Wer ist in der Verantwortung?
Schimmel in der Wohnung – kaum ein Thema ist für Mieter und Vermieter so unangenehm wie dieses. Schwarze oder grünliche Flecken an den Wänden, feuchte Fensterrahmen und schlimmstenfalls auch noch muffiger Geruch machen nicht nur das Wohnen unangenehm, sondern können auch massiv die Gesundheit gefährden.
In diesem Beitrag widmen wir uns diesem Thema genauer und klären darüber auf, welche Rechte und Pflichten im Mietrecht bestehen, damit aus anfänglich kleinen Flecken kein großes Problem werden muss.
Bevor wir uns dieser Frage widmen, ist es wichtig zu verstehen, wo die Ursachen für einen Schimmelbefall liegen.
Ursachen für Schimmel in Wohnungen
Feuchtigkeit in Wohnräumen ist nicht nur ein Problem der kalten Jahreszeit. Schon im Sommer kann es trotz regelmäßigem Lüften zu Schimmelbildung kommen, wenn die warme Außenluft ohnehin häufig feucht ist und nicht unbedingt weitere Luftfeuchtigkeit aufnehmen kann. Durch alltägliche Faktoren wie das Trocknen von Wäsche, häufiges Duschen oder eine Vielzahl von Zimmerpflanzen steigt die Luftfeuchtigkeit zusätzlich an. Besonders an schwül-warmen Tagen wird die Raumluft schnell „gesättigt“, sodass im Idealfall nur in den frühen Morgen- und späten Abendstunden gelüftet werden sollte, wenn die Außenluft kühler und trockener ist.
Mit Beginn der kälteren Monate verschärft sich das Risiko: Die Temperaturdifferenz zwischen warmer Innenluft und der kalten Außenluft begünstigt die Bildung von Kondenswasser, insbesondere an schlecht gedämmten oder baulich anfälligen Stellen wie Fenstern oder Außenwänden. Werden solche Bereiche nicht ausreichend beheizt oder falsch gelüftet, entstehen schnell feuchte Oberflächen.
Ein idealer Nährboden für das Wachstum von Pilzkolonien ist in den Bereichen zu finden, wo es feucht, kühl und wenig durchlüftet ist. Dort fühlt sich der Schimmel am wohlsten. Häufig tritt dieser zunächst an Stellen auf, die schlecht sichtbar sind, wie in Zimmerecken, hinter Schränken, unter Fensterbänken oder an Außenwänden. Die Sporen, die zunächst unbedenklich sind, sind nahezu überall in der Luft vorhanden. Eine ernsthafte Problematik entsteht, wenn sie sich in einer dauerhaft feucht-kühlen Umgebung niederlassen und dort über längere Zeit ungehindert ausbreiten können.
Typische Faktoren, die den Schimmelbefall begünstigen, sind:
- Hohe Luftfeuchtigkeit (über 60%)
- Feuchte Wände, Decken oder Fußböden
- Temperaturunterschiede zwischen Räumen oder kühle Innenseiten von Außenwänden
- Unzureichende Luftzirkulation (wie bei dicht an Wänden stehenden Möbeln)
- Ungeeignetes Heiz- und Lüftungsverhalten im Alltag
Es können auch Bau- oder Konstruktionsmängel die Schimmelbildung begünstigen. Dazu zählen:
- Mangelhafte oder fehlende Dämmung
- Wärmebrücken (oder auch umgangssprachlich „Kältebrücken“ genannt), z.B. an Fensteranschlüssen oder Außenwandecken
- Undichte Dächer oder Leitungen
- Nicht fachgerecht eingesetzte Fenster (z.B. zu „dicht“ ohne angepasste Lüftungskonzepte)
Baumängel solcher Art führen dazu, dass Feuchtigkeit in die Bausubstanz eindringt oder sich an kalten Flächen unterhalb des Taupunkts kondensiert, was ein idealer Startpunkt für Schimmelbefall ist.
Pflichten des Mieters
Im § 536c BGB sind die Pflichten des Mieters geregelt. Wenn in der Mietwohnung Schimmel auftritt, ist der Mieter dazu verpflichtet, den Mangel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Erfolgt diese Anzeige zu spät oder gar nicht, kann das Konsequenzen mit sich bringen, wie etwa ein Wegfall des Mietminderungsanspruchs sowie mögliche Schadensersatzansprüche nach § 536a BGB.
Durch ein Unterlassen der Informationsgabe an den Vermieter verspielt ein Mieter ebenfalls sein Recht auf eine außerordentliche Kündigung, sofern der Vermieter den Mangel nach Kenntniserlangung hätte beheben können.
Eine erneute Meldung ist nur dann entbehrlich, wenn der Vermieter den Schimmel bereits sicher kennt, wohingegen grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters einer Kenntnis gleichkommt. Kommt es zum Streit über die Ursache oder die Pflichtverletzung, trägt grundsätzlich der Vermieter die Beweislast dafür, dass der Mieter den Mangel nicht gemeldet hat.
Den Mieter trifft allerdings die Pflicht, den Inhalt, den Zeitpunkt und die Art der Anzeige nachvollziehbar darzustellen.
Abgesehen von der Mietminderung kann der Mieter ebenfalls ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, jedoch darf dieses nur ausgeübt werden, wenn der Vermieter über den Schimmel informiert wurde und es muss in seiner Höhe auf das angemessene Maß begrenzt bleiben. Ein Zurückbehaltungsrecht gibt es erst dann, wenn der Vermieter vom Schimmel weiß. Der Zweck dieses Rechts ist es, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit er den Mangel beseitigt. Solange der Vermieter jedoch keine Kenntnis vom Mangel hat, kann dieser Druck nicht wirken – daher besteht das Zurückbehaltungsrecht vor der Anzeige nicht.
Ob ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht besteht, hängt entscheidend davon ab, wer den Schimmel verursacht hat. Diese Frage lässt sich oft nicht allein durch die Aussagen von Mieter oder Vermieter klären. In der Praxis wird zunächst geprüft, ob bauliche Mängel vorliegen – das muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen. Erst wenn dies plausibel ausgeschlossen wurde, muss der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten erläutern und entlasten.
Gerade bei unklaren oder komplexen Fällen wird häufig ein Bausachverständiger eingeschaltet, der ein Gutachten über Feuchtigkeitsursachen, Temperaturverläufe, eventuelle Wärmebrücken und den Taupunkt erstellt. Ein solches Gutachten kann entscheiden, ob der Schimmel nutzerbedingt (Mieter) oder baulich bedingt (Vermieter) entstanden ist. Auf dieser Grundlage wird dann beurteilt, ob eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht besteht.
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem Zustand zu erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Darunter fällt, dass auch Schimmel sowie dessen Ursachen fachgerecht beseitigt werden, sobald der Befall den Wohnwert beeinträchtigt. Diese Pflicht ist nicht auf ein Verschulden des Vermieters begründet, was bedeutet, dass wenn die Ursache in der Nutzung der Wohnung liegt, der Vermieter zunächst tätig werden muss, es sei denn, der Mieter hat die Grenzen des üblichen, vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten.
Bauliche Gegebenheiten wie Wärmebrücken stellen für sich genommen noch keinen Mangel dar, solange sie dem Bau- und Technikstandard zur Zeit der Errichtung entsprechen. Der Bundesgerichtshof hat dies in zwei Leitentscheidungen vom 5. Dezember 2018 (BGH, VIII ZR 67/18 und VIII ZR 271/17) ausdrücklich bestätigt: Entscheidend ist nicht die bloße Möglichkeit von Schimmel, sondern ob die Wohnung bei zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann. Welche Anforderungen im Einzelfall zumutbar sind, darf nicht durch starre Vorgaben festgelegt werden. Die oft genannten Orientierungswerte (etwa ca. 16 °C im Schlafzimmer, rund 20 °C in Wohnräumen sowie zwei Stoßlüftungen täglich) können Hinweise sein, ersetzen aber keine Einzelfallprüfung.
Unverhältnismäßige Einschränkungen, etwa pauschale Möblierungsvorgaben wie das verpflichtende Abrücken sämtlicher Möbel von Außenwänden, müssen Mieter grundsätzlich nicht hinnehmen. Maßgeblich bleibt stets, ob der Mieter mit normalem, vertragsgemäßem Nutzungsverhalten die Schimmelfreiheit erreichen kann. Rechtsgrundlagen hierfür finden sich in §§ 535, 536, 536a und 536c BGB.
Bei einem Streit über die Ursache des Schimmels muss zunächst der Vermieter darlegen und beweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen. Erst wenn dies plausibel erklärt wurde, ist es die Aufgabe des Mieters sich hinsichtlich seines Heiz- und Lüftungsverhaltens zu entlasten.
Liegt ein Mangel an der Mietsache vor, kann der Mieter die Miete in angemessenem Umfang mindern (§ 536 BGB) und bei verzögerter Mangelbeseitigung durch den Vermieter auch einen Teil der Miete zurückhalten, um Druck auf die Beseitigung auszuüben (§ 320 BGB). Dieses Zurückbehaltungsrecht darf jedoch weder zeitlich noch in der Höhe überzogen werden und entfällt, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung behindert. Verweigert der Vermieter ohne berechtigten Grund die Beseitigung, kann der Mieter die Mangelbehebung selbst veranlassen und Ersatz bzw. Vorschuss der Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).
Da die Minderung und andere rechtliche Schritte aktiv eingeleitet werden müssen, sollte dies nicht eigenmächtig erfolgen, sondern stets mit Unterstützung eines fachkundigen Rechtsbeistandes, um Fehler und rechtliche Risiken zu vermeiden.
Mietminderung wegen Schimmelbefall (§ 536 BGB)
Um eine Mietminderung sicher durchsetzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss ein erheblicher Mangel vorliegen, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Die Minderung tritt automatisch für die Dauer der Beeinträchtigung ein (§ 536 BGB). Ein Anspruch auf Minderung entfällt dann, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder grob fahrlässig nicht kannte (§ 536b BGB) oder wenn der Schimmel nicht unverzüglich gemeldet wurde und der Vermieter den Schaden sonst hätte beheben können (§ 536c Abs. 2 BGB).
Schimmel wird in der Regel als Sachmangel verstanden. Es ist entscheidend, ob bei zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten die Wohnung schimmelfrei gehalten werden kann. Wenn die Ursache allerdings in baulichen Gegebenheiten liegt, besteht grundsätzlich ein Minderungsrecht. Wärmebrücken allein begründen jedoch keinen Mangel, sofern sie dem damaligen Bauzustand entsprechen.
Die Miete ist in einem angemessenen Verhältnis zur Beeinträchtigung herabzusetzen, unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht. Die Minderungswirkung besteht automatisch für die Dauer des Mangels.
Bei Streitigkeiten über Ursache oder Verantwortlichkeit muss zunächst der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen. Erst danach trifft den Mieter die Obliegenheit, sein Heiz- und Lüftungsverhalten zu entlasten. Eine unterlassene Anzeige kann die Minderung sperren, soweit der Vermieter ohne die Anzeige Abhilfe hätte schaffen können.
Neben der Minderung kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB geltend machen. Dieses ist jedoch nach Treu und Glauben zeitlich und in der Höhe zu begrenzen und muss in angemessener Relation zur Bedeutung des Mangels stehen; ein dauerhafter Einbehalt der Miete ist unzulässig.
Feste Quoten für die Höhe der Minderung gibt es nicht. In der Praxis wurden bei baulich bedingtem Schimmel Minderungen von etwa 10 bis 20 % bestätigt. Höhere Sätze setzen in der Regel gravierende Beeinträchtigungen voraus, zum Beispiel eine unmittelbare Gesundheitsgefährdung. Das Zurückbehaltungsrecht wird ebenfalls regelmäßig nur für einen begrenzten Zeitraum oder Betrag gewährt; pauschale Vielfache der Minderung lehnt der BGH ab.
Für Mieter bedeutet dies in der Praxis: Den Schimmel unverzüglich dem Vermieter melden, die Ursache klären lassen – bei bauseitiger Ursache steht neben der Minderung unter Umständen ein Anspruch auf Vorschuss oder Selbstvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB zu – und das Zurückbehaltungsrecht nur in angemessenem Umfang einsetzen. Auch wenn der Vermieter behauptet, den Mangel bereits beseitigt zu haben, entfällt das Zurückbehaltungsrecht nicht automatisch, solange dies nicht zweifelsfrei nachgewiesen ist.
Zusammengefasst regelt die Rechtsprechung, dass Miete bei einem erheblichen, kausal durch Schimmel verursachten Mangel angemessen herabgesetzt werden kann. Ausschlüsse ergeben sich aus §§ 536b, 536c Abs. 2 BGB. Wärmebrücken sind nur relevant, wenn trotz zumutbaren Nutzerverhaltens Schimmel entsteht. Das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB besteht zusätzlich, muss aber strikt nach Treu und Glauben und in einem angemessenen Umfang ausgeübt werden.
Nachbesserung / Fristsetzung bei Schimmel
Wenn Schimmel in der Wohnung auftritt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, den Mangel nach Anzeige zu beseitigen. Damit der Mieter seine Rechte, wie auf Mietminderung oder Selbstvornahme, wirksam geltend machen kann, muss er dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Eine sofortige außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung ist nur in Ausnahmefällen zulässig, zum Beispiel, wenn die Fristsetzung offensichtlich aussichtslos wäre oder die sofortige Kündigung nach Abwägung der Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 BGB).
Für die Ausübung des Rechts auf Selbstvornahme oder Kostenvorschuss nach § 536a Abs. 2 BGB ist ein Verzug des Vermieters erforderlich. Dieser Verzug entsteht regelmäßig erst, wenn der Vermieter fristgerecht und vergeblich zur Mangelbeseitigung aufgefordert wurde. In einem solchen Fall kann der Mieter die notwendigen Maßnahmen selbst veranlassen und die entstandenen Kosten vom Vermieter erstattet verlangen. Das kann zum Beispiel die Innendämmung bei bauseitig verursachtem Schimmel umfassen.
Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB dient in diesem Zusammenhang als Druckmittel, um die Nachbesserung durchzusetzen. Es besteht jedoch nur, sobald der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat und muss in Höhe und Dauer nach Treu und Glauben angemessen bemessen sein. Pauschale Vielfache der Minderung sind unzulässig und vor Anzeige des Schimmels entfällt die Druckfunktion vollständig.
Praktisch zusammengefasst bedeutet dies: Der Mieter sollte den Schimmel sofort anzeigen, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und das Ausmaß der Beeinträchtigung mitteilen. Nach Ablauf der Frist können Maßnahmen wie Mietminderung, Selbstvornahme oder bei Gesundheitsgefährdung auch eine außerordentliche Kündigung geprüft werden. Das Zurückbehaltungsrecht sollte nur maßvoll ausgeübt werden.
Alle Schritte sollten idealerweise mit fachkundigem Rechtsbeistand erfolgen, um Fehler und rechtliche Risiken zu vermeiden.
Praktische Tipps für Mieter
Mieter sollten Schimmel sofort schriftlich beim Vermieter melden und zwar mit Datum, Benennung der betroffenen Räume, sichtbaren Symptomen und Fotos. Außerdem sollten sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und ihm den Zugang für Besichtigungen ermöglichen. Die Zustellung der Mängelanzeige sollte nachweisbar erfolgen, wie per Einschreiben oder Zeuge(n), da dies die rechtliche Grundlage für eine Mietminderung, Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB) und gegebenenfalls eine Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB) bildet.
Dokumentation ist entscheidend: Fotos mit Datum, Raumklima protokollieren, Lüftungs- und Heizverhalten notieren, Zeugen bei Besichtigungen oder auffälligem Geruch einbeziehen. Schlimmstenfalls Gesundheitsbeeinträchtigungen sachlich festhalten, z. B. mit ärztlichen Attesten.
Alle Kommunikationen, Termine und Kostenvoranschläge sammeln. Nur nach fruchtloser Fristsetzung dürfen Maßnahmen selbst veranlasst werden. Eigenmächtige Sanierung ohne Verzug gefährdet Ersatzansprüche. Die Mietminderung gilt automatisch, das Zurückbehaltungsrecht nur ab Vermieterkenntnis, zeitlich und betragsmäßig angemessen, dokumentiert nach Treu und Glauben.
Weiterführende Informationen & nützliche Links
Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Schimmelbefall (Begriffsklärung)
Kostenlose Ersteinschätzung – Rechtsfrage stellen
Zu guter Letzt…
Wir bedanken uns bei Modud Ahmed für seine tatkräftige Unterstützung bei der Erstellung dieses Blogbeitrages als Co-Autor.
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