Apr 23, 2024 | Immobilienrecht

Die Sanierungspflicht

Was Immobilienbesitzer beachten müssen

Der Immobilienbesitz verpflichtet Eigentümer in den kommenden Jahren zunehmend, für eine gute Energiebilanz zu sorgen und den Betrieb der Gebäudeheizungen in Richtung der erneuerbaren Energien zu lenken. Wir haben in den vorausgegangenen Blogbeiträgen zum Thema Immobilienkauf informiert und die wesentliche Aspekte zum Abwägen des Kaufs bis hin zur Kaufabwicklung selbst eingehend beleuchtet.

Ein weiterer Punkt, den es zu beachten gilt, ist das Thema Sanierung. Diese ist besonders bei älteren Bestandsimmobilien von Bedeutung, wird aber ebenso Neubauten betreffen, sollten diese eines Tages in die Jahre gekommen sein. Das Thema verlagert sich in diesem Fall einfach, lässt sich jedoch keinesfalls vollständig umgehen.

Was bedeutet Sanierungspflicht?

Unter der Sanierungspflicht ist die Verpflichtung von Hauseigentümern zur Sanierung ihrer Immobilie von Gesetzes wegen gemeint. Eine Pflicht zur Modernisierung kann sich für Eigentümer aus der Festlegung einer gemeindlichen Sanierungssatzung nach § 142 BauGB ergeben.
Die Pflicht zur energetischen Erneuerung für Bestandsgebäude kann insbesondere auf Grundlage des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgen. Die hierfür maßgebliche EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) bestimmt unter anderem, dass der Energieverbrauch von Wohngebäuden bis zum Jahr 2030 durchschnittlich um 16% und bis zum Jahr 2035 um 20-22% gesenkt werden soll (Stand Dezember 2023).
Diese Verpflichtungen sind besonders für Immobilienkäufer von Bestandsimmobilien von Bedeutung und sollten beim Kaufgedanken unbedingt beachtet und berücksichtigt werden.

Wann besteht die Sanierungspflicht?

Eine Sanierungspflicht nach dem GEG greift immer dann, wenn es zum Eigentümerwechsel durch Immobilienkaufvertrag, Erbschaft oder Schenkung kommt.
Für Bestandsgebäude sollen insbesondere strengere Vorgaben für neue Heizungen ab dem 01.07.2026 gelten, sofern die zuständige Gemeinde bis dahin eine sogenannte Wärmeplanung veröffentlicht, ansonsten spätestens ab dem 01.07.2028.
Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen Gas- und Ölheizungen maximal bis 2045 verbaut werden dürfen. Eine Austauschpflicht gilt nach 30 Jahren.
Eine pauschale Beantwortung der Frage, bis wann eine fossile Heizung ausgetauscht bzw. wann eine neue weiter verbaut werden darf, verbietet sich an dieser Stelle. Die gesetzlichen Vorgaben sind sehr unübersichtlich und enthalten eine Reihe von Übergangsfristen. Zudem ist ab 2024 eine schrittweise Beimischung von erneuerbaren Energien (Biogas, grüner Wasserstoff) zu den bestehenden fossilen Heizungen vorgesehen.

Für welche Heizungen besteht Austauschpflicht?

Immobilieninteressenten müssen ab diesem Jahr beim Hauskauf besonderes Augenmerk auf die Art der Wärmeerzeugung legen. Langfristig müssen Heizungen auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Verfügt die Bestandsimmobilie nur über eine fossile Gas- oder sogar Ölheizung? Werden energetische Standards eingehalten?
Klar ist, dass die Politik ein langfristiges Verbot von fossilen Energieträgern anstrebt, der schrittweise erreicht werden soll. Immobilien, die nur über fossile Heizungen verfügen, dürfen diese weiterhin bis zum Erreichen der maximalen Betriebsdauer von 30 Jahren nutzen. Neue Öl- und Gasheizungen müssen dann schrittweise ab 2029 (wenn die neuen GEG-Regeln noch nicht gelten) einen immer höheren Anteil klimaneutraler Energieträger aufweisen. Entsprechende Ausnahmeregelungen und Übergangsfristen gilt es zu beachten.

Erfahren Sie hier mehr zum Thema Immobilie(n) kaufen: Der Immobilienkaufvertrag

Hier können Sie wichtige Details zum Thema Maklervertrag und allgemeine Aspekte rund um das Immobilienrecht finden.

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Autor: Finn Streich

Rechtsanwalt und Partner

Immobilienrecht

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