meist in Höhe einer Provision. Die Zahlung wird immer dann fällig, wenn der Vertrag infolge der Vermittlung durch den Makler zustande kommt, § 652 BGB.
Die Provision, auch Maklercourtage genannt, ist frei verhandelbar. Wird sie nicht vereinbart, richtet sie sich nach dem Ortsüblichen und beträgt, je nach Bundesland, zwischen 5,95% bis 7,14% des Kaufpreises.
Ferner besteht die Möglichkeit, dass die Maklerkosten an die jeweils andere Partei weitergereicht werden. Hierzu bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung z.B. im Immobilienkaufvertrag. Beachtet werden muss hierbei § 656 d BGB, der vorschreibt, dass höchstens die Hälfte der Maklergebühren beim Immobilienverkauf auf die andere Partei übertragen werden dürfen.

Welche Kaufnebenkosten bestehen grundsätzlich?

Unter den Kaufnebenkosten werden alle Anschaffungskosten summiert, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen. Hierunter fallen:

  • Grunderwerbssteuer

Bei jedem Immobilienverkauf wird eine Grunderwerbssteuer – je nach Bundesland – zwischen 3,5% – 6,5% des Kaufpreises fällig. Steuerschuldner sind nach § 13 Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) regelmäßig alle Vertragspartner. Üblicherweise wird im Grundstückskaufvertrag der Käufer zur Zahlung der Grunderwerbssteuer verpflichtet.

  • Notar- und Grundbuchkosten

Bei jedem Immobilienkauf werden Notar- und Grundbuchgebühren fällig. Die Kosten fallen insbesondere für die Erstellung des Kaufvertrages, die Eintragung in die Grundbücher und gegebenenfalls weitere Leistungen wie die Bereitstellung eines Notaranderkontos. Hierfür sollten Käufer ca. 2 % des Kaufpreises einkalkulieren.

  • Gegebenenfalls Maklerkosten

Wird ein Makler hinzugezogen, um den Immobilienkauf einzuleiten, dann ist zusätzlich eine Maklergebühr zu entrichten.

Die Kaufnebenkosten betragen daher insgesamt ca. 9 – 12 % zuzüglich zum Immobilienkaufpreis.

Was versteht man unter einer Offenbarungspflicht?

Die Offenbarungspflicht ist eine andere Bezeichnung für die Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers. Käufer einer Immobilie haben das Recht auf eine wahrheitsgemäße Aufklärung durch den Verkäufer. Die Aufklärungspflicht umfasst solche Umstände, die den Zweck des Kaufvertrages vereiteln können und deswegen für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind.
Es muss also auf nicht unerhebliche Mängel an oder in der Immobilie hingewisen werden. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einem offenbarungspflichtigen Mangel. Ein offenbarungspflichtiger Mangel liegt dann vor, wenn der Verkäufer selbst Kenntnis von diesem hat und der Käufer den Mangel bei einer gewöhnlichen Besichtigung nicht ohne weiteres erkennen kann.

Welche Mängel müssen dem Käufer genannt werden, welche nicht?

Die Aufklärungspflicht des Verkäufers umfasst solche Umstände bzw. Mängel, die nicht offensichtlich sind und etwa im Rahmen eines Besichtigungstermins vom Käufer allein nicht selbst festgestellt werden können („verdeckte Mängel“).
Über offensichtliche Mängel muss der Verkäufer folglich nicht aufklären – der Käufer kann sie im Rahmen des Besichtigungstermins selbst erkennen.
Formuliert der Kaufinteressent konkrete Fragen in Bezug auf die Kaufsache, ist der Verkäufer verpflichtet, diese Fragen wahrheitsgemäß und vollständig zu beantworten. Wird der Verkäufer mit einer Frage z.B. zum Vorliegen eines bestimmten Mangels konfrontiert, darf er die ihm bekannten Tatsachen nicht schönreden oder mit Behauptungen „ins Blaue hinein“ abtun.
Eine Offenbarungspflicht entsteht schließlich auch, wenn Tatsachen vorliegen, die für den Kaufinteressenten von wesentlicher Bedeutung sind, so dass dieser eine Auskunft redlicherweise erwarten darf. Beispielsweise hat der Verkäufer den Käufer ungefragt darüber aufzuklären, wenn im Gebäude Asbest verbaut wurde, das Gebäude ohne eine erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde oder das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
Freilich muss der Verkäufer nur dann über Umstände aufklären, wenn er selber Kenntnis vom Mangel hat.

Praxistipp:
Käufern raten wir gründliche Nachforschungen anzustellen, falls die Informationslage einer Immobilie Fragen aufwirft oder wenn die vorhandenen Unterlagen zur Immobilie unvollständig sind. Fragen Sie konkret beim Verkäufer nach und äußern Sie die Hintergründe Ihrer Kaufabsicht (Was haben Sie mit der Immobilie vor?)
Wenn Sie wegen konkreter Umstände Nachfragen beim Verkäufer anstellen, dann entsteht eine Aufklärungspflicht. Der Verkäufer darf sich Ihren Fragen nicht mit Verharmlosungen oder Behauptungen ins Blaue hinein entziehen.
Kommt es zu einem Rechtsstreit, kann ein etwaiger Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung von Auskunftspflichten am Nachweis der positiven Kenntnis beim Veräußerer scheitern. Formulieren Sie Ihre Fragen daher am besten schriftlich oder im Beisein eines Zeugen.

Welche Rechte habe ich als Käufer im Fall von Mängeln an der gebrauchten Immobilie?

Sachmängel können insbesondere im immobilienrechtlichen Zusammenhang weiter differenziert werden.

Offene Mängel

Offene Mängel sind solche, die für jeden sofort erkennbar sind und z.B. in Form von Schimmelflecken, Rissen an Wänden etc. zu Tage treten. Da ein Käufer offensichtliche Mängel aufgrund ihrer Natur selbst erkennen kann – und dies bei einem Besichtigungstermin auch sollte – muss der Verkäufer für gewöhnlich nicht gesondert über solche Mängel aufklären.

Verborgene („versteckte“) Mängel

Unter verborgenen Mängeln versteht man solche, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind, also auch bei einer Hausbesichtigung nicht ohne weiteres erkannt werden können.

Arglistig verschwiegene Mängel

Ist ein Mangel dem Verkäufer bekannt, der für den Käufer aber auf den ersten Blick nicht sichtbar oder erahnbar ist und weiß der Verkäufer, dass dieser Mangel für den Käufer wichtig ist, dann handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel, sofern er diesen bewusst nicht erwähnt.

Rechtsmängel

Rechtsmängel sind Einschränkungen, die den Gebrauch einer Immobilie beeinträchtigen. Hierzu können Nießbrauch und Wohnrechte Dritter gehören, Erbpachtverträge, Vorkaufsrechte, Wegerechte, fehlende Baugenehmigungen, eine Sozialbindung oder Denkmalschutz.
Potenziellen Käufern sei gesagt, dass sich die aus einem Rechtsmangel ergebenden Auswirkungen gravierend auswirken können. Ist eine Wohnung etwa mit einem lebenslangen unentgeltlichen Wohnrecht belastet, dann kann der Eigentümer den Mieter zu Lebzeiten nicht ordentlich kündigen. Eine wirtschaftliche Verwertung der Immobilie ist dadurch faktisch nicht möglich.

Der Verkäufer einer Immobilie ist grundsätzlich dazu verpflichtet, über alle Arten von Mängeln aufzuklären, die nicht offensichtlich sind. Hierzu gehören nicht offen erkennbare Sachmängel und Rechtsmängel.

Ich bin Verkäufer einer Bestandsimmobilie. Das Haus weist Mängel auf, die mir selbst nicht bekannt sind oder waren.

Der Käufer unterstellt mir im Nachhinein arglistige Täuschung und verlangt Schadensersatz oder sogar eine Rückabwicklung. Was kann ich tun und wer hilft mir jetzt?

Um eine arglistige Täuschung handelt es sich nur dann, wenn Sie als Verkäufer bewusst relevante Tatsachen verschweigen oder auf konkrete Nachfragen des Käufers Informationen zurückhalten oder sogar Mängel bagatellisieren. Sie müssen auch ohne Nachfrage des Käufers über solche Tatsachen und Umstände wahrheitsgemäß aufklären, die für den Kaufentschluss bedeutsam sind.
Ficht der Käufer den Immobilienkaufvertrag an, muss er Ihre Arglist beweisen. Gelingt ihm dies nicht, bleibt die Anfechtung wirkungslos. Eine Rückabwicklung oder Schadensersatz kann der Käufer dann nicht mehr fordern.
Aus diesem Grund empfehlen wir Verkaufsgespräche zu dokumentieren oder im Beisein eines Zeugen zu führen.

Wie lange muss der Verkäufer einer Immobilie haften?

Soweit die Haftung Mängelansprüche betrifft, ist sie zeitlich begrenzt. § 438 BGB legt die zeitliche Grenze fest. In der Regel beträgt die Verjährung bei Ansprüchen aus Gewährleistung bei Sach- oder Rechtsmängeln fünf Jahre (§ 438 Abs. 2 BGB).
Ausnahmsweise verjähren Ansprüche in dreißig Jahren, wenn der Mangel in einem sonstigen Recht besteht, welches im Grundbuch eingetragen ist (§ 438 Abs. 1b BGB).
Beachtenswert ist der Fall einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer. Hier verjährt der Anspruch bereits binnen zwei Jahren. Dies Frist beginnt jedoch erst bei Kenntnisnahme des Käufers von der arglistigen Täuschung an zu laufen. Der Anspruch kann also noch viele Jahre nach dem Kauf bestehen.

Wann ist ein Kaufvertrag für ein Haus ungültig?

Die Mitwirkung des Notars beim Verkauf einer Immobilie ist zwingende gesetzliche Vorgabe. Wird ein Immobilienkaufvertrag ohne den Notar geschlossen, verstößt dies gegen das Beurkundungsgebot nach § 311b BGB – ein solcher Kaufvertrag ist nichtig.
Der Notar gewährleistet als neutrale Person die Beratung und Belehrung der Parteien. Zudem stellt er sicher, dass der Vertragstext klar und unzweideutig formuliert ist. Nach § 128 BGB können Angebot und Annahme des Vertrages gegebenenfalls getrennt beurkundet werden.
Bei Reservierungen und Kaufabsichtserklärungen ist Vorsicht geboten. Eine Kaufabsichtserklärung verpflichtet keine Seite zum Kauf, sofern die Vereinbarung nicht notariell beurkundet wurde.
Wenn der Kaufvertrag unter einer Bedingung steht und diese Bedingung gleichwohl beurkundet wurde, kann der Vertrag bei Nichteintritt der Bedingung seine Wirksamkeit verlieren und muss dann Rückabgewickelt werden.

Praxistipp:
Wenn der notarielle Kaufvertrag unter eine Bedingung oder Befristung gestellt werden soll, empfiehlt es sich, die Bedingungen und Termine klar im Vertragstext zu definieren.
Auch für den Fall, dass eine Bedingung nicht eintritt oder eine Frist abläuft, sollten die Bedingungen für eine Rückabwicklung des fehlgeschlagenen Vertrages festgelegt werden.
Hierzu zählen auch die Modalitäten bezüglich bereits entstandener Kosten, der Rückzahlung etwaiger Anazahlungen und der Freigabe von Sicherheiten.

Weiterführende Seiten zum Thema Immobilienrecht

Das Immobilienrecht – Übersicht

Der Maklervertrag

Die Maklerprovision

Der Immobilienkaufvertrag

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Autor: Finn Streich

Rechtsanwalt und Partner

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