Baumängel durch Fehler in der Rohbauphase

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Alles zum Thema: Baumängel durch Fehler in der Rohbauphase

In diesem Beitrag aus unserer großen Themenserie zum Thema „Baumängel“ beleuchten wir den zweiten Zeitpunkt, zu dem Mängel auftreten können und zeigen typische Fehler in der Rohbauphase auf, welche oftmals die Kernursache für spätere Baumängel sind.

Werden hier wesentliche Aspekte mangelhaft, unvollständig oder gar nicht beachtet und erfüllt, so sind die negativen Konsequenzen ein Garant für nervenzehrende Rechtstreitigkeiten.

1. Was genau versteht man unter „Rohbau“?

Unter dem Begriff „Rohbau“ versteht man sämtliche Gewerke, die zur Errichtung der tragenden Gebäudekonstruktion gehören, bevor anschließend die Innenausbauphase beginnen kann, die wiederum den Rohbau schrittweise in ein bewohnbares Gebäude verwandelt.

Was konkret zum Rohbau gehört, ist rechtlich nicht eindeutig definiert. Im Allgemeinen wird jedoch zumindest ein Zustand vorausgesetzt, bei dem die Außenhülle und der Dachstuhl fertiggestellt sind.

Dieser Zustand setzt notwendigerweise voraus, dass der Baugrund ordnungsgemäß vorbereitet ist, sowie das Fundament und die Bodenplatte errichtet sind, auf dem der Rohbau anschließend errichtet wird.

Vereinfacht gesagt umfasst der Rohbau Beton- und Maurerarbeiten für die Errichtung aller Wände und Decken sowie Zimmererarbeiten für die Konstruktion von Holzbauteilen und des Dachstuhls. Traditionell wird die Fertigstellung des Rohbaus, die in der Regel mit dem Abschluss der Dachkonstruktion erreicht ist, beim Hausbau mit dem sogenannten Richtfest markiert.

2. „Undichter Rohbau“ & „dichter Rohbau“

Diese beiden Begriffe beschreiben den Zustand des Rohbaus und lassen sich relativ einfach erklären: Von einem „undichten Rohbau“ ist die Rede, wenn das Gebäude noch ohne Dach, Fenster und Türen ist, also den Witterungseinflüssen noch ungeschützt ausgesetzt ist.

Ein „dichter Rohbau“ hingegen lässt keinen Regen oder Wind mehr in das Gebäude hinein und ist grundsätzlich bereit für den weiteren Innenausbau.

3. Welche Baumängel können in der Rohbauphase verursacht werden?

Der Rohbau bietet ebenso wie sämtliche weiteren Bauphasen Anfälligkeiten für etwaige Baufehler und daraus resultierende Baumängel. Diese können insbesondere nachfolgend aufgezählte Bereiche betreffen:

3.1 Baumängel durch Fehler bei der Herstellung von Fundament, Keller und Bodenplatte

(Siehe hierzu auch Teil 1 unserer Serie: „Baumängel durch Fehler bei der Bauplanung und Bauvorbereitung“)

Zu Beginn der Errichtung eines Bauwerks stehen die Gründung und das Fundament. Gründungen und Fundamente haben im wahrsten Sinne des Wortes eine tragende Funktion. Sie haben die Aufgabe, die Last des Bauwerks gleichmäßig in den Baugrund abzuleiten beziehungsweise darauf zu verteilen. Dies ist nötig, da natürlich vorkommende Böden häufig nicht gleichmäßig beschaffen und in ihrer Dichte und Festigkeit nicht ausreichend sind, um Bauwerkslasten ohne weiteres zu tragen.

Die häufigsten Ursachen für Fehler bei der Gründung und dem Fundament sind:

– Unzureichende Berücksichtigung der physikalischen Eigenschaften des Baugrunds (hierüber kann ein Baugrundgutachten Aufschluss geben)

– Planungs- und Ausführungsmängel

Gründungen müssen so ausgebildet sein, dass sich der Baugrund nach Bauwerkserstellung gleichmäßig setzen kann. Ungleichförmige Setzungen können Risse in den Wänden oder sogar in der Bodenplatte verursachen.

Insbesondere wenn ein Kellergeschoss errichtet wird, ist auf eine ausreichende Abdichtung des Sockels und der Bodenplatte zu achten. Bei fehlerhafter oder unzureichender Abdichtung kann es zum Feuchtigkeitseintritt ins Bauwerk kommen, was langfristig Schimmel und oder weiteren Bauschäden führen kann.

Nicht nur der oberirdische, sichtbare Teil eines Gebäudes bestimmt seine Qualität, sondern auch die Gründungskonstruktion, die unsichtbar im Boden liegt!

3.2 Baumängel durch Fehler bei der Herstellung von Wänden und Decken

Die Außenwände und das Dach bilden die schützende Hülle eines jeden Hauses. Die technischen Anforderungen an die Konstruktion der Außenwände und des Dachs ergeben sich zum einen aus den örtlichen Begebenheiten (Boden und Klima), den zur Verfügung stehenden Materialien sowie den gesetzlichen Vorgaben (z.B. dem Energieeinsparungsgesetz).

Die Außenwände müssen so beschaffen sein, dass sie das Gewicht des Hauses und der Dachkonstruktion tragen und Biegung und Schwerkräften standhalten können.
Grundvoraussetzung hierfür ist eine fehlerfrei erstellte Statik in der Planungsphase.

Anfällig für Fehler bei der Bauausführung sind vor allem Bauteile wie Fenster- und Türöffnungen, da hier hohe Spannungen herrschen. Insbesondere dort, wo es zum Wechsel zwischen verschiedenen Materialien komm (z. B. bei Fensterstürzen), müssen Spannungen richtig abgeleitet werden und Fugen ordnungsgemäß hergestellt sein. Zum Beispiel verhindern korrekt hergestellte Dehnungsfugen, dass mit der Zeit Spannungsrisse entstehen.

Eine häufige Ursache für Mängel liegt auch im Material. Damit ist nicht nur gemeint, dass die richtigen Baustoffe verwendet werden, sondern auch, dass es auf den richtigen Umgang und die fachgerechte Verarbeitung ankommt. Die besten und teuersten Baustoffe nützen nichts, wenn sie nicht mit dem erforderlichen Knowhow und gemäß den Vorgaben des Herstellers verarbeitet werden.

Dieses Problem zeigt sich innerhalb unserer Praxiserfahrung häufig bei Fehlern in der Abdichtung und bei offensichtlichen Ausführungsmängeln wie z.B. schiefen Wänden, fehlerhaft hergestellten Tür- oder Fensteröffnungen sowie undichten Dächern.

3.3 Baumängel durch Fehler bei Betonbauarbeiten

Beton ist eines der wichtigsten Baumaterialien und zeichnet sich durch seine vielfältigen Einsatzmöglichkeiten am Bau aus. Essenziell ist er als Stahlbeton bei der Bewehrung, weswegen wir in diesem Zusammenhang auf die bereits genannten Fehler beim Baufundament verweisen.

Unabhängig davon gibt es eine Reihe von Mängeln, die beim Betonbau auftreten können. Diese Fehler betreffen nicht nur die Qualität der eingesetzten Materialien, sondern insbesondere auch die Ausführung einzelner Bauelemente. Wird ein Beton etwa nicht richtig verarbeitet und nachbehandelt (z.B. durch Wässern und Abdecken während des Aushärtens), kann es zu Schwind- und Setzrissen kommen oder es können Hohlräume entstehen, die die Festigkeit des Baustoffs beeinträchtigen.

Ein sehr häufiges Problem sind fehlerhaft hergestellte Anschlüsse und Abdichtungen. Diese resultieren, je nach Bauteil, in Undichtigkeiten bei der Feuchtigkeitsabdichtung oder zu Schall- und Wärmebrücken bei der Dämmung. Letzteres kann zu erheblichen Komforteinbußen führen oder die Energieeinsparung negativ beeinflussen.

3.4 Baumängel durch Fehler beim Dachbau

Aus unserer rechtlichen Erfahrung können wir sagen, dass sowohl die Planungsleistungen als auch die tatsächliche Bauausführung im Streitfall streng an den anerkannten Regeln der Technik sowie den vertraglichen Verpflichtungen gemessen werden.

Während Mängel bei vielen Gewerken vergleichsweise leicht zu beheben sind, können Mängel im Dachbau weitreichende und kostenintensive Folgen nach sich ziehen. Es ist daher unabdingbar einen geeigneten und qualifizierten Unternehmer zu beauftragen, der den Dachbau fachgerecht umsetzt.

Zusätzlich kann ein Architekt sein planerisches Fachwissen anbringen und dafür Sorge tragen, dass das Dach technisch und optisch fehlerfrei hergestel wird. Er kann schon in der Planungsphase potenzielle Probleme erkennen und bei deren Vermeidung helfen. Da sich in diesem Zusammenhang auch komplexere Fragen aus den Bereichen Statik sowie Wärme-, Schall- und Brandschutz stellen können, wird ein Architekt gegebenenfalls die zuständigen Fachplaner von Anfang an mit einbeziehen.

Als häufige Fehlerquellen müssen auch im Dachbereich fehlerhafte Abdichtungen und die Konsequenzen hieraus genannt werden. Fehlerhafte Abdeckungen oder Dachbeschichtungen (besonders bei Flachdächern) können im schlimmsten Fall zu Feuchtigkeitseintritt und den damit einhergehenden Schäden führen.

Im Übrigen erlebten wir nicht selten das Problem, dass Dacharbeiten in der laufenden Ausführung unzureichend kontrolliert und gesichert wurden, so dass es zum Wassereinbruch kam. Solche Versäumnisse beim Neubau oder der Dachsanierung können zu erheblichen Substanzschäden am Gebäude führen.

Häufig wird übersehen, dass ein langfristiger Schutz des Daches nicht nur durch die eigentliche Konstruktion, sondern auch durch eine entsprechende Wartung gewährleistet wird. Entsprechend hat die Rechtsprechung bereits darauf hingewiesen, dass eine fehlerhafte oder unvollständige Information oder Planung, die die künftige Wartung des Dachs erschwert, einen Mangel darstellen kann. Bauherren empfehlen wir daher sich im Vorfeld kundig zu machen und auf eine entsprechende Dokumentation zu bestehen.

4. Wie kann man sich vor Baumängeln während der Rohbauphase schützen?

Wir empfehlen eine umfassende Bauüberwachung und Baudokumentation von Baubeginn an, die sich über die gesamte Bauzeit bis hin zur Baufertigstellung (Bauabnahme) erstreckt.

Hierfür kommen Bausachverständige (Architekt, Bauingenieur, Bauleiter) in Frage, da private Auftraggeber (Bauherren) in der Regel weder über die dafür benötigte Zeit noch über die fachliche Expertise verfügen.

Eine umfassende Dokumentation der einzelnen Bauabschnitte dient möglicherweise später dem Nachweis vorhandener Baumängel, zumal diese nicht selten erst nach Jahren bemerkt werden.
Zu einer solchen Dokumentation können beispielsweise Bautagebücher gehören, die vom zuständigen Bauleiter geführt werden und den Bauablauf sowie etwaige Fehler festhalten. Die Rechtsprechung hat in diesem Zusammenhang bereits mehrfach betont, dass eine ordnungsgemäße Bauüberwachung eine lückenlose Dokumentation umfasst, um die Mängel im Streitfall auch beweisen zu können.

Die strikte Einhaltung gültiger Bauvorschriften und DIN-Normen ist ein weiterer Kontrollaspekt für eine Bauüberwachung, ebenso wie die Verwendung qualitativ geeigneter Baumaterialien und deren sorgfältige Verarbeitung.

Zum Prüfungs- und Kontrollumfang gehört insbesondere auch die Übereinstimmung der tatsächlichen Bauausführung mit den Planvorgaben sowie die Überwachung besonders kritischer, da fehleranfälliger Arbeitsschritte (z.B. Abdichtungsarbeiten).

Wir empfehlen Bauherren dringend, dass sie klare vertragliche Regelungen mit dem Architekten bzw. Bauleiter über den Umfang der Bauüberwachung treffen.

-> Weiterführende Informationen hierzu unter: Bauüberwachung

5. Ich stelle Baumängel während der Rohbauphase fest – was muss ich tun?

Unsichere und bauunerfahrene Bauherren lassen sich nach einer diesbezüglichen Kontaktaufnahme möglicherweise vom Bauunternehmen hinhalten oder die Thematik wird seitens Auftragnehmer heruntergespielt. Jedoch gilt: wo offensichtliche Baumängel auftreten, ist die Wahrscheinlichkeit weiterer, möglicherweise verdeckter Baumängel, relativ hoch. Ein Unterlassen der Mängelbehebung schlägt sich oftmals auf sämtliche Folgegewerke nieder und wird im Nachhinein komplizierter und teurer bei der Behebung.

Wir empfehlen bei der Entdeckung von Baumängeln keine Zeit zu verlieren und umgehend zu handeln, um etwaige Folgeschäden zu vermeiden und Ihre rechtlichen Ansprüche bestmöglich zu wahren.

Besonders wichtig ist auch, dass der Auftraggeber vor der Abnahme des Rohbaus oder entsprechender Teilgewerke eine umfassende Mängelprüfung vornimmt. Zusätzlich sollten Auftraggeber, um eine stillschweigende (konkludente) Abnahme zu verhindern, schriftlich mitteilen, dass sie das Werk wegen der festgestellten Mängel nicht als vertragsgemäß oder nur unter Vorbehalt abnehmen.

-> Erfahren Sie hier mehr zum Thema: Bauabnahme

5.1 Dokumentation der Mängel

Erfassen Sie die Baumängel und deren Symptome so genau wie möglich. Erstellen Sie hierzu Fotos und bei Bedarf auch Videos, die die Fehler deutlich zeigen. Sofern sich ein Mangel-Symptom ausweitet oder fortentwickelt, empfehlen wir dies ebenfalls zu dokumentieren. Eine lückenlose Dokumentation umfasst neben aussagekräftigen Fotografien auch schriftliche Aufzeichnungen, um bei komplexen Fehlern auch eine zeitliche und örtliche Zuordnung z.B. zu einzelnen Bauabschnitten zu ermöglichen (Was? Wann? Wo?).

Eine ausführliche Dokumentation erleichtert den Nachweis über Mängel und dient damit als Grundlage, um etwaige Ansprüche erfolgreich durchzusetzen.

Ist ein Architekt mit der Bauüberwachung beauftragt, sollte auf eine vollständige Bautagebuchführung geachtet werden. Dieser kann bei einem etwaigen Streitfall eine entscheidende Bedeutung zukommen.

5.2 Mängelanzeige beim Planer oder Unternehmer

Liegt ein Baumangel (oder Planungsfehler) vor, haben Sie einen werkvertraglichen Anspruch auf Nacherfüllung. Daher besteht der nächste Schritt darin, den Bauunternehmer unter detaillierter Darlegung der Mängel-Symptome schriftlich und unter Fristsetzung zur Nachbesserung aufzufordern. Die Frist sollten angemessen gewählt sein, damit der Unternehmer auch tatsächlich in die Lage versetzt wird, seine Nacherfüllung fristgerecht zu erbringen.

(Lesen Sie HIER, wie man als Auftraggeber bei Gewährleistungsmängeln konkret vorgeht. )

5.3 Ggf. Hinzuziehung eines unabhängigen Sachverständigen

Oftmals ist es hilfreich oder sogar nötig, einen Architekten oder Ingenieur als unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, um einen Baumangel technisch zu bewerten.

Außerdem empfehlen wir bei größeren Bauvorhaben wie dem Neubau oder einer umfassenden Sanierung, einen Architekten mit der Bauüberwachung zu betrauen.

Es ist rechtlich zulässig und je nach Kontext auch ratsam, die Bauüberwachung einem anderen Architekten, als dem Architekten zu übertragen, der die Planungsleistungen erbringt. Durch die strikte Trennung von Planung und Überwachung können Bauherrn sich bei risikobehafteten oder schwierigen Bauprojekten zusätzlich absichern, da Planung und Ausführung unabhängig kontrolliert werden und die einzelnen Verantwortungsbereiche so aufgeteilt werden, dass sich alle Parteien auf ihre Aufgabenbereiche fokussieren können.

5.4 Kontrolle der Nachbesserung

Erkennt der Bauunternehmer einen angezeigten Mangel an und führt er eine Nachbesserung durch, sollten Sie als Bauherr(en) die Korrekturmaßnahmen genau verfolgen, sei es durch eigene Kontrolle oder durch einen beauftragten Architekten. Die Mangelbeseitigung sollten zumindest stichprobenhaft oder nach Möglichkeit sogar umfassend geprüft werden, um sicherzustellen, dass ein vertragsgemäßer Zustand erreicht und der Mangel nicht „verschlimmbessert“ wurde.

6. Wieviel Geld darf man bei Baumängeln während der Rohbauhase einbehalten?

Grundsätzlich besteht für den Besteller (Auftraggeber) bei vorliegenden Baumängeln ein sogenanntes „Zurückbehaltungsrecht“ von zahlbaren Geldbeträgen. Dies findet sich in der Rechtsprechung in § 641 BGB (Vergütung bei Werkverträgen) wieder.

Dabei bemisst sich die Höhe des einbehaltenen Betrages an unterschiedlichen Faktoren, wie zum Beispiel zunächst den vertraglichen Vereinbarungen, sowie an der Schwere des vorliegenden Mangels. Als rechtlich angemessen werden Beträge betrachtet, die zumindest erforderlich sind, um einen Mangel ordnungsgemäß beheben zu können.

Der BGH hat hierzu sogar entschieden, dass mindestens das Doppelte der Mängelbeseitigungssumme einbehalten werden darf (BGB und VOB/B).

Eine weitere Möglichkeit, mit Baumängeln umzugehen, ist die Kürzung von Abschlagszahlungen.

7. Der Auftragnehmer beseitigt die Mängel nicht – Was nun?

Abnahme verweigern und gegebenenfalls Zurückbehaltungsrecht geltend machen!

Liegt während der Rohbauphase ein Mangel vor und hat der Bauunternehmer trotz ordnungsgemäßer Mängelanzeige den Mangel nicht vollständig behoben, haben Sie die Möglichkeit weitere Rechte geltend zu machen.

Hierzu kann insbesondere die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts sowie die Verweigerung (weiterer fortlaufender) Abschlagszahlungen gehören.

Wird die weitere Bauausführung wegen wesentlichen oder besonders gravierenden Mängeln beeinträchtigt, stehen den Auftraggebern unter den Voraussetzungen des § 634 BGB folgende weiteren Rechte zu:

– Selbstvornahme
– Minderung oder Rücktritt
– Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen

8.  Rechtsbeistand aufsuchen

Bei komplexen Sachverhalten oder rechtlich unerfahrenen Bauherren kann die frühzeitige Hinzuziehung eines Anwalts bereits in der Mängelanzeigephase sinnvoll sein. Ein Anwalt unterstützt Sie von Anfang an dabei, Ihren Anspruch auf Nacherfüllung wirksam durchzusetzen und Ihre Interessen direkt und aktiv gegenüber dem Bauunternehmer zu vertreten.

Gerade in Fällen, in denen viele Rechtsfragen mit technischen Sachverhalten zusammentreffen, kann eine fundierte Rechtsberatung entscheidend für den Erfolg Ihrer Anspruchsdurchsetzung sein. Wir empfehlen, nicht mit einer Rechtsberatung zu zögern und darauf zu warten, bis die Auseinandersetzung mit dem Bauunternehmer eskaliert.

Eine Rechtsberatung kann bereits bei einem sich anbahnenden Streit dazu beitragen, weitere rechtliche Schritte zu vermeiden und so eine außergerichtliche Lösung zu finden. Zudem unterlaufen Auftraggebern bei rechtlichen Entscheidungen nicht selten unbeabsichtigte Fehler, die später zu Nachteilen bei der Rechtsdurchsetzung führen können.

Als erfahrene Anwaltskanzlei auf dem Gebiet des Bau- und Architektenrechts können wir die rechtlichen Tücken Ihres Falles bereits im Vorfeld erkennen und gemeinsam eine sichere Strategie entwickeln.

9. Wie kann mir die Kanzlei Streich und Wittke helfen?

Wir beraten bereits unzählige Mandanten innerhalb der gesamten Baubranche und kennen die Probleme, vor denen sie tagtäglich stehen, ganz genau. Im Zusammenhang mit Baumängeln gibt es eine Vielzahl an Fragestellungen und Rechtstreitigkeiten, die zu unnötigen Verzögerungen und Kosten im Bauablauf sorgen.

Bestehen bereits Konflikte mit Ihrem Vertragspartner? Stehen Mängelvorwürfe im Raum? Bahnen sich Rechtstreitigkeiten an? Dann scheuen Sie sich nicht, uns frühzeitig an Bord zu nehmen. Wir verschaffen uns schnellstmöglich einen Überblick über die Ausgangslage, durchleuchten die Gegebenheiten und klären Sie umfassend über Ihre Handlungsmöglichkeiten auf. Auch übernehmen wir für Sie sämtliche außergerichtliche oder gerichtliche Vertretung inkusive der Korrespondenz mit der Gegenseite, sollte ein gangbarer Weg für Sie nicht mehr möglich erscheinen.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten