Baumängel durch Fehler bei der Fertigstellung

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In diesem Beitrag aus unserer großen Themenserie zum Thema „Baumängel“ widmen wir uns dem finalen Teil des Bauablaufs: der Erstellung der Fassade und der Außenbereiche. Nachdem das Fundament gelegt, der Rohbau errichtet und der Innenausbau abgeschlossen wurden, bildet die Fassade nicht nur eine Schutzschicht gegen Witterungseinflüsse für das Gebäude, sondern trägt auch optisch maßgeblich zum Erscheinungsbild des Hauses bei. Schließlich rundet auch der Außenbereich die Ästhetik des Grundstückes ab und wird um funktionale Aspekte erweitert.

Typische Mängel in diesen Bereichen umfassen sowohl funktionale als auch ästhetische Nachteile. Dazu zählen beispielsweise Defizite an der Wärmedämmung, undichte Bauelemente oder Setzungs- und Wasserschäden. Auch gestalterische Elemente wie Einfahrten, Terrassen oder Gärten können Mängel aufweisen und so das Gesamtbild und den Nutzen eines Gebäudes erheblich beeinflussen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen häufige Problemfelder und wie Sie sich bestmöglich helfen können.

1. Was genau versteht man unter „Fassade“?

Die Fassade ist die sichtbare Außenseite eines Gebäudes, sie ist dessen „Gesicht“. Sie besteht aus den Oberflächen aller Außenwände, Glasflächen, Eingänge sowie weiteren diversen gestalterischen und funktionalen Elementen.

Von Bedeutung ist die Qualität der Isolierung einer Fassade und damit zusammenhängend auch die Wahl der richtigen Baustoffe. Eine fachgerecht angebrachte Außenhülle spart Energiekosten, schützt vor Witterungseinflüssen und bietet darüber hinaus Schallschutz. Die Wahl des Fassadenmaterials prägt zusätzlich auch den Stil der Immobilie, je nach Geschmack der Bauherren.

2. Welche Mängel können bei der Fassade auftreten?

Bei dem Aufbau der Fassade beginnend können erste Baufehler zu Baumängeln führen. An dieser Stelle erwähnen wir grundsätzlich das Thema Wärmedämmung. Bei falschen Berechnungen, falscher Ausführung oder ungeeigneten Materialien sind hier Feuchtigkeitsprobleme und Schimmel eine typische Folge. Diese werden manchmal erst nach Jahren sichtbar. Auch Wärmeverluste können finanziell zu Buche schlagen. Oftmals werden diese Mängel zunächst übersehen und erst Jahre später erkannt.

Schneller hingegen fallen Mängel an den Fassadenarbeiten selbst auf, wenn beispielsweise der Putz nicht richtig aufgetragen wurde, eine falsche Farbgebung entstanden ist oder Maurerarbeiten (Verklinkerung) mangelhaft ausgeführt wurden. Hier sind falsche Materialien, schlechte Fugen oder falsche Farben möglich.

Sichtbare Mängel an der Fassade können aber auch eine Folge von den eingangs erwähnten Fehlern bei dem Fundament oder der Statik des Gebäudes sein. Hier können Setzrisse entstehen. Ein Wassereintritt durch Regen oder Schnee wäre eine mögliche Folge, die wiederum das Gebäude schädigen.

Wurden Fenster und Türen nicht fachgerecht verbaut, sind Undichtigkeiten eine mögliche Folge. Wärmeverluste und Wassereintritt sind auch hier zu erwarten.
Ein besonders schwerer Baumangel, der uns immer wieder begegnet, sind Wasserschäden an der Fassade durch mangelhafte Regenwasserführung. Undichte Dachrinnen, Fallrohre oder fehlende Drainagen setzen einer Fassade massiv zu.

3. Was fällt beim Hausbau alles unter den Begriff „Außenbereiche“?

Unter dem Begriff des Außenbereichs sind alle Elemente, Flächen und Bauwerke außerhalb des eigentlichen Gebäudes zusammengefasst, die entweder das Gesamtbild und/ oder die Funktion des Grundstücks ergänzen.

Neben der Gartengestaltung (Grünflächen, Teich, Beete, etc. ) betrifft dies sämtliche Wege oder Nutzflächen, wie Terrassen oder Einfahrten, Balkone oder Carports.
Auch Außenbeleuchtung, Mauern, Zäune oder sonstige Gestaltungselemente gehören zu den Außenbereichen eines Gebäudes.

4. Welche Baumängel können bei der Herstellung der Außenbereiche entstehen?

Nahezu sämtliche Gewerke sind anfällig für Mängel. Oftmals liegen hierfür schlechte Baumaterialien oder eine mangelhafte Ausführung zugrunde. Man muss eindeutig unterscheiden zwischen Außenbereichen, die im direkten Zusammenhang oder in Verbindung mit der Immobilie stehen und von dem Gebäude unabhängigen Bereichen.

Ein schlecht errichteter Zaun hat geringe oder keine Einflüsse auf die Qualität und Sicherheit der Immobilie. Eine Terrasse mit falschem Gefälle, die sich direkt an das Haus anschließt hingegen schon. Hier kann sich Regenwasser ansammeln und die Fassade schädigen.

Auch in den Außenbereichen eines Gebäudes können zahlreiche Mängel entstehen. Während einige Elemente lediglich einen dekorativen Charakter haben und Mängel keine direkte Auswirkung auf das Gebäude haben, können bestimmte Teile funktional so eng mit der Gebäudestruktur verbunden sein, dass sich Mängel erheblich auswirken.

Typische Fehler im Außenbereich sind Probleme durch fehlerhaften Wasserlauf. Werden Terrassen oder andere gepflasterte Flächen ohne ausreichendes Gefälle hergestellt, kann das Regenwasser nicht abfließen, sondern sammelt sich an der Fassade oder am Fundament. Langfristig kann dies zu Wasserschäden führen, und die Ursachen können nachträglich nur mit hohem Kostenaufwand beseitigt werden.

Wenn Wege, Zufahrten und Terrassen nicht ausreichend verdichtet sind, kann dies dieselben Folgen haben wie Mängel am Fundament oder der Gründung – beispielsweise Setzungs- oder Frostschäden.
Ein weiteres Häufiges Problem ist die unzureichende Abdichtung von Bauteilen oder die Verwendung falscher Materialien, etwa weil diese nicht frost- oder witterungsbeständig sind.

So hat die Rechtsprechung z.B. einen rutschigen Terrassenbelag als Baumangel eingestuft (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 09.01.2014 – 16 U 43/13). Das Gericht stellte fest, dass ein falsch gewähltes Material für den Terrassenboden, welches nicht den Anforderungen an eine rutschhemmende Oberfläche entsprach, einen funktionalen Mangel darstellt. Die mangelnde Rutschhemmung führte dazu, dass die Terrasse bei Nässe nicht sicher genutzt werden konnte, was insbesondere bei bauvertraglich vorausgesetzter Nutzung und erst recht bei erhöhten Sicherheitsanforderungen unzulässig ist.

5. Wer haftet für Baumängel bei den Außenbereichen?

Hier gilt es den vorliegenden Bauvertrag bzw. Bauträgervertrag eingehend zu prüfen oder zu kennen. Welche Gewerke Bestandteil der vertraglich vereinbarten Leistungen sind, ist von Vertrag zu Vertrag ganz unterschiedlich.

Bei Mängeln, die an Leistungen aus dem Bau(träger)vertrag bestehen, ist der Bauträger bzw. Bauunternehmer in der Mängelbeseitigungspflicht.
Sind jedoch unabhängig von diesem Vertrag weitere Unternehmer durch die Bauherren beauftragt worden, z.B. für den Garten- und Landschaftsbau, so sind diese gemäß Werkvertrag in der Erfüllungspflicht fachlich mangelfreier Leistungen. Erfahren Sie hierzu mehr in unserer Kategorie zum Thema „Werkvertragsrecht“.

Zu unterscheiden ist auch danach, ob die Baumängel bereits aus der Planung oder aus der Ausführung heraus resultieren. Beispielsweise kann ein fehlerhaft Errichtetes Außengelände, das mit einem unzureichenden Gefälle gestaltet wurde, auch aus einer mangelhaften Entwässerungsplanung resultieren kann.

Auch bei Gewerken im Außenbereich darf aus unserer Sicht nicht die hohe Bedeutung einer technischen Planung, insbesondere für Entwässerungsmaßnahmen, unterschätzt werden. Daher ist es auch in solchen Fällen ratsam, einen Sachverständigen oder Architekten bereits in der Planungs- und Vertragsphase hinzuzuziehen oder diesen mit der Bauüberwachung zu beauftragen.

6. Was muss für die Bauabnahme fertig sein?

Für eine Abnahme wird grundsätzlich vorausgesetzt, dass die Bauleistung vertragsgemäß hergestellt wird. In aller Regel wird dieser Zustand erreicht, wenn das betreffende Gewerk funktionstauglich ist, das heißt ungehindert und bestimmungsgemäß benutzt werden kann und wenn es den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Beispielsweise muss eine Terrasse, die als Übergang zwischen Haus und Garten konzipiert wurde, nicht nur begehbar sein, sondern auch ein Gefälle aufweisen, das das Regenwasser vom Haus ableitet.

Es müssen alle grundlegenden Funktionen gegeben sein, selbst wenn kleinere Schönheitsmängel oder Restarbeiten übrig bleiben.
Wären daher kleinere optische Mängel vorhanden, wie leicht unregelmäßige Fugen zwischen den Platten, würde dies die Funktion nicht beeinträchtigen und die Abnahme wäre möglich, sofern die Mängel dokumentiert werden.

Im Fassadenbereich kann dies zum Beispiel das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) betreffen. Wären am WDVS stellenweise Spalten oder unvollständig geschlossene Anschlüsse zwischen Außendämmung und Fensterrahmen sichtbar, die zu Wärmeverlusten oder Feuchtigkeitsschäden führen, wäre die Funktionalität beeinträchtigt und die Fassade nicht abnahmereif.

Diese Mängel müssten vor der Abnahme behoben werden, damit die Fassade vertragsgemäß abgenommen werden kann. Liegen hingen kleine Farbabweichungen im Putz vor, die die Funktionalität nicht beeinträchtigen, können diese im Abnahmeprotokoll dokumentiert und im Rahmen der Gewährleistung behoben werden, ohne die Abnahme zu verhindern.

7. Wann gilt ein Neubau als abgenommen?

Ein Neubau gilt entweder mit der Schlussabnahme oder der letzten Einzelabnahme eines Teilgewerks als abgenommen. Letztlich hängt dies davon ab, was die Parteien im Bauvertrag vereinbaren. Dabei stellt die Schlussabnahme sowohl rechtlich als auch technisch das Maß aller Dinge dar.

HIER können Sie mehr über das Thema „Bauabnahme“ erfahren.

8. Wie lange kann man versteckte Baumängel geltend machen?

Als „versteckte“ oder verdeckte Mängel, werden solche Mängel bezeichnet, die zwar bereits im Zeitpunkt der Abnahme vorhanden sind, aber nicht ohne weiteres erkennbar sind oder sich erst im Laufe der Zeit entwickeln. Sie sind jedenfalls nicht von Beginn an offensichtlich.

Der Bauunternehmer muss diese beseitigen, soweit sie innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist auftreten und der Auftraggeber diese bei seinem Vertragspartner (Bauunternehmer) geltend macht.

Erfahren Sie HIER mehr zum Thema „Gewährleistung auf Bauleistungen“

9. Baumängel nach erfolgter Abnahme – Was tun?

Mit der fachgerechten Vollendung der Fassade und der Außenanlage sind in der Regel die letzten Schritte abgeschlossen. Die Abnahme der Außenarbeiten markiert daher meist den Abschluss des gesamten Bauvorhabens.

Handelt es sich um einen Neubau oder wesentliche Umbaumaßnahmen an einem Bauobjekt, wird meist eine Schlussabnahme durchgeführt. Hierbei wird das gesamte Bauvorhaben – also auch sämtliche Einzelgewerke – überprüft. Die Schlussabnahme dient der Feststellung, ob alle Einzelleistungen im zusammenhängenden Endergebnis vertragsgemäß hergestellt wurden.

Eine Schlussabnahme ist dann obligatorisch, wenn sie vertraglich vereinbart wurde und die Abnahme wie oben beschrieben als abschließender und allumfassender Prüfprozess vorgesehen ist. Ist hingegen keine Schlussabnahme im Vertrag fixiert, kann die letzte Einzelabnahme als Schlussabnahme betrachtet werden.

Aus rechtlicher Sicht können wir bei umfassenden Bauprojekten dazu raten eine Schlussabnahme zu vereinbaren. Meist sind einzelne Gewerke miteinander derart verzahnt und funktional aufeinander aufbauend, dass etwaige Fehler erst bei einer abschließenden Gesamtbetrachtung beurteilt werden können.

Da die Abnahme auch den gesetzlichen Beginn der Gewährleistungsfrist darstellt, empfehlen wir Bauherren den Startpunkt für die Gewährleistungsfrist auf den Zeitpunkt der erfolgreichen Schlussabnahme zu setzen.

Bei der Geltendmachung von Mängelansprüchen nach der Abnahme eines Bauwerkes ist außerdem zu beachten, dass mit der Abnahme eine Beweislastumkehr stattfindet. Das bedeutet, der Bauherr muss nachweisen, dass ein Mangel vorliegt, der auf eine unfachmännische oder fehlerhafte Ausführung des Werfunternehmers zurückzuführen ist.

10. Wie kann mir die Kanzlei Streich und Wittke helfen?

Wir beraten bereits unzählige Baubeteiligte innerhalb der gesamten Baubranche und kennen die Probleme, vor denen sie tagtäglich stehen, ganz genau. Im Zusammenhang mit Bauträgerveträgen und Werkverträgen gibt es eine Vielzahl an Fragestellungen und Rechtstreitigkeiten, die zu unnötigen Verzögerungen und Kosten im Bauablauf sorgen.

Lassen Sie Ihr Vertragswerk eingehend prüfen und gegebenenfalls durch uns optimieren, um Angriffsflächen für Konflikte auszuräumen. Wir bieten Ihnen auf Wunsch umfassende Beratung und Schulungen an, um Sie über Sonderfälle im Werkvertragsrecht zu informieren und Sie auf beliebte Stolpersteine hin zu sensibilisieren.

Bestehen bereits Konflikte mit Vertragspartnern? Stehen Mängelvorwürfe im Raum? Bahnen sich Rechtstreitigkeiten an? Dann scheuen Sie sich nicht, uns frühzeitig an Bord zu nehmen. Wir verschaffen uns schnellstmöglich einen Überblick über die Ausgangslage, durchleuchten die Gegebenheiten und klären Sie umfassend über Ihre Handlungsmöglichkeiten auf. Auch übernehmen wir für Sie sämtliche außergerichtliche oder gerichtliche Vertretung inkusive der Korrespondenz mit der Gegenseite, sollte ein gangbarer Weg für Sie nicht mehr möglich erscheinen.

Das sagen unsere glücklichen Mandanten