Baumängel durch Planungsfehler in der Bauvorbereitung

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In diesem Beitrag aus unserer großen Themenserie zum Thema „Baumängel“ beleuchten wir den ersten Zeitpunkt, zu dem bereits Mängel auftreten können und zeigen typische Fehler in der Planungsphase auf, welche oftmals die Kernursache für spätere Baumängel sind.

Bereits im Vorfeld zur eigentlichen Bauphase werden die Weichen gestellt für den gesamten späteren Bauablauf. Werden hier wesentliche Aspekte mangelhaft, unvollständig oder gar nicht beachtet und erfüllt, so sind die negativen Konsequenzen ein Garant für nervenzehrende Rechtstreitigkeiten.

1. Falsche Berechnungen hinsichtlich Statik

Die Planung eines Gebäudes erfolgt zumeist durch Bauplanungs- und/ oder Architekturbüros. Hierbei sind Architekten für den Entwurf des Gebäudes (Gestalt, Design) verantwortlich. Im Zuge der Bauplanung berücksichtigen Architekten ebenfalls die grundlegenden Anforderungen des Gebäudes hinsichtlich Statik. Dabei arbeiten sie eng mit Tragwerksplanern, auch Statikern genannt, zusammen. Diese sind Bauingenieure mit besonderer Ausbildung und Spezialisierung in den Bereichen „Statik“ und „Konstruktion“.

Eine besondere Rolle nimmt der Prüfstatiker ein. Er überprüft die statischen Berechnungen des Tragwerksplaners, wobei er eine unabhängige Kontrolle der bereits erbrachten Leistungen vornimmt. Diese Prüfung erfolgt entweder im Auftrag der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder des Bauherrn, um mögliche Fehler in der Planung zu identifizieren und auszuschließen. Prüfstatiker gewährleisten damit, dass das geplante Gebäude nicht nur standsicher, sondern auch tragfähig und stabil ist. Nur ein statisch einwandfreies Gebäude ist auch sicher.

1.1 Wann spielt die Berechnung der Statik eine Rolle?

Bei jedem Neubau, aber auch bei Sanierungsmaßnahmen von Bestandsimmobilien, die die grundlegende Substanz betreffen und verändern, spielt die Statikberechnung eine wesentliche Rolle. Ein mögliches Beispiel hierfür ist der Versatz oder Durchbruch von Wänden. Auch der Einbau einer Glasfensterfront in eine tragende Außenwand ist nicht so einfach möglich, ohne die Statik des Gebäudes zu gefährden.
Bei Anbaumaßnahmen, die tragende Bauteile eines Gebäudes betreffen, ist die Statik ebenfalls entscheidend. Hier sei beispielgebend eine Erweiterung der Dachfläche, der Bau einer Dachgaube oder die Erhöhung des Gebäudes um eine weitere Etage erwähnt.

1.2 Welche Fehler können bei der statischen Bauplanung unterlaufen?

• Fehler bei den grundlegenden Berechnungen (falsche Ergebnisse durch falsche Rechenformeln)
• Fehler bei der Wahl der Baumaterialien (Annahme falscher Eigenschaften)
• Fehler bei den Berechnungen der Belastung des Gebäudes durch Wetter und Umwelteinflüsse (Sturm, Niederschlag, Naturkatastrophen)
• Fehlende Berücksichtigung von Qualitätsnachweisen der Baumaterialien hinsichtlich Stabilität und Tragfähigkeit
• Unterlassene Bereitstellung von grundlegenden Planungsunterlagen durch Auftraggeber oder nachfolgende Akteure (z. B. Statikpläne an Subunternehmer)
• Mängel in der Bauausführung (z. B. Fertigbetonteile), die aufgrund von Fehlern in der ursprünglichen Statik auftreten

Diese Probleme verdeutlichen, dass Fehler in der Tragwerksplanung oft weite Kreise ziehen und unterschiedliche Akteure betreffen können, was zu Verzögerungen, zusätzlichen Kosten und Rechtsstreitigkeiten führt.

1.3 Welche Folgen können Fehler bei der Berechnung der Baustatik haben?

Fehler bei der Berechnung der Baustatik können erhebliche bauliche, rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. Häufige Folgen können sein:

• Gefährdung der strukturellen Integrität eines Bauwerks
• Anpassungskosten durch Umbemessung falscher Bauteile infolge einer ursprünglich falschen Statikberechnung
• Zusatzkosten durch zusätzliche Planung, Bauverzögerungen und Nachbesserungsmaßnahmen
• Rechtliche Auseinandersetzungen, um die Verantwortung für fehlerhafte Statik und ihre Konsequenzen zu klären

Sämtliche Baumängel, die als Folgen von fehlerbehafteten Statikberechnungen auftreten können, ziehen eine Kette von Problemen nach sich. Zum einen sei das Thema „Haftung“ für die Bauplaner und Baubeteiligten erwähnt, zum anderen entstehen durch Bauverzug enorme Mehrkosten, bis mögliche Fehler und Mängel korrigiert und nachgebessert wurden.

2. Mangelhafte Untersuchung des Baugrundes / Bodens

Der Baugrund spielt im wahrsten Sinne des Wortes die tragende Rolle bei der geplanten Errichtung eines darauf befindlichen Gebäudes. Der Boden muss vor dem Baubeginn eingehend untersucht werden.

Für die Bewertung der Tragfähigkeit des Untergrundes muss dieser auf seine Dichte, Zusammensetzung und Vorgeschichte hin untersucht werden. Diese Untersuchung wird von einem spezialisierten Ingenieur oder Gutachter erstellt. Die Untersuchung liefert Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens, dessen Tragfähigkeit, die Wasserverhältnisse und damit möglicherweise zusammenhängende Gefährdungen wie z.B. die Gefahr von Setzungen oder Hochwasser.

Felsige Untergründe sind zwar tragfähig und stabil, erschweren aber einen Aushub für einen Keller oder machen diesen gänzlich unmöglich. Sehr weiche oder aufgeschüttete Böden hingegen können die Stabilität und Standfestigkeit eines Hauses nicht unbedingt gewährleisten. Hier wäre ein Absacken oder Kippen der Immobilie möglich.

2.1 Welche Folgen kann eine schlechte oder fehlende Baugrundanalyse haben?

Bauliche Konsequenzen

Eine unzureichende Baugrunduntersuchung kann dazu führen, dass die Tragfähigkeit des Bodens nicht korrekt eingeschätzt wird. Dies birgt das Risiko, dass die Bauwerkskräfte nicht sicher in den Baugrund abgeleitet werden können. Ein solcher Fehler stellt einen wesentlichen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik dar .

Verzögerungen und Nacharbeiten

Fehler im Rahmen der Baugrundanalyse werden häufig erst während der Bauausführung erkannt, was umfangreiche Nachbesserungen oder Anpassungen erfordern. Folglich ist dies wiederum mit Verzögerungen und erheblichen Mehrkosten verbunden.

Schadensersatzrisiken

Insbesondere wenn Schäden am Bauwerk oder zusätzliche Planungs- und Baukosten anfallen, stellt sich auch die Haftungsfrage

Weitere Folgen

• Setzrisse am Fundament oder im Innenbereich
• Absacken bis hin zur Schieflage des Hauses
• Fehlplanung des Fundaments (bei weichen Böden ist ein verstärktes Fundament unerlässlich, damit das Gebäude sicher und stabil stehen kann; bei z.B. sandigen und sehr lockeren Böden muss der Untergrund verdichtet werden)
• Feuchtigkeitsschäden bis hin zur Überflutung des Kellers bei schlecht durchlässigen, lehmigen Böden und/ oder einem hohen Grundwasserspiegel (hier sind eine gute Drainage und Mauerwerksabdichtung unerlässlich, um spätere Nässeschäden oder Schimmel zu verhindern)
• Beschädigungen des Fundaments bei schrumpfenden und quellenden Böden (z.B. Lehm- oder Tonboden, der bei Nässe Wasser aufnimmt und sich ausdehnt und bei Trockenheit schrumpft und sich zusammenzieht)

2.2  Welche Maßnahmen gibt es, um den Boden als Baugrund für ein Haus vorzubereiten?

Wenn ein Baugrundstück zuvor unbebaut war und nicht für Bauzwecke genutzt wurde, ist in aller Regel eine Bodenuntersuchung erforderlich. In der Praxis wird die zuständige Baubehörde ein entsprechendes Gutachten verlangen, bevor eine Baugenehmigung erteilt wird. Wird dagegen ein vorher bebautes Grundstück mit einem Neubau bebaut (z.B. bei Abriss des Altgebäudes und Neubau eines Hauses), kann eine Bodenuntersuchung entfallen.

Für Bauvorhaben mit besonderen Anforderungen oder wenn der Boden Verdacht auf Schadstoffe oder Altlasten gibt, kann sich die Notwendigkeit einer Baugrunduntersuchung aus den einschlägigen Bauvorschriften ergeben.

Je nachdem, welche Besonderheiten das Grundstück aufweist, können sich unterschiedliche Maßnahmen für die Vorbereitung des Baugrundes ergeben. Die Durchführung dieser Maßnahmen sollte stets im Einklang mit den baurechtlichen Vorschriften erfolgen und von einem qualifizierten Planer bzw. Ingenieur begleitet werden.

2.3  Typische Bodenbeschaffenheiten und damit verbundene Maßnahmen im Rahmen eines Hausbaus

3. Fehlerbehaftete oder unvollständige Baupläne und Unterlagen

Bei fehlenden Plänen oder falschen Berechnungen können schwerwiegende spätere Baumängel als Folge entstehen.
Diese wesentlichen Unterlagen müssen oder sollten in korrekter Form vorliegen:

• Bauantrag (für grundlegende Informationen zum Einreichen bei der Baubehörde)
• Lageplan (Vermessungsplan des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück)
• Bauzeichnungen (in der Regel umfasst dies die Grundrisse, Schnittzeichnungen, Fassadenansichten, Dachbauplan sowie etwaige spezifische Konstruktionen z.B. Treppen, Wandanschlüsse etc.)
• Besondere Bauphysikalische Nachweise:
  – Statik- und Tragwerksplan
  – Wärmeschutznachweis bzw. Energiebedarfsausweis gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV)
  – Ggf. Schallschutznachweis
  – Ggf. Brandschutzkonzept
  – Ggf. Bodenuntersuchung/Baugrundgutachten
  – Ggf. Umweltschutz- und Entwässerungsnachweise
  – Nachweise zur Verkehrssicherheit (z.B. durch Stellplatznachweis beim Wohnbau)

3.2  Welche Genehmigungen können möglicherweise fehlen?

Ein Bauvorhaben ist eine komplexe Angelegenheit. Es bedarf unterschiedlicher Genehmigungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten und zu unterschiedlichen Bauabschnitten. Genehmigungen können entweder gänzlich fehlen oder unvollständig sein. Dies kann unterschiedlich schwere Folgen und Baumängel nach sich ziehen. Auch der finanzielle Schaden für die Bauherren durch mögliche Strafen oder nachträgliche Arbeiten kann unangenehme Ausmaße erreichen.

Nachfolgend nennen wir einige der typischen Genehmigungen, die entweder nicht vollständig sein können oder fehlen können:

Die Baugenehmigung

Ein Klassiker: das Bauvorhaben wurde bereits begonnen, obwohl eine behördliche Genehmigung für den Bau noch nicht erteilt wurde. Manchmal scheitert die Baugenehmigung an fehlenden Unterlagen zum Bauantrag, zum Beispiel Bodengutachten, Berechnungen oder Pläne. Folge eines vorzeitig begonnenen Bauvorhabens ohne die behördliche Baugenehmigung kann eine sofortige Stilllegung der Baustelle bedeuten und enorme Kosten sowie Bauverzug nach sich ziehen.

Ggf. Genehmigungen unter Denkmalschutzauflagen

Kritisch sind Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen unter Denkmalschutz, wenn diese nicht im Voraus von der Denkmalschutzbehörde abgesegnet wurden.

Statik-Berechnungen

Diese können entweder fehlen (möglicherweise durch Versäumnis oder Verlust der Unterlagen) oder berücksichtigen nur einzelne Bauabschnitte und nicht das gesamte Projekt bis hin zur Fertigstellung.

Brandschutzgutachten (Besonders bei Mietobjekten oder Gewerbebauten)

Möglicherweise fehlen Kennzeichnungen von Fluchtwegen oder vorhandenen Feuerlöschern. Auch Löschanlagen, Abluftsysteme oder Feuerwiderstandsklassen müssen ausgewiesen sein.

Ggf. Genehmigungen zur Nutzungsänderung
(Wohnraum / Gewerbe)

Ggf. Umwelt- und Naturschutzgenehmigungen
(Natur- oder Wasserschutzgebiet)

Erschließungsgenehmigungen

(z. B. Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom) Möglicherweise wurden Anschlüsse nicht genehmigt oder das Thema Abwasserführung / Anbindung wurde in der Dokumentation vernachlässigt.

Behördliche Bauabnahme

Fehlend: Keine abschließende Prüfung nach Fertigstellung.
Unvollständig: Einzelne Gewerke oder Brandschutzmaßnahmen sind noch nicht geprüft.

4. Keine Berücksichtigung von jahreszeitlich bedingten Witterungen

Das Wetter und klimatisch bedingte Einflüsse spielen eine große Rolle bei der Stabilität und Langlebigkeit eines Gebäudes. Sowohl Temperaturschwankungen, Niederschläge als auch Wind und Sturm stellen die Bauweise und verwendeten Materialien über viele Jahrzehnte auf eine harte Probe. Werden diese Komponenten bei der Planung einer Immobilie nicht berücksichtigt, sind erste Schäden zeitnah vorprogrammiert.

Die Jahreszeit, das Klima und die Witterung können einen wesentlichen Einfluss auf die Planung und Bauausführung haben. Sie sollten in Anbetracht der Klimakrise und schwankenden Verfügbarkeit von bestimmten Energieressourcen bei der langfristigen Nutzung und der Energieeffizienz des Gebäudes berücksichtigt werden.

4.1  Temperatur

Ist ein Gebäude schlecht oder nicht gedämmt, gibt es zum einen hohe Wärmeverluste im Winter und Frostschäden können einzelne Elemente oder Leitungen dauerhaft beschädigen.

Umgekehrt kann auch eine Überhitzung in den Sommermonaten einen Wärmestau im Gebäude verursachen, der ebenfalls Baumaterialien in Mitleidenschaft ziehen kann. Auch die Abgabe von einzelnen Komponenten oder die Ausgasung durch Hitze kann möglicherweise Beeinträchtigungen für die Gesundheit mit sich führen.

Eine nennenswerte Folge von Temperaturschwankungen in Verbindung mit dem Bewohnen eines Hauses (Bildung von Feuchtigkeit durch Atmung, Duschen, Baden, Wäsche trocknen usw.) ist Die Bildung von Schimmel. Insbesondere bei unzureichendem Lüftungsverhalten sind hier erste Feuchtigkeitsprobleme binnen kürzester Zeit zu erwarten.
Abgesehen von diesen Punkten möchten wir an dieser Stelle nur kurz die mangelhafte Wohnqualität für die Hausbewohner erwähnen.

Temperaturveränderungen verursachen zudem nicht selten Setzungsrisse im Haus durch Veränderungen des Fundaments. Grund hierfür sind temperaturbedingte Veränderungen des Bodens. Auch hier wird erneut deutlich, wie wichtig ein gut geplantes und den Gegebenheiten des Baugrundes angepasstes Fundament für ein zu errichtendes Gebäude ist.
In Zeiten des Klimawandels wird immer mehr Wert auf eine energieeffiziente Bauweise gelegt. Dies beinhaltet neben einer guten Dämmung der Gebäudehülle die Nutzung erneuerbarer Energien und die effiziente Nutzung von Wärmequellen (z.B. Wärmepumpe statt Ölheizung).

4.2  Niederschlag

Starke und lange anhaltende Niederschläge wirken nicht nur auf das Dach eines Gebäudes ein, sondern ebenso auf die Außenfassade. Auch Oberflächenwasser, welches nicht schnell genug abfließen oder versickern kann, wirkt auf einen Gebäudesockel oder gar darunter befindliche Kellerräume massiv ein. Der Grundwasserspiegel kann durch ein hohes Niederschlagsvolumen ansteigen. Hierbei sind Nässeschäden, die Flutung eines Kellers und auch spätere Frostschäden nennenswerte Folgen. Frostschäden entstehen durch gefrierende Nässe in Gebäudeteilen.

Um den vorgenannten Problematiken entgegenzuwirken, sind beispielsweise eine gute Abdichtung des Gebäudes (weiße Wanne / schwarze Wanne), eine fachgerechte Drainage um das Gebäude herum sowie eine wasserabweisende Fassadenfarbe bzw. Putz bei der Planung zu berücksichtigen.

Insbesondere in Gebieten mit hohem Niederschlag oder feuchtem Klima müssen bereits bei der Planung entsprechende Abdichtungen gegen Feuchtigkeit eingeplant werden, dies betrifft sowohl das Fundament als auch tragende Baubestandteile.

4.3  Wind und Sturm

Starke Winde oder gar Sturm mit Orkanböen sind heutzutage keine Seltenheit. Die Kraft, die von Wind und Sturm ausgeht und auf ein Gebäude einwirkt ist nicht zu unterschätzen. An erster Stelle nennen wir hier mögliche Schäden am Dach, sofern dieses nicht ausreichend Wind- und wetterfest geplant wurde. Auch Dachüberstände oder Anbauten bieten nicht selten große Angriffsflächen.

Zusätzliche Gefahren entstehen bei Fehlplanungen hinsichtlich der Tragfähigkeit von Außenwänden. Oftmals werden bei Sanierungen im Gebäudeinneren tragende Wände entfernt, um mehrere Räume miteinander zu verbinden. Würde ohne das Einbringen von Trägern und deren Versteifung mit der Außenwand die Gefahr bestehen, dass das Gebäude bei Winddruck von außen äußerst instabil wird.

5. Wie kann mir die Kanzlei Streich und Wittke helfen?

Wir beraten bereits unzählige Mandanten innerhalb der gesamten Baubranche und kennen die Probleme, vor denen sie tagtäglich stehen, ganz genau. Im Zusammenhang mit Baumängeln gibt es eine Vielzahl an Fragestellungen und Rechtstreitigkeiten, die zu unnötigen Verzögerungen und Kosten im Bauablauf führen.

Lassen Sie Ihr Anliegen eingehend durch uns prüfen und gegebenenfalls mit der aktuellen Rechtsprechung abgleichen, um Ihnen optimale Optionen für eine Lösung des Problems darzulegen.

Stehen bereits Mängelvorwürfe im Raum? Bahnen sich Rechtstreitigkeiten an? Dann scheuen Sie sich nicht, uns frühzeitig an Bord zu nehmen. Wir verschaffen uns schnellstmöglich einen Überblick über die Ausgangslage, durchleuchten die Gegebenheiten und klären Sie umfassend über Ihre Handlungsmöglichkeiten auf. Auch übernehmen wir für Sie sämtliche außergerichtliche oder gerichtliche Vertretung inkusive der Korrespondenz mit der Gegenseite, sollte ein gangbarer Weg für Sie nicht mehr möglich erscheinen.

Wir stehen Ihnen zur Seite bei:

– Mängelanzeigen

– Sachverständigengutachten

– Minderung oder Verweigerung von Abschlägen

– Schadensersatz

– Ersatzvornahme

– Vertragsstrafen

– uvm.

6. Weiterführende Informationen / Nützliches Wissen für Baubeteiligte

Nachfolgend bieten wir Ihnen hilfreiche Links zu informativen Seiten und Beiträgen, wenn Sie sich weitergehend informieren möchten oder konkrete Fragen haben.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen jederzeit und gerne für eine Kontaktaufnahme zur Verfügung. Lassen Sie es uns wissen, wenn wir Ihnen behilflich sein können. Gemeinsam finden wir eine Lösung für Ihr Problem.

Die Bauüberwachung

Baumängel im Baurecht

Der Baustopp

Die Schadensersatzklage

Der Bauverzug

Baukostenüberschreitung: Haftung des Architekten und Schadensersatz für Bauherren

Der Architekten- oder Ingenieurvertrag

Die Pflichten und Haftung des Architekten gem. § 650p ff. BGB (Planungs- und Überwachungspflichten)

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B)

Gesamtschuldnerische Haftung zwischen Architekten, Bauunternehmern und anderen Sonderfachleuten gem. § 278, 281 oder 634 BGB 

Das sagen unsere glücklichen Mandanten